Про программу материнского капитала, позволяющую улучшить жилищные условия для семей с двумя и более детьми, наверняка слышал практически каждый из нас. Но далеко не каждый представляет «подводные камни», с которыми можно столкнуться, приобретая такую недвижимость при ее перепродаже. Итак, какую опасность таят в себе квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала?
Немного истории
Программа материнского капитала, стартовавшая еще в 2007 году, изначально была рассчитана на десять лет, но затем дважды продлевалась. Сейчас она действует до 31 декабря 2021 года. Размер маткапитала в нынешнем и следующем году составляет 453 000 руб., в 2020 году выплаты возрастут до 470 000 руб., а в 2021 году — до 489 000 руб. Высока вероятность того, что данная программа будет продлена в очередной раз. С начала ее действия число выданных сертификатов уже превысило 8,7 млн штук.При этом объем затраченных государством средств превысил цифру в 2,2трлн руб.
Ловушка для покупателей
Так чем же может быть опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала? Прежде всего тем, что продавцы жилой недвижимости не соблюдали требования Федерального закона «О дополнительных мерахгосударственной поддержки семей, имеющих детей». К примеру, по закону абсолютно всем членам семьи, включая всехдетей,необходимо выделить доли в квартире, приобретенной с помощью маткапитала. Если же доли не были выделены, а продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, то сделка купли-продажи с высокой степенью вероятности будет признана недействительной. Причем отмена сделки станет для покупателя не основной головной болью, ведь ему еще предстоит вернуть свои деньги, а их продавцы уже могли успеть потратить.
К примеру, при покупке квартиры с использованием ипотеки с частичной оплатой средствами маткапитала на первичном рынке дается письменное обязательство перед ПФР о наделении каждого члена семьи долей в течение 6 месяцев с момента оформления права собственности. Но что мешает не выполнить данные обязательства, ведь у нас, по сути, нет механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки? ПФР, прокуратура, органы опеки могут вообще не разрешить продать жилье, посчитав, что ущемляются права детей или ухудшаются их жилищные условия, или же инициировать расторжение уже проведенной сделки. К тому же не стоит забывать, что выступить инициатором расторжения сделки впоследствии могут не только представители органов власти, но и сами дети при достижении ими 18-летия, если их права были действительно ущемлены.
Избегаем рисков
Так как в нашей стране маткапитал выплачивается с 1 января 2007 года, то при покупке квартиры обязательно нужно узнать, использовался ли продавцом материнский капитал и есть ли у него дети, как минимум один из которых родился в 2007 году. Если ответ положительный — требуйте от продавца выписку из ПФР со счета, на котором хранится маткапитал. Далее, если дети не были наделены правом собственности, откладываем сделку до момента их наделения долями. В случае если средства маткапитала на счету—спокойно возвращаемся к покупке, а если нет — выясняем, на что они были потрачены.
Как видно, получить 100% гарантию надежности сделки с квартирой, приобретенной ранее с привлечением средств материнского капитала, практически невозможно. К тому же такая недвижимость может быть несколько раз перепродана. Поэтому в случае подозрения на использование маткапитала обратитесь к профессиональным риелторам.
Чем может грозить покупка жилья, оплаченного материнским капиталом, узнал у юриста Sobesednik.ru.
Известно, что с помощью материнского капитала можно оплачивать как часть стоимости при покупке квартиры, так и погашать проценты по ипотечному кредиту. Теперь есть еще одна возможность - вносить материнский капитал как первоначальный взнос при покупке квартиры. В последних двух случаях нередко возникают проблемы, решение которых пока не до конца прописаны в законодательстве.
Нюансы Sobesednik.ru обсудил с Ольгой Гребенцовой, экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость».
Материнский капитал принадлежит не только матери
В чем могут проявиться проблемы? Казалось бы - так просто: есть материнский капитал, есть квартира, есть ипотека или первый взнос. Что, казалось бы, проще?
Дело в том, что материнский капитал не только материнский. А об этом часто забывают. Между тем это - семейный капитал (ст. 2 Закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), и оба эти понятия - «материнский» и «семейный» - в законе используются как тождественные.
А это означает следующее: если вы покупаете квартиру с использованием материнский капитал, она должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи - то есть родителей и детей (п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ), а не только матери.
Так вот, при покупке без использования ипотечного кредита вопросов не возникает, так как все члены семьи сразу по договору купли-продажи выступают покупателями и приобретают на квартиру право общей долевой собственности, после чего происходит перечисление материнского капитала на банковский счёт продавца.
Совсем иное дело с погашением процентов по ипотечным кредитам. Их можно погасить лишь на основе нотариально удостоверенного обязательства матери оформить квартиру в течении шести месяцев после прекращения ипотеки в общую собственность всех членов семьи.
- Ну так в чем дело? Раз есть такая бумага.
Такое обещание может быть исполнено, а может и нет. Нотариальное заверение в данном случае не гарантия. То есть выходит, деньги материнского капитала выплачиваются лишь под обещание матери, которое в последующем может быть ею в добровольном порядке исполнено, а может и нет.
Покупая, проверяйте все бумажки
Кого и как накажут в случае, если мама не выполнит обещания и не оформит квартиру в общую собственность всех членов семьи?
К сожалению, четкие правовые последствия такого возможного обмана законом не определены. Но это не значит, что не нарушаются права членов семьи на приобретённое и проданное без исполнения условий реализации материнского капитала жилое помещение.
Сегодня эти вопросы остаются открытыми, никаких официальных разъяснений на этот счёт от высших судебных органов и Пенсионного фонда РФ нет. Но, как вы понимаете, такое неопределенное положение не будет продолжатся вечно. И тут возможно всякое.
Вспомните массовое невключение в число собственников при приватизации жилья в 1991–1993 годах несовершеннолетних детей. Потом, задним числом, Верховный суд РФ объявил это незаконным. И люди потянулись в суды оспаривать итоги той приватизации.
То есть членам семьи матери, которая использовала материнский капитал без учета их интересов, мы совет дать не можем?
Им - пока нет. А вот тем, кто собирается приобретать квартиру у мамы, которая не исполнила обязательств по оформлению жилого помещения в общую собственность семьи, я бы дала четкий совет - не покупать такую квартиру. Очень велика вероятность того, что вы потом можете лишиться недвижимости.
Ольга Гребенцова / архив редакции
Как проверить?
А если продавец попросту скрывает от вас факты? Часто же бывает - пока выплачивали кредит, развелись с мужем, и мама не хочет выделять ему долю в «своей» квартире.
Для того, чтобы покупателю не стать заложником такой ситуации, рекомендую всем, кто готов приобрести квартиры, которые ранее приобретались продавцами по ипотеке, обращать внимание на семейное положение и состав семьи продавца.
Если у продавца несколько детей, один их которых был рожден после 01.07.2007 г., а квартира приобреталась после этой даты с помощью ипотечного кредита, то большая вероятность того, что для погашения процентов по кредиту был использован материнский капитал.
- Еще на что следует обратить внимание?
Сейчас многие люди попадают в сложную финансовую ситуацию, и выплаты по ипотечному кредиту становятся для них непосильными. Поэтому в продаже появляется большое количество квартир, кредит по которым частично погашался материнский капитал, но ипотека в отношении которых ещё не прекращена.
Здесь следующие нюансы. Если квартира покупалась по ипотеке, то она находится в залоге у банка и без его согласия продана быть не может. Не даст банк согласие и на наделение членов семьи долями в квартире до полной выплаты кредита и процентов по нему. Снять это обременение можно только после погашения кредита.
У банков разработана процедура продажи таких квартир, находящихся в залоге. Но включить в эту процедуру передачу детям и мужу (отцу детей) долей в праве собственности на квартиру не получится.
Единственный возможный законный в этом случае способ - досрочное погашение кредита. Но собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются, поэтому-то он и продаёт квартиру.
- Замкнутый круг?
Похоже на то. Продавцу остается только надеяться, что найдется покупатель, который согласится авансировать покупку суммой, достаточной для досрочного погашения кредита и процентов. Но при этом надо понимать, что такой покупатель будет справедливо ожидать существенной скидки от рыночной цены квартиры.
Кроме того, это не отменяет обязательства мамы после прекращения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи. То есть, если действовать по закону, алгоритм такой: нужно оформить эту квартиру в собственность родителей и детей, а потом продавать в соответствии со ст. 37 ГК РФ, получив согласие органов опеки и попечительства. В противном случае (давая согласие на исключение этой необходимой стадии сделки) покупатель несет неоправданные риски - вплоть до возможной утраты в последующем права собственности на купленную таким образом квартиру. Так что рекомендую не рисковать и действовать по закону, - заключает юрист.
Ипотечное кредитование не ограничивает заемщиков в вопросах использования средств маткапитала при погашении взятых займов. В свою очередь, программа поддержки предусматривает ряд ограничений, основными из которых являются:
Тонкости использования маткапитала в рамках ипотеки
Рассматривая вопрос о том, как произвести погашение ипотечного кредита материнским капиталом, следует отметить ряд тонкостей и нюансов, с которыми придется столкнуться.
Одна из ключевых причин, по которым случаются отказы со стороны ПФР при перечислении средств на возмещение ипотеки, заключается в том, что доля детей в приобретенной в ипотеку квартире не выделена. Данный момент установлен законодательно. Деньги маткапитала должны быть использованы на ребенка.
Выгодно ли выделять долю детей в ипотечной квартире? Это еще один момент, которым задаются заемщики. По сути, он предполагает момент выгодности погашать ипотеку маткапиталом.
С точки зрения тонкостей законодательства, ипотечную квартиру с выделенной долей ребенка в случае неплатежеспособности клиента продать будет не так просто, долю ребенка по закону обязаны будут компенсировать.
С другой стороны, в ситуации неплатежеспособности заемщик рискует иным имеющимся у него имуществом, например, автомобилем, дачным домом, земельным участков. Под угрозу попадает имущество созаемщиков и поручителей, если они присутствовали.
Этот момент зависит от суммы договора. Если речь идет о максимальной сумме, например, 8 млн.руб. для Москвы, то большой роли в погашении кредита эти деньги не сыграют, а значит, есть смысл оставить их на обучение ребенка или направить на пенсию матери.
Если сумма займа до 2 млн. руб., то вложение средств маткапитала в основной долг позволит сэкономить на процентах или сократить срок кредитования. Еще одним вариантом использования средств маткапитала является приобретение квартиры для ребенка, при этом маткапитал будет первым взносом по кредиту. Это вариант актуален для семей, уже имеющих жилье. При этом вновь приобретенная квартира может сдаваться в аренду, а значит, сама за себя платить ипотеку.
Использовать капитал при погашении ипотеки можно на любом этапе выплат по договору. Срока давности момент подачи заявления на получение маткапитала не имеет.
Даже если ребенок родился за пределами РФ, но является гражданином России, выплаты материнского капитала ему полагаются.
При погашении ипотечного займа маткапиталом они идут вне «кошелька» родителей и перечисляются сразу в счет договора.
Если мать или семья являются дольщиками в рамках строящегося жилья, использовать маткапитал будет непросто, так как не все застройщики работают с этими средствами.
Использовать капитал на строительство или ремонт имеющегося жилья не запрещено, но для этого необходимо найти поставщика строительных материалов, который согласится выставить счет на эту сумму и поставить материалы.
Материнский капитал в случае развода родителей всегда остается за тем, кто его оформлял. Как правило, это мать ребенка. Если он был использован при покупке жилья, в котором выделены доли детей, то и квартира остается за тем родителем, на чьем иждивении остаются дети. Такая ситуация сложна тем, что ипотека оформляется на отца семейства, так как на момент матери он является единственным работающим в семье. Таким образом, при разводе квартира может остаться за матерью детей, а ипотечный договор — за отцом. В этом случае предлагается либо переписать договор на мать, как только она выйдет на работу, либо матери предлагается отказаться от взыскания алиментов при условии, что муж продолжает оплачивать ипотеку.
Кроме того, отец может вернуть средства маткапитала матери детей, но через счета Пенсионного фонда, а с квартиры снять обременение в виде доли детей. После этого квартира может быть продана, ипотека закрыта, а оставшиеся от продажи средства родители могут поделить между собой. Единственной проблемой для родителей встанет вопрос о том, где прописать детей.
Обзор рыночных предложений ипотечных программ с использованием маткапитала предусматривает повышенную процентную ставку по такому кредиту. Именно по этой причине заявлять на начальном этапе заключения сделки о намерении использования данных средств не стоит. Причина в том, что использование капитала обязывает родителей выделить доли детей. В дальнейшем, если такой заемщик вдруг не справится с погашением кредита, продать квартиру с выделенными долями детей будет трудно, так как банк должен будет предоставить детям иное, равноценное их долям жилье. Поэтому еще до момента заключения сделки банк предусматривает такой риск в виде повышения процентной ставки. Но не стоит думать, что этот момент невыгоден только банку.
