ТСН вместо ТСЖ. Что изменится?
ФЗ №99 от 5 мая 2014 г. «О внесении изменений в гл.4 ч.1 ГК РФ…», вступивший в силу 1 сентября заменяет термин «товарищество собственников жилья» на более общее понятие «товарищество собственников недвижимости». Оно включает в себя не только помещения в многоквартирных домах, но и в жилые дома, садовые участки, коллективные гаражи и т.д.
В первую очередь, принятые в ГК РФ поправки касаются классификации юридических лиц. Вчастности, кроме деления организаций на коммерческие и некоммерческие, теперь вводится разделение их на унитарные, где членства нет, а есть единоначалие, и корпоративные, где есть членство и члены организации сами формируют органы управления.
Вводится исчерпывающий перечень возможных организационно-правовых форм - как коммерческих (что было и раньше), так и некоммерческих (чего раньше не было).
Акционерные общества отныне делятся на публичные, которые должны обеспечивать прозрачность финансовой стороны своей деятельности, и непубличные, которые этого делать не обязаны.
Еще одно новшество – единственным учредительным документом для всех юрлиц, кроме хозяйственных товариществ, становится Устав.
Где тут место нашим ТСЖ и ЖК? Совершенно верно, это некоммерческие корпоративные организации.
Упорядочение терминологии, касающейся ТСЖ, вообще-то назрело давно. В ЖК РФ вот уже десятилетие бросается в глаза такая коллизия: там, где идет речь об отношениях собственности и управлении в многоквартирном доме (МКД), в тексте везде фигурируют собственники помещений, а организация, созданная ими для управления общим имуществом МКД, почему-то называется товариществом собственников жилья. «Так все-таки: жилья или всех помещений, и жилых, и нежилых?» - такой вопрос смущал многие умы. Разумеется, изменения касаются не только названия товарищества. Разница между ТСН и ТСЖ видна уже при беглом просмотре их определений.
Товариществом собственников недвижимости (ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
ТСЖ же, как известно, создавались для совместного управления общим имуществом, обеспечения владения, пользования и распоряжения им, предоставления коммунальных услуг жителям, достижения иных целей, связанных с управлением общим имуществом или совместным его использованием.
Нетрудно заметить, что в ТСН упор сделан не на управление и совместное использование общего имущества, как в ТСЖ, а на реализацию отношений собственности. Что-то подсказывает нам, что в этой «триаде» ключевым словом является именно «распоряжение». Не исключено, что это сделано с «дальним прицелом» - в расчете на то, что в перспективе собственникам предстоит принимать решения не столько о содержании общедомового имущества (как сейчас), сколько о его продаже, сдаче в аренду, перестройке и т.д. Причем, вполне возможно, что делать это будут не все собственники 2/3 или 100% голосов (как сейчас), а лишь члены товарищества.
Статьи ГК РФ 123-12, 13 и 14, посвященные непосредственно ТСН - внешне похожи на соответствующие статьи ЖК РФ: и там, и здесь члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества (и наоборот), и здесь, и там есть сменяемые выборные исполнительные органы: единоличный председатель, и коллегиальное правление и т.д. Однако если заглянуть в «Права и обязанности участников корпорации» и «Управление в корпорации», которые в полной мере распространяются на бытующие в ТСН отношения - там найдётся много интересного, чего нет в профильных статьях ЖК РФ.
Участники корпорации могут нести и другие обязанности, предусмотренные законом или учредительным документом корпорации.
Здесь уже до введения санкций против нарушителей корпоративного «кодекса чести» - всего один шаг. Тем более что среди исключительных полномочий общего собрания членов корпорации присутствует «определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом».
За внешней сходством председателя ТСЖ и единоличного исполнительного органа управления корпорацией насамом деле больше различий, чем сходства.
В корпорации образуется единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, председатель и т.п.). Уставом корпорации может быть предусмотрено предоставление полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно, или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга. В качестве единоличного исполнительного органа корпорации может выступать как физическое лицо. так и юридическое лицо.
В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или уставом корпорации, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция и т.п.).
Как видите, от прежнего ограничения: председателем ТСЖ может быть лишь собственник помещения в доме - не остается и следа, ТСН руководить может не только «человек со стороны», но и юрлицо «со стороны». Почему бы таким юрлицом не стать, к примеру, ГБУ «Жилищник»? Или другому «компетентному» органу? Или частной управляющей компании?
В общем, перевод товарищества в статус корпорации, а «товарищей» - на роль корпорантов, похоже, может повлечь за собой серьезные перемены как во внутренней жизни жил- товарищества, так и в его взаимоотношениях с внешним миром. Это явно шаг в сторону коммерциализации жилищного самоуправления, а где-то - поскольку никакой ответственности за нарушение норм жилищной демократии и прав общедолевых собственников общего имущества МКД в РФ до сих пор нет - вполне возможно, к её криминализации. Если попросту, фальшивый протокол собрания в новых условиях может иметь гораздо более серьезные последствия, чем прежде.
Что касается наших «добрых старых» ЖСК, то, видимо, им придется перерегистