Приблизительные данные:
В данной статье мы составим подробный бизнес-план агентства недвижимости с расчетами.
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Обращаем ваше внимание, что бизнес план выполнен для небольшого агентства. При составлении собственного нужно обращать внимание на факторы и условия конкретного региона и времени.
Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Да и спрос в этом секторе всегда был высоким. Людям всегда нужно где-то жить. Для решения этой проблемы люди чаще всего обращаются в агентства недвижимости.
Даже несмотря на кризис, идущий сейчас в России, отрасль недвижимости только развивается. Как говорят аналитики, этот рынок и вовсе не испытывает ощутимых потерь, если кто-то и пострадал от обвала рубля, то минимально. Основная же часть риэлтерских агентств продолжает работать в штатном режиме, получая все те же прибыли. Тем более что сегодня обширен рынок первичного жилья. Большое количество инвестиций вкладывают именно в эту отрасль. Это ли не показатель успешности, прибыльности и перспектив данной ниши?
Нужно понимать, что для получения прибыли, нужно действительно уметь продавать. Часто такие способности связывают с врожденными качествами, на самом же деле различные тренинги и мастер-классы могут помочь развить необходимые навыки. Запомните, именно умение продавать в этой отрасли является определяющим фактором. Нужно уметь делать так, чтобы люди захотели купить или продать недвижимость именно у вас.
Немаловажным фактором является наличие большой клиентской базы. Необходимо, чтобы она также была действующей, постоянно обновляющейся.
А вот конкурентов в данном виде бизнеса довольно много. Можно разделить их на две группы:
Очень важно определиться с тем, для кого вы будете работать. На начальном этапе легче всего работать с физическими лицами, доходы которых относятся к средним. Юридических лиц привлечь к сотрудничеству будет нелегко. Итак, подводя итоги, можно сказать, что потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет. Будучи уверенным в навыках своих работников, вы можете также начать работать с организациями, компаниями. Они, конечно же, могут приносить прибыль в разы большую от одной сделки.
Перед тем как начать заниматься открытием собственного агентства недвижимости, необходимо провести SWOT-анализ, проанализировав внешние и внутренние факторы, которые будут оказывать воздействие на работу предприятия.
Внешние факторы проконтролировать нельзя. К ним относят следующие категории:
А вот с внутренними факторами можно и нужно работать. Они также делятся на две группы:
Необходимо бороться с имеющимися недостатками, превращая их в достоинства, избегать или минимизировать убытки.
Как уже было сказано, как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное – выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Риэлтерское агентство будет работать по такому графику:
Итого: 63 часа в неделю, в месяц – 274 часа.
Работать в агентстве будут только юрист, риэлторы и уборщица.
В будущем можно подумать о принятии на работу дополнительных сотрудников. Возможно создание отдельных должностей, имеющих узкую специализацию (только продажи, только покупка и т.д.). Такая дифференциация позволит быть работнику более осведомленным.
После создания собственного имиджа и наработки базы клиентов стоит подумать о заключении договоров с крупными строительными компаниями, например.
Совет (особенно для начинающих предпринимателей): не всегда риэлторам целесообразно выбирать ЕНВД. Доходность может сильно отличаться в разные периоды. Поэтому лучше использовать УСН.
Ценовая стратегия:
Стоимость услуг поначалу следует остановить на уровне среднерыночной. Завышать цену точно не стоит. А снизить ее вряд ли получится, ведь в штате есть квалифицированный юрист, на зарплату которого уходит немалая доля дохода.
Выбираем помещение:
Офис агентства недвижимости необязательно размещать в самом центре города. Работа заключается, в основном, в осмотре предложенных клиенту вариантов. В офисе лишь подписывают документы, обговаривают дальнейший план сотрудничества. А вот позаботиться о состоянии помещения придется. Оно будет своеобразной визитной карточкой агентства. Поэтому экономить на ремонте или необходимой мебели, оргтехнике не нужно.
Одной из весомых статей затрат будет реклама. Помните, что экономить на этом нельзя. Обязательно нужно постоянно рекламировать свое агентство, чтобы оно было на слуху. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно. Наиболее действенными рычагами воздействия на рынке недвижимости будут следующие их виды:
По названию понятно, что стоимость такой рекламы нулевая. Такой вид рекламы может принести свои плоды, к тому же, вы за нее и не платите. Причем размещать рекламу можно не об агентстве, а о квартирах. Этот вид рекламы называют рекламой-фантомом .
Это может быть, например, журнал или газета о недвижимости. Чаще всего таким способом можно привлечь клиентов, являющихся юридическими лицами, или подкованных в данной сфере людей.
Многие люди осуществляют поиск риэлтерского агентства через подобные сайты, там же обычно размещают информацию, контактные данные. А пользователи, как правило, могут оставить свои отзывы.