Для самого заемщика сей момент может также стать проблемой. Так, при ипотеке квартира является залогом и находится фактически в собственности банка. Одним из условий использования маткапитала при оплате ипотеки является необходимость в течение полугода выделить долю детей. А в рамках квартиры с имеющимся залоговым обременением это априори невозможно без согласия банка, которого он может и не дать. При невыполнении этого условия ПФР на законных основаниях может отказать в перечислении средств. Таким образом, использовать маткапитал, если следовать закону, легально можно лишь на последнем этапе ее погашения, когда сумма долга будет равноценна сумме маткапитала.
Квартиры, в которые вложен материнский капитал, могут оказаться бомбой замедленного действия.
Несовершенство нормативной базы, регулирующей порядок предоставления и распоряжения материнским капиталом, вызывает волну судебных исков, связанных с оспариванием сделок с недвижимостью.
С 2007 года семьи, в которых рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, вправе получить материнский капитал. Размер госсубсидии периодически индексируется и в 2013 году составляет 408,9 тыс. руб. Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий (покупку квартиры или дома, строительство жилья, погашение ипотечного кредита). Средства перечисляются территориальным органом Пенсионного фонда РФ в безналичном порядке на указанный в договоре купли-продажи банковский счет продавца.
По закону, приобретенное с помощью материнского капитала жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с указанием размера долей. Однако это правило соблюдают отнюдь не все получатели материнского капитала.
Во-первых, потому что не всегда возможно выделить долю в приобретаемом объекте недвижимости, например, если средства вложены в долевое строительство. Право собственности на жилье в этом случае возникает только после ввода дома в эксплуатацию. Требование о распределении долей не соблюдается и в том случае, если помимо материнского капитала покупка финансируется через привлечение ипотечного кредита. Банки избегают оформления заложенных квартир в собственность несовершеннолетних, поскольку для кредиторов это чревато проблемами при реализации жилья в случае дефолта по займу. В этом случае для совершения любой операции потребуется санкция органов опеки и попечительства, несовершеннолетним детям придется предоставить другое жилье, соответствующее их доле в продаваемом объекте, либо компенсировать ее стоимость.
Во-вторых, многие получатели материнского капитала действуют умышленно - с тем чтобы поскорее перепродать недвижимость, не обременяя ее правами несовершеннолетних и не преодолевать все вытекающие из этого процедурные сложности.
В том и другом случае получатель материнского капитала предоставляет в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство оформить жилье в собственность детей в течение 6 месяцев с момента совершения сделки (либо сдачи новостройки в эксплуатацию, снятия обременения по ипотеке после оплаты последнего взноса). Однако проблема состоит в том, что эффективной системы контроля за выполнением этого обещания государством не создано.
Нормативные документы, регулирующие право граждан на материнский капитал, не обязывают Пенсионный фонд контролировать выполнение гражданами обязательств по оформлению приобретенного с помощью субсидии жилья в общую собственность получателя сертификата, его супруга, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением долей по соглашению. В то же время как государственные органы (Пенсионный фонд, прокуратура, органы опеки и попечительства), так и обделенные получателем сертификата родственники могут выдвинуть претензии в любой момент и оспорить сделку с недвижимостью в суде. При этом сроки исковой давности для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, составляют 3 года с момента достижения ими 18 лет (для остальных членов семьи - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав).
При самом неблагоприятном раскладе сделка может быть расторгнута с невнятными перспективами возврата денег добросовестному покупателю. Подобные прецеденты уже имеются. Например, в июле этого года в Оренбурге по иску прокуратуры признана недействительной сделка купли-продажи дома, который был приобретен на средства материнского капитала, но не оформлен в общую с детьми собственность и впоследствии перепродан. Суд расторг сделку и обязал ответчицу зарегистрировать право собственности на детей.
Во избежание подобных сюрпризов я рекомендую проводить комплексную проверку любого объекта недвижимости - выяснять историю перехода прав, источники финансирования предыдущих сделок, включая возможность привлечения средств материнского капитала. Стоит уделить внимание и личности контрагента - получить максимум информации о его семейном положении, количестве детей и т. п. Если в ходе проверки всплывут подозрительные обстоятельства (например, обнаружится, что для приобретения жилья использовались средства материнского капитала, однако «детская» доля не выделена; происходила частая смена собственников за короткий отрезок времени), от покупки такой квартиры лучше отказаться либо убедить продавца завершить все необходимые процедуры до совершения сделки.
