04.12.19 20 504 42
По данным опроса , 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.
Анна Докучаева
следила за дискуссией
Среди читателей Т-Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.
Анна Бессонова хочет купить квартиру за границей
Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость - 1 650 000 Р , первоначальный взнос - 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.
Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.
В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.
Имеющиеся квартиры - это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.
Никита Попков разложил все по полочкам
Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция - это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, - это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции - это активы.
Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.
Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример - апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.
На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.
Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале - за границей. Потенциально - отдать потом детям.
Maksim Tcepelev следит за трендами
Недвижимость - один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире - легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия - зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит - посмотрите на нашу историю за последние лет 30.
На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12-15%, но нужно знать места.
Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5-6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.
Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.
Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.
Отдадите детям? Они ее просто продадут - и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей - научитесь инвестировать.
Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.
Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?
Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил - и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.
У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.
При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
Maksim Shanaev убежден, что квартира - это навсегда
Квартиры отбирали лишь однажды - в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, - это вряд ли.
Viacheslav Ivanenkov знает, как отбирают недвижимость
Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.
Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников - независимо от длины цепочки продаж - может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.
Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года - оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.
Алексей Вдовин верит в светлое будущее
Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли - и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.
А недвижимость - это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.
Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.
Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости - когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.
Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась - то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.
Обновлено: 21.11.2018 10:28:47
Эксперт: Давид Либерман
*Обзор лучших по мнению редакции сайт. О критериях отбора. Данный материал носит субъективный характер, не является рекламой и не служит руководством к покупке. Перед покупкой необходима консультация со специалистом.
Продажа недвижимости через интернет – довольно эффективный способ привлечения платёжеспособных, готовых приобрести дом или квартиру клиентов. Кроме того, он трудозатраты на рекламу и прочий «промоушн» собственности минимальны. Достаточно разместить одно объявление – и заинтересованные клиенты будут звонить сами.
| Номинация | место | наименование товара | рейтинг |
| Рейтинг лучших сайтов для продажи недвижимости | 1 | 4.9 | |
| 2 | 4.8 | ||
| 3 | 4.8 | ||
| 4 | 4.8 | ||
| 5 | 4.8 | ||
| 6 | 4.8 | ||
| 7 | 4.7 | ||
| 8 | 4.7 | ||
| 9 | 4.6 | ||
| 10 | 4.6 | ||
| 11 | 4.5 | ||
| 12 | 4.4 | ||
| 13 | 4.0 | ||
| 14 | 3.8 |
Почему он: Большая база объявлений, удобный поиск и полезные статьи.
Сайт объявлений о продаже недвижимости realty.mail.ru – одна из самых «дружелюбных» площадок как для опытных владельцев недвижимости, так и для тех, кто впервые размещает подобное предложение. Благодаря огромной базе полезных статей он поможет подготовить дом или квартиру, подскажет, какие особенности стоит выделить – а какие недостатки, напротив, скрыть.
Покупателям сайт предложит удобный поиск, понятный текст предложений (где всё самое главное выведено на первый план) и подскажет дополнительные варианты.
Сайт выступает и как каталогизатор объявлений с других площадок. Именно поэтому он отличается достаточно крупной базой. Так, для Москвы и области на момент написания этого материала на сайте было размещено около 200 тысяч объявлений о продаже недвижимости. Веб-сервис Alexa показывает, что у сайта около 2 млн просмотров в сутки.
Почему он: Самый большой сайт объявлений в России.
«Авито» - крупнейшая площадка для публикации объявлений любого плана в России. Раздел «Недвижимость» на нём также присутствует. И он довольно-таки проработан – можно детально указать все особенности и характеристики продаваемой собственности.
В этом и заключается его преимущество. При подаче объявления указываются не только площадь недвижимости, но и дополнительные параметры вроде удобств, типа дома, местоположения и т.д. Это помогает найти идеального покупателя, который заинтересован в квартире определённых параметров – и потому готов заплатить за неё.
База предложений о продаже недвижимости на Авито очень большая. На момент написания статьи для Москвы и области она насчитывала около 93 тысяч активных публикаций. По данным веб-трекера Alexa, посещаемость сайта составляет около 750 тысяч человек в сутки. Но в это число не входят пользователи мобильных приложений.
Почему он: Активный промоушн самого сайта, благодаря чему к нему наблюдается большой приток новых пользователей.
«Юла» - один из самых молодых сайтов объявлений в рейтинге. Однако он занимает почётное третье место благодаря активному своему промоушну, удобному для пользователей интерфейсу и наличию специального приложения. В частности, благодаря промо-кампании посещаемость сайта составляет около 150 тысяч человек в сутки (по данным веб-инструмента Alexa), статистика о количестве объявлений сервисом не публикуется.
Одна из самых привлекательных особенностей сервиса – поиск объявлений, основывающийся на местоположении покупателя. Поэтому он идеально подходит для людей, которые хотят приобрести недвижимость в мегаполисах и «городах-миллионниках», где из-за проблем с транспортом может быть довольно сложно добраться до работы или, например, школы.
Сами предложения предлагают высокую степень детализации – можно указать практически любые параметры недвижимости. Кроме того, сайт удобный и красивый.
Почему он: Максимальное удобство для покупателей.
Сервис «Яндекс.Недвижимость» разработан таким образом, чтобы сделать выбор квартиры или дома максимально удобным для пользователей. Здесь есть множество картографических сервисов, справочных материалов, ипотечный калькулятор, образцы необходимых при заключении сделки документов, сравнение, заметки, история продаж в этом доме и другие полезные функции. Поиск квартир также реализован минималистично, но удобно.
Сервис выступает не только как собственная площадка для публикации объявлений, но и агрегатор лотов с других платформ. Именно поэтому здесь представлено множество объектов недвижимости. Так, на момент составления списка в Москве и области доступно больше 150 тысяч объявлений.
Аудитория сервиса также огромна. Инструмент веб-аналитики Alexa показывает, что сайт посещают около 3 миллионов человек в день, а собственная реклама не столь позитивна и говорит примерно о 300 тысяч в сутки.
Почему он: Крупнейшая площадка для продажи недвижимости.
«ЦИАН» - профессиональный сервис для продажи недвижимости. Он даже самостоятельно определяет рекомендованную стоимость квартиры или дома! Кроме того, демонстрируется и кадастровая оценка, и сумма налога, отображаются различные характеристики района, динамика цены и множество других параметров.
Также «ЦИАН» сотрудничает с банками для простой продажи квартиры в ипотеку. Объявления – максимально детализированные, но при этом понятные для покупателей. Публикация очень простая, в формате мастера с подсказками. Правда, размещение только платное и приобретается на ограниченный срок – в основном на неделю. Но цены более чем адекватные.
Благодаря этому профессиональному сервису сайт весьма популярен – на момент написания статьи на нём представлено около 60 тысяч объявлений о продаже недвижимости в Москве и области. Согласно данным инструмента веб-аналитики Alexa, посещаемость «ЦИАН» составляет около 100 тысяч человек в сутки.
Почему он: Множество полезных материалов для продавцов и покупателей.
«Домофонд» - это один из самых старых и авторитетных сайтов, посвящённых продаже недвижимости, в рейтинге. Сайт представляет собой базу не только объявлений, но и практичных материалов для покупателей и владельцев подобного имущества. Есть и множество дополнительных сервисов, среди которых – ипотечный калькулятор, банк образцов документов, инструмент оценки, отображение динамики цен и аналитики рынка.
Сайт отличается удобным интерфейсом и проработанным механизмом поиска. А одна из самых приятных особенностей сервиса – быстрый доступ к ипотечным программам. Подобный «кредит» можно оформить непосредственно на странице объявления.
База предложений «Домофонда» благодаря собственным публикациям и сбору с других платформ огромна. Например, на момент написания она предлагала более 100 тысяч объектов недвижимости по Москве и области. Веб-сервис Alexa сообщает, что сайт посещают около 50 тысяч пользователей в день.
Проект «Мир квартир» был разработан Российской Гильдией Риэлторов с целью сделать рынок недвижимости прозрачным, понятным и цивилизованным. Поэтому продавцы на нём представлены в основном профессиональными и авторитетными риэлторскими агентствами, благодаря чему доверие к платформе со стороны адекватных покупателей – максимально.
Разумеется, собственники недвижимости, желающие продать свою квартиру или дом самостоятельно, также могут разместить объявление здесь. Более того, сайт предлагает бесплатную публикацию, а цены на премиум-функции более чем адекватные. Перед размещением объявления собственник может изучить множество полезных материалов, а также получить доступ к аналитике цен.
Всё это делает сайт одним из самых крупных – так, на момент написания статьи в Москве и области представлено более 50 тысяч объектов недвижимости. Веб-трекер Alexa показывает, что сайт посещают более 14 тысяч человек в сутки.
Почему он: Одна из старейших платформ для публикации в рейтинге.
Проект «Из рук в руки» вырос из одноимённой газеты с объявлениями, так что его опыт насчитывает не одно десятилетие. И это проявляется в интерфейсе сайта. Ничего лишнего, всё просто, лаконично и ориентировано именно на продажу и покупку недвижимости.
Сайту доверяют и продавцы, и покупатели. Так, на момент составления списка он предлагает более 100 тысяч объектов жилой, нежилой и коммерческой недвижимости на территории Москвы и области. Инструмент веб-аналитики LiveInternet показывает, что посещаемость сайта составляет около 300 тысяч человек в сутки. Кроме того, у проекта есть мобильное приложение.