Вещь затратная и требующая постоянного внимания, но она того стоит. Во-первых, люди могут сразу же ознакомиться с прейскурантом, спектром услуг, специалистами и многим другим. Важно – максимально наполнить сайт, сделать его таким, чтобы он привлекал людей, был понятным и качественным. Можно разработать систему обратной связи, онлайн-консультирования.
| Вид услуги | Комиссия | Количество сделок в месяц | Средняя сумма сделки | Общий доход с предоставляемой услуги |
| Покупка, продажа жилой недвижимости | 2% от сделки | 6-7 | 1 600 000 рублей | 200 000 рублей |
| Продажа коммерческой недвижимости | 2% от сделки | 2-3 | 2 000 000 рублей | 99 000 рублей |
| Сдача жилья в аренду | 50% от арендной ставки | 26 | 9 000 рублей | 117 000 рублей |
| Сдача офисов и торговых помещений в аренду | 70% от ежемесячного платежа | 10 | 15 000 рублей | 105 000 рублей |
| Итого: | — | 47 | — | 521 000 рублей |
Количество сделок рассчитывается на всех 4 риэлторов сразу.
Для своего офиса лучше искать изначально хорошее помещение с ремонтом. Потратиться все равно придется на исправление мелких недочетов.
К оргтехнике относятся компьютеры, МФУ.
Следить за сайтом, наполнять его, отвечать на телефонные звонки будут риэлторы. Каждый имеет свой короткий номер. Отвечать на сайте может любой из них. Они же занимаются доведением клиента до сделки и получают свой % от прибыли. Время работы превышает 40 часов. Лучше обезопасить себя и оформить им внутреннее совместительство. По сути, это будет формальностью, которая оградит от судебных тяжб и необходимости выплачивать сверхурочные, например.
Юрист может быть внешним совместителем (особенно на первых парах). Его задача – консультирование риэлторов по спорным вопросам. Зарплата юриста сдельная, зависит от количества оказанных им консультационных услуг. Если нанимать своего юриста не хочется или это оказывается невыгодно, можно воспользоваться услугами специальных контор (аутсорсинг).
Уборщица работает 6 дней в неделю. Убирает помещение она в конце рабочего дня.
Ежемесячные доходы: 521 000 рублей.
Прибыль до налогообложения: 174 000 рублей.
Налог выбираем 15% от разницы между доходами и расходами. Помните, что вы можете выбрать и другие методики расчета налогового бремени. Налог составит 26 100 рублей.
Чистая прибыль: 147 900 рублей.
Рентабельность: 147 900/521 000 = 28,39%.
Окупаемость: от 2 месяцев.
Важно помнить, что эти данные являются приближенными. В вашем случае окупаемость может оказаться другой. Важно произвести расчеты на основе собственных данных, а этот бизнес-план использовать в качестве примера.
Открывая собственный бизнес, необходимо учитывать возможные риски, оценивать их значимость и возможность наступления ситуации. Важно заранее проводить мероприятия по минимизации или избеганию рисков.
Открывая свое агентство недвижимости, предприниматели, как правило, сталкиваются со следующими видами рисков:
Этот вид является довольно значимым. Вероятность наступления его выше среднего, особенно в нынешних условиях экономики. Для исключения отрицательного воздействия данного риска необходимо создавать уникальный продукт, который способен привлечь клиента и, тем самым, повысить конкурентоспособность предприятия.
Этот фактор серьезно влияет на уровень доходов. Вероятность его наступления – средняя. Для избегания ущерба необходимо найти квалифицированный персонал или обучить уже имеющийся (отправить на соответствующие курсы, мастер-классы).
Этот фактор является одним из самых значимых. А вероятность риска очень высокая. Поэтому данному аспекту нужно уделить особое внимание. Для избегания подобной ситуации необходимо иметь четкую маркетинговую стратегию, включающую мощную рекламу. Причем она должна быть не эпизодической, а систематической.
Этот фактор имеет средний уровень значимости. Вероятность его наступления на сегодняшний момент невелика. Повлиять напрямую невозможно. Крупная компания может проводить меры, позволяющие развивать этот сегмент рынка. Возможно сотрудничество с застройщиками, например, инвестирование в подобные проекты.
Этот фактор очень значим. Вероятность его наступления невысока. Для минимизации рисков необходимо уделить внимание разработке соответствующих стандартов обслуживания. Стоит подумать о налаживании системы контроля работы сотрудников.
Именно застройщики зачастую приносят весомую часть прибыль предприятию. Важно правильно выстроить работу с ними. Если и это не привлечет их к сотрудничеству, то нужно углубиться в работу на рынке вторичной недвижимости. Вероятность данного риска низкая, а вот значит он очень много.
Важно: Помните, что вы можете самостоятельно составить бизнес-план именно для своего бизнеса. Для этого прочитайте статьи:
Просьба напоследок: Все мы люди и можем допускать ошибки, что-то не учесть и т.д. Не судите строго, если данный бизнес-план или другие в разделе показались вам неполными. Если у вас есть опыт в той или иной деятельности или вы увидели недочет и можете дополнить статью, сообщите пожалуйста в комментариях! Только так мы совместно сможем сделать бизнес-планы более полными, подробными и актуальными. Спасибо за внимание!
Открытие агентства недвижимости может показаться многим простым делом, которое требует только наличия начального капитала и правильного общения с клиентами. Но количество фирм, которые ежегодно разоряются и исчезают с рынка риэлторских услуг, является хорошим показателем того, что нужно учесть все нюансы и подводные камни, чтоб добиться достойного дохода. Подробный расчет бизнес-плана и тщательное планирование будущей деятельности еще никто не отменял.
Хотя при открытии агентства недвижимости с нуля не нужна обязательная сертификация — в последнее время это даже является недостатком. Данный факт связан с тем, что слишком большое количество непрофессиональных агентств дискредитируют работу риэлторских фирм. Поэтому при наличии начального капитала для открытия такого собственного бизнеса придется не только бороться с зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости организациями. Больше времени придется потратить на то, чтобы доказать потенциальным клиентам, что вновь открытая фирма не относится к так называемым «однодневкам».
