Что лучше: ипотека или рассрочка от застройщика? Разница между рассрочкой и ипотекой

Высокая стоимость жилья является причиной того, что покупателям крайне сложно собрать сумму, необходимую для покупки жилой недвижимости. Поэтому большинство сделок на данном рынке совершается на условиях ипотеки на жилье или рассрочки, и отличия между этими вариантами финансирования весьма существенные.

Обычно при приобретении жилой недвижимости покупатель вносит лишь часть ее стоимости. На это идут собственные сбережения или деньги, полученные от продажи имеющегося жилья — например, когда люди хотят переехать в квартиру большей площади. В некоторых случаях компании-застройщики предлагают приобрести жилую недвижимость даже без стартового взноса.

При покупке жилья важно понимать преимущества и недостатки каждого варианта оплаты. Это поможет совершить сделку на наиболее выгодных для себя условиях. Здесь нужно принять во внимание размеры и регулярность получения собственных доходов, возможное наличие в ближайшем будущем других крупных расходов, и прочие факторы.

Что выгоднее: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека и рассрочка являются современными финансовыми инструментами, позволяющими приобрести недвижимость даже при отсутствии достаточной суммы денег. Каждый из них имеет свои преимущества и особенности.

При ипотечном кредитовании сделка совершается между покупателем и продавцом с участием третьей стороны — банка, предоставляющего кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это сразу порождает дополнительные риски: если в финансировании будет отказано, сделка не состоится независимо от желания продавца и покупателя. Данный фактор относится к числу основных недостатков ипотечного кредитования. Кроме этого, привлечение заемных средств подразумевает плату за их использование, которая устанавливается банком в виде процентной ставки. Это приводит к дополнительным расходам, однако длительные сроки кредитования (в отличие от рассрочки, которая предоставляется максимум на пару лет) позволяют распределить платежи таким образом, чтобы минимизировать нагрузку на семейный бюджет. С этой точки зрения кредитование является более привлекательным вариантом, особенно для граждан с невысоким уровнем дохода.

При использовании рассрочки сделка между клиентом и застройщиком совершается без участия третьих лиц в виде банков. Это снимает дополнительные риски из-за отказа в финансировании, и с этой точки зрения рассрочка является более выгодным вариантом. По ней отсутствует переплата, поскольку практически всегда она предоставляется без процентов. Однако сроки, предоставляемые для погашения задолженности, сравнительно невелики (не более пары лет).

Поэтому, в отличие от ипотеки, рассрочкой от застройщика выгоднее пользоваться людям со стабильно высоким уровнем дохода, для которых внесение крупных платежей не будет финансово обременительным. Однако следует понимать, что данный вариант практически невозможен на вторичном рынке: частные продавцы в большинстве случаев не согласны предоставлять незнакомым покупателям время для поэтапной оплаты за квартиру. Рассрочка обычно предлагается только компаниями-застройщиками на первичном рынке.

Чем отличается рассрочка от ипотеки?

Оба варианта являются популярными методами финансирования сделок по приобретению жилой недвижимости. Их актуальность особенно возрастает в связи с тем, что большинство сделок без них неосуществимо в принципе по причине отсутствия у покупателей требуемой суммы денег.

Несмотря на то, что в каждом случае подразумевается предоставление денежных средств в долг, они имеют ряд существенных отличий.

Юридический статус и оформление

Рассрочка представляет собой форму расчета за приобретаемое недвижимое имущество. Что касается ипотечного кредитования, то с юридической точки зрения это один из вариантов залога недвижимости. В первом случае решение о предоставлении такой возможности принимает компания-застройщик, что подразумевает оперативность совершения сделки и отсутствие лишних формальностей.

Разница между ипотекой и рассрочкой состоит в том, что банковское оформление предполагает прохождение множества оформительских процедур, в числе которых:

• сбор клиентом необходимых документов: справки о доходах, договора о приобретении квартиры и пр. (перечень зависит от требований конкретного банка);
• подача заявки на кредитование;
• рассмотрение пакета документации;
• принятие решения.

В случае с рассрочкой все формальности решатся в офисе компании-застройщика.

Покупка на первичном или вторичном рынке

Воспользоваться ипотечным кредитованием можно для покупки как новой квартиры, так и жилья на вторичном рынке — если иное не оговорено условиями конкретного банка. Например, «Сбербанк» предлагает кредитование до 7 лет («Акция на новостройки») для приобретения жилья на первичном рынке, а также отдельные варианты со сроком погашения до 30 лет каждый:

• «Приобретение готового жилья»,
• «Приобретение строящегося жилья»,
• «Загородная недвижимость».

Аналогичные предложения имеются и у других банков: «Райффайзен банк», «Тинькофф», ВТБ и др.

Что касается рассрочки, то она почти всегда предоставляется только на первичном рынке.

Сроки погашения

Ипотечное кредитование отличается большими сроками погашения: в зависимости от условий конкретного банка они могут достигать 30 лет. Что касается рассрочки, то в данном случае рассчитывать на длительные сроки не приходится: в большинстве случаев они варьируются в пределах от 1 до 3 лет.

Выплата процентов

Ипотека относится к одной из форм банковского кредитования под залог недвижимости, поэтому подразумевает выплату процентов. У разных банков ставка варьируется от 7 до 17% годовых.

Рассрочка предоставляется или без процентов, или их размер минимален. С этой точки зрения данный вариант является более выгодным.

Что выбрать — рассрочку или ипотеку?

Необходимо четко уяснить, чем отличается ипотека от рассрочки, и на основании этого принимать решение.

Оцените свои финансовые возможности: если вы не в состоянии вносить крупные платежи от года до трех лет — лучше воспользоваться ипотечным кредитованием. Если же у вас есть возможность погасить долг за короткое время — оптимальным вариантом будет рассрочка.

Что выбрать: рассрочку от девелоперов или ипотеку от банков? Это вопрос актуальный и важный для многих покупателей недвижимости. Для тех, кто накопил большой первоначальный взнос и/или продает имеющуюся в собственности квартиру, рассрочка может оказаться более подходящим вариантом, чем классический жилищный заем. Кроме того, ипотеку можно взять не на любой объект недвижимости. Например, приобретение квадратных метров в строящихся домах согласится кредитовать не каждый банк.

Рассрочка является кредитным продуктом от застройщика. При этом вернуть деньги необходимо быстро (например, когда я в 2010 году приобретала квартиру в компании «Ведис», предлагался такой вариант: либо ипотека, либо рассрочка в размере до 50% стоимости приобретаемой квартиры, вернуть которые нужно равными частями в течение трех месяцев).

Принципиальных отличий рассрочки от ипотеки несколько: это сроки, ставки и условия получения.

Таблица. Сравнение ипотеки и рассрочки

Богатый покупатель

Основным преимуществом рассрочки перед ипотекой является то, что ее можно получить в предельно короткие сроки, причем от клиентов не потребуется предоставления документов, подтверждающих их платежеспособность. В ситуации, когда нет возможности взять ипотечный кредит, такой вариант приобретения жилья становится единственно возможным. «Подавляющее большинство девелоперов предлагает рассрочку на свои объекты, – комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин . – Особенно это популярно там, где нет ипотеки». Например, при покупке недвижимости на этапе котлована.

Как правило, при рассрочке учитывается так называемый «серый» доход, также отсутствует необходимость собирать множество документов по приобретаемой квартире и не требуется искать поручителей.

«Для того чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю понадобится лишь паспорт, наличие 30–70% суммы, необходимой для приобретения квартиры, и волеизъявление, – рассказывает директор по маркетингу компании «Домостроитель» Ольга Гусева .– Процедура оформления ипотечного кредита сложнее: покупателю нужно будет подтвердить свою состоятельность: обычно таким подтверждением является справка о доходах, наличие постоянного места работы, в некоторых случаях наличие поручителей».

«Для покупки жилья в рассрочку не требуется проходить сложную процедуру оценки платежеспособности, которая проводится перед получением банковского кредита, – подтверждает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов .– Также к плюсам стоит отнести то, что в рассрочку можно купить недвижимость на самом начальном этапе строительства, когда ее цена минимальна».

По мнению опрошенных экспертов, рассрочкой при приобретении жилья довольно часто пользуются бизнесмены, которые не могут сразу вывести крупную сумму денег из оборота; а также покупатели, продающие квартиру, либо те, кто ждет каких-то объемных премий, бонусов. Рассрочка подойдет людям, которые уже имеют 70–90% от стоимости квартиры.

Утром – квартира, вечером – деньги

В некоторых странах рассрочка предлагается на срок до 10 лет, у нас же это – именно краткосрочный продукт. Длительные сроки нашим застройщикам невыгодны, так как уже к концу первого года большинство квартир продается, и девелоперы начинают заниматься еще одним объектом.

Короткий срок является серьезным недостатком рассрочки. Не каждый человек, если только он не продает квартиру, сможет собрать необходимую сумму за 3–6 месяцев.

Кроме того, приобретаемая в рассрочку недвижимость не оформляется в собственность заемщика вплоть до полной расплаты с девелопером. То есть, как правило, в квартиру нельзя въехать, пока не будут закрыты все долги перед застройщиком. При ипотеке же жилье становится вашим, просто на квартире лежит обременение, из-за которого вы не имеет права продать/обменять ее без согласия кредитора , но жить в ней можете и сдавать, как правило, – тоже.

Еще один довод в пользу ипотеки – наличие собственных средств. Рассрочку можно взять, имея на руках 50–70% от стоимости квартиры. Ипотеку же реально найти и с нулевым первоначальным взносом.

Немаловажным фактором являются и процентные ставки. Средняя годовая ставка по ипотечным кредитам в прошлом году составила 13%, по программам рассрочки – 24%.

«Сжатые сроки погашения займа предусматривают увеличение долевых выплат, к тому же нельзя забывать и о том, что ежемесячный (ежеквартальный) процент по рассрочке немного выше, чем в большинстве банков, что в разы повышает стоимость квартиры, – резюмирует генеральный директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов . – Человек, покупающий жилье в рассрочку, как минимум должен иметь деньги на первоначальный взнос, а также стабильный заработок (выше среднего уровня)».

Рассрочку от девелоперов только формально можно назвать жилищным кредитованием. Она не регулируется законодательством об ипотеке. А это повышает риски заемщика так и не стать собственником квартиры.

Убить двух зайцев

По словам Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость), возможно на одну квартиру, приобретаемую в строящемся доме, получить и рассрочку, и ипотеку.

Например, есть желание переехать в «трешку» из небольшой однокомнатной квартиры. Причем, «однушку» продавать не планируется. Стоимость имеющейся квартиры – почти 5 млн. рублей, значит, в кредит под ее залог можно получить до 4,5 млн. рублей. При ставке 13% годовых и сроке 180 месяцев, ежемесячный платеж составит 56 936 рублей. Стоимость «трешки» – 8,4 млн. рублей. Получаем дополнительно по программам рассрочки 3,9 млн. рублей на шесть месяцев с начислением 1% на остаток задолженности:

Таким образом, если у вас есть возможность вносить ежемесячно от 713 436 до 745 936 рублей (с учетом кредита «под залог»), то рассрочка может вам подойти.

При необходимости уменьшить ежемесячные платежи можно на приобретаемую «трешку» получить кредит с первоначальным взносом 15% на 15 лет по ставке 14,25% и ежемесячным платежом 96 289 рублей. Имеющуюся «однушку» по-прежнему можно сдавать , уменьшая таким образом нагрузку на семейный бюджет, резюмирует Андрей Владыкин.

По словам Александра Ефимова (банк «Открытие»), рассрочка получила популярность в посткризисный период, когда кредитные организации неохотно выдавали займы на приобретение строящегося жилья. Впоследствии банки начали активно развивать программы кредитования новостроек, сотрудничать с застройщиками, и программы рассрочки стали замещаться ипотечными продуктами, тем более что для строителя продажа квартир в рассрочку – значительно менее выгодна, чем в кредит. «В настоящее время можно купить в рассрочку лишь ограниченное число объектов, и в большинстве случаев только на начальном этапе строительства, когда банки не выдают кредиты из-за высоких рисков, – информирует эксперт. – По достижению 30% готовности жилья появляются кредитные программы, которые заменяют рассрочку».

Сопоставляя рассрочку и ипотеку, в итоге приходишь к довольно простому выводу: сравнивать эти продукты нельзя. Девелоперы строят дома, а банки кредитуют заемщиков на покупку квартир. Рассрочки от застройщиков – это, скорее, индивидуальный подход продавца к клиенту, который сразу не готов заплатить, но сможет сделать это завтра. Хотя вполне может быть, что в какой-то момент, если спрос на новостройки вдруг упадет, девелоперы будут готовы предложить более приемлемый для покупателей вариант – долгосрочную рассрочку.

Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека

Ипотека - это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.

При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит. В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает. Чаще всего это банки, которые также финансировали строительную компанию, и для привлечения дополнительных средств застройщику, кредит физическому лицу выдается на льготных условиях.

При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.

Преимущества ипотеки

Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:

• Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
• Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
• Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
• Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).

Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:

• Требования банка. Конечно, есть финансовые учреждения с более жесткими или лояльными требованиями, но все имеют ограничения по возрасту, доходам и т.д. Чем привлекательней условия, тем требовательней банк будет подходить к заемщику. Получить деньги без официальных доходов можно только при условии оплаты не менее 50% стоимости за счет личных средств. В остальных случаях заемщику необходимо предоставить документы, которые подтверждают его платежеспособность.
• Процентная ставка. На текущий момент она находится на таком уровне, что за 20 лет ипотеки заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Сложно найти ставку меньше 10% годовых.
• Долгое рассмотрение. Хотя многие банки декларируют возможность подачи заявки прямо на сайте банка, но на практике это возможно далеко не всегда. Потенциальному заемщику обычно приходится не один раз посетить банковское отделение до того момента, как банк назначит дату сделки.
• Дополнительные расходы. Помимо оплаты первоначального взноса, заемщику придется оплатить нотариальные расходы, страховые платежи и услуги банка.

Рассрочка от застройщика

Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.

Преимущества рассрочки

Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:

• Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
• Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
• Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
• Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
• Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.

В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:

• Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
• Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
• Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.

При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра . Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что выгодней?

​Однозначно ответить на вопрос что лучше, купить квартиру в рассрочку или ипотеку, конечно же нельзя. Но из приведенных плюсов и минусов, можно сделать вывод, что ипотека интересна клиенту, который не имеет возможность оплатить большой первый взнос и хочет взять кредитные средства на длительный срок. При этом необходимо понимать, что кредитор попросит предоставить немаленький пакет документов.

Если же заемщик готов оплатить хотя бы половину стоимости жилья сразу, и может погашать ежемесячно остаток большими платежами, то ему будет более интересна рассрочка от застройщика. Это позволит сэкономить на процентах и сопутствующих расходах.

При этом не стоит забывать о рисках того, что застройщик так и не завершит строительство. Если покупатель оформил ипотеку и рассчитался за квартиру, которую в итоге так и не получил, то решить вопрос с банком практически невозможно. В итоге покупатель остается без жилья и с большим кредитом.

При оформлении рассрочки, в договоре может быть предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен после сдачи объекта в эксплуатацию. Это уменьшит риск финансовых потерь покупателя.

Оба варианта покупки требуют тщательной подготовки, в том числе консультацию с юристом. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем.

На сегодняшний день ипотека является наиболее востребованным инструментом для приобретения жилья. Однако предстоящее завершение государственной программы субсидирования ставки неизбежно приведет к росту ее стоимости и снижению спроса. В такой ситуации альтернативой могут стать рассрочки. Как показало исследование, проведенное аналитиками «Метриум Групп», уже сегодня длительность рассрочки по отдельным проектам может быть сопоставима со сроками ипотечного кредитования. Эксперты составили рейтинг столичных проектов с наиболее длинными рассрочками.

По данным Центробанка РФ, количество кредитов, выданных в России в первом полугодии 2016 года, на 37% превышает показатели аналогичного периода года 2015. Столь стремительные темпы роста во многом стали возможными благодаря действию госпрограммы льготного ипотечного кредитования. Однако уже 31 декабря текущего года правительство планирует завершить субсидирование ставки по ипотеке. И учитывая тот факт, что ключевая ставка по-прежнему находится на довольно высоком уровне, а экономическая ситуация в стране все еще далека от докризисной, процентные ставки по ипотеке могут существенно вырасти сразу после завершения госпрограммы.

Для рынка недвижимости это может обернуться довольно неприятными последствиями. Однако негативное влияние от роста ставок можно нивелировать за счет развития еще одного инструмента финансирования приобретения жилья - рассрочки. Согласно проведенному аналитиками «Метриум Групп» исследованию, на сегодняшний день рассрочка предоставляется в 86,7% всех жилых и апартаментах комплексах Москвы, включая присоединенные территории. Однако более чем в половине из них срок, на который девелопер предлагает отложить оплату приобретаемого жилья, составляет 2-3 месяца, максимум - полгода.

«Рассрочку на полгода вряд ли можно назвать самостоятельным инструментом финансирования покупки жилья, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Такие короткие сроки удобны для тех, кто продает свое старое жилье на вторичном рынке, ожидает получения годового бонуса или выплаты дивидендов, не имеет возможности оперативно «вытащить» деньги из своего бизнеса. Как правило, этот механизм используется в категории жилья бизнес-класса и выше. А вот в массовом сегменте в большинстве случаев отсрочка выплаты стоимости квартиры даже на 12 месяцев погоды не сделает».

При этом возможность получить рассрочку на более длительные сроки есть, но далеко не везде. Примерно в 24% проектов на первичном рынке максимальный период предоставления отсрочки платежа составляет 1 год. В 10,6% жилых и апартаментных комплексах - до 24 месяцев. А вот на срок более двух лет рассрочку дают лишь в 6% новостроек. Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых длительных рассрочек на рынке, в который вошли 10 проектов. Отсрочить выплату полной стоимости приобретаемой недвижимости в них можно на срок от 2,5 до 7 лет.

1 место. «Эталон-Сити»

Срок рассрочки: до 7 лет

Самый длительный срок рассрочки на сегодняшний день составляет почти 7 лет - в ЖК «Эталон-Сити» девелопер предлагает частями выплачивать стоимость квартиры до июня 2023 года. При этом первоначальный взнос составляет от 20%, а обслуживание рассрочки - 1% от остатка в месяц. Как отмечали в начале 2016 года специалисты банка «ДельтаКредит», именно 7 лет является средним сроком погашения задолженности по ипотеке. По данным ЦБ, в среднем ипотека в России выдается сроком на 15 лет, однако многие заемщики гасят кредиты на покупку жилья досрочно.

2 место. «Символ», «Спортивный квартал», «Марьино Град»

Срок рассрочки: до 5 лет

Ипотеку сроком на пять лет сегодня можно получить сразу в трех проектах, два из которых располагаются на территории Новой Москвы. Так, в жилом комплексе «Спортивный квартал» на этот срок получить рассрочку можно при внесении 30% собственных средств, а процентная ставка составит 9% годовых. Такие же условия действуют и в ЖК «Марьино Град». А в жилом комплексе «Символ» при столь длительной рассрочке процентная ставка рассчитывается исходя из размера первоначального взноса: от 4% годовых при взносе 70% до 10% годовых при внесении 30% собственных средств.

3 место. Match Point, «Летний сад»

Сроки рассрочки: 3 года и 4 месяца

В проекте Match Point рассрочка предоставляется до конца строительства. Согласно проектной декларации окончание строительно-монтажных работ запланировано на 4 квартал 2019 года. При первоначальном взносе 30% процентная ставка составит 15% годовых, а при размере собственных средств от 50% - 11% в год.

В жилом комплексе «Летний сад» сроки те же, однако условия более лояльные - при взносе от 50% своих денег проценты на остаток не начисляются.

4 место. «Долина Сетунь», «Суббота», «Атмосфера»

Срок рассрочки: до 3 лет

На сегодняшний день более чем в 10 жилых и апартаментных комплексах Москвы можно оформить льготную рассрочку от «дочки» банка ВТБ24 - ВТБ24 Лизинг. На самом деле приобрести квартиру с помощью лизинга можно практически в любой новостройке, однако в ряде проектов действуют совместные программы застройщика и финансового института, которые по своей сути больше похожи именно на рассрочку, чем на полноценный лизинг. Впрочем, главное отличие лизинга от ипотеки все-таки сохраняется: до момента выплаты полной стоимости объекта недвижимости его собственником является лизинговая компания, а не фактический покупатель квартиры или апартаментов.

По размеру первоначального взноса условия во всех проектах примерно одинаковые - от 35%. А вот по срокам могут значительно различаться - от 12 месяцев до 3 лет. Максимальный срок зафиксирован в проектах «Долина Сетунь», «Суббота» и в уже отметившемся выше комплексе апартаментов Match Point, где кроме рассрочки от девелопера на 3 года и 4 месяца, можно также оформить лизинг на 3 года.

Кроме того, на 3 года - до сентября 2019 года - можно оформить беспроцентную рассрочку от девелопера в новом жилом комплексе комфорт-класса «Атмосфера». Предложение действует при внесении 50% собственных средств.

5 место. «Садовые кварталы»

Срок рассрочки: 2,5 года

В жилом комплексе «Садовые кварталы» наиболее длительная рассрочка также предлагается компанией ВТБ24 Лизинг - 2,5 года. Для приобретения квартиры по этой программе необходимо внести не менее 35% собственных средств.

Ипотечное кредитование связано с длительной процедурой оформления и жесткими требованиями, которые кредитные учреждения предъявляют к заемщикам и приобретаемому на заемные средства объекту. В качестве альтернативного варианта выступает оформление рассрочки от застройщика. При недостаточности средств собственных сбережений для покупки жилой недвижимости специалисты советуют рассмотреть преимущества и недостатки обоих способов приобретения жилья для выбора наиболее выгодного варианта.

Кредит и ипотека в рассрочку: сходства и отличия

При рассмотрении существующих вариантов покупки жилого имущества за счет привлечения заемных средств, физические лица обращают внимание на то, чем отличается рассрочка от ипотеки. Оформление кредита и предоставление отсрочки являются инструментами финансового рынка, при помощи которых граждане получают возможность приобрести жилую недвижимость при недостаточности средств собственных сбережений.

В отличие от рассрочки ипотечное кредитование всегда связано с наличием залогового имущества, которое на время действия кредитного договора выступает в качестве обеспечения по кредиту. При невозможности заемщика выплатить займ банк имеет право возложить на залоговую недвижимость взыскание и после реализации имущества возместить свои убытки.

В ситуации строящегося жилого объекта в качестве залога выступает право требования. Для возможности продажи квартиры банком, в случае отказа заемщика погашать кредит, необходимо полное погашение обязательств перед застройщиком и только после этого к банку переходит право требования на жилье.

Ипотечный кредит возможен только при соответствии потенциального заемщика условиям банка в виде наличия высшего образования, подтверждения платежеспособности справками, наличие хорошего качества кредитной истории. Ипотека в рассрочку от застройщика не предъявляет таких жестких требований и существенно проще в плане оформления.

Между участниками процесса в случае рассрочки достигается договоренность в части периода отсрочки платежей, сроков уплаты за жилье, прав и обязанностей сторон. В этом случае не существует обеспечения сделки в виде предоставления покупателем залогового имущества. При невозможности покупателем уплаты средств по договору происходит его расторжение и застройщик вправе продать жилье повторно.

Основное преимущество рассрочки состоит в том, что на нее вправе рассчитывать практически все граждане. В связи с более простым оформлением многие россияне отдают предпочтение рассрочке. Преимуществами варианта считается :

• отсутствие необходимости собирать большой пакет документов;
• не нужно получения одобрения кредита от банка;
• выгодность с финансовой точки зрения такой, так как физическому лицу не требуется тратить средства на проведение оценки недвижимости и заключения договора страхования;
• быстрая процедура оформления и возможность стать владельцем квартиры за 1 день.

В большинстве случаев застройщики предлагают более выгодные условия приобретения жилья. Физические лица при использовании условий специальных предложений и акций застройщика получают возможность получить рассрочку на выгодных условиях. Процентная ставка в рамках таких предложений варьируется на уровне от 4 до 12%, в то время как средний процент по кредитам существенно выше. На финансовом рынке сегодня можно встретить предложения от застройщиков, которые предлагают получить рассрочку с отсутствием начисления процентов в течение первых двух лет.Такие предложения рождаются в результате высокой конкуренции на строительном рынке и стремления застройщиков в максимально короткие сроки реализовать объекты жилой недвижимости.

Основными недостатками рассрочки считаются следующие моменты:

• незначительный срок для погашения займа, который в среднем составляет 5 лет, в то время как стандартные ипотечные программы рассчитаны на 30 лет;
• временные периоды действия низкой ставки, которая со временем доходит до среднего банковского процента и может превышать его, что часто сводит выгоду на нет;
• более высокая цена квадратных метров в рамках льготных предложений;
• необходимость высокого первоначального взноса, который может достигать 50% общей стоимости жилья.

Существенные нюансы связаны с особенностями ипотеки в рассрочку. Согласно действующим правилам право собственности оформляется только после внесения покупателем последнего платежа. При невозможности оплаты жилья в рассрочку продавец имеет право продать жилье повторно, вернув денежные суммы покупателю за исключением начисленной суммы штрафов за нарушение договора.

Когда стоит брать рассрочку

Что лучше ипотека или рассрочка от застройщика, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств, которые вызвали у физического лица потребность искать дополнительные источники денежных средств на приобретение жилой недвижимости. Ипотека в банке, несмотря на высокие проценты по кредиту, для многих россиян является единственным реальным шансом стать владельцем собственного жилья. Такой вариант целесообразен при отсутствии средств личных сбережений, возможность осуществлять небольшие выплаты, растянутые из-за этого на несколько десятилетий.

При наличии стабильного и высокого уровня доходов ипотека в рассрочку от застройщика для физического лица, несомненно, выгодно. Нюанс заключается в том, что взять сегодня даже 2 млн. рублей с равномерной выплатой в течение 5 лет могут позволить себе немногие российские граждане. В связи с этим, несмотря на более высокие процентные ставки и сложную процедуру оформления кредита, они предпочитают использовать вариант стандартного кредитования.

В большинстве случаев к варианту приобретения жилой недвижимости в рассрочку прибегают следующие категории граждан:

1. несоответствующие требованиям банка в виде плохой кредитной истории, недостаточностью уровня официального источника дохода и иным причинам, в связи с которыми банки высказали отказ;
2. не желающие связываться с длительным сбором, проверкой и ожиданием одобрения кредита;
3. желающие моментально решить жилищный вопрос;
4. лица с достаточным уровнем дохода и умеющие тщательно просчитывать финансовую выгоду.

Эксперты говорят о том, что в подавляющем большинстве к услугам застройщиков сегодня обращаются лица с плохой историей кредитования в прошлом и получающие «серую» зарплату. Большой процент составляют те, кто готов «ужаться» лишь бы не сталкиваться с вопросами кредитования и необходимостью длительного оформления. Такие категории заемщиков предпочитают взять взаймы средства у застройщика, считая вариант более простым и выгодным.

Вопрос честности и выгоды

Нечестные на руку граждане пытаются пользоваться преимуществами рассрочки в своих целях и в ущерб застройщикам. Часто условиями договора прописано, что в случае неисполнения обязательств покупателю будет начисляться только определенный процент штрафа, размер которого бывает существенно ниже среднего банковского кредита по ипотеке на рынке кредитования. При этом покупатель заключает договор рассрочки с застройщиком, заранее понимая, что он не сможет в будущем соблюсти условия договора.

Для физического лица последствия нарушений при рассрочке существенно меньше, чем это было бы при оформлении кредита по стандартной программе кредитовании, когда после нескольких несвоевременных выплат заемщик может лишиться приобретенного залогового имущества. При отсутствии в договоре пункта о возможности расторжения договора и наличии только возможности начисления определенного процента пени, заемщик попадает в сложное финансовое положение и практически не имеет инструментов влияния на поведение покупателя.

Многие застройщики существенно страдают от такой категории клиентов. При этом специалисты говорят о том, что с каждым годом ситуация меняется и все большее количество строительных компаний умеют просчитывать собственные риски, понимать на чем в текущий момент можно заработать. Для застройщиков отказ от инструмента рассрочки сулит потерей значительной части потенциальных покупателей, что в условиях жесткой конкуренции и недостаточного спроса сулит существенные проблемы финансового плана. В связи с этим строительные компании пытаются нивелировать потери от непорядочной стратегии некоторых покупателей и компенсируют собственные потери за счет иных доходных статей.

Перспективы рассрочки от застройщика

Ипотечное кредитование в последние десятилетия рассматривается российским населением в качестве реального, а для многих единственного инструмента приобретения собственного жилого имущества. Значительная часть имущественных сделок совершается сегодня с привлечением заемных средств. При этом тенденцией последних лет стало снижение ипотечного кредитования в связи со сложностями финансового положения граждан из-за ухудшения экономического положения в стране.

В связи с этим застройщиками активно предпринимаются новые маркетинговые решения в целях привлечения новых покупателей, одним из которых является инструмент предоставления ипотеки от застройщика. Специалисты прогнозируют в будущем рост популярности такого способа приобретения собственного жилья в связи со следующими обстоятельствами:

• россияне боятся делать долгосрочные прогнозы в связи с нестабильностью экономической ситуации;
• риск потери недвижимости при приобретении по программе от застройщика существенно ниже, по сравнению со стандартными ипотечными программами;
• переплата по программам от застройщика на порядок ниже, в сравнении с базовыми программами банков;
• в значительной части случаев строительные организации готовы к заключению договоров с учетом индивидуальных особенностей предоставления рассрочки, в то время как выдача кредитов поставлена банками на поток;
• стремление застройщиков составить реальную конкуренцию ипотечным программам кредитных организаций.

Специалисты финансового рынка прогнозируют в ближайшем будущем рост сделок с предоставлением рассрочек от застройщиков покупателям. Тенденцией последних лет становится снижение требований к предоставлению большого размера первоначального взноса и снижению процентных ставок. На финансовом рынке сегодня можно встретить предложения от застройщиков даже без предоставления первого взноса.

При этом не все застройщики в условиях сложных экономических условий готовы идти на подобные льготные условия предоставления рассрочки. В связи со сложностями прогнозирования изменений в стоимости строительных материалов и иных расходов на строительство жилых объектов многие строительные компании опасаются фиксировать стоимость и отказываются в предоставлении рассрочек. Ситуацию усугубляет нестабильность валютного курса, который влияет на себестоимость строящегося жилья, так как объем используемых сегодня в строительстве материалов иностранного производства достаточно большой.

В ближайшем будущем сложности прогнозируются как в сфере ипотечного кредитования, так и в области деятельности застройщиков с привлечением инструмента приобретения недвижимости в рассрочку. Предоставление ипотеки для застройщиков связано с опасностью неверной оценки покупателями собственных финансовых возможностей, и риском работы с недобросовестными клиентами. В связи с такими обстоятельствами специалисты говорят о том, что в ближайшем будущем ипотечное кредитование по стандартным программам кредитных учреждений составит основную часть имущественных сделок на российском рынке недвижимости.

Заключение

Ответить, что выгодней ипотека или рассрочка однозначно невозможно. Многое зависит от конкретных обстоятельств и финансовых возможностей физического лица. Каждый из этих способов приобретения жилой недвижимости при недостаточности средств личных сбережений имеет свои сильные и слабые стороны. Ипотека выгодны при незначительном уровне доходов и невозможности выплаты всей стоимости жилья в течение ближайшей пятилетки.