Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.
Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?
Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.
У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.
Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:
Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.
Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.
Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:
Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.
Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:
По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.
Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:
Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.
Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.
Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:
В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.
Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.
В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.
По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.
Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.
В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного. 
В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.
Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью. 
В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.
Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц. 
Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.
В мероприятия по уходу за объектами не входят:
Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:
Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.
В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.
Состав общего имущества многоквартирного дома (МКД), одновременно с правилами его эксплуатации, утверждается законодательными актами Российской Федерации. Этот вопрос настолько обширен, что неотъемлемо содержит внутри себя массу нюансов и особенностей, которые меняются в зависимости от обстоятельств. Общая собственность это не только объекты, на которые жильцы имеют равные права, но и причина возникновения у граждан дополнительных обязательств и ответственности.
К сожалению, большая часть российского населения практически не осведомлена в правовых вопросах, даже притом, что многие касаются их непосредственно. Однако об общем имуществе многоквартирного дома каждый из жильцов должен знать хотя бы поверхностно, так как это в его интересах. Подобные знания позволят избежать целого ряда вероятных конфликтов и помогут решить многие уже возникнувшие. Кроме того, лица, знающие правила, часто пользуются этим, нарушая интересы своих соседей, которые об этом даже не догадываются или подозревают, но понятия не имеют, что делать.
Собственность, которая входит в состав общего имущества, зафиксирована в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации, территориальных нормативных актах и Конституции.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
К общему имуществу МКД должны иметь открытый доступ не только все владельцы помещений данного строения, будь оно жилое или нежилое, но и сотрудники органов власти, учреждений местного самоуправления и управляющих компаний.
В список общего владения для владельцев жилых помещений в многоквартирных домах входят:
В общее имущество также входят все внутридомовые системы, такие как водопровод, электричество, газ, вентиляция, общие домовые учётные конструкции, пассажирский лифт, различные кабели и т.д. Отвечают за их правильное содержание, обслуживание и ремонт все проживающие граждане, управляющая компания или товарищество собственников жилья, если это передано в их компетенцию.
К внутридомовым системам общего имущества также относятся все системы телекоммуникации, но только до внешних стен здания. Жильцы отвечают только за ту часть, которая соединяется с общей системой. За пределами стен дома за них отвечает компания, поставляющая определённый ресурс.
Разумеется, в привычном понимании пользования таким общим имуществом много ограничений. Как правило, внутридомовые системы неприкосновенны, пока им не требуется техническое обслуживание или ремонт, так как самовольное вмешательство может нарушить интересы других жильцов и причинить им ущерб.
В общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме входят элементы, требующие определённых мероприятий по уходу и содержанию, в соответствии с действующими законодательными нормами. К ним относятся законы о санитарии и гигиены, противопожарной безопасности, строительных положениях и прочие акты. Согласно ним, содержание общей недвижимости означает:
Решения, касающиеся общего имущества, нельзя принимать единолично, не поставив в известность всех жильцов многоквартирного дома.
Для лучшего понимания гражданских обязанностей лиц, являющихся собственниками недвижимости в многоквартирном доме, на данном вопросе стоит остановиться поподробнее. Так, к примеру, кроме обязанности обеспечивать сохранность и исправность имеющегося общего имущества, проводить проверки, ремонт и следить за санитарно-гигиеническими нормами, граждане должны:
На практике весь этот перечень обычно передаётся управляющим компаниям, жилищно-коммунальным хозяйствам или товариществам собственников жилья.
Определение состава общей собственности жильцов многоквартирных домов влечёт за собой вполне логичный вопрос о том, как можно передать ответственность за нее и сопутствующие заботы какой-либо соответствующей структуре. Зачастую ней выступает управляющая компания, которая берёт за свои услуги фиксированную оплату и, в случае невыполнения своих обязанностей по договору, будет отвечать перед судом и гражданами. В стандартном соглашении управляющие компании не берут на себя ответственность за:
Иными словами, управляющая компания не несёт абсолютно никакой ответственности за личное имущество граждан. В остальном, заключая с управляющей компанией договор, имеет смысл не только внимательно его прочитать, но и внести те пункты, которые хотелось бы там видеть, а также прийти к компромиссу в тех, которые не устраивают.
Общее имущество многоквартирного дома, как и любое другое, время от времени требует ремонта. Если жильцы заключили договор с управляющей компанией, то в договоре с ней должен быть прописан порядок проведения ремонтных работ. Если же ответственность передана товариществу, то решать подобные вопросы необходимо на общих собраниях. Собрания должны быть официальными и открытыми, поскольку дело касается общей собственности. Кроме того, собрание должно протоколироваться. Особенно это касается принятых решений о размере взносов и их целях.
Общая собственность, оборудование и помещения, у которых нет единственного владельца, может определяться только законом. Соответственно, ремонт общего домового имущества не должен затрагивать личную собственность, например, дверь в квартиру. Даже если её внешний вид портит новый ремонт в подъезде – это заботы владельца квартиры.
Проводятся все ремонтные работы по предварительному согласованию, в намеченные заранее сроки. Это не касается разве что непредвиденных аварийных ситуаций, которые возникают чаще всего с системами инженерных коммуникаций (прорыв систем водопровода, нарушение работы электрических узлов, прочее).
Объекты, входящие в состав общего имущества владельцев жилья и нежилых помещений в многоквартирном доме, на своё содержание и ремонт требуют определенных финансовых затрат. Поскольку дом совместный, то и его содержание является общей задачей. Соответственно, все денежные расходы также совместные. Кроме того, денежные взносы не одинаковы для всех. Кто-то должен платить меньше, а кто-то больше. Все зависит от того, какой площадью он владеет лично. Обычно никогда не требуют всю сумму сразу, она включается в:
В соответствии с российским законодательством, за неуплату содержания общего домового имущества неплательщик будет признан должником и может быть привлечён к ответственности с требованием возместить задолженность, в том числе и через суд. Однако никакие пени или проценты при этом не предусмотрены.
Исходя из сказанного выше, обеспечение содержания общего имущества жилых многоквартирных домов лежит на плечах самых владельцев, которые могут воспользоваться законным правом оформления субсидии или прочих льгот. Не являются исключениями и граждане, получающие государственную компенсацию за уже понесённый расход, который был направлен на содержание совместной домовой собственности. Квартиросъемщики, получившие муниципальное жильё, также не освобождены от ответственности, не лишены прав пользования общим имуществом и не имеют никаких преимуществ перед остальными.
Кто бы ни нёс ответственность за обеспечение надлежащих условий, жильцы не освобождаются от своих обязанностей и личной ответственности. Это обусловлено тем, что каждый обязан следить, чтобы все необходимые работы проводились своевременно и должным образом. Если за этим никто не следит, то это говорит о безответственности жильцов, их беспечности и безразличии.
Бывают ситуации, когда собственники квартир и помещений нежилого назначения не проводят собрания и далеки от обсуждения финансовых вопросов, касающихся расходов на ремонт и содержание общего имущества. Некоторые дома так и не заключили никаких договоров. В таком случае ситуация не может пойти на самотёк, поскольку их в свои руки возьмёт местное самоуправление. Иными словами, администрация населённого пункта назначит открытый торг, по результатам которого дому будет назначена управляющая компания. Согласие жильцов не потребуется, но, по факту, за них попросту примут решение.
Чтобы управлять домом не прибегая к помощи посредников, необходимо проводить собрания и создавать кооператив или товарищество. Какой из вариантов управления лучше – решается индивидуально. Оба варианта имеют свои достоинства и слабые стороны. В любом случае необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Для самоуправления это особенно важно, поскольку встречаются и несогласные жильцы, которые вправе оспорить деятельность кооперативов даже в суде.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.
Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.
Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:
Состав общего имущества в МКД устанавливают:
Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.
Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.
К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).
При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:
Помимо этого, к расчету доли не относят:
Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.
При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.
При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.
Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.
Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.
Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:
При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.
В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .
К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.
В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.
Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:
В ст. 36 ЖК РФ установлен перечень объектов, относящихся к общему имуществу владельцев площадей многоквартирного дома. В норме определяется порядок их пользования и распоряжения ими. Рассмотрим эту тему подробно.
