Фото: Алексей Александронок
Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.
Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе .
Банкротство за рубль
Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно строительного мироздания. Пакет столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.
Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.
Одно из новых требований - полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).
Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге - комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.
«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», - говорит эксперт.
Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.
«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», - говорит Федор Цуринов.
Что исправят
Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и , правда, пока речь идет о технических правках.
Главная интрига грядущих дискуссий - в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей
Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы - «один застройщик - одно разрешение на строительство».
«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», - объясняет Михаил Викторов.
По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.
По поводу других спорных положений - непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., - девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе - до 30%.
Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», - отмечает Михаил Викторов.
Почем гарантии
Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд - более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», - уверен он.
Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга - без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», - говорит он.
«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга - оценки рисков - слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», - говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.
Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.
Есть в законе и альтернативный механизм.
«Эскроу-счета - это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», - утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.
Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», - говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров - в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.
А может, без долевки?
Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.
«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме - это улыбка чеширского кота», - говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.
Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» - в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.
А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.
Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера - уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.
Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.
Какое самое главное пожелание нашим читателям в Новый год? Конечно, удачно решить квартирный вопрос! Идеальные условия для продажи-покупки жилья на рынке складываются редко, а жизнь не ждет и заставляет нас принимать важные решения уже сегодня. Правда, наступающий год обещает быть благоприятным для покупателей. Но в любом случае нам важны прогнозы экспертов, касающиеся цен, условий ипотеки, строительных планов и новых законов.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Накануне праздника «Портал о недвижимости сайт» обратился к профессионалам рынка с просьбой аргументировано ответить на вопрос: «Почему надо покупать квартиру в 2018-м году?». Эксперты отметили несколько важных моментов, о которых следует знать покупателям недвижимости.
В принципе, покупатели могут спокойно ориентироваться на сегодняшнюю стоимость квадратного метра. В Москве, напомним, она где-то 165-167 тысяч рублей в среднем. Цены держатся примерно на этом уровне давно, можно сказать с весны. Судя по всему, в ближайшие месяцы ценовые потрясения нас не ждут, даже, несмотря на предстоящие в марте выборы президента России (обычно перед выборами отмечается всплеск спроса и некоторый «подскок» цен вверх). Хотя, конечно, это событие надо иметь в виду.
Сегодня предложений жилья много, есть большой выбор, и первая половина года для покупателей обещает быть благоприятной, отмечает : «Перед Новым годом и в первые месяцы после праздников собственники вторичных квартир лояльны в переговорах, торг может привести к хорошим скидкам. Кроме того, застройщики также предлагают бонусы и проводят акции». «Сегмент недвижимости изобилует предложением с привлекательной стоимостью квадратного метра. Застройщики лояльны, поэтому для покупателей действуют интересные акции и спецпредложения… Можно осуществить выгодную сделку сейчас», - соглашается с коллегой директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева .
«Первая половина 2018-й года самое хорошее время для покупки жилья - наличие качественных проектов, конкуренция между застройщиками и банками и как следствие - низкие (стартовые) цены на жилье, новогодние и рождественские скидки от застройщиков» - поддерживает общее мнение .
Уходящий год для ипотечного кредитования стал очень важным: впервые, за всю «историю наблюдений», - а российской ипотеке, напомним, в 2018 году исполнится 20 лет, - ставки по кредитам достигли самых низких показателей – 9-10% годовых.
«Сейчас и в начале будущего года будут самые выгодные предложения по ипотечным кредитам с момента появления рыка недвижимости в России: просто решившись платить из своего ежемесячного бюджета по 15 тысяч в месяц ипотечного кредита, вы можете переехать в квартиру на одну комнату больше», - советует Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге».
Буквально все опрошенные порталом сайт комментаторы заостряют внимание потенциальных покупателей на доступной ипотеке, при этом можно ожидать, что ставки будут продолжать снижаться, по крайней мере, на это нацелена политика Центробанка РФ. Нужно ли этого ждать? Профессионалы рынка напоминают, что уже сегодня можно оформить кредит на приглянувшуюся квартиру по субсидированной ставке от застройщика под 6-7 % годовых.
