По сути, предварительный договор купли-продажи — это договор о намерении. То есть будущий покупатель квартиры и застройщик в дальнейшем обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи. Это условие о цене, условие по характеристикам квартиры и прочее.
Статус покупателя по предварительному договору носит условный характер. Покупатель обязуется передать продавцу деньги в качестве обеспечения своих обязательств.
Обязательства — это заключение договора в будущем. То есть по предварительному договору покупатель, внося деньги в качестве обеспечения, не покупает квартиру. Он лишь обеспечивает обязательство в будущем ее купить, хоть и вносит сумму полной стоимости квартиры.
Что же касается договора долевого участия, по нему дольщик инвестирует. Когда дольщик выполнил обязательства, остаются только обязательства у застройщика — передать дольщику квартиру в надлежащем состоянии.
Приведем пример.
Берем один и тот же дом. В нем часть квартир проданы по предварительному договору, а другая часть — по договору долевого участия. С домом случилась неприятность. У застройщика (допустим, он же инвестор) возникли проблемы с муниципальными органами. Застройщик не выполнил некоторые обязательства: по аренде площади застройки, по разрешительным документам и т.д.
То есть дом сдан государственной комиссии и введен в эксплуатацию, но регистрационные службы не регистрируют право собственности в связи с тем, что некоторые обязательства застройщик не выполнил.
Что происходит по первой и по второй схеме?
По предварительному договору купли-продажи
Застройщик должен изначально зарегистрировать квартиру на себя. То есть сначала застройщик сам должен стать собственником, а только потом передать право собственности дольщику по законам вторичного рынка недвижимости. Заключить, по правилам предварительного договора с дольщиком, основной договор купли продажи. После этого покупатель-дольщик идет регистрировать право собственности на себя.
И если застройщику не удается зарегистрировать на себя право собственности, то он никак не сможет передать эту квартиру дольщику. Ведь нельзя передать то, чего нет. Вот и получается, что дольщик свои обязательства по предварительному договору выполнил, а на заключение основного договора его не приглашают, так как предмета этого договора, собственно, и нет.
Эта ситуация может затянуться. и будет тянуться до тех пор, пока застройщику муниципальные власти не дадут зеленый свет на регистрацию права собственности.
Но даже когда застройщик право собственности зарегистрировал, вы все равно не можете оставаться полностью спокойны. Пока право собственности не перешло к вам (все равно это займет некоторое время), кто-то из кредиторов вашего застройщика подаст на него в суд и будет наложен арест на всю собственность застройщика. Это значит, что под этот арест попадет и ваша квартира.
В последнем случае, если застройщику нечем будет рассчитаться с кредиторами, он будет признан банкротом, а ваша квартира, которая еще юридически не ваша, перейдет в собственность кредиторов незадачливого застройщика. Конечно, это дикий случай, но, с точки зрения материального права, он вполне возможен.
По договору долевого участия
Пусть у застройщика ровно такие же проблемы и права собственности он зарегистрировать опять же никак не может. Но по договору долевого участия вы становитесь не покупателем, а инвестором. В плане инвестирования данной квартиры вы уже исполнили все свои обязательства.
Проблемы застройщика вас мало волнуют, потому что со своей стороны вы сделали все. Вы можете через суд признать за собой право собственности на проинвестированную вами квартиру. На основании решения суда вы идете в регистрационные органы и регистрируете квартиру на себя.
Как видим, по схеме участия в долевом строительстве все это делается достаточно просто. Не надо ждать, пока застройщик урегулирует свои отношения с властью города. А по первой схеме вы попадаете в неприятную ситуацию, когда вы сильно завязаны на проблемах застройщика.
Вывод: предварительный договор купли продажи существенных правовых гарантий вам как дольщику не дает. Никаких правовых обязательств у застройщика перед вами нет, кроме как заключить основной договор купли-продажи. А по договору долевого участия вы инвестируете, а значит можете требовать проинвестированный объект через суд и получить его.
Если же так случилось, что вы уже начали сотрудничать с застройщиком по первой, заведомо опасной для вас схеме, постарайтесь перезаключить договор предварительный на договор долевого участия.
Уже около 6 лет с вступлением в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» девелоперам и застройщикам разрешается реализовывать свои новостройки по договорам долевого участия, а также через жилищные сертификаты и организацию жилищно-строительных кооперативов. Остальные способы продажи считаются незаконными, однако их все равно продолжают использовать. А не так давно к хорошо известным схемам реализации (и законным, и не очень) первичного жилья добавилась еще одна: путем заключения предварительного договора долевого участия.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
« » решил разобраться, правомерен ли такой путь и стоит ли покупателям соглашаться на подписание подобного документа.
Сама суть
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона ведь не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ), а, как разъясняет адвокат Олег Сухов
, в необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (более того, ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). А это значит, что по данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, пусть и недостроенную: «При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание, которое до сдачи дома оформляется в собственность застройщика», - говорит эксперт, попросивший не называть его имени в статье.
Но естественно, участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия, как сообщает Олег Сухов, вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ», - объясняет Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» .
ПДДУ, закон и оплата
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя: «Отношения субъектов ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ», - сообщает наш безымянный комментатор. Как и все предварительные договоры. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство
.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют наши эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе. Застройщики, используя эту схему, даже в тех случаях, когда квартира приобретается за кровные сбережения покупателя (без ипотеки), зачастую требуют полной оплаты жилья либо какой-то очень существенной суммы (треть, половину от стоимости квартиры). Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. «Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту», - категоричен адвокат Олег Сухов. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? Ради обмана? Нет, конечно. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Для некоторых участников рынка – это необходимая мера. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. «Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости», - подтверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»).
В общем, инвестиции начинают привлекаться по ПДДУ, но как только все необходимые разрешения оформляются, с покупателями-дольщиками заключаются основные «законные» договоры долевого участия.
Основные пункты
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, и предложит максимально понятный и содержательный документ.
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, ведь, как сообщает адвокат Олег Сухов, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. «В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, и нужно, чтобы это была конкретная дата, - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), - хотя на практике довольно часто срок определяется путем указания определенного периода времени, которое пройдет с какого-либо неизбежного события. Обычно это событие - получение застройщиком разрешения на строительство объекта». Таким образом, в ПДДУ можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. Даже несмотря на проволочки в этом вопросе, добросовестные застройщики обычно понимают, в какой срок могут получить разрешительные документы. Однако ДДУ может быть заключен и до истечения срока, указанного в ПДДУ, – это не возбраняется.
Также, как отмечает эксперт, не назвавший своего имени, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Ко всему перечисленному, по мнению комментатора, хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А Олег Сухов добавляет, что в ПДДУ должна быть определена подсудность разрешения споров.
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет
Однако даже с самым честным застройщиком может произойти все что угодно, а прав на квартиру при заключении ПДДУ гораздо меньше, чем при оформлении ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Поэтому адвокат Олег Сухов утверждает, что для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: «Стоимость квартиры остается той же. Строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены», - рассуждает эксперт. «Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия», - соглашается с ним и анонимный эксперт.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. «Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения», - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»). Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением: суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. А уж если покупатель не выполнил каких-либо обязательств, например, задержал очередной взнос «обеспечения», то суд может вынести решение и в пользу продавца (застройщика).
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Кстати, как сообщает адвокат Олег Сухов, ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры. Причем требовать нужно возврат именно рыночной стоимости», - советует Олег Сухов.
Большинство подобных споров решаются в пользу покупателей, «поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах», - сообщает юрист. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор все-таки будет признан ничтожным: покупатель, скорее всего, вернет свои деньги, но не получит квартиру.
Резюме портала
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант — договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. О рисках мы рассказали в , теперь рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.
Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000-300 000 руб.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.
При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд — процедура наблюдения — внешнее управление — конкурсное производство — продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.
Еще один минус ДДУ — более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект... А деньги нужны уже сейчас. Выход — либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется предварительный договор долевого участия.
Обиходное название — «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.
Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.
Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5-10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».
Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски — такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.
Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.
Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).
После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет — передаст квартиру, не захочет — выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.
Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.
Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта » дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом... Есть и риски двойных продаж, в общем — два красных флажка.
По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!
Комментировать статью "Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая"
подскажите, пожалуйста, в 2016 году внесена оплата за квартиру - заключен договор ДДУ, т.е. дом еще не сдан в эксплуатацию. или внесение денег по ДДУ - это не покупка жилья? а что делать в таком случае? можно ли получить налоговый вычет с учетом года внесения денег по...
Обсуждение
Нет, нельзя. Право на налоговый вычет при покупке квартиры возникает после государственной регистрации перехода права на этот объект к налогоплательщику с даты дата возникновения права собственности в выписке из ЕГРП.. Т.е. после регистрации права вернуть налог, опоаченный с момента заключения договора ДДУ нельзя. Исключение - только для пенсионеров, они могут вернуть ранее оплаченный ндфл, но не более, чем за 3 налоговых периода, предшествующих покупке
Дата подписания акта приёма передачи квартиры
Договор долевого участия. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома? Запуталась с налоговвым вычетом. ДДУ - будет ли налоговый вычет. имущественный вычет по квартире в...
Обсуждение
ДДУ - нормальный договор. Оплата после его заключения и регистрации - тоже хорошо.
Смотрите на степень готовности дома и текст самого договора(застройщики любят туда включать пункты, полностью защищающие их сторону в ущерб стороне покупателя)
С ДДУ связываться можно.
Важнее смотреть на объект, застройщика, а не вообще на наличие ДДУ.
Оплата по ДДУ после регистрации в Росреестре - достаточно стандартная практика. Только регистрация дду занимает 5 дней, а не 2 месяца. В сроках, Вы, скорее всего, что-то не так поняли.
строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой имущественный вычет по квартире в новостройке. нет, у меня был предварительный договор...
Обсуждение
То, что Вы процитировали из НК, действует с 1 января 2014г., раньше этот текст выглядел иначе. По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой налоговой. Можно письменный запрос отправить.
В ФЗ-212 от 23.13.2013г. есть такая фраза относительно введенных изменений "2. Положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
3. К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и не завершенным на день вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом."
Вот это еще почитайте. Как раз про ЖСК. [ссылка-1]
Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. Искали на вторичке, вдруг подвернулся вариант в новостройке по договору долевого участия, времени на изучения вопроса почти нет.
строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его ДДУ - будет ли налоговый вычет. Про налоговый вычет - крик о помощи! Я могу подать на имущественный налоговый вычет и одновременно...
Обсуждение
Точно лучше узнавать в налоговой.
мы сейчас как раз оформляем.
Нам нужно-свидетелство о собствнености на землю.
Договор оплаты работы от фирмы с чеками.
Документ о регистрации дома из БТИ.
Ну а вообще стоит затевать эту идею с налоговым вычетом, если на руках нет сметы (сама...все сама...), нет договора со строительной конторой (в нашем сельпо много умельцев со стажем:) и кучей выцветших чеков?
Хочу услышать Ваше мнение?
В марте 2008 заключили предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры, все деньги сразу заплатили. Основной договор был заключен уже в ноябре 2008, в котором сдача дома была указана на 4 кв. 2009 г. В этот срок сдать дом не успевали и...
Обсуждение
Вы хотите сроки передачи узнать или получить право собственности? Вы даже вправе потребовать неустойку и возмещение иных убытков, или вообще расторгнуть договор.
см. ст.6 ФЗ-214:
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (это ваш случай), неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
С 1 июня 2010 ЦБ РФ установлена ставка рефинансирования - 7% годовых. Узнаем, сколько будет неустойка за 1 день просрочки: 7%/150, затем умножаем на кол-во дней просрочки.
В случае расторжения договора при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, застройщик также должен уплатить те же проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Если хотите узнать сроки, то пишите им письма с описью этого отправления (печать на почте поставьте) и с уведомлением, в письме слова типа "просьба сообщить мне о сроках сдачи объекта / состоянии готовности объекта / сроках подписания передаточного акта".. И просьбу письменно ответить на ваш запрос. По телефону лучше не общаться, т.к. слова к делу не пришьешь, как говорится))
Если хотите оформить право собственности, вы можете добиться решения о признании права собственности на квартиру через суд, путем подачи искового заявления, тем более, что у вас на руках уже договор долёвки, что проще, чем предварительный, т.к. долевка - это уже ФЗ-214.
Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Следовательно, застройщик не имеет права на передачу вам помещения, не вправе составлять акт передачи в одностороннем порядке. Риск случайной гибели помещения так же остается на застройщике до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и передачи вам квартиры.
Объект недвижимости как таковой уже существует? дом построен, у БТИ квартиру обмерить есть возможность?
Обсуждение
Мы брали кредит не в Сбере, но опишу наш путь ипотеки. Порядок таков:
1. Подача заявки на кредит+документы по списку банка. Кредитный комитет рассматривает заявку (3-5 дней) и дает одобрение (ну или отказ). Если одобрение есть, то выдается разрешение на кредит в размер ХХХ (или ипотечный сертификат)на ограниченный период времени (у нас было 3 месяца).
2. Поиск квартиры. Самый непростой этап, т.к. из всех предложений на рынке сразу отметаются новостройки, если у продавца еще нет права собственности, 5-этажки панельные, ветхое, аварийное жилье и т.п., квартиры менее 3-х лет в собственности (т.к. тогда продавец должен будет платить налог 13%, поэтому продавцы таких квартир в договоре не указывают полную стоимость недвижимости, что ипотечникам не подходит). После того, как выбрана квартира, достигнуто устное соглашение, заключается с продавцом предварительный договор (соглашение о предоплате, об авансе или т.п.) на определенный срок. Рекомендую вам внести в договор фразу, что продавец информирован, что квартира преобретается с использованием ипотечного кредита в Х-Банке и определить сроки предоставления продавцом полного пакета документов (обычно за 5-10 дней (зависит от сроков одобрения квартиры банком) до предполагаемой сделки), кроме того обязать продавца обеспечить доступ в квартиру оценщика.
Оценщики должны быть согласованы с банком (иногда у банков есть перечень фирм, с которыми они сотрудничают). Стоит оценка около 3 000 руб. (отчет 2-3 дня) или 4 500 руб (за 1 день). В отчете указывается рыночная цена квартиры, которая зачастую берется по средней по аналогичному жилью из доступных баз данных (н-р ИРР), так что разброса в 30 т. быть не должно если цена на вашу квартиру адекватна рыночной.
Исходя из результатов оценки квартиры (рыночной цены)банк и будет определять максимальный размер кредита на данную квартиру (от 70% - 90% в зависимости от условий кредитования данного банка), эти деньги будут предоставлены вам в день заключения договора купли-продажи и подписания кредитного договора с банком и будут заложены в арендуемую банковскую ячейку в депозитарии банка. Свои средства (от 10-30%) вы должны будете также внести в ячейку или передать продавцу иным путем, с предоставлением расписки, что указанная сумма продавцом получена. Наличие первоначального взноса вы подтвердите еще когда будете подавать заявку на кредит в банк, они требуют выписку по счетам в банках, где у вас лежат деньги. Выписка за 6 мес. нужна обычно. Момент закладки денег - день отсчета вашего кредита, т.е. через месяц уже платить по графику.
3. Страхование. Обязательное требование банка. Комплексный договор страхования (Жизни и утраты трудоспособности, недвижимости) заключается в страховой компании по согласованию с банком. Предварительный договор заключается до сделки (т.е. страховая должна тоже получить пакет документов на квартиру и оценить ее для себя). Страхуется не полная стоимость, а в размере кредита + 10%, страховку будете платить каждый год до полного погашения кредита.
4. Регистрация перехода права собственности и оформление в залог происходят одновременно. Срок минимум 2 недели, максимум месяц.
5. Прописаться имеете право сами, детей, и жена скорее всего должна быть созаемщиком (если брак зарегистрирован), т.е. кредит будет выдаваться на 2-х, квартира также на 2-х, без выделения долей.
Со сбером скорее всего купить квартиру получиться с трудом. Поэтому советую обратить внимание на другие банки. Условия рассмотрения Вас как заёмщика может быть в сбере и лучше, но условия приобретения квартиры-просто ужасные и как правильно сказала Юля, обычно таких покупателей (ипотечников Сбера) посылают искать дальше..
Теперь по вопросам:
2.По поводу документов и условий приобретения банк Вам немного не договорил-условий у них куча. Документы в большинстве те же+дополнительные специально для ипотеки.Соответственно именно по этм документам банк будет проверять т.н. юрчистоту квартиры...
Оценка квартиры производится Вами в обязательном порядке, но с согласия продавца(т.к. он должен пустить оценщика в квартиру)
5,6. Регистрация сделки проводится одновременно с регистрацией залога. в Москве минимум-2 недели.
7.Обычно запрета прописки нет, но это будет прописываться в кредитнике..
Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома?
Последнее обновление: 29.06.2018
Ситуация из практики:
Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.
В чем здесь ошибка Покупателей?
Ошибка Покупателя:
Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ) , и о законе ФЗ-214 , который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ , тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ .
Одна из так называемых «серых схем» – это продажа по . Застройщик , осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».
Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214 .
На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика . по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях , в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.
Предварительный ДДУ , (в отличие от настоящего ) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214 , и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.
Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно ). То есть сюда добавляется еще и риск .
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.
На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ , это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.
Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия , бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.
Как самостоятельно , рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
В некоторых случаях Застройщики , привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.
Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ . возможна только на основании настоящего ДДУ.
Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики , которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ .
Многие Застройщики , в том числе крупные (федерального уровня ), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ) .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Наряду с привычной схемой реализации новостроек по ДДУ застройщиком иногда заключается предварительный договор долевого участия в строительстве. Менеджеры уверяют - такая схема полностью безопасна и защищает интересы покупателя.
О том, как тяжело приходится строительным компаниям зарабатывать себе на хлеб, мало кто слышал. Расхожее убеждение в завышенности цен на квартиры в новостройках заставляет полагать, что этот бизнес в одночасье способен сделать из ничего миллиард рублей. Обывателями не учитываются усилия по преодолению законодательных барьеров. Большой российской проблемой наравне с дорожными неувязками является процветание бюрократии. Каждый сталкивался с ситуацией, когда для получения справки необходимо предоставить 2 справки из смежных отделов, 1 заявление по форме 2-Д и направление надзорной инспекции. Для организаций подобные сложности многократно усиливаются. Часто с момента получения прав на землю до получения разрешения на строительство проходит несколько лет. Ну, в идеале у руководства компании должны быть связи в администрации, чтобы сократить этот процесс до нескольких месяцев.
Представьте себе, все это время подготовка и проектирование идут полным ходом. Работает штат сотрудников, получающих зарплаты и штат чиновников, получающих вознаграждения. До получения разрешения на строительство привлекать деньги дольщиков нельзя. жилья считается заключенным после его регистрации. Росреестр, в свою очередь, регистрирует первый по каждому дому договор, только дождавшись получения абсолютно всех разрешительных документов. Это, с одной стороны, хорошо для граждан, приобретающих новостройку, так как максимально защищает их интересы, но плохо с другой стороны, ведь приводит к удорожанию квартир.
Вам будет предложено заключить договор, в котором указаны сроки, стоимость и другие параметры будущей сделки по договору долевого участия в строительстве. Стоимость квартиры вы должны оплатить уже в этот момент, но не напрямую строительной компании, а на специальный банковский счет - аккредитив. Застройщик сможет забрать эти деньги только после регистрации ДДУ - основного договора. На первый взгляд не ясна мотивация строительной компании - деньгами, которых еще нет на расчетном счете, воспользоваться нельзя. На самом деле в этом же банке застройщику открывается кредитная линия под залог наполненных средствами дольщиков аккредитивных счетов.
Риски такой сделки кроются уже в названии договора - предварительный. Часто существенные параметры будущей квартиры указываются с оговорками и могут быть уточнены в процессе строительства. Не страшно, если квартира увеличится на 1-2 квадратных метра и придется доплатить некоторую сумму. Но бывали случаи, когда проект строительства пересматривался и вместо предусмотренной однокомнатной в целях оптимизации решали построить двухкомнатную, а то и вовсе “обрезать” пару лишних этажей. В такой ситуации вам скорей всего вернут все оплаченные деньги и принесут извинения, но потраченные нервы и силы возместить не сможет никто. Равно как и предложить равноценный вариант недвижимости, подросшей в цене за это время.
В предварительном ДДУ
прочие условия сделки тоже могут быть предварительными, или ориентировочными. В процессе строительства может уточняться срок сдачи и цена квартиры.
Также есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.
Самое сложное - поставить на одну чашу весов выгоды предложения, а на другую - его риски. Не торопитесь. Представьте себе худшую из возможных ситуаций - например, многократные переносы сдачи и необходимость оплачивать аренду квартиры. Сопоставьте с текущей финансовой ситуацией и решайте - купить новостройку на этапе котлована по минимальной цене или вложить средства в готовую квартиру поменьше метражом.