Право собственности на общее имущество принадлежит владельцам квартир в этом сооружении. К нему относятся:
Он определяется п. 2 ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с нормой, субъекты, которым принадлежат квартиры в доме, осуществляют владение и пользование общим имуществом, а также распоряжаются им в пределах, определенных Кодексом. Уменьшение его размера допускается с согласия всех жильцов посредством реконструкции. Данное положение определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Общие объекты могут передаваться в пользование другим лицам, если это не ущемляет интересы и права юрлиц и граждан. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.
Надел, на котором располагается многоквартирный дом, в соответствии с пунктом пятым ст. 36 ЖК РФ не может обременяться ограниченным пользованием другими лицами. На практике может возникнуть необходимость обеспечить доступ сторонних субъектов к объектам, которые существовали до даты введения Кодекса.
В таких случаях ст. 36 ЖК РФ не допускает запрет на обременение участка. Новое ограничение устанавливается соглашением между требующим его субъектом и владельцами квартир в доме. Споры, касающиеся обременения участка, в том числе его условий, разрешаются в суде.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, при разрушении, случайной гибели, сносе многоквартирного дома за владельцами помещений сохраняется доля на участок, на котором располагается сооружение, с элементами благоустройства, зелеными насаждениями, а также иные объекты, предназначенные для эксплуатации и обслуживания дома. Они определяются пропорционально частям от общего имущества. Субъекты могут пользоваться, владеть и распоряжаться объектами по правилам, установленным в ГК.
В рассматриваемой норме регламентируются отношения, касающиеся владения общим имуществом в многоквартирном доме, помещения которого принадлежат разным субъектам, в том числе и публичным образованиям. Вопросы, касающиеся этой сферы, регулируются во всех сооружениях такого типа одинаково. При этом характер применения правил не зависит от количества владельцев помещений в здании, наличия/отсутствия ТСЖ либо иной организации.
Ключевые понятия установлены в Положении. В п. 6 указанного документа предусматриваются правила признания помещений жилыми, непригодными для проживания, а также многоквартирного дома подлежащим сносу ввиду аварийности. Положение утверждено правительственным Постановлением №47.
В соответствии с указанным пунктом в качестве многоквартирного дома выступает совокупность 2 и более квартир с оборудованными отдельными выходами. Данное Положение может распространяться как на земельный участок, который прилегает к сооружению, так и на помещение общего пользования. Здание содержит объекты общего имущества владельцев квартир в соответствии с законодательством.
Целесообразно рассматривать ст. 36 ЖК РФ с комментариями из Правил содержания имущества многоквартирного дома. В них присутствует более полный перечень объектов. В соответствии с Правилами к имуществу, указанному в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относят помещения, которые не включены в состав квартир и необходимы для обслуживания/общего пользования. В эту категорию входят:
В указанных помещениях, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, должны присутствовать инженерные коммуникации, прочее оборудование, с помощью которого осуществляется обслуживание более одной нежилой/жилой площади в доме. К последнему, в частности, относят элеваторные, бойлерные узлы, котельные и так далее.
В составе общего имущества также находятся:
К общему имуществу относят также инженерные внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения, газовые сети, включающие в себя:
Общее пользование осуществляется электросетями, состоящими из:
В составе общего имущества находится надел, в пределах которого располагается дом, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями. Между тем границы участков в ряде случаев могут быть не установлены. По пункту второму ст. 36 ЖК РФ наделы, в пределах которых располагаются сооружения, включенные в общее имущество, а также жилые строения и иные здания предоставляются в долевое владение на условиях и в порядке, определенных законодательством.
В ст. 16 Вводного нормативного акта предусмотрено, что в существующей застройке участок, на котором располагаются объекты, является собственностью хозяев квартир. Надел с находящимися на нем строениями, сооружениями, конструкциями, элементами благоустройства и озеленения, образованный до введения ЖК в действие, и в отношении которого был осуществлен кадастровый учет, переходит в долевую собственность бесплатно. Если границы не установлены, любой владелец квартиры в доме может обратиться в местную структуру власти с заявлением об их определении.