«А тем клиентам, кто уже купил квартиру в ипотеку, - 18-й год тоже преподнесет подарок, - обещает Николай Лавров. - Вы сможете рефинансировать свои кредиты по сниженным ставкам, которые появляются уже сейчас, и уменьшить свои платежи, ничего не меняя».
И еще существенный момент: в 2018 году ЦБ собирается ввести новые правила, которые ужесточат выдачу кредитов с низким первоначальным взносом (ПВ). В частности, по таким кредитам будут повышены ставки. То есть, наиболее приятные условия будут сохранены для заемщиков, у которых есть сумма от 20% от стоимости жилья. Они смогут рассчитывать и на дальнейшее снижение ставок, и на лояльное к себе отношение. Многие эксперты считают такое решение правильным, - все-таки ипотека без ПВ или с низким ПВ для заемщиков часто оборачивается тяжелой ношей.
В будущем году государство продолжает социальные проекты поддержки семей и запускает новые. До 2021 года будет продлена программа материнского капитала (МСК). Напомним, что часто молодые родители используют его в качестве как раз ипотечного первоначального взноса. Также МСК можно направить на погашение ипотеки, оплату договора долевого участия или строительство дома. Сумма МСК составляет 453 тысячи 26 рублей. Кроме того, государство собирается субсидировать ипотеку семьям, где рождается второй и третий ребенок. В результате для семьи процентная ставка будет 6% годовых. Ну а если семья с первенцем озабочена квартирной проблемой – снимает жилье, копит на первый взнос или уже расплачивается, то хорошим подспорьем для них станет ежемесячное пособие на первенца – в среднем по стране это около 10,5 тысяч рублей. Такая программа будет распространяться не на всех, а только на те семьи, где среднедушевой доход ниже составляет менее полутора прожиточных минимумов трудоспособного населения. В Москве, например, семья из трех человек, претендующая на эти выплаты должна получать меньше 84,3 тысяч рублей, а пособие может составить около 14 тысяч. Николай Лавров (ГК «Недвижимость в Петербурге») советует пользоваться теми льготами, которые дает государство сейчас и называет 2018-й «новым годом новых возможностей на рынке недвижимости».
Если первые месяцы года обещают быть спокойными, то уже с июля для застройщиков начнут меняться правила игры, что не может в будущем не отразиться на рынке. «В 2018 еще сохранится схема продаж квартир по договорам долевого участия, которая позволяет приобретать квартиры на ранней стадии строительства с существенным дисконтом. Но в перспективе нас ждет очень серьезное изменение рынка долевого строительства» - предупреждает Алексей Харитонов, директор по продажам бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ . В июле 2018-го вступают в силу изменения в 214-й закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам, к минимальному уставному капиталу, собственным средствам, банковскому контролю над сделками в строительстве. «И это может привести к росту цен, - считает эксперт. - В дальнейшей перспективе, в 2019 году, ожидается продолжение изменения цен, фактором роста станет отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. Банковские ставки проектного финансирования еще не определены, называются самые противоречивые цифры. Но есть понимание, что затраты девелопера на строительство вырастут, как минимум на расходы, связанные с обслуживанием кредита и выплатой процентов. И, конечно, это отразится на ценах, наш прогноз +15%».
Ну, до 2019-го года надо еще дожить, да и власти обещают все-таки реформировать рынок постепенно и в одночасье от «долевки» не отказываться. А «2018-й год будет переходным периодом, когда покупатели могут очень выгодно приобрести квартиру -уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group , - потому что в интересах застройщиков поскорее реализовать проекты, начать строительство на ранее приобретенных участках, заставить активы приносить доходы, и все это – чтобы успеть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ». Эксперт предполагает, что большая часть девелоперов презентует новые проекты по привлекательным ценам, - так что многие смогут сделать выгодные покупки. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова тоже ожидает, что на рынок выйдет много интересных новостроек: «Это, несомненно, приведет к еще большему ужесточению конкуренции среди девелоперов и будет способствовать появлению новых маркетинговых кампаний, акционных предложений, скидок».
А Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро и первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит» подчеркивает, что насыщенная конкуренция заставляет застройщиков искать новые решения привлекательности продукта: «так что можно увидеть настоящий калейдоскоп планировочных решений, множество привлекательных условий».
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова , отмечает, что качественные и продуманные проекты, создают принципиально новое пространство для жизни, а устаревшие планировки будут уходить в прошлое вместе со сносимыми по программе реновации пятиэтажками.
Максим Каварьянц, вице-президент по девелопменту SDI Group
подчеркивает, что сегодня застройщики могут предложить не только квартиры с отделкой, но и с мебелью.
Как говорится, всё для вас!
Выбрать квартиру можно не откладывая, благо предложений много. Покупателям, интересующихся массовым сегментом (эконом и комфорт), директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева советует присмотреться к новостройкам в Московской области: кварталу « », мкр. «Красногорский», ЖК «Ленинградский». Если речь идет о Москве, то это такие объекты, как ЖК Silver, жилой дом Дуэт, ЖК «Город», ЖК « », апарт-комплекс Nord.
Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties сообщает, что компания уже построила все восемь корпусов квартала и продала 630 (67%) расположенных в нем апартаментов. И пять месяцев уже нового, 2018-го года потратит на то, чтобы приготовить каждый из 930 апартаментов ONLY к новоселью - сделает полную отделку и установит кухонные гарнитуры и бытовую технику. «А в июне наши покупатели получат ключи и начнут новую жизнь в своем новом доме. Как видите, времени и апартаментов для того, чтобы стать обладателем одного из них, осталось не так уж и много – всего 141 день и 300 апартаментов. ONLY не ждет!», - поторапливает покупателей Евгений Большаков.
Генеральный директор «Биг Риэлти» Светлана Лапшина предлагает недвижимость для тех, кто задумывается о будущем своих детей: «У нашей компании есть два ноу-хау - возможность организовать для покупателей приобретение дешевых студий, в том числе в центре Москвы. Мы продаем квартиру, предварительно поделив ее на 4 студии, таким образом, получая недорогое жилье и отличную первую квартиру для ребенка или молодой семьи. Также предлагаем нашим клиентам участие в Европейских программах - в Бельгии, Франции, Германии по обеспечению каждого человека, который связывает свою учебу или работу с этими странами, жильем».
Рекомендует тем, кто хочет качественно поднять свой уровень жизни, приобрести квартиры в сегментах бизнес и бизнес+. Такие проекты готовы предложить высокий статус, интересную концепцию фасадов, входных групп и придомовой территории, эксклюзивные варианты квартир. В частности « », расположенный на Кутузовском проспекте, обладает всеми характеристики сегмента бизнес+. Сейчас здесь действует специальная цена квадратного метра - от 193 000 рублей и скидки на машино-места.
Мария Котова, руководитель департамента жилой недвижимости GORN Development приглашает покупателей в жилой комплекс премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». Воспользовавшись ипотекой по рекордно низкой ставке - 6% годовых, можно приобрести квартиру мечты.
Дмитрий Лобов, коммерческий директор проекта Lifedeluxe.ru считает, что у покупателей дорогой недвижимости будет возможность выбирать и торговаться, обсуждая с застройщиками и специальные цены, и специальные условия выплат.
Наши эксперты не только советуют покупать квартиры, но и поздравляют читателей с Новым годом.
Так, Алексей Лопатин, директор проектов по оценке XLPartners , напоминает, что 2018-й – это год собаки - благородного, дружелюбного и самого верного друга человека: «Если у вас нет собаки, то самое время ее завести. Пустить щенка в дом, это значит наполнить домашнюю атмосферу - теплом, любовью и добром. И лучше если это будет новый дом или квартира».
Генеральный директор ООО « » Игорь Пономарев желает, чтобы во время праздников у вас царила «атмосфера добра, надежд на счастье и добрых перемен – вплоть до переезда в новую квартиру».
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева пожелала нам «гармонии, семейного счастья, хорошего настроения, реализации всех сокровенных желаний и, конечно, своей идеальной квартиры», а генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова – «удачных и выгодных покупок, надежных партнеров, правильных решений, успеха во всех начинаниях и домашнего уюта!».
А теперь обещанный сюрприз от наших самых креативных экспертов – новогодние пожелания в стихах.
От Ирины Черниковой, директора управления информации, рекламы и PR компании SDI Group:
Пусть этот год будет ярким и светлым.
Принесёт много новых идей!
И проектом на рынке заметным
Мы порадуем всех москвичей.
У него необычная форма,
Утонченный, изысканный вкус.
Восхищение им – это норма.
И в локации есть тоже плюс!
На проспекте Вернадского будет
МФК бизнес-класса расти.
Раз увидев, никто не забудет,
Да и мимо не сможет пройти.
От коллектива первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит»:
Элитной квартиры в Новом году
Желаем мы вам! Имейте в виду,
Сегодня - тот самый момент, чтоб купить,
Освоить, отделать, влюбиться - и жить!
Вот он, самый лучший момент для покупки:
Застройщики рады идти на уступки,
Борясь лишь за вас в конкурентной борьбе
(Кто гибок - готовься к счастливой судьбе).
Опять же, растет вариантов объем...
Мы к дому мечты вас кратчайшим ведем:
Освоиться в море элитных продаж
Способствует 20-летний стаж.
На рынке давно. Свой пул экспертов.
Задачу любую решаем совместно.
Заказчик - партнер. Нюансы знакомы.
Отличного вам года и дома!
Рэп от команды Kalinka Group:
Покупка квартиры до Нового года
Станет подарком особого рода:
Это и праздник, и крутые инвестиции,
Которые улучшат ваши финансовые позиции.
Покупателю в Новый год всякий рад -
Собственники идут на уступки, застройщики становятся в ряд
И предлагают бонусы, дарят скидки, -
Это серьезнее, чем праздничные открытки!
С Нового года все дорожает,
Кто покупает в конце декабря квартиру – тот правильно поступает!
Покупатель с большим бюджетом!
Купи «Царев сад» - не пожалеешь об этом!
С Новым годом! Раунд!
От Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate:
Пусть Новый год подарит Вам
Побольше выгодных вложений!
Элитный рынок принесет
Вам капитала умножение.
Пока снижалась волатильность,
Он демонстрировал стабильность
И будет дальше продолжать
Объем проектов пополнять.
При этом цены, наше мнение,
Продолжат плавное снижение…
Пусть Вам удача улыбнется,
Недвижимость мечты найдется!
От девелопера «Тройка РЭД»:
Поздравляет «Тройка РЭД»,
Покупателю совет:
В 18-ом году
Не упустите выгоду.
Покупать квартиры нужно,
Пока цены с нами дружат.
В год собаки домовитой
Девелоперы открыты.
И даем мы вам подсказку:
Цены будут словно в сказке.
Скидки, акции, рассрочка,
Кредитных платежей отсрочка.
В облаках мы не витаем,
В январе их открываем.
В Люберцах новый ЖК
Под названьем «Облака».
Яркий комплекс – 6 домов,
Пара лет – и он готов.
Ждет клиентов старт продаж.
Не пропусти ажиотаж!
От пресс-центра VSN Realty:
Идеальное время для покупки квартиры
К нам приходит в Новом году:
Ипотека все ниже, а проекты доступней,
Президент говорит про семью.
18-й год все подхватит мотивы,
Снегопадом пойдут цены вниз.
VSN Realty поздравляет коллег и клиентов -
Пусть квартира придет в вашу жизнь!
А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. «Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты», - беспокоятся в компании «БФА–Девелопмент». Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», - поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.
Внимание
Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
«Инфо
При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз.
А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.
Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.
Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году? В чем суть основных изменений? Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).
Важно
Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты.
Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству.
Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.
Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций.
Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье.
Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.
Несколько лет назад это пыталась делать СК «Темп», но со временем перешла на долевку.
» Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли.
Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков.
Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке
АСВ. Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются.
В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.
Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок.
Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.
И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.
Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные.
Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.
Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп» На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли.
Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации.
А может, без долевки? Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки. «Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.
Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов.
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.
А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта.
Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства.
Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков.
Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд.
Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе.
На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ.
Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дольщики В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дыра в бюджете рынка Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной.
По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см.
«Основные новации…»).
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