Большинство риэлторов придерживается мнения, что самой главной составляющей работы АН является наличие богатой базы данных недвижимости. Если такая база есть в наличии, то можно смело приступать к расчету бизнес-плана.
Если же необходимая для начала бизнеса информация отсутствует, то лучше всего перед началом регистрации помимо сбора регистрационных документов и подбора персонала сразу же начать формирование собственной базы. Покупать у других уже существующих агентств их базы – это пустая трата денег. На продажу выставляют так называемые «пустышки», последующий «прозвон» которых не даст результатов.
Если сразу же не удается собрать качественную информацию, то можно временно нанять несколько работников, чья зарплата будет напрямую зависеть от эффективности полученных данных.
Сразу же нужно приучить себя как руководителя к сохранению конфиденциальности будущей базы, чтобы персонал не распродал постепенно то, на что было потрачено немало средств и времени.
За последние несколько лет законодательная база, регулирующая работу агентств недвижимости, кардинально не изменилась. То же касается и законов, которые регулируют регистрацию и правоотношения сторон сделок купли-продажи и аренды. Поэтому затраты на оформление документов, раскрутку и содержание риэлторских фирм мало изменились.
Поэтому, чтобы ответить на вопрос о прибыльности агентства недвижимости, нужно применить такое количество критериев и знания конкретного рынка недвижимости, что становится возможным только на опыте.
Стоит отметить самое главное. АН – это серьезный проект, на который придется потратить большое количество личного времени и средств.
Итак, вы задались вопросом: как открыть риэлторское агентство? Начнем с того, что, в первую очередь, необходимо определиться, в какой форме его регистрировать.
Хотя возможна регистрация будущего агентства как закрытого акционерного общества или индивидуального частного предпринимательства, лучше всего выбрать классический вариант – общество с ограниченной ответственностью. Это позволит не переоформлять документы, если бизнес пойдет хорошо или же, наоборот, плохо. Регистрацию необходимо выполнить самостоятельно, чтобы быть уверенным в своей состоятельности как риэлтора, если обстоятельства вынудят какое-то время работать самостоятельно.
Для регистрации понадобятся оригиналы и копии :
В результате правильной подачи документов через пять рабочих дней можно получить свидетельство о государственной регистрации. С ним нужно стать на учет в:
После этого можно приступить к изготовлению печати и оформлению расчетного счета агентства.
Необходимо много внимания уделить названию АН. Оно не должно быть ни вычурным, ни слишком простым.
От названий в стиле «Феникс», «Новая жизнь» или «Агентство недвижимости №1 города…» лучше сразу отказаться. Если фантазии и знаний для создания правильного названия и качественной рекламной кампании не хватает, то лучше сразу подобрать внештатного, но профессионального рекламщика.
Еще до регистрации агентства нужно определиться, с какими нотариусами планируется проведение сделок. Малоопытный или слишком занятой юрист может стать причиной срыва любого соглашения о купле-продаже или аренде. Нельзя ориентироваться только на одного, хотя и проверенного нотариуса. Лучше всего иметь возможность параллельной работы с несколькими специалистами.
Нужно на первое время очертить для своего агентства определенный район города или области, в котором можно запланировать работу и быстро получить положительные отзывы клиентов. Ведь очень многое в работе даже крупных АН зависит от рекомендаций тех, с кем пришлось проводить сделки. Довольный клиент – это самый лучший способ распространения рекламной информации. Нельзя сразу рассчитывать захватить в свои руки и рынок купли-продажи, и рынок аренды. Нужно выбрать тот сектор, в котором меньше конкурентов. А потом только брать штурмом более популярный и прибыльный. То же касается и районов города или области, с которыми собирается работать агентство.
Для большинства агентств самыми главными причинами убыточной или малоприбыльной деятельности являются утечка информации и экономия на рекламе. Поэтому сразу же при открытии фирмы нужно обратить пристальное внимание на подбор преданного делу персонала. Можно посоветовать заключать дополнительный, помимо трудового, договор, который бы предусматривал немалый штраф за разглашение конфиденциальной информации. В случае утечки получить в судебном порядке компенсацию будет нелегко, но это позволит сразу отсеять тех работников, которые пришли наниматься в агентство только для продажи данных в чужие руки.
От качества персонала будет зависеть количество сделок и их прибыльность. Но прием на работу опытных риэлторов может привести к тому, что доходы будут проходить мимо кармана руководителя. Поэтому лучше всего принимать на работу людей с небольшим опытом работы, но с рекомендациями и желающих работать на результат. Ведь многие опытные агенты начинают со временем лениться, ожидать крупных сделок с большими комиссионными, а большое количество мелких сделок упускать. Если такие работники начинают проявлять себя в агентстве, то лучшим решением будет увольнение. Ведь воспитать активного агента по недвижимости проще, чем перевоспитать ленивого профессионала.
Даже наличие лучших риэлторов в штате агентства не сможет компенсировать экономию на рекламе. Ведь потенциальный клиент видит, в первую очередь, рекламную колонку в интернете или печатной продукции. И если нет подробной информации о риэлторской фирме или же предлагаемых объектах недвижимости, то выбор будет сделан в пользу конкурентов с большим баннером и объемными подробными колонками.
