Эскроу счет - англ. Escrow Account , открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением. Существует два типа эскроу счета, оба из которых связаны со сделками с недвижимостью и переходом права собственности на нее. Первый тип счета открывается для хранения средств, принадлежащих покупателю имущества, до того времени, когда к нему фактически перейдет право собственности, после чего эти средства будут выплачены продавцу. Второй тип счета открывается и обслуживается ипотечным кредитором недвижимости. Владелец недвижимости осуществляет регулярные платежи на этот счет для уплаты налога на имущество и страховых платежей.
Эскроу счет, открытый в связи с покупкой недвижимости, в некоторых юрисдикциях открывается и поддерживается юристом покупателя, или эскроу агентом в других. Когда покупатель делает предложение на покупку имущества, оно обычно сопровождается задатком, который размещается на эскроу счете до того момента, пока продажа не будет завершена, а сам счет закрыт. Во время закрытия происходит тщательная проверка расходования всех средств при процедуре эскроу.
Когда недвижимость куплена, ее новый владелец принимает обязательство своевременно оплачивать налог на недвижимость. Кроме того, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладелец купил и поддерживал страховой полис на приобретенную недвижимость. Если налог не будет оплачен вовремя, налоговая служба может произвести налоговый арест имущества, который будет снят только по факту погашения задолженности по налогам, что подвергает опасности интересы ипотечного кредитора. Аналогично, если страховой полис домовладельца истекает, и возникает ущерб имуществу, интересы кредитора также ставятся под угрозу. Таким образом, ипотечный кредитор заинтересован в том, чтобы удостовериться в полной и своевременной оплате заемщиком налога на имущество и страхового полиса.
Чтобы выполнить это условие, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладельцы осуществляли ежемесячные платежи на эскроу счет, за счет чего будут оплачены налоги и страховые взносы. В момент выдачи ипотеки заемщик платит определенную сумму, которая впоследствии будет включаться в регулярные ежемесячные платежи, осуществляемые для погашения основной суммы и процентов по ипотеке. Когда наступает момент уплаты налога или внесения страхового взноса, платеж осуществляется ипотечной компанией с эскроу счета. Преимущество такой договоренности состоит в том, что домовладелец не должен отслеживать все эти платежи.
Главным преимуществом уплаты налогов и страховых взносов через эскроу счет состоит в том, что таким образом равномерно распределяется финансовая нагрузка на бюджет домовладельца. Это происходит потому, что налоги и страховые взносы уплачиваются раз в год, или же ежеквартально, что может существенно увеличить расходы домовладельца в этот период и привести к проблемам с погашением кредита. Система эскроу позволяет деньгам оставаться на специализированном счете нетронутыми, что освобождает домовладельца от необходимости собирать средства для уплаты налогов и страховки. Недостатком такой системы является то, что на остаток средств на эскроу счете не начисляются проценты, владельцем которых до момента осуществления очередной выплаты технически является домовладелец.
Эскроу счета могут иногда открываться и с другими целями. Например, средства кредита на строительство дома будут удерживаться на эскроу счете, и выплачиваться поэтапно, по мере завершения очередной фазы строительства. В этом случае компания-застройщик получает гарантию оплаты своих услуг, а заказчик получает гарантию того, что средства будут выплачены только по факту выполнения работ.
Фактически, всякий раз, когда возникают сомнения относительно надлежащего выполнения условий договора одной стороной, и осуществления своевременной оплаты другой, проблема может быть решена при помощи эскроу счета, который открывается у незаинтересованной третьей стороны, которой доверяют все остальные участники сделки.
Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.
Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.
Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.
Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.
Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.
Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:
| Плюсы для покупателя (депонента) | Плюсы для продавца (бенефициара) |
| Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательству | Бенефициаром по счету эскроу может быть:
|
| Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.) | Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу |
| Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроу | Банк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете |
| Минимизация рисков неоплаты | |
| Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару | |
Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:
Многие интересуются, подлежат ли страхованию счета эскроу. Да, если это прямо предусмотрено законом. Например, такой порядок с 02.04.2015 действует для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом (ст. 12.1 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ <О страховании вкладов физлиц в банках РФ˃).
Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.
Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):
Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7 , планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.
Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.
Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.
Доверительный эскроу-счет в последнее время начал достаточно широко использоваться в практике по всему миру. Он позволяет совершать торговые операции безопасно для обеих сторон сделки. Основная суть этой услуги - фиксация данных об оговоренных финансовых вложениях на специальном аккаунте, созданном в банковской или подобной компании. Этот метод идеально подходит для осуществления сделок с ценным имуществом, например недвижимостью. В тот момент, когда одна из сторон осуществляет все необходимые действия, чтобы удовлетворить все пункты договора, доверенная организация переводит ей деньги. Когда оба участника сделки получили то, на что рассчитывали, она считается закрытой. Пока же все пункты договора не будут выполнены, деньги блокируются на счете, и их нельзя использовать для расходных операций.
Это важный момент, на который следует обратить внимание в перую очердь. Использовать эскроу-счет можно для самых различных торговых операций, именно поэтому у него такое широкое применение в различных сферах бизнеса. Практика западных стран, включая Америку, показывает, что чаще всего данный доверительный договор используют для проведения сделок с недвижимым имуществом.
Участие в сделке с доверительным счетом принимают три стороны. Покупатель имущества, его продавец и третье лицо, не заинтересованное в сделке - агент. Именно он берет на себя ответственность за временное хранение денег до того момента, пока не наступят обстоятельства, удовлетворяющие условиям контракта. В роли агента могут выступать банки, специализированные коммерческие организации или юридические компании.
На данный момент в нашей стране получить услуги, позволяющие составить договор счета эскроу, можно в нескольких банковских организациях. Стоит отметить, что оформить такую сделку могут физические лица, а также компании и индивидуальные предприниматели.
То есть воспользоваться данной услугой может каждый, и неважно, кого он представляет - себя или целую организацию. Чтобы открыть счет эскроу, нужно осуществить несколько этапов, а именно:
На данный момент большинство банков страны еще не начали оказывать подобные услуги, и у них нет полноценной поддержки доверительных счетов. Самый популярный - Сбербанк России - не стал исключением из правил. На официальном сайте организации до сих пор нет данных на счет этой услуги. То есть описание ее есть, но вот как открыть счет эскроу у них, пока неизвестно.
Хотя сотрудники банка и не отрицают, что в ближайшее время у клиентов появится такая возможность. По мнению их официальных представителей, неоднократно было сказано, что escrow является достаточно целесообразным решением для тех, кто участвует в программах по купле-продаже недвижимого имущества в долевом строительстве.
Аккредитив является особым типом денежных обязательств, которые принимаются банком по поручению плательщиков. Для многих агентов, как, собственно, и для депонентов, очень важный вопрос - это стоимость доверительного счета. Многие эксперты считают, что она будет выше аккредитива. Основной фактор, влияющий на эту разницу в оплате, заключается в том, что к агентам, проводящим сделку, и банкам будут выдвигаться более серьезные требования. Но с учетом того, насколько удобен в использовании эскроу-счет и насколько популярным он может стать, снижение цен на эту услугу вполне может произойти. И не стоит исключать вероятность, что доверительный договор будет стоить меньше аккредитива.
Какова тенденция развития доверительных счетов на территории страны и на что рассчитывать в ближайшем будущем, пока неизвестно. Перспективы для российского рынка пока достаточно неопределенные и туманные, ведь специалисты обратили внимание на такой вид услуг совсем недавно, да и сами счета не так уж и распространены в наших банковских системах. Мало кто из заинтересованных клиентов знает об эскору-счетах и понимает схему их действия.
По мнению специалистов, даже если на российском рынке появится спрос и этот вид доверительно счета получит распространение, все равно его функции будут отличны от тех, что сейчас представлены на Западе. Проблема в том, что конституция страны включает в себя данные, которые не соответствуют тем, что прописаны в других странах, практикующих подобную услугу. К тому же условия сделок будут совершенно другими. Загнать их в четкие рамки не выйдет, а самой важной особенностью подобных сделок станет гибкость и компромиссы вариантов.
Если внимательно рассматривать каждый пункт договора условного депонирования, то можно найти положительные стороны его заключения, но и спорных моментов будет предостаточно. Главным плюсом работы со счетом является то, что он дает возможность свести к минимуму все возможные риски, учитывая возможность заключить договор с мошенниками, а также гарантирует честное проведение всех сделок, связанных с деньгами, в том числе покупку недвижимости и другого ценного имущества. Но также есть моменты, которые смело можно назвать проблемными.
Банковский счет эскроу подразумевает наличие посредника, а за сотрудничество с ним придется платить, что влечет за собой появление дополнительных комиссионных расходов. Естественно, это отразится на общей сумме затраченных средств на проведение этой сделки. Вторым недостатком можно назвать ограниченное количество организаций, предлагающих подобные услуги. У клиента просто нет толком выбора, какой банк выбрать, чтобы доверить ему настолько серьезную операцию.
Если рассматривать открытие счета escrow в банковских и прочих организациях, то, по примеру западных стран, чаще всего на практике его применяют для заключения сделок с недвижимым имуществом. Не менее редко в европейских странах данный тип счетов используют для выплат по налоговым декларациям на недвижимость и выплат на страхование ипотеки. В принципе, подобные услуги можно использовать совершенно для любых операций, они вправе называться универсальными.
С их помощью можно гарантировать безопасность любых финансовых отношений, начиная с приобретения машины и заканчивая слиянием крупных компаний. На территории СНГ счета эскроу в долевом строительстве оформляются чаще других, но все равно процент таких сделок пока слишком мал, несмотря на преимущества данной услуги.
Для наглядного представления того, как работают escrow-счета, можно рассмотреть достаточно простой алгоритм:
С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.
С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.
Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.
В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.
Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:
Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.
Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.
Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.
Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.
Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.
Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.
Сравнительно недавно, в июле 2014 года, в Гражданский кодекс РФ был внесён новый вид договора между банком и гражданином - эскроу-счёт. Данный договор создаётся для учёта или блокирования поступивших от владельца (деподента) средств с целью их передачи отдельному лицу (бенефициару) при проявлении рассмотренных в договоре оснований. Прибегать к такому договору можно в самых различных случаях. Наиболее распространённая причина - купля-продажа недвижимости.
Несмотря на популярность закона за границей, в России договор счёта по эксроу не получил широкой популярности. На то есть несколько причин, но обо всём по порядку.
Иначе называется "доверительный договор счёта". Суть его простым языком заключается в передаче должником средств третьему лицу, контрагенту (эксроу-агенту), до выполнения кредитором определённых условий, указанных в договоре. Такая сделка подразумевает трёхсторонние отношения, и договор, как правило, оформляется в трёх экземплярах.
Лица, участвующие в сделке: эксроу-агент (как правило, банк), депонент и бенефициар (тот, кому деньги принадлежат). На практике именно бенефициар получает большую силу в сделке и способен повлиять на её исход.
Таким образом, договор счёта эскроу повышает уверенность в том, что обе стороны получат то, что ожидают. В крайнем случае, если часть сделки не будет выполнена, то у должника есть шанс вернуть часть средств.
Банковский счёт эскроу можно открывать по множеству причин. Рассмотрим кратко, какого рода операции наиболее популярны.
Ранее эскроу использовали через зарубежные банки. С начала XXI века этот договор получил заслуженную популярность не только в европейских странах и США, но и в государствах восточной направленности: Китае, Монголии и Японии. Сейчас все эти операции осуществляются крупными российскими банками: Сбербанк, Росбанк и т. д.
Поскольку создание эскроу-счёта - крупный финансовый институт, все три стороны могут столкнуться с некоторыми трудностями, к которым стоит быть заранее готовыми.
На договор распространяется возможность его изменения: по согласованному решению сторон (ст. 450 ГК РФ), по решению суда (ст. 450 ГК РФ), из-за существенных изменений в сделке (ст. 451 ГК РФ)
П. 1 ст. 860.10 - единственная причина для окончания срока договора - истечение срока действия сделки. Также прерывание договора возможно при признании депонента или бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести пропавшим, при ликвидации юридического лица.
Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр кредиторов, если условия договора выполнены, и бенефициар, если не выполнены.
Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.
Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские организации. Приём выступать в качестве агента разрешено не только юр. лицам или ИП, но и физическим. Заключение договора состоит из трёх этапов:
Банк или иное доверительное лицо средств до выполнения условий договора.
По состоянию на 2017 год эскроу-счёт в Сбербанке открыть можно. Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО "Сбербанк России" и ЗАО "Сбербанк-АСТ". Причём оформить сделку можно в онлайн-режиме, что существенно экономит время.
Перед заключением сделки полезно знать и алгоритм, по которому она происходит. Он не такой сложный:
До окончания сделки счёт полностью заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент) берёт на себя ответственность закрыть договор.
Многие предпринимателей волнует вопрос, будет ли эскроу дороже аккредитива (ещё одного финансового договора, принимаемого банковскими компаниями по поручению должника). На данный момент большинство финансовых экспертов не исключает рост цен на эскроу в сравнении с устоявшимся аккредитивом. Впрочем, примерно с одинаковой долей вероятности может и упасть по причине гарантий по вкладам, предлагаемым банками.
На сегодняшний день эскроу-счёт обойдётся сторонам в 2 500 р. Изменение условий договора - от 500 до 2 500 руб. в зависимости от степени важности и объёма. В этом случае банк получает вознаграждение не из эскроу-средств.
С другой стороны, аккредитив строго регламентирован законодательством и не подразумевает инициативы, а счёт-эскроу - относительно новое явление, разрешает внесение различных дополнений в договор, исправление его, привлечение в качестве посредника физического лица и т. д. Этот аспект очень удобен для многих финансовых предпринимателей.
Также при аккредитиве не несут серьёзной ответственности за состояние средств, поэтому ограничиваются формальной, не всегда внимательной, проверкой документов. В случае с крупными сделками это может пагубно обернуться для одной или двух сторон. Однако при оформлении эскроу банк несёт серьёзную ответственность за сохранность средств, и все документы проверяются чётко, надлежащим образом.
В ближайшем времени эскроу-счета могут получить широкое распространение на территории России, что повлечёт за собой повышение средств на заключение договора.
Однако экономисты убеждены, что расценки могут широко варьироваться в зависимости от сложности отношений. Эксперты придерживается следующего мнения - тарифы по эскроу могут увеличиваться и уменьшаться из-за типа и сложности сделки, а также размера средств по счёту.
Поскольку на данный момент эскроу-счёт не так распространён, то и тарифы на него невысокие. В будущем, с развитием этой направленности банковской системы, цены могут значительно вырасти.
У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт - не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.
Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.
К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.
Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.
Номинальный счёт и счёт эскроу - это разновидности банковских обязательств в современном мире. Номинальный счёт открывается опекуном для получения социальных выплат и возможность тратить их на ребёнка без отчётности перед органами опеки. Также подобный счёт используется для начисления с целью содержания недееспособных граждан, ограниченно дееспособных.
Причём расходные операции осуществляются в любом случае только под контролем родителя, опекуна или попечителя. Представитель же может оформить второй счёт для автоматического начисления средств на соц. обеспечение.
Эскроу-счёт выступает полной противоположностью. Если в номинальном средства поступают для выполнения условий договора - содержание недееспособного гражданина, то чтобы получить средства с эскроу, условия договора надо сначала выполнить.
Таким образом, открытие эскроу-счёта - это надёжный и современный метод заключения крупной сделки, связанной с недвижимостью, ценными бумагами, страховыми выплатами и т. д. Со стороны агента эскроу обеспечивается полная безопасность и неприкасаемость средств на время совершения сделки, что осуществляется за счёт оформления нового счёта. Посредниками могут выступать как российские банки и физические лица, так и зарубежные компании. Причём привлечение заграничной компании сильнее распространено в мире, особенно в восточном направлении: Китай, Монголия, Япония и т. д.