Предложения публикуются по умолчанию бесплатно, но при желании можно воспользоваться премиум-услугами для более быстрой продажи. Интерфейс «карточек» минималистичный, но информативный, благодаря чему покупатель получит все необходимые сведения одним взглядом. А это также повышает лояльность.
Почему он: Один из самых крупных порталов о недвижимости в Москве.
«Мув.ру» специализируется на недвижимости в крупных городах и наиболее населённых регионах. То есть размещать объявление о продаже квартиры в какой-нибудь отдалённой или вовсе провинциальной области на этом сайте просто бессмысленно. Зато портал идеально подходит для собственников и риэлторов из Москвы, Санкт-Петербурга и подобных областей. А ещё для тех, кто хочет на этом заработать – здесь даже своё виртуальное риэлторское агентство можно открыть.
«Мув.ру» наилучшим образом подходит для продажи недвижимости высокого класса – например, новостроек в центральных районах города или премиальных квартир. Собственникам жилплощади могут помочь агенты и специалисты, если требуется сбыть жильё как можно быстрее.
На момент написания материала на портале представлено около 90 тысяч объявлений о продаже недвижимости. По данным инструмента веб-аналитики Alexa сайт посещают около 20 тысяч человек в сутки.
Почему он: Огромное количество аналитической и дополнительной информации.
«РБК-Недвижимость» - это скорее сервис для получения финансовой и аналитической информации о рынке недвижимости, чем платформа для продажи квартир и домов. Дело в том, что сайт использует базу «Яндекс.Недвижимости» (портала, который также входит в наш рейтинг).
Поэтому при размещении предложения на «РБК» оно автоматически появляется на «Яндексе». И наоборот. Зато «РБК» служит источником наиболее актуальной и заслуживающей доверия информации о рынке недвижимости – динамике цен, прогнозах, аналитике и т.д.
На момент написания этого материала база объявлений сайта насчитывает несколько миллионов публикаций – только по Москве и области их около 150 тысяч. Согласно данным сервиса веб-аналитики LiveInternet, сайт просматривают около 80 тысяч человек в сутки.
Почему он: Один из крупнейших порталов недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«Рестейт» изначально создавался как портал недвижимости исключительно Санкт-Петербурга и близлежащих территорий. Однако за время своей работы он разросся – и теперь на нём можно продать квартиру в любой точке России. Однако, как и другой подобный портал в рейтинге («Мув.ру»), он ориентирован на рынок недвижимости в двух крупнейших городах страны.
«Рестейт» предлагает интересный способ поиска квартир – не только по комнатности и подобным характеристикам, но и по расположению в том или ином районе. Это удобно для людей, переезжающих в город. Можно подобрать квартиру, подходящую по географическому расположению.
База объявлений достаточно большая. Например, на момент написания статьи на сайте опубликовано около 130 тысяч предложений объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и около 90 тысяч – в Москве. Посещаемость, по данным Alexa, составляет около 8 тысяч просмотров в день.
Почему он: Ориентирован не столько на особенности квартир, сколько на инфраструктуру района.
«Квадрум» - идеальная площадка для тех, кто хочет продать квартиру в уютном районе с богатой инфраструктурой. В отличие от других порталов недвижимости в рейтинге, он в объявлениях акцентирует внимание на особенности дома, двора и района. Так, отдельно указываются различные элементы инфраструктуры, школы (что особенно понравится покупателям, которые планируют завести ребёнка или уже выращивают малыша), наличие парковок, класс самой недвижимости и так далее.
В отличие от других порталов в рейтинге, «Убу» ориентирован на социальное взаимодействие между продавцами и покупателями. Посетители могут голосовать за цену, показывая, что она слишком низкая или высокая, комментировать объявления и т.д. Благодаря этому портал хорошо подходит для начинающих продавцов, которые не уверены в правильной стоимости своего имущества и понятности публикуемых объявлений.
А вот с другой функциональностью у сайта не очень хорошо. Будучи классической доской объявлений, он не предлагает дополнительных фич, и продавцам приходится описывать свою недвижимость детально и обстоятельно. Зато размещение бесплатное, а поднятие в списке выдачи стоит недорого.
Портал довольно крупный. Так, на момент подготовки материала только по Москве и области на нём было опубликовано около 50 тысяч объявлений о продаже недвижимости. По данным Alexa, у портала около 17 тысяч посетителей и 40 тысяч просмотров в сутки.
«Дорус» ориентирован именно на публикацию объявлений, так что никаких дополнительных баз знаний или «фич» сайт не предлагает. Сами страницы объявлений минималистичные, всю информацию о продаваемой недвижимости придётся указывать владельцу самостоятельно. Зато из-за этого на сайте практически нет риэлторов и низкая конкуренция.
Поскольку «Дорус» ориентирован на продажу в первую очередь бытовых предметов, база объявлений о торговле недвижимостью у него маленькая – около 7 тысяч на всю страну на момент написания материала. Аудитория, согласно Alexa, составляет около 4 тысяч человек в день.
Приветствую! Покупка квартиры - дело ответственное, хлопотное, рискованное и... дорогостоящее. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке, за наличные или за кредитные средства, самостоятельно или с помощью посредника.
Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость любым из способов. Как найти квартиру, выбрать надежных «помощников», оформить документы и довести сделку до конца. И при этом - не переплатить.
Квартира на первичном рынке обойдется на 20-30% дешевле вторички. При этом стоимость одного квадратного метра будет меньше, а общая площадь - больше. Высокие потолки, просторная кухня, своя парковка и уютная придомовая территория... Другими словами, новое - оно и в Африке новое. А еще Вы наверняка станете первым владельцем квартиры.
Минус новостроя: его неудобное месторасположение. Первичку по доступной цене всегда строят далеко от центра либо за пределами города. Во-вторых, новоселья приходится ждать, в лучшем случае, два-три года. И все это время бояться «подвоха» со стороны застройщика.
Но даже если тот вовремя сдаст новострой в эксплуатацию, первые годы после заселения сложно назвать комфортными. Соседи наверняка затеют долгоиграющий ремонт, лифты будут работать через день, а сам дом гарантированно даст усадку. Плюс, придется по второму кругу оформлять документы на квартиру.
Квартира на вторичном рынке - гораздо «ближе к народу». Ее можно внимательно осмотреть, познакомиться с соседями, оценить все плюсы и минусы, купить - и тут же въехать и прописаться.
Ну, и выбор на вторичном рынке гораздо шире, чем на первичном. Подбирать жилье можно во всех районах города: поближе к работе или рядом с парком. При этом оно наверняка будет расположена в обжитом районе с развитой инфраструктурой.
Но у вторички есть и минусы. Например, сложно гарантировать ее юридическую чистоту. Среди бывших владельцев могут оказаться несовершеннолетние, недееспособные или просто обделенные наследники.
А еще есть такой нюанс как проблемные соседи. В отличие от новостроя, где живут люди схожего возраста и социального статуса, в старом доме ближайшими соседями может оказаться кто угодно.
К минусам вторички можно смело отнести и их солидный возраст. И если в собственной квартире можно сделать свежий ремонт, то на состояние подъезда, инженерных сетей и придомовой территории повлиять будет сложно. Да, и планировки старых квартир часто оставляют желать лучшего.
На этапе «закладки фундамента» купить квартиру можно по самой низкой на рынке цене. Да, придется подождать и понервничать. Зато в итоге Вы станете владельцем нового, современного и комфортного жилья.
Но и рисков в такой покупке, к сожалению, немало:
По данным ежемесячного отчета портала Domofond.ru средняя цена «квадрата» в РФ на 2018 год составила 59 480 рублей. Самые дорогие квадратные метры - в Москве и Питере (197 тыс. рублей и 115 тыс. рублей соответственно).
В Екатеринбурге 1 кв. м обойдется покупателю в 70,7 тыс. рублей, в Красноярске - в 55,5 тыс. рублей, в Воронеже - в 46 тыс. рублей.
Общая цена квартиры напрямую зависит от региона. Скажем, «однушка» на вторичном рынке в Москве обойдется в 7,3 млн. рублей, в Санкт-Петербурге - в 4,1, в Челябинске - в 1,5, в Волгограде - в 1,7, в Воркуте - в 0,4 млн. рублей.
На стоимость квартиры влияет несколько факторов:
Оценить квартиру можно самостоятельно, изучив предложения о продаже похожих объектов. Кроме того, на многих сайтах риелторов есть удобный онлайн-калькулятор. Вводите исходные данные (площадь, район, этаж и т.д.) - и сразу видите ориентировочную стоимость квартиры.
Жилье можно купить у застройщика или у подрядчика (на первичном рынке) или у прямого собственника (на вторичном и первичном). Давайте разберем нюансы и порядок покупки по каждому варианту.
Кто такой застройщик? Это физическое или юридическое лицо, которое владеет землей и финансами для строительства. Он организует строительство объекта с нуля и до завершения и продает его «по кусочкам».
По каким критериям проверять надежность застройщика?
Сделку с застройщиком можно оформить одним из договоров: ДДУ (договор долевого участия), жилищным сертификатом, договором инвестирования или по «вексельной схеме».
Самым безопасным для покупателя считается ДДУ. Особенно, если он регистрируется в госслужбе. Договор защищает от двойной продажи и обеспечивает ваши требования залогом в случае банкротства застройщика.
Кроме того, если застройщик работает с ДДУ, это значит, что у него уже есть вся разрешительная документация. Тем не менее, даже договор долевого участия не снимает все риски!
В чем отличие застройщика от подрядчика? Подрядчик - это организация, которая непосредственно строит объект. За выполненные работы или поставленные стройматериалы застройщик рассчитывается с подрядчиком либо деньгами, либо «бартером» - квартирами.
