Если объяснить простыми словами, что такое девелопер, можно сказать: это предприниматель, занимающийся девелопментом, т.е. извлечением прибыли за счет создания объектов коммерческой недвижимости. Особенности профессии и анализ ее прибыльности рассматриваются далее.
Название профессии и вида деятельности пришло к нам из английского языка, поэтому будет правильно сначала определиться с толкованием понятий исходя из происхождения слов:
Таким образом, если говорить простыми словами о том, можно сразу сказать: это предприниматель, деятельность которого непосредственно связана с недвижимостью. Он может вести свою деятельность как ИП или как юридическое лицо. При этом есть несколько признаков, по которым всегда можно определить именно этот вид деятельности:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Девелопмент зачастую связан именно с коммерческой, а не жилой недвижимостью. Хотя на практике такую четкую границу провести не всегда невозможно.
Видео комментарий по теме:
Как правило, это юридическое лицо, относящееся к среднему или крупному бизнесу (исходя из годовых оборотов доходов компании).
Бизнес, связанный со строительством, развитием и последующей продажей коммерческой недвижимости, подразделяется на 2 большие категории:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Иногда выделяют еще один вид этого бизнеса – так называемый BTS — development . В этом случае можно сказать простыми словами, что это такое лицо, которое по запросу заказчика занимается строительством конкретного недвижимого объекта под конкретные, заранее определенные цели.
С другой стороны, классифицируют и в зависимости от тех объектов недвижимости, строительством которых занимается компания:
Существует несколько подходов к выделению этапов. Обычно создание и развитие объекта недвижимости осуществляется за 5-6 стадий:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если попытаться объяснить простыми словами, кто такой девелопер и связать это понятие с аналогами в русском языке, то наиболее близким термином будет «застройщик». Однако степень соответствия во многом условная. Застройщик – это строительная компания, которая имеет земельный участок и возводит на нем здание. Девелопер же часто не занимается собственно строительством. Он привлекает средства, инвестирует собственные активы в возведение здания с целью последующей его продажи.
Т.е. , компания должна держать в штате несколько инженеров, юристов, маркетологов и других специалистов: важно понимать, что это такое сложное явление, которое невозможно адекватно оценить одному человеку.
Очевидный плюс этого бизнеса состоит в том, что он позволяет получать огромную прибыль за счет продажи коммерчески успешного здания, которое имеет большой потенциал прибыльности. Однако он имеет и существенные недостатки:
|
Девелопер - это организатор процесса в строительном бизнесе. На разных этапах может быть инициатором работы над проектом, автором или заказчиком строительного проекта, собственником участка, на котором будет строиться объект недвижимого имущества. также, он может заниматься привлечением таких лицензированных участников процесса как заказчик и генеральный подрядчик, и специалисты, которые займутся продажей построенного объекта или управлением им в зависимости от первоначальной цели строительства.
Девелопер - это специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это бизнесмен, получающий свою от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости .
Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопер - это бизнесмен , занимающийся созданием объектов недвижимого имущества и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании , предприятия.
Девелопер - это участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта. Кроме того, он может привлекать лицензированных участников процесса - заказчика и генерального подрядчика, специалистов, которые займутся продажей уже готового объекта или будут им управлять в зависимости от первоначальной задачи строительства. Все эти действия девелопер проводит на свои средства или привлекает инвесторов.
Девелопер - это человек, который покупает участок земли или какую либо другую и улучшает ее характеристики. Например строит на купленном участке земли коттеджный поселок или переделывает заброшенный заводской цех под торговый цех или ночной клуб.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это разработчик программного обеспечения (ПО), от англ. слова developer. В принципе, синоним слову "программист", однако этим словом принято обозначать программистов сфера задач которых шире чем обычная набивка программного кода. Иными словами, это многопрофильный программист.
Девелопер - это в фотографии то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах.
Девелопер - это в электрографии смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.
Девелопер (Developer) - это
Толковый словарь по недвижимого имущества, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " " исходя из определения этого понятия, данного в законе Англии 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.
В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимого имущества - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимого имущества.
Сущность явления девелопмента можно выразить как:
Особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, анализ конъюнктуры рынка, проектирование, строительство, финансирование , бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
Преобразование объекта недвижимого имущества в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимого имущества (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью , чем исходный.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимого имущества. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; анализ рынка ; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в рентау с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.