Необходим интересный, качественно раскрученный сайт агентства, на котором клиенту будет приятно находиться и легко искать необходимую информацию. К тому же нужно постоянно мониторить интернет-ресурсы, чтобы убедиться в том, что конкуренты не устраивают «черный пиар» фирме. Если на специализированных форумах и сайтах начинают массово появляться необоснованные негативные отзывы об агентстве, то нужно позаботиться об их удалении и поисках «благодетеля», который занимается рассылкой.
Хотя это может и быть неудобным, но часть объявлений о продаже\покупке\аренде нужно писать вручную . Это связано с тем, что в подсознании большинства людей засело одно и то же предубеждение – написанное от руки объявление не принадлежит агентству. А любой клиент ищет возможности сделки без посредников. Количество звонков по рукописным объявлениям всегда на порядок больше, что дает возможность повысить шанс на совершение сделки. Главное, удержать внимание клиента, чтобы он забыл о наличии посредника между ним и хозяином недвижимости. То же касается объявлений по поиску людей, владеющих недвижимостью для продажи или аренды.
Помимо осуществления предпринимательской деятельности, нужно постоянно совершенствовать собственные законодательные и риэлторские знания. Если таких знаний мало, то можно быстро разориться по двум причинам. Первая – это участие в незаконных сделках. А вторая – персонал может обвести вокруг пальца необразованного руководителя и положить в карман большую часть прибыли.
Желательно сразу после открытия АН планировать в бюджете расходы на посещение специализированных сертифицированных риэлторских курсов и программ. Это позволит быть в курсе любых изменений рынка и лучше видеть возможности для бизнеса на рынке недвижимости. Если в штате сотрудников есть надежный и проверенный сотрудник, то на повышение его профессионального уровня успешный риэлтор может потратить определенную сумму.
Если количество знаний и уровень самого агентства уже заслуживают не только внимания большого количества клиентов, но и зависти со стороны конкурентов, то можно задуматься о регистрации в региональной Ассоциации риэлторов.
Многие делают ошибку и начинают сбор документов сразу для Российской Гильдии риэлторов. Сразу нужно понять, что попасть в такое закрытое сообщество новичку очень сложно. Поэтому лучше пойти окольными путями и стать сначала членом нескольких местных сообществ.
Так как «Банком жилищного финансирования» была предложена новая разновидность ипотеки как с переводом в нежилой фонд, то можно воспользоваться этим нововведением в развитии своего бизнеса. Данная ипотечная программа предлагает выгодные условия для тех, кто уже имеет во владении или собирается приобрести недвижимость из жилого фонда, которая лучше подойдет для коммерческой деятельности.
За время выплаты ипотеки возможно оформление документов и перевод недвижимости из статуса жилой в нежилой фонд. Поэтому, если начальный капитал недостаточен для приобретения недвижимости «впрок», можно воспользоваться этой ипотекой.
Это позволит превратить жилую бюджетную недвижимость в прибыльную для продажи коммерческую. При небольших затратах можно пробиться в сферу сделок с нежилым фондом, создавая его объекты самостоятельно.
Во многих регионах открываются Высшие школы недвижимости, посещение семинаров которых может принести значительную пользу для знаний в развитии бизнеса. Тем более, стать слушателем этой школы – это путь к возможности со временем стать членом РГР (Российской гильдии риэлторов), что сразу поднимет агентство на уровень выше и для клиентов, и для конкурентов. Если есть уверенность в том, что одна из конкурирующих фирм подделала для себя сертификат о членстве в РГР, то нужно обязательно сообщить в гильдию. Это поможет быстро устранить конкурента чужими руками.
Как стать профессиональным риэлтором? При закреплении на рынке недвижимости лучше всего переосмыслить свою рекламную программу и сделать ее более информативной и доступной для клиентов. Для этого нужно либо постепенно вырастить в коллективе хорошего рекламщика, либо нанять работника со стороны. Качественная реклама помогает намного выгоднее позиционировать свое агентство на фоне конкурентов.
Довольно часто молодые предприниматели задумываются над тем, чтобы с нуля. Связано это с тем, что человек в то время, когда осуществляет покупку квартиры либо дома, серьезно задумывается о том, какое количество денежных средств можно было бы заработать за одну лишь организацию встречи продавца и покупателя.
Однако чаще всего подобный бизнес открывают бывшие агенты по недвижимости. Все потому, что они имеют необходимый опыт, знания, а в некоторых случаях и базу данных (здесь все будет зависеть от того, насколько порядочным был сотрудник, и от того, как хорошо умеет защищать информацию бывший работодатель). В каждом из случаев решение о том, чтобы открыть свое агентство недвижимости, выглядит очевидным и простым. Чаще всего предприниматель думает, что достаточно будет всего лишь снять офис, приобрести стол, стул и телефон и на этом все - фирма готова к работе и заработку больших денег. Однако на самом деле все не так просто, как кажется.
Вернуться к оглавлению
Вернуться к оглавлению
Начать стоит с того, что достаточно низкие барьеры для входа в данный рынок привели к тому, что новые агентства недвижимости открываются каждый день, что способствует созданию огромной конкуренции в подобной отрасли. Стоит заметить, что закрываются они так же быстро, как и открылись. Даже несмотря на то, что недвижимость как в Москве, так и в регионах переживает бум, заработать начинающей компании не так-то просто.
Причин может быть несколько. Первая может заключаться в том, что на сегодняшний день существует достаточно большое количество покупателей, которые сильно запуганы страшными историями о мошенничестве подобных агентств, соответственно, такие люди предпочитают сотрудничать только с крупными компаниями, которые уже достаточно давно существуют на рынке. Второй случай - попадаются настолько "ушлые" люди, которые и сами способны смошенничать. Следовательно, позиция новой компании уже не выглядит столь многообещающей:
Вернуться к оглавлению
Достаточно распространенными являются случаи, в которых предприниматели, которые не рассчитали свои финансовые возможности, в самом начале пытаются обойтись небольшими модулями с котировками в различных бесплатных газетах, которые распространяются по почтовым ящикам. Несмотря на то, что выбор издания сделан правильно, маленький размер модуля только подчеркивает пока еще низкий статус агентства недвижимости на фоне полос котировок крупных компаний.
С другой стороны, таких предпринимателей можно понять, потому как денежных средств на приобретение модуля более крупных размеров может не оказаться. Связано это с тем, что цены рекламы в подобных газетах чаще всего очень высокие. Компенсировать подобную безвыходную ситуацию можно с помощью размещения имиджевой рекламы в других видах газет.
Для некрупной компании минимальный возможный бюджет на рекламу должен составлять приблизительно 1000 долларов в месяц.
Вернуться к оглавлению
Для того чтобы открыть подобный бизнес, требуется достаточно небольшое количество документов. Стоит учитывать факт, что лицензирование отменено на сегодняшний день. Следовательно, понадобится выполнить следующие шаги:
Для того чтобы предпринимателю можно было получить кредит под свое дело, ему понадобится составить бизнес-план, подтвердить свой доход и иметь подобающий залог для кредитования.
Стоит заметить, что банки идут на кредитование открытия агентств очень неохотно, потому как область недвижимости обязательно нуждается в серьезных вложениях на длительный период времени. Следовательно, банки не хотят рисковать, потому как для них это недопустимо. Для того чтобы получить кредит и открыть подобный бизнес, понадобится привести достаточно весомые аргументы. Однако и получение кредита, и регистрация - это все еще малая часть того, что предстоит сделать.
Вернуться к оглавлению
Офис должен быть обязательно расположен в людном месте, при этом это может быть вовсе не центр города. Главным фактором будет наличие жилого сектора. Практика показывает, что большим спросом пользуются услуги компаний, которые располагаются в густонаселенных спальных районах. Однако если планируется охватить все районы и собрать полную базу объектов, то офис рекомендуется располагать на центральных улицах.
Стоимость аренды помещения может быть порядка 800 долларов в месяц.
Вернуться к оглавлению
Стоит понимать, что создание репутации компании не может ограничиваться только вложениями в рекламу. Заявленный уровень понадобится подкреплять и качеством предоставляемых клиенту услуг. Работа агентства по недвижимости первым делом связана с общением с клиентом, следовательно, необходимо позаботиться о том, чтобы все наемные сотрудники отличались толерантностью, коммуникабельностью и выдержкой (что немаловажно). Последний пункт важен потому, что достаточно часто подовом для совершения каких-либо операций с недвижимостью могут быть семейные обстоятельства, соответственно, сотрудник должен быть готов выслушать от пришедших клиентов все подробности их семейной жизни.
Хороший агент по недвижимости чаще всего становится еще и психотерапевтом, что накладывает на него серьезную моральную ответственность.
Большинство агентов по недвижимости сообщают о том, что огромную роль в продвижении подобного предприятия играет сарафанное радио - каждый довольный клиент сможет привести в агентство своих знакомых и порекомендует его всем своим окружающим.
Следующая проблема, которая возникнет у предпринимателя, это поиск кадров (агентов).
Здесь сложилась несколько парадоксальная ситуация. Рынок в Москве уже давно переделен между определенным числом крупных предприятий. Несмотря на это, для того чтобы стать агентом по недвижимости в данном городе, понадобится пройти по конкурсу, а в некоторых случаях получить специальное образование. В регионах же наоборот: многие предприятия готовы набирать агентов прямо с улицы, что может автоматически привести к не всегда самой высокой компетенции работников и достаточно высокой текучести кадров.
Важно отметить, что существуют некоторые индивиды, которые умудряются за один месяц сменить десяток агентств, при этом копируя каждую из баз данных и совершая сторонние сделки. Следовательно, предпринимателю, который начинает подобный бизнес, необходимо опасаться не только обмана со стороны покупателей, но и мошенничества собственного персонала.
Вернуться к оглавлению
Следующим важным моментом является сбор базы данных покупателей и продавцов квартир. Именно с этого начинается работа любого агентства недвижимости. Основным источником информации для составления базы данных продавцов могут быть отзвоны на частную расклейку. Чаще всего с помощью подобной расклейки начинает создавать собственную базу большая часть агентств.
Стоит знать, что техника такой расклейки предельно проста: на компьютере либо от руки пишется объявление, в котором может содержаться следующее: "Порядочная семья снимет либо купит квартиру в данном доме. Очень срочно. Без посредников. Номер телефона", после чего понадобится расклеить данное объявление по всем подъездам домов, которые есть в данном районе. Далее компании останется только принимать звонки и заносить всех продавцов в свою базу данных.
Учитывая тот факт, что с людей, которые продают квартиры, никакого процента за услуги не берется, практически все продавцы, которые попались на расклейку, сразу соглашаются предоставить информацию в агентство. Следовательно, останется только привлечь покупателей с помощью рекламы.
Для их поиска понадобится разместить в газетах котировки с самыми лучшими позициями, которые были собраны из базы данных. В случае отсутствия таких позиций компании чаще всего не останавливаются и составляют объявления с несуществующими квартирами, в которых указываются привлекательные низки цены. Главным при этом является привлечение покупателя, после чего останется только дело техники: прозвонить все агентства, подыскать похожую квартиру и поделить заработанный процент поровну между всеми посредниками. При этом тот факт, что квартиры из объявления не существует, объясняется тем, что она уже продана.
Недвижимость – одно из самых прибыльных направлений для людей, способных вести свой бизнес самостоятельно. Основное преимущество этого вида деятельности заключается в том, что начать действовать можно без каких-то формальностей и регистрации юридического лица. Чтобы создать свой бизнес с недвижимостью и преуспеть в работе в этом направлении, необходимо обладать определенными качествами, а также знать юридические нюансы, касающиеся правильного оформления сделок.
Прежде, чем строить великие планы по захвату мира, можно начать с работы риэлтором или агентом по недвижимости. Тут нет ограничений, самое главное – эта деятельность не требует больших финансовых инвестиций. Желательно определиться на берегу, чем именно вы хотите заниматься. Продажа и аренда недвижимости это разные направления, однако многие агенты умудряются совмещать в себе все необходимые навыки и знания.
Начнем по порядку. Для начала вам лучше всего устроиться в агентство, там вы сможете наработать свой собственный пул клиентов. От вас потребуется лишь желание работать и зарабатывать, но за опыт и знания придется заплатить. Агенство возьмет себе 50% от заработанной вами комиссии, однако там вы сможете узнать все нюансы относительно сделок и пополнить свой багаж знаниями . Через несколько месяцев, вы сможете начать действовать уже самостоятельно, ведь хороший агент – это редкость, и если вам удастся установить с клиентами хороший контакт и доброжелательные взаимоотношения они начнут рекомендовать вас своим друзьям. Проведя пару сделок самостоятельно, можно уходить на вольные хлеба.
Продажа недвижимости, в отличии от аренды, предполагает долгосрочные сделки, которые могут тянуться несколько месяцев, но зато ставки здесь существенно выше, чем в аренде.
Теперь поговорим про аренду более подробно. На самом деле здесь все достаточно просто, можно начинать работать самостоятельно уже с первых дней. Чтобы найти своих первых клиентов потребуется сеть Интернет. Там вы даете объявление, что хотите снять жилье и ищите потенциальных арендаторов. Вам начнут звонить собственники квартир и возможно коллеги по цеху. С собственников брать деньги не принято, а вот делиться с коллегами придется. После того, как вы договоритесь с хозяином квартиры или агентом о сотрудничестве размещаете другое объявление, но теперь пишите, что вы сдаете квартиру и указываете свое вознаграждение. Многие пишут, что хотят получить 100% от цены за месяц аренды, лучше сбавить аппетиты и предложить боле выгодные условия. Далее все происходит по простой схеме у вас есть объекты и есть желающие. Вы помогаете людям найти жилье, а собственникам получить деньги. На месте вы можете подписать договор об оказании услуг и получить свою комиссию, но если ваши отношения достаточно доверительные можно обойтись и без бумаг. Это обычные посреднические услуги, но здесь очень ценят рекомендации.
Теперь вернемся к сделкам связанным с продажами недвижимости. После того как вы набили руку, на аренде будет проще разобраться в деталях. Для начала собственник должен оформить на вас доверенность, благодаря которой вы сможете работать с документами. Частные агенты привлекают в помощь юристов, которые помогают грамотно оформить сделку, за что те получают свой процент. Сама по себе схема работы практически такая же, как в случае с арендой. Единственное чем она усложняется так это беготней по различным инстанциям. С другой стороны, сейчас можно многие вопросы решать без очередей, главное знать законы и нюансы. Но как уже было обозначено выше, для этого потребуется знакомый юрист.
Бизнес связанный с недвижимостью развивается достаточно быстро. Когда ваши дела пойдут в гору, можно будет задумать об открытии своего агентства. Однако, многие ощутив преимущества работы частным агентом предпочитают именно такой вид заработка без лишних формальностей.
Имея собственную жилплощадь можно заработать в сезон хорошие деньги. Вы можете сдавать свою квартиру туристам как хостел за пятьсот рублей в день в самом центре столицы (см. в квартире). В сети есть масса сервисов по сдаче квартир в аренду на короткий срок, где можно разместить свое объявление. Сейчас очень много людей предпочитают снимать квартиры, чем номера в гостинице. Туристы отдают предпочтение частным апартаментам поскольку они дешевле и удобнее.
Перед тем, как давать объявление, приведите квартиру в порядок. Благо, сейчас материалы не дорогие и на рынке огромный выбор для декорирования интерьера. Можете сделать специальные таблички для жильцов, чтобы они не терялись и могли с легкостью найти соль или сахар. Будьте гостеприимны, помогите людям быстрее привыкнуть к новому городу. Вы так же можете подработать для них гидом и провести экскурсию или же при наличии машины обеспечить им трансфер. Со временем вы обрастете постоянными клиентами, которые будут заранее предупреждать о своем приезде. Таким образом, вы сможете планировать график заселения.
Часто молодые родители заняты карьерой и не имеют возможности оставить ребенка с родственниками. Многие приезжают в большие города и, к сожалению, не могут призвать на помощь бабушек. Одинокие женщины с ребенком особенно нуждаются в подобных услугах, поскольку не могут себе позволить работать весь день и вынуждены искать подработку за меньшие деньги. Так что потребность в домашнем огромная!
В первую очередь, перед тем как начать приглашать в дом маленьких гостей, нужно очень тщательно продумать, чем занимать детей во время их пребывания. Необходимо придумать различные игры, образовательные программы и занятия направленные на развитие творческих способностей. Так же важно продумать питание детей. У кого-то может быть аллергия на определенные продукты. Скорее всего вам придется каждый день разрабатывать специальное меню и консультироваться с родителями. Но в целом такой бизнес может стать отличным решением, если у вас есть собственные маленькие дети и вы располагаете не только временем но и собственным жилым помещением.
Время чтения ≈ 17 минут
Какие бы доводы не приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это кров человека, его дом, там он живет и там он растит детей. Жилье нужно будет человеку всегда. Для тех, кто имеет недвижимость, всегда может рассчитывать на стабильный источник дохода. В этой статье мы постарались систематизировать максимум информации о способах дохода с нее. Представлен краткий обзор 18 способов.
Самый популярный способ заработка на недвижимости. У любого человека спросить «как заработать на недвижимости» сразу ответит – сдать ее помесячно. Предложений от жильцов достаточно много – Вам нужно только отсеять неподходящих на Ваш взгляд. Сюда можно отнести вариант сдачи комнаты в квартире или в общежитии.
Плюсы:
Минусы:
Более интересный способ заработка на своей квартире. Предполагает почти ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Наилучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это командировочные люди, путешественники. Неподходящий контингент – это любители ночных клубов и другие любители развлекательных мероприятий, который хотят снять квартиру с целью хорошенько повеселиться. Чем еще хороши люди, приехавшие в командировку, так это то, что часто они заселяются не на одни сутки, а на неделю, две, что для них всё равно намного выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, достойного социального статуса и проблем при проживании они никому не доставляют.
Плюсы:
Минусы:
Наиболее агрессивный вариант сдачи квартиры, обеспечивающий максимальный доход. Для использования такого способа желательно иметь офис или еще одну квартиру для проживания рядом со сдаваемой, так как бегать заселять жильцов придется постоянно. Также возможны недовольства соседей по поводу постоянного круговорота людей на площадке.
Плюсы:
Минусы:
Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, предполагающий аренду койки места в комфортабельной квартире. Количество коек может достигать 10-12. Если Вам на ум приходит общага с большим количеством гастарбайтеров – то это совсем не то. Хостел – помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, заселяют там, в основном, русских. Большая часть клиентов – командировочные люди и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому нужно остановиться на ночь, но нет желания отдавать большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в хостеле в регионах на 2015г составляет 400-500р, чтоб согласитесь намного дешевле, чем в любой гостинице и в посуточно квартире.
Плюсы:
Минусы
Недавно вышедшая правка закона о хостелах запрещает использовать жилые помещения под него. Увы:(
Чтобы работать в белую с хостелами придется приобретать коммерческую недвижимость.
Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся высоким комфортом жизни. Для таунхаусов характерно небольшое количество соседей и расположение вдали от крупных районов мегаполиса. Как правило, это тихие укромные житейские уголки на окраине города, в новостроящихся поселках и вблизи лесных массивов. Мы выделил таунхаус отдельно от обычной квартиры, так как здесь есть свои особенности. Его также можно сдавать помесячно, посуточно или с почасовой оплатой
Плюсы:
Минусы:
Для тех, кто имеет собственный коттедж, также нет никаких проблем получить с него доход в виде аренды. При этом распространены как варианты помесячной, так и посуточной сдачи. При этом стоит помнить, что при сдаче коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство подобных домов строятся за пределами города.
Для владельцев крупных коттеджей также возможен вариант частичной сдачи площадей (в одной части коттеджа жить самому, а другую сдавать) или сдача по-комнатно.
Также есть вариант сдавать коттедж в определенные времена года. Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы не пустовал заселять жильцов.
Очень шикарный вариант заработка на коттедже – сдача его на Новый год. Всем наверняка знаком тот ажиотаж с бронированием мест отдыха на этот праздник. А провести Новый Год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить варианты – сдавать компаниям на проведение различных корпоративов.
Плюсы:
Минусы:
Для тех, кто располагает значительным капиталом, наверняка, оценил уже плюсы инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать этакий доходный дом, где все квартиры будут сдаваться на условиях найма. Строительство и получение дохода с подобных домов – тема отдельной статьи. Что касается стоимости подобного дома – то есть варианты строительства бюджетного жилья, например из тех же ЛСТК. Самое сложное в этом способе это найти подходящую землю с удобной транспортной развязкой, ну и наличие достаточного капитала.
Плюсы:
Минусы:
Зарубежная недвижимость уже давно манит своими выгодными условиями российских инвесторов всех мастей, от малых до больших. Сложилось мнение рынок западной недвижимости более надежный и в то же время более доходный.
Как заработать на зарубежной недвижимости, живя при этом в России? Самое простое – это покупка ее с заключением договора гарантированной аренды leaseback . (Впервые метод появился во Франции, поэтому .) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за рубежом, по своему усмотрению обставляете мебелью, а дочерняя компания застройщика сдаёт ее (по сути это управляющая компания), выплачивая Вам комиссионные, в зависимости от страны 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот метод – это тем, что подбором жильцов и прочими организаторскими вопросами Вам не нужно заниматься, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли вызовет у кого то сомнение.
Недвижимость за рубежом представлена самая разнообразная – это и виллы, и апарт-отели, мини-отели, апартаменты, обычные квартиры, дома на берегу моря. Учитывая высокие курортный спрос в определенные страны, такие объекты вряд ли будут пустовать. Еще одно важное преимущество инвестиции в зарубежную недвижимость – ее цена намного ниже, чем в той же Москве.
Плюсы:
Минусы:
На российском рынке недвижимости постепенно набирает популярность апартаменты. Это очень напоминает предыдущий пункт, но только дело происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной обстановкой. Апартаменты напоминают обычные квартиры, но, с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных отелях — консьерж-служба, доставка еды в номер и другие. Более подробно про на них писали в отдельной статье.
Плюсы:
Минусы:
Особняком в теме инвестиции стоит коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена самыми различными объектами – склады (теплые и холодные), производственные помещения, нежилые помещения на первом этаже жилого дома, площади в торговых центрах, подвальные, подсобные помещения, цоколи и другие. Зачем люди инвестируют в подобную недвижимость? Ответ прост – на это есть большой спрос. Малый бизнес это основа экономики нашей страны, потому большое число предпринимателей регулярно ищут места либо там где проходимость повыше, или где подешевле, или просто для открытия новых точек.
Плюсы:
Минусы:
Метод основан на увеличении числа изолированных квартир в пределах одного объекта, Говоря по просто, есть у Вас однокомнатная квартира – Вы можете сдавать ее как есть, а можете сделать там ремонт, и разбить ее на 2 изолированные квартиры студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза превышает сдачу обыкновенной квартиры.
Перепланировку можно производить в различных объектах -1, 2, 3х комнатных квартирах, коттеджах, таунхаусах. Здесь есть свои тонкости в плане разрешения на подобные переделки, н все они, как правило, решаются не сложно.
Плюсы:
Минусы:
Про это писали в отдельной статье (см. ). Этот способ для тех, кто не обладает большой суммой, но, тем не менее, желает приобрести хоть какую-либо недвижимость. Приобрести можно гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных парковках.
Плюсы:
Минусы:
Один из самых простых способов заработка на инвестициях в недвижимость – это покупка земельного участка. Можно купить землю, подержать ее некоторое время, не прикладывая ровно никаких усилий по содержанию ее, и затем после роста – выгодно продать.
Можно также построить на купленном участке дом, коттедж или даже таунхаус и дальше уже смотреть по обстоятельствам – либо продать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать ее.
Плюсы:
Минусы:
Данный метод предлагает покупку недвижимости, например, в жилом многоквартирном дома, на раннем этапе строительства. Можно брать как с самого начала стройки, т.е. на этапе котлована или на дальнейших ее этапах. Чем на более ранней стадии строительства Вы купить квартиры, тем выше накрутка выйдет в итоге при сдачи этой квартиры в эксплуатацию.
После того как дом сдан в эксплуатацию, купленную квартиру можно продать, разница между суммой начального инвестирования может доходить в некоторых случаях до 60-80%, но и ждать при этом придется в среднем 1.5-2 года. Стоит также учитывать, что в России велик риск недостроя, даже не смотря на значительные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить вожделенную квартиру. Поэтому, наиболее безопасный и главное, быстрый способ извлечения прибыли это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе строительства крыши.
Плюсы:
Минусы:
Еще один популярный метод извлечения выгоды из инвестиции в недвижимость – это приобретение недвижимости в плохом состоянии. Бывает так, что в квартире жили, люди низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.д.), жизнь которых отразилась и на квартире – везде грязь, ободранные и выцветшие стены, едва живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. Также бывают случаи, что квартиры продают после многолетнего проживания там пенсионеров (отсюда термин «бабушкин вариант»), что также откладывает отпечаток на состояние квартиры. К этой серии можно отнести очень старую недвижимость, срок эксплуатации которой может достигать много десятилетий.
Такие квартиры представляют особый интерес, ведь сделав там качественный ремонт – можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если подобная квартира находится в центре – то и выше средней цены по рынку. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид – можно начать сдавать ее помесячно, посуточно, или же просто продав.
Плюсы:
Минусы:
Выдавая кредиты, банки зачастую берут в залог недвижимость заемщика. Иногда случается так, что заемщик не в состоянии платить. Тогда залог полностью переходит банку, и тот старается реализовать его по самым бросовым ценам, лишь бы вернуть с этого объекта свои деньги (ту сумму, которую должен заемщик). Процедура торгов довольна запутана, и необходимо время, чтобы разобраться во всех тонкостях.
Плюсы:
Минусы:
Строить можно как дома, так и коттеджи, небольшие многоквартирные дома (при наличие достаточного капитала), таунхаусы.
Плюсы:
Минусы:
Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.
Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.
Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.
Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.
Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.