Подрядчик получает эти квадратные метры по ценам, гораздо ниже, чем для конечного покупателя. И перепродает их по цене на 10-20% дешевле, чем на рынке.
Как правильно купить квартиру у подрядчика? Самым безопасным для покупателя считается способ, когда Вы покупаете квартиру у подрядчика, а ДДУ заключаете с застройщиком (и ему же перечисляете деньги).
Здесь все понятно. Человек когда-то купил квартиру в новострое или на первичном рынке, а теперь продает ее Вам по договору купли продажи недвижимости.
Очевидный факт. Вы покупаете недвижимость, в лучшем случае, два-три раза в жизни. Опытный риэлтор профессионально занимается этим каждый день на протяжении многих лет.
Стандартный комплекс услуг риэлтора:
Риэлторы - это посредники по недвижимости. Риэлтор может работать на агентство недвижимости или сам на себя. В России их деятельность не лицензируется, а лишь регулируется Законом о предпринимательской деятельности или Гражданским кодексом.
За последствия купли-продажи «проблемного» объекта риэлторы ответственности не несут! Размер комиссии посредника составляет от 2% до 6%. Безусловно, самостоятельная покупка квартира обойдется дешевле. Но с посредником получится быстрее.
Лучший источник - рекомендации знакомых. Но если такой возможности нет, то просто выбирайте крупную или среднюю компанию, которая давно работает на рынке. Репутация агентства нарабатывается годами. И солидная компания не будет рисковать ею ради того, чтобы заработать пару тысяч на сомнительной сделке.
И обязательно оговаривайте сумму вознаграждения риэлтора заранее.
К сожалению, покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Для удобства я разбил их на группы, а курсивом описал способы минимизации.
Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.
Проверить подлинность доверенности, направив письменный запрос нотариусу, который ее выдал.
Используйте для расчета с продавцом банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае продавец получит деньги на руки только после того, как Вы вступите в права собственности.
Паспорт можно проверить по базе ФМС России
Запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были там зарегистрированы
Проверить разрешение органов опеки на сделку
Нужно согласие «второй половинки», заверенное продавцом. Либо заявление о том, что владелец не состоял в браке на момент покупки жилья.
Запросить выписку из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах. Попросить продавца снять их с учета.
Желательно, покупать недвижимость у наследников первой очереди (супруги, дети, родители).
Способ покупки за наличные - самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).
Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».
Правила безопасности:
Важный момент! Официально Вы становитесь собственником жилья после регистрации прав на собственность! То есть, после официальной регистрации в Росреестре.
Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.
Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.
В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.
Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно... В первую очередь, психологически.
Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.
Рассрочка - что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик - на покупку нового жилья.
Суть способа. Покупатель вносит 50% и более суммы сразу. А остаток погашает равными платежами в течение полугода - двух лет.
Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).
Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляет 453 026 рублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.
В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!
Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.
Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.
С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.
Ну, и самое главное - серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату в 15000 даже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье...
Почему так важно четко соблюсти всю последовательность покупки недвижимости в России? Потому что в противном случае, она будет признана недействительной!
Важные моменты:
Сделку купли-продажи между продавцом и покупателем можно заключить напрямую без посредников.
Какие документы нужны при покупке квартиры?
Дополнительные документы: справки из наркологического и психоневрологического диспансера, выписка из домовой книги и с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности, техпаспорт квартиры.
Саму сделку можно оформить у нотариуса или в агентстве недвижимости.
Если квартира покупается за счет ипотечных средств, то сделка купли-продажи оформляется в банке.
Учитывать все риски и минимизировать их. Если опыта нет - обратиться за помощью к профессионалам (реэлторы, юристы, страховщики).
Получить налоговый вычет может любой россиянин, который работает официально. Если он купил жилье за собственные деньги или оформил его в ипотеку, он может вернуть себе 13% НДФЛ.
Если Вы покупали недвижку до 2014 года, то налоговым вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни. Если после 2014-го - то возвращать НДФЛ можно многократно, но в пределах 260 000 рублей.
По данным Liveinternet , в России более 6 000 сайтов с объявлениями о продаже и аренде квартир. Ежедневно их посещают сотни тысяч людей, а значит, для риэлторов - это отличный инструмент продаж. Но на какие сайты лучше всего выкладывать объявления? Мы проанализировали посещаемость порталов, изучили их возможности и создали ТОП сайтов недвижимости.
Чтобы составить свой рейтинг сайтов недвижимости, мы изучили исследования порталов Livinternet и Apipost. Они помогли узнать, какие сайты недвижимости и доски объявлений пользователи Рунета чаще всего посещают и каким из них больше всего доверяют.
Из каждого рейтинга мы взяли первые 10 позиций, сравнили их и вывели свой ТОП-15 лучших сайтов для поиска недвижимости. Используя открытые источники, мы составили таблицу, куда включили самые важные для риэлтора сведения: посещаемость порталов, количество выложенных объявлений, наличие мобильной версии.
| Наименование | Число посетителей в месяц | Количество объявлений на сайте | Наличие мобильного приложения |
| avito.ru | более 32 млн. | о недвижимости более 2,5 млн. (по данным на февраль 2018 года, блок «Недвижимость» просматривают 1,2 млрд. раз в месяц) | Да |
| youla.ru | более 30 млн. | более 2 млн. | Да |
| realty.mail.ru | более 13 млн. | более 120 тыс. | Нет |
| cian.ru | более 10 млн | более 3 млн. | Да |
| domofond.ru | более 4 млн. | почти 1 млн. | Да |
| irr.ru/real-estate | более 3 млн. | более 350 тыс. | Да |
| mirkvartir.ru | более 2 млн. | более 1,5 млн. | Нет |
| move.ru | более 1,8 млн. | более 200 тыс. | Нет |
| realty.yandex.ru | более 1,6 млн. | более 2 млн. | Да |
| n1.ru | более 1,6 млн. | более 700 тыс. | Да |
| realty.rbc.ru | более 1,4 млн. | более 800 тыс. | Нет |
| russia.dorus.ru | более 1,2 млн. | О недвижимости более 45 тыс. | Нет |
| restate.ru | более 900 тыс. | более 500 тыс. | Да |
| ubu.ru | более 420 тыс. | О недвижимости более 1 млн. | Нет |
| rosrealt.ru | более 260 тыс. | более 200 тыс. | Нет |
Мы детально ознакомились с каждым порталом, вошедшим в наш рейтинг, чтобы вкратце рассказать об их возможностях для работы риэлтора.
1. Авито
Более 32 млн. посещений в месяц
Ресурс позиционируется как сайт №1 частных объявлений в России: на него выкладывается по 400 000 новых объектов ежедневно. Правда, связаны с недвижимостью далеко не все: только 2.5 млн из 42 млн. Чтобы продвинуть свои объявления, можно воспользоваться платными услугами, они бывают единичные и пакетные:
2. Юла
Более 30 млн. посещений в месяц
Это доска объявлений принадлежит Mail Group - крупнейшему IT-холдингу страны по дневной мобильной аудитории. Через эту доску лучше продавать квартиры в своем регионе, потому что пользователю по умолчанию высвечиваются объявления с адресом в радиусе 100-150 км. Разместить предложение можно бесплатно, а поднять в списке выдачи - за деньги. Цены начинаются от 20 рублей.
Образец объявлений на Юла.ру3. Недвижимость.Mail.ru
Более 13 млн. посещений в месяц
Среди сайтов, специализирующихся только на отраслевых объявлениях, это самый популярный сайт недвижимости по охвату аудитории. Бесплатно риэлтор может выложить только 10 объявлений. Больше - платно. Обратите внимание на программу «Проверено»: просканированные модераторами объявления отмечаются значком и выводятся выше остальных.
Образец объявлений на Недвижимость.Mail.ru4. ЦИАН
Более 10 млн. посещений в месяц
Один из самых технологичных и популярных сайтов продажи недвижимости. Регистрируйтесь как агент, и вам будет доступна закрытая база, возможность добавить свой логотип и создать виртуальное агентство недвижимости. Стоимость платного продвижения объявлений зависит от тарифа и региона. Начинается с четырех рублей в день.
Образец объявления на ЦИАН.ру5. Домофонд
Более 4 млн. посещений в месяц
Еще один популярный сайт продажи недвижимости в России. Принадлежит Авито. Поэтому сюда автоматически дублируются все объявления о недвижимости, размещенные на доске Авито. Чтобы заработать значок «знак качества», риэлтор должен:
Образец объявления на Домофонд.ру6. Из рук в руки
Более 3 млн. посещений в месяц
При размещении объявления следует вписывать достоверные контакты вашего агентства недвижимости, иначе его заблокируют. Подняться в списке выдаче можно за дополнительную плату. Цена зависит от вашего города и типа услуги (продажа/покупка/аренда). Минимум - 30 рублей.
Образец объявлений на Из рук в руки.ру7. Мирквартир
Более 2 млн. посещений в месяц
Ежемесячное обновление аналитики спроса и цен на недвижимость. Динамику можно просмотреть за любые интервалы времени. Благодаря этому можно быстро сориентировать клиентов в вопросах цены и подсказать, когда лучше выставлять квартиру на продажу. Есть возможность платного продвижения объявления за 39 рублей в день.
Образец объявлений на Мирквартир.ру8. Move
Более 1,8 млн. посещений в месяц
На сайте продается только недвижимость крупных городов России и некоторых европейских стран. При регистрации нужно выбирать между статусом «частное лицо» и «агентство». Это влияет на возможности профиля. Агентство может размещать пресс-релизы, давать онлайн-консультации, вести блог.