Создание каждого объекта недвижимого имущества -особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Инвестиционный проект -- сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.
Проекты развития недвижимого имущества, целью которых является создание новых объектов недвижимого имущества, обладающих стоимостью большей, чем расхода по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимого имущества весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
В наиболее общем виде проект развития недвижимого имущества может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.
С учетом последнего замечания более развернутым является подход по развитию недвижимого имущества, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимого имущества, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.
Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:
Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;
Определение основной стратегии девелопмента;
Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:
Анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
Определение вероятности получения финансов.
Проектирование и оценка проекта:
Формирование команды девелопера;
Подготовка бизнес-плана проекта;
Проектирование, расчет издержек и оценка эффективности проекта;
Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
Заключение контрактов и строительство:
Выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
Создание системы контроля за ходом реализации проекта.
Анализ состояния рынка , управление и распоряжение результатами:
Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
Обеспечение сохранности и безопасности объекта;
Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;
Управление финансовыми потоками по проекту.
Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к анализу конъюнктуры рынка и управлению финансовыми потоками . По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимого имущества следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.
Цель девелопмента -- не просто создание объекта недвижимого имущества (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента -- получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимого имущества. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.
Важнейшие принципы девелопмента:
Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;
Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимой собственности и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных расходов позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;
Выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимого имущества, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;
Выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта.
Выбор площадки должен учитывать массу факторов:
Оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков;
Существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;
Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;
На стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных издержек;
Упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимого имущества для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;
Важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации.
Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимого имущества юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.
Риск - степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.
Инвестиционные риски - это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.
Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать . Развитие недвижимого имущества сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.
Если присущ процессу развития коммерческой недвижимого имущества, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.
Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.
Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный . Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.
Поскольку девелоперы должны вложить время и , подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги , и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.
Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.
Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.
Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.
Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.
Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.
Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов.
Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.
В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей .
Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.
Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет. Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:
Предотвращение риска;
Передача риска;
Разделение риска;
Сокращение риска;
Страхование риска.
Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.
Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества.
Девелопер на рынке недвижимого имущества - это человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в рентау. Девелопер как правило вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.
Основная цель, которую преследует девелопер - максимально увеличить стоимость проекта. Деятельность девелопера называется девелопмент, что переводится как "развитие". Под девелопментом можно понимать любую предпринимательскую деятельность, которая связана с реконструкцией существующего здания или участка, что приводит к повышению их стоимости.
Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимого имущества. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.
Как финансировать строительство - использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать займы в банках — тоже решать девелоперу.
Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по издержкам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка жилья, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.
Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций.
А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии.
Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.
В Российской Федерации широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в рентау этого объекта после его постройки (целиком или частями).
Под девелопментом иногда подразумевают и ремонт какого-либо здания или помещения, перепланировку, если он повышает арендную ставку или цену продажи. Такой девелопмент также называют реновация. В последнее время слово "девелопер" получило более широкое распространение, девелоперами называют разработчиков программного обеспечения, а также всех специалистов, которые занимаются созданием, развитием и разработкой различных бизнес-проектов.
Инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимого имущества.
Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:
Поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;
Обеспечение правовых возможностей для его реализации;
Получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
Разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
Поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и за их работой;
Реализация созданного объекта недвижимого имущества или передача его в эксплуатацию;
Возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.
Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером, практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.
Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.
Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.
В международной строительно-инвестиционной практике существуют следующие виды профессионального девелопмента:
Fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает ; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение;
Speculative (спекулятивный) - девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки;
Built-to-suit (BTS) - девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского займа .
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимого имущества, на развитие которого направлена деятельность девелопера:
Девелопмент жилой недвижимого имущества;
Девелопмент коммерческой недвижимого имущества;
Девелопмент загородной недвижимого имущества;
Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимого имущества (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).
Fее-девелопер — (вознаграждение, в переводе с английского) - , которая создает проект под заказ, не вкладывая финансы. Fее-девелопер обеспечивает полный комплекс услуг (предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи, стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 10-20% от общей стоимости проекта. Это модель бизнеса, где функции девелопера и инвестора жестко разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50% от всех девелоперов. Это спекулянты с приличным портфелем проектов, которые внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых компаний. За ресурсы вкладчика идет в открытом режиме, девелоперы демонстрируют потенциальным партнерам свой профессионализм, опыт и репутацию. Для иностранного рынка очевиден на услуги fее-девелоперов. В Российской Федерации данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что вполне объяснимо.
Во-первых, огромная дистанция в уровне финансовых инструментов. В Российской Федерации до сих пор нет юридических и финансовых институтов, которые могут гарантировать ответственность обеих сторон (и девелопера, и инвестора). Для получения доступа к ресурсам девелоперу необходимо иметь обеспечение, которое серьезно превышает цену инвестиционного проекта. Стоимость доступа к кредитным средствам настолько большая, что проект становится бессмысленным. На Западе у контракта есть реальная сила. Обычно у девелопера имеется внушительный бэкграунд и партнерские отношения со страховыми и финансовыми компаниями, с банками, которые гарантируют его ответственность перед контрагентами. Поэтому инвесторы уверены в отношении девелопера. В нашей же стране контракт пока не означает ничего. Единственным методом формирования необходимого уровня доверия к себе - это вложение наряду с инвесторами собственных средств в проект, разделяя риск на двоих.
В США недвижимость - актив такого же качества, как облигации, акции, драгметаллы. Упакованный продукт, понятный, максимально прозрачный, простой в управлении. Инвестору легко купить акции и также легко вложиться в недвижимость. Соизмерима сложность процедур. В Российской Федерации пока нет такого доступного вхождения в актив .
Во-вторых, формированию предложения в области fее-девелопмента препятствует практически полное отсутствие в Российской Федерации культуры сервиса. Аутсорсинг в таком капиталоемком бизнесе - это, в первую очередь вопрос профессиональной репутации и культуры. Готовность выдерживать высокую планку контрактов, максимальную клиентоориентированность, готовность идти на максимальную щепетильность и большие расходы по всем составляющим деловых коммуникаций. Всему этому предприниматели Российской Федерации еще учатся. Но конъюнктура рынка Российской Федерации меняется, и его участники начинают корректировать пути своего развития. Сейчас напрасно делать прогнозы, какая модель девелопмента будет в Российской Федерации наиболее востребованной. Скорее всего, что в будущем каждая из этих стратегий станет актуальной по-своему.
Сегмент fее-девелопментов уже существует в Российской Федерации, но это очень закрытый рынок. Еще пока невозможно прийти и выбрать себе fее-партнера. В открытых источникх нет информации о компаниях, которые способны вести весь комплекс девелопмента на аутсорсинге. Активно развиваться fее-девелопмент начал только тогда, когда показатели доходности от инвестиций и бизнеса девелоперов на рынке недвижимой собственности стали приравниваться к одному знаменателю. Такой наблюдается и сегодня. Доходы от инвестирования в недвижимость снижаются. Размер комиссии fее-девелоперов растет.
Обычно девелоперские компании начинают вести свой бизнес, как fее-девелоперы. Через некоторое время некоторые из них (30-40%) становятся equity-девелоперами. На ступени fее-девелопмента эти компании являются консультантами, и у собственников земли и у инвесторов появляется вопрос: чем вообще занимаются наемные девелоперы недвижимого имущества? инвесторы, вкладывающие финансы в недвижимость, не понимают, для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать генеральный подрядчик, архитектор, консультанты по управлению недвижимым имуществом, консультанты по анализу рынка и т.д. Они часто считают, что можно нанять специалиста по строительству и менеджера проекта и реализовать проект с их помощью. Но из-за отсутствия опыта в девелопменте в результате допускается много ошибок, которые приводя к большим финансовым потерям, которые во много раз превышают расходы на вознаграждение девелоперов.
Speculative development - более сложная разновидность, чем fee-development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает свои средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы.
Обычно финансовая схема значительных девелоперских проектов является сложной комбинацией средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций и предоплаты от будущих арендаторов.
Попытка надеяться на один источник финансов обречена на провал. В случае смешанного финансирования у девелопера есть доля в будущем доходном здании. Если девелопер вкладывает на раннем этапе строительства 10% от всей стоимости проекта, то в будущем он будет претендовать на долю до 50% возведенной недвижимого имущества. Ясно, что высокая прибыльность работы speculative development объясняется большими рисками неудачи проекта, которые лежат под ответственностью девелопера. Поэтому многие специалисты считают, что такой вид девелопмента является самым сложным из возможных операций с недвижимым имуществом на рынке, хотя бы потому, что в общем проекте совмещаются и строительные, и риэлтерские, и архитектурные, и сложнейшие финансовые операции. Многие эксперты считают такой вид девелопмента искусством, которое основано только на личных качествах, удачливости и опыте девелопера.
Built-to-suit - это строительство под конкретного заказчика. Проект реализуется профессиональным девелопером, с учётом “нестандартных” и специфических требований заказчика к техническим характеристикам, инженерии, планировке и объёмам строительства. По окончании реализации проекта built-to-suit заказчик становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем объекта.
Этот новый для Российской Федерации формат built-to-suit пришел к нам с Запада, где рынок складской недвижимого имущества уже давно прошел стадию бурного роста, и девелоперы отказываются от реализации спекулятивных проектов в пользу строительства складов под конкретного заказчика. Преимущества реализации подобных проектов очевидно экономически эффективны для обеих сторон, так как заказчик может получить “идеальное здание” с оптимальными характеристиками и необходимым ему соотношением помещений смешанного назначения: складских (часто разнотемпературных), производственных и административных площадей. Эти помещения будут оснащены инженерными системами и инфраструктурой, отвечающей требованиям заказчика, что впоследствии может значительно снизить затраты. Заказчика так же привлекает возможность работы с одним оператором, который контролирует весь жизненный цикл проекта.
А девелопер в свою очередь получает гарантированного арендатора с долгосрочным договором ренты и понятными сроками окупаемости. Кроме того, подобные проекты с большей долей вероятности получают финансирование под гарантированный арендный поток. Единственным риском для девелопера может быть отсутствие востребованности нестандартного объекта на вторичном рынке.
Девелопер (Developer) - это
В Росcии built-to-suit получил своё распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием built-to-suit чаще понимали адаптирование типовых складов класса “А” под требования арендатора. Именно экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в Российской Федерации. В этот период пользователи складской недвижимого имущества научились уделять особое внимание эффективности работы склада и считать расхода на его содержание. И поскольку рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики стали прислушиваться к реальным потребностям клиента и строить склады в соответствии с их требованиями.
В Российской Федерации, чаще всего, проекты built-to-suit реализуются для продажи. Это - fee-development, когда строительство объекта финансируется будущим собственником здания, а риски девелопера ограничены стоимостью договоренности подряда, сроками и штрафами. В случае с российскими заказчиками, банки , дающие займы под проекты, пока не очень верят в стабильность ренты built-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока ренты никуда не уйдет.
Девелопер (Developer) - это
На сегодняшний день built-to-suit проекты на продажу уже окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимого имущества. Такие именитые западные и российские компании как Volvo Trucks, "Твоё", " " уже воспользовались возможностями рынка built-to-suit.
Крупнейшей сделкой подобного рода в Российской Федерации стало строительство складского комплекса, площадью 49 471 кв. м. во Внуково, для компании "ЦентрОбувь". Девелопером проекта выступила PNK Group, которая на сегодняшний день является одной из немногих компаний, готовых предложить профессиональные решения в области built-to-suit. Здание было построено в рекордные семь месяцев в соответствии с новыми для российского рынка складской недвижимого имущества стандартам Factory Mutual Global (FM Global), которые разработаны ведущими страховыми компаниями мира и предусматривают особые требования к противопожарной безопасности. Некоторые технологические решения применились в Российской Федерации впервые, например, оптимизированная технология кросс-докинга, связанная с потребностью “ЦентрОбувь” в высокой оборачиваемости склада: на 36 000 кв. м. складской площади приходится 103 дока. Этот показатель значительно превышает общепринятые рыночные стандарты складов класса А. Использование в строительстве негорючих материалов, современная система пожаротушения и высокотехнологичная система освещения здания с датчиками движения, выводят девелопмент складов на качественно новый уровень.
Очевидно, что рынок built-to-suit является перспективным для Российской Федерации, и количество таких проектов будет расти с каждым годом, ведь для крупных пользователей складов такие сделки всё чаще становятся единственной возможностью получить в пользование объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и необходимой инфраструктурой. Поэтому, рано или поздно, девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушиваться к требованиям заказчиков.
Этапы классического девелопмента включают в себя:
Выработка концепции и предварительный анализ основных параметров проекта;
Анализ местоположения объекта и разработка ТЭО проекта;
Википедия Энциклопедия инвестора
Девелопер Ипотека. Словарь терминов
Девелопер - юридическое или физическое лицо, инициирующее и обеспечивающее реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования инвестиционного проекта … Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта… … Жилищная энциклопедия
Wir verwenden Cookies für die beste Präsentation unserer Website. Wenn Sie diese Website weiterhin nutzen, stimmen Sie dem zu. OK
1. Девелопмент
2. Полный комплекс мероприятий девелопмента
Разработка концепции проекта
Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД
Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
Получение технических условий на инженерные коммуникации
Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей
3. Девелопмент в архитектуре
Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется « »).
Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопмент - это качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.
Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.
Девелопмент
Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.
Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».
Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы .
Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.
Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.
В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.
Строительный девелопмент организации предусматривает за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:
Поиск наиболее перспективных площадей
- Анализ рынка проектов
Разработку ТЭО
Создание бизнес-плана
Привлечение финансирования
Разработку архитектурной концепции
Подготовку архитектурно-строительной документации
Получение разрешений и согласований
Возведение объекта
Последующую эксплуатацию или реализацию объекта
Полный комплекс мероприятий девелопмента
Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:
Разработка концепции и бизнес-плана Проекта
Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД
Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
Получение технических условий на инженерные коммуникации
Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей
Получение разрешения на выполнение строительных рабо
Разработка концепции проекта
Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция - это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.
Маркетинговая концепция - определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.
Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:
Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта
Позиционирование Проекта - с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;
Определение товара - четкое формирование и описание конечного товара , который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.
Стратегия продаж и программа продвижения - комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:
устойчивая ориентация на приобретателя;
высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.
Архитектурно - строительная концепция настройки
Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.
Технические характеристики и оснащение строений.
Благоустройство общественных зон
Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.
Бизнес план
Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:
расчет необходимого объема инвестиционных вложений
разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств
разработку прогнозного плана продаж
составление прогнозного потока денежных средств
расчет ключевых финансовых показателей по проекту
Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД
В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.
Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.
Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:
Геодезические работы
Топографическая съемка
Геологические изыскания (геоподоснова)
Радиационно-экологическое обследование
Проведение оценки воздействия на окружающую среду
Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.
Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно - планировочное задание на проектирование (АПЗ).
В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.
Получение технических условий на инженерные коммуникации
Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.
Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей
После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.
Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат - Выход на строительную площадку.
Девелопмент в архитектуре
Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.
Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.
В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.
Термин "девелопмент" появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.
Вариабельность значений и смысловых оттенков термина "девелопмент" позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает "качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости ", либо "это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества".
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.
Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.
В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.
Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.
Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.
Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.
Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).
Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами.
Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.
Speculative development — , когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.
Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.
В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.
В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:
1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).
2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).
3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).
4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).
Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:
предпроектная стадия
— анализ состояния рынка недвижимости;
— подбор объекта недвижимого имущества;
— формирование стратегии проекта;
— инвестиционный анализ;
— оформление исходно3разрешительной документации;
— привлечение кредитных и инвестиционных средств.
стадия проектирования
— разработка финансовой схемы, финансирования;
— формирование архитектурно3инженерной группы;
— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;
— руководство проектированием;
— проведение конкурса на строительные работы.
стадия строительства
— координация ведения строительных работ;
— контроль качества строительства и сметных расходов.
стадия реализации
— анализ рынка, реализация площадей;
— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.
Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное ), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.
Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.
Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, "сильные стороны"; W — weakness, "слабости"; O — opportunities, "возможности"; T — threats, "опасности".).
В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.
Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.
Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.
В целом понятие "девелопмент" практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень "европеизации" современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.
Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.
Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.
Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.
Источники
postscriptum.com.ua/ ПостСкриптум
budzem.com.ua Земельний портал Украины
ru.wikipedia.org/wiki/ ВикипедиЯ - свободная энциклопедия
Энциклопедия инвестора . 2013 .
Девелопмент - (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка … Википедия
Девелопмент - (development) 1) процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами); 2) область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая… … Экономико-математический словарь
девелопмент - 1. Процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами). 2. Область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл… … Справочник технического переводчика
ДЕВЕЛОПМЕНТ - Такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
Девелопмент-Юг - ООО СИК Девелопмент Юг Тип ООО Год основания 1995 Расположение … Википедия
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
Сформулировано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий. Выделены основные этапы девелопмента, его участники, определены основные функции девелопера.
Эффективное развитие недвижимости предполагает решение задач управления и финансирования. Тенденции экономического и политического развития в нашей стране в начале третьего тысячелетия объективно свидетельствуют о неизменности вектора движения в сторону построения государства с развитой экономикой.
Девелопмент базируется на основах экономической теории, поэтому для корректного представления об экономическом содержании «девелопмента» следует обратиться к ее основам. Необходимо подчеркнуть, что главным содержанием статьи являются не только общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, но и выявление специфических особенностей рынка недвижимости, основных тенденций его развития, «преломление» общей экономической теории применительно к недвижимости.
В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.
Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.
В отечественную экономическую науку понятие «недвижимость» возвращено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.1991г. (ст.4). Позже этот термин был подтвержден в ст.1 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно законодательно закреплен в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-летние насаждения, здания, сооружения .
Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразный генератор экономического роста страны;
- недвижимость обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества .
В рыночной экономике хозяйствующие субъекты в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена. С точки зрения экономической теории недвижимость – это эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – возникают из способности удовлетворять различные потребности людей.
Экономический анализ специфических особенностей недвижимости следует проводить с позиций двойственного характера удовлетворения потребности в ней людей. Двойственность характерна для всех видов недвижимости. Например, для того чтобы осуществлять торговлю, необязательно при-обретать магазин в собственность, достаточно его арендовать.
Такой подход к использованию недвижимости вполне обоснован: не-движимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления деятельности .
Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для аренды). Кроме того, недвижимость-объект включает и право собственности на него, поскольку без этого продать объект невозможно.
По мнению одного из ведущих нидерландских консультантов по недвижимости К. Онегена, «экономическое значение недвижимости состоит в том, что основная часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на её балансе, заключена в офисных помещениях (если помещения в собственности), приблизительно 20% от общего числа текущих расходов составляют эксплуатационные расходы и аренда офисных помещений» (Цит. по: ).
Кроме того, недвижимость выступает как статья расходов и источник доходов, залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг, разновидность взносов в совместную деятельность, форма сбережения накоплений, гораздо в меньшей степени подверженных обесцениванию, как база налогообложения, легко поддающаяся учету и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, ее хозяйственный оборот и процессы воспроизводства.
Опыт становления российского рынка недвижимости стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономи-кой, а именно:
Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется перво-начальное инвестирование значительной части средств, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности общества, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство учитывается государством через создание системы контроля за использованием недвижимости .
С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет жилья. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости. Сложность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения обусловливают необходимость создания эффективной системы, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла; сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рис.1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.
Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.
Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;
Рис. 1. Этапы девелопмента
Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Девелопер
– предприниматель, инициирующий наилучший из возможных вариантов развития объекта, включая обеспечение его финансирования и реализацию. Значимость девелопера определяется его функциями, раскрывающими его назначение (рис.2).
Рис. 2. Функции девелопера
Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Деве-лопмент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов.
Физические изменения приводят к тому, что в объектах возникают новые, современные потребительские качества, позволяющие объекту быть более конкурентоспособным.
Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку после этого можно говорить о его завершении.
Девелопмент решает целый комплекс взаимосвязанных проблем. Схема стратегического управления девелоперской деятельностью представляет собой последовательные этапы формирования и реализации проектов развития недвижимости (рис.3).
Рис. 3. Схема управления девелоперской деятельностью
Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.
Резюмируя вышеизложенное, сформулируем экономическую сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. – 560 с.
2. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междунар. науч.-практ. конф. / Правительство Москвы. Спб., М., 1999. – 188 с.
3. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России: Указ Президента РФ от 27.10.1993г. №1767.
4. Управление региональным рынком жилья. – Волгоград: ВолгГАСУ, 2003. – 714 с.
5. Финансы и кредит в недвижимости. – СПб.: Лимбус Пресс, 2003. – 472с.
6. Экономика и управление недвижимостью. – М.: АСВ, 1999. – 567с.
A.A. Kazakov
Real estate development and its place in economic growth
The development is defined as a system of economic, organizational and jural relationships between market practitioners of residential real estate, related to social and economic development of regions. The primary stages of the development and its contributors are pointed out. The principal functions of a developer is determined.
Казаков Андрей Александрович
Часто в деловой прессе или телеканалах о коммерции, когда речь идет о строительстве жилой или коммерческой недвижимости, можно услышать слово «девелопер».
Не все знакомы с английским языком и спецификой строительного бизнеса, поэтому в данной статье мы рассмотрим это понятие и дадим ему толкование.
Простыми словами девелопер – это предприниматель, который вкладывает свои средства в покупку недвижимости, проводит различного рода улучшения (капитальный ремонт, достройка дополнительных зданий, улучшение окружающего ландшафтного дизайна), а затем продает с наценкой, которая за вычетом всех расходов и составляет прибыль.
Слово девелопер происходит от английского to develop, что означает «развивать», «совершенствовать».
Одним из самых известных девелоперов является американский миллиардер Дональд Трамп, который построил немало впечатляющих небоскребов. Один из самых известных его объектов — Trupm Tower, находящийся в престижном районе Нью-Йорка на Пятой Авеню. Его высота составляет 202 метра, а примерная стоимость – 318 млн. долларов.
Этот бизнес может приносить огромные прибыли, но он также сопряжен и с большими рисками. Чтобы быть успешным девелопером, нужно уметь распознавать возможности и отделять реально выгодные сделки от пустышек.
Немаловажным также является дар предвидеть будущие рыночные тенденции, оценивать локальный рынок недвижимости и его состояние через определенный промежуток времени.
Говоря простыми словами девелопер – это застройщик, благодаря которому возводятся новые здания, или старые становятся гораздо лучше.
Он находит и покупает землю, нанимает команду из архитектора, инженеров, строителей, получает всю необходимую разрешительную документацию, согласовывает план строительства с местными органами власти, финансирует все эти мероприятия.
Стоит отметить, что бизнес девелоперов во многом сопряжен с бюрократическими процедурами и часто состоит из многочисленных хождений по кабинетам государственных служащих.
Кроме того, девелоперы несут все риски и ответственность за возводимое здание. Если с сооружением что-то случается (обрушение, обвал), то все ложится на печи застройщика. В принципе с точки зрения соотношения риск-вознаграждение это, пожалуй, справедливо.
Если Вы хотите стать успешным девелопером, то Вы должны принять во внимание следующие моменты:
Как видно из описания, чтобы стать успешным девелопером, нужно не только иметь внушительные капиталы, но и обладать рядом необходимых качеств и навыков.
Кстати, существует упрощенный вариант девелопера – так сказать, начальный уровень. Речь идет о покупке квартир и частных домов, проведение первоклассного ремонта и последующая перепродажа. В сущности, это тот же девелопмент, только на микро уровне.
Независимо от масштабов деятельности и размера проектов, девелоперы должны обладать следующими важными личностными качествами:
Умение эффективно налаживать связи – это, наверное, самое важное качество застройщика. Ведь простыми словами девелопер – это человек, который договаривается с целой кучей народу, чтобы организовать строительство объекта. Это банкиры, адвокаты, генеральные подрядчики, инженеры-строители, архитекторы, брокеры, оценщики и многие другие специалисты.
Иногда девелопера сравнивают с продюсером фильма – чтобы снять кино, нужно собрать воедино команду, состоящую из самых разных экспертов.
Риски являются неотъемлемой частью любого вида бизнеса, но в строительстве они особенно высоки. Поэтому девелоперы стараются всячески минимизировать их, хотя это не всегда возможно.
В начале 90-х, когда на рынке недвижимости США сложилась неблагоприятная ситуация, Дональд Трамп залез в долг более чем 1 миллиард долларов. К счастью для него, банки не стали его топить, а дали возможность исправить финансовое положение.
Креативность – еще один немаловажный аспект работы девелопера. Часто они в уме мысленно представляют объект, который собираются построить, то есть визуализируют. У застройщиков развито чувство видения и умение смотреть вперед.
Нацеленность на решение проблем помогает девелоперам в ежедневной работе. Разработка успешного проекта требует большого мастерства по части урегулирования многочисленных и подчас самых разнообразных проблем.
Таким образом, простыми словами девелопер – это бизнесмен, который находит выгодные для инвестирования объекты недвижимости, проводит необходимые улучшения, а потом продает или сдает в аренду.
Посмотрите на этом видео 10 самых впечатляющих и красивых здания, построенных девелопером Дональдом Трампом.