С момента внесения записи в реестр земельный участок приобретает статус недвижимого объекта и включается в состав общего имущества. Надел переходит бесплатно в владельцев квартир с момента постановки его на Реконструированные или вновь сооруженные дома вводятся в эксплуатацию при формировании участков, на которых они располагаются. В этом случае надел сразу включается в общее имущество. Согласно п. 7 правительственного Постановления №491 органы государственной и муниципальной власти обеспечивают учет участков без взимания оплаты с собственников квартир.
Участки, в границах которых находятся многоквартирные дома, используются не только собственниками, но и иными лицами. В этой связи ограждения и застройка территории, препятствующие проезду/проходу, могут привести к нарушению интересов сторонних организаций и граждан. На таких участках могут находиться зеленые насаждения, детские площадки, проезды, прочие объекты, которые используются неограниченным кругом субъектов.
Территории могут обременяться сервитутом. Ограничения, которые существовали до введения ЖК, не прекращаются при переходе прав собственности на участок. Если они установлены после вступления в действие законодательства, то их условия определяются соглашением. Оно заключается между собственниками помещений дома и субъектом, требующим обременения для участка. В случае недостижения соглашения спор решается в суде.
Как следует из ст. 36 ЖК РФ, доли общего имущества принадлежат владельцам квартир. В структуре дома выделяется 2 части. Одна является собственностью публичных образований, граждан и организаций, другая - общее имущество, принадлежащее хозяевам квартир. Последнее при этом является неделимым. Собственники квартир не владеют чердаком, подвалом, участком и прочими объектами, а также оборудованием в отдельности. Они выступают как хозяева всего общего имущества в совокупности.
Общее имущество дома не может отчуждаться. Оно не участвует в обороте как самостоятельный объект. Не подлежат отчуждению и отдельные элементы имущества. Они не выступают как самостоятельные объекты права. Некоторые элементы могут присоединяться к помещениям при реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). К примеру, часть чердака может дополнять жилое помещение. В этом случае площадь последнего увеличивается. При реконструкции в такой ситуации образуется новый объект. Квартира приобретает большую площадь, а размер чердака, соответственно, уменьшается. В связи с тем, что данные действия затрагивают общее имущество, требуется согласие владельцев иных помещений. На такие случаи распространяются ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. В последних двух нормах устанавливается порядок проведения собраний владельцев помещений. После получения согласия от других хозяев квартир можно осуществлять реконструкцию.
Она также осуществляется по правилам ст. 36, 44 ЖК РФ на общем собрании. Решение по вопросам принимается большинством от общего числа участвующих в собрании лиц. Исключение составляют случаи, указанные п. 1.1 части второй 44 статьи. При этом необходимо учитывать, что не все объекты по причине их функциональных особенностей могут передаваться сторонним лицам даже в пользование. К ним, в частности, следует отнести межквартирные площадки, лифты, коридоры, сантехническое, механическое, электрическое и другое оборудование и прочие части, предоставление которых иным субъектам будет препятствовать реализации прав владельцев квартир в доме.
Объекты, эксплуатация которых сторонними лицами не нарушает интересов хозяев помещений, могут передаваться последним в пользование. К примеру, это может быть подвал. При этом он не может выделяться как самостоятельный объект собственности. Части имущества нельзя присвоить кадастровый номер. В отношении нее нельзя провести госрегистрацию. Это обуславливается неделимостью общего имущества.
Владельцы помещений многоквартирного дома могут формировать специальный денежный фонд (ст. 36.1 ЖК РФ). Средства из него предназначаются для проведения капремонта общего имущества. Деньги перечисляются на специальный счет, открытый в кредитном учреждении. Этот фонд формируется из взносов собственников на капитальный ремонт, пеней, выплаченных в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по отчислению обязательных сумм, а также из процентов, начисляемых кредитной структурой за пользование средствами. Управление финансами может быть передано ТСЖ или иной обслуживающей организации. При этом следует отметить, что данные средства имеют целевое назначение и не могут расходоваться в других, кроме установленных, направлениях.