Образец объявления на Move.ruПортал стремительно набирает популярность. Из интересного - новые опции на картах местности. На них отмечается состояние воздуха и инфраструктура того района, где находится квартира. Пока это касается только Москвы и Санкт-Петербурга. Есть три тарифа для продвижения объявлений. Цены начинаются от 1 рубля в день.
Образец объявлений на Яндекс.Недвижимость.ру10. N1
Более 1,6 млн. посещений в месяц
Этот сайт тоже ориентирован на крупные города. Риэлтор может завести блог, следить за аналитикой и специальными предложениями. Есть возможность платного продвижения объявлений и размещения медийной рекламы: баннеры, лонгриды,3d-туры по объекту.
Образец объявления на n1.ru.11. РБК.Недвижимость
Более 1,4 млн. посещений в месяц
Не так давно произошла интеграция этого портала с сервисом Яндекс.Недвижимость. Объявление можно подать только через личный кабинет на Яндексе, а на РБК оно транслируется автоматически. На сайте представлены отраслевые новости и динамика цен на жилье. Платное продвижение объявлений доступно опять же через Яндекс.Недвижимость.
Образец объявлений на РБК.Недвижимость.ру
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Ниже рассмотрим наиболее популярные сайты и то, как через интернет дать платное или бесплатное объявление с целью выставить недвижимость на продажу (либо, наоборот, купить ее).
Самый популярный сайт для продажи различных товаров и недвижимости в России. Имеет очень удобный интерфейс, с помощью которого можно найти квартиру по всем желаемым параметрам (размер, количество комнат, ремонт, наличие лоджии, вид сделки и т.д.). Ежемесячно на Авито заходит около 35 млн. человек . Размещается около 12 млн. объявлений.
Опубликовать объявление о недвижимости можно бесплатно, без посредников. После истечения срока публикации, на электронную почту владельцу приходит информация об этом. Он может продлить дальше или снять пост с публикации. Не обязательно наличие посредников для заключения сделки.
На сайте имеются дополнительные возможности для продвижения своего предложения – пакет «Турбопродажа». В него входят по одной услуге «Премиум», «ВИП», «Выделить»и 6 услуг «Поднять объявление». Полный пакет стоит 4969 рублей, но можно купить его составляющие по отдельности. Тогда в зависимости от региона оплаты и количества необходимых продуктов цена будет от 39 рублей.
По статистике, большая часть недвижимости в РФ продается именно на Авито. Портал имеет высокую популярность, быструю эффективность и хорошие отзывы. Есть мобильная версия приложения.
Второй по популярности официальный сайт для размещения бесплатных объявлений по продаже недвижимости без посредников. Ежемесячное посещение – более 30 млн.человек. Особенностью этого приложения является то, что по умолчанию пользователю высвечиваются все предложения, находящиеся ближе всего к его дому, в радиусе 100-150 км.
Размещение объявления бесплатное, но существует и платная услуга для поднятия объявления выше в списке. Ее стоимость начинается от 20 рублей. Объявления можно размещать как с посредниками, так и без них .
Существует мобильное приложение. Ежедневно, заходя в него, можно получать от 20 до 75 бонусов, расходуя их потом как деньги для продвижения.
За один месяц на сайт заходят около 11 млн. человек, каждый из которых интересуется продажей или покупкой жилья. Циан имеет большую базу данных, включающую в себя не только покупку жилья, но и аренду. Пользователи могут искать определенное жилье по критериям: возможность взятия ипотеки, тип жилья, вид сделки и так далее.
Интерфейс довольно простой и понятный . Объявления можно размещать бесплатно и без посредников сразу после регистрации. Имеется мобильная версия приложения.
Как и на многих других популярных порталах, в Циан есть возможность использования платных услуг для быстрого продвижения своих объявлений. Какие это услуги:
Всегда можно бесплатно воспользоваться услугой «Вопрос риелтору», в которой специалисты по недвижимости помогут разобраться с возникающими сомнениями и вопросами. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга размещение предложений только платное.
Совсем недавно появился на рынке недвижимости, но уже занял одно из первых мест в ТОП-10 лучших сайтов по продаже недвижимости. Ежемесячная посещаемость этого нового ресурса – более 10 млн. Пользователи радуются удобному поиску объявлений на сайте, а самое главное – возможности бесплатно выставлять свои предложения по продаже квартир, домов, участков и других видов недвижимости.
Объявления на Домофонд попадают после регистрации и соответствующего размещения на сайте, а также с Авито. Система поиска сделана очень просто. Достаточно ввести город, район, количество комнат и примерную цену, как портал подберет множество различных вариантов. Небольшой минус – скудное количество дополнительных параметров для поиска квартиры .
Верхние строки новостей занимают те объявления, которые больше всего заполнены информацией, фотографиями и описанием. Ежедневно страница Домофонда обновляется и в него добавляется список объявлений и усовершенствованных услуг. Все это можно прочитать на главной странице портала.
Как и на других сайтах, здесь есть возможность поднять свой пост выше в поиске, воспользовавшись платной услугой «Премиум-объявление». Мобильная версия есть.
Доска частных объявлений в интернете. Ежедневно здесь размещается около 1000 различных объявлений по продаже недвижимости. Месячная посещаемость сайта – более 5 млн. человек . Интересным отличием от других сайтов является бесплатная публикация предложений в печатном издании еженедельно.
Поиск на портале осуществляется по ключевым словам, нет возможности применить фильтры. Для частных лиц публикация объявления бесплатна, риелторы же могут воспользоваться услугой «Премиум-размещение». Есть есть желание поднять объявление в списке, то можно также воспользоваться разными услугами:
Можно заметить, что цены дополнительных услуг довольно низкие по сравнению с другими интернет-ресурсами по продаже недвижимости. «Из рук в руки» имеет свое приложение на смартфоне.
Хороший проект Мэйл.Ру, представляющий собой портал для продажи и покупки любого типа недвижимости. В разделе «Новости» можно узнать о ситуации на рынке недвижимости. Опубликовать объявление можно абсолютно бесплатно. Этот интернет-ресурс ежемесячно посещает боле 4,5 млн. человек.
Интересное отличие от других сайтов – на этом портале можно приобрести недвижимость в 26 различных странах мира помимо России. Поиск осуществляется по двум параметрам: купить или снять. Фильтрация применяется, но только по отношению к цене, площади квартиры и стоимости. Все остальные нюансы можно прочитать только в самом описании квартиры.
Для тех, кто ищет новостройки, имеется отдельный раздел . Эксперты портала всегда помогут с возникающими вопросами по поводу недвижимости. Бесплатная публикация – всего на 14 дней. Есть дополнительные платные услуги по поднятию объявления. Мобильного приложения не имеется.
Поиск на Яндекс.Недвижимость осуществляется очень быстро и удобно. Все необходимые данные можно ввести через систему фильтрации (их достаточно много). Вся недвижимость представлена с полным описанием и яркими фотографиями. Каждый месяц на сайт заходит около 4 млн. посетителей.
Публикация объявления бесплатная. Для большей популярности объявления можно воспользоваться услугами:
Срок размещения объявлений можно продлять. Есть мобильное приложение.
Для поиска недвижимости система предлагает вводить следующие данные: город, район, жилой объект, цена, количество комнат и этаж. Не предусмотрена другая фильтрация. Можно либо купить, либо арендовать недвижимость.
Очень удобно то, что есть возможно визуального подбора недвижимости по карте . База предложений огромна, но количество посетителей по сравнению с прошлыми порталами, меньше в несколько раз и составляет около 900 тысяч человек в месяц.
Портал больше всего используется в Москве и Санкт-Петербурге. Есть своя газета, в которой можно разместить объявления о недвижимости. Имеются платные тарифы для раскрутки своих объявлений. Имеется мобильная версия.
Каждый месяц сайт посещает более 800 тыс.человек . Здесь можно бесплатно опубликовать объявление о продаже или аренде недвижимости на месяц без посредников. Мало критериев выбора. Пользователям приходится перебирать каждое предложение по отдельности, так как нет никакой фильтрации. Своего приложения сайт не имеет.
Все прошлые поиски сохраняются на портале. Здесь можно найти самые выгодные предложения по ипотеке, новостройки, дома в коттеджных поселках, информацию о риелторах, агентствах и т.д.
Платная услуга всего одна – «Закрепление по месту» на один месяц. Стоимость зависит от региона и типа недвижимости .
Посещаемость сайта каждый месяц составляет около 260 тыс.человек. На этом портале можно бесплатно и без посредников продать любую недвижимость в Российской Федерации. Можно размещать свои новости, новости своей компании, самостоятельно писать интересные статьи. Все это абсолютно бесплатно.
Из платных услуг здесь есть :
В интернете можно найти большое количество порталов, где можно подать объявление о том, что вы продаете недвижимость, быстро и абсолютно бесплатно. К числу таких сайтов относятся все вышеперечисленные. Единственным условием для бесплатной публикации объявлений является обязательная регистрация и привязка номера телефона к порталу.
На всех порталах бесплатные объявления размещаются на разный срок, чаще всего это один месяц, но бывает и меньше.
Таким образом, в данной статье были рассмотрены самые популярные сайты по продаже недвижимости в России. Каждый из них имеет свои особенности и недостатки, которые также были разобраны. Любой пользователь имеет возможность как бесплатно, так и платно разместить свои объявления для продажи квартир, домов, участков, комнат.
Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется поиск недвижимости через различные сайты:
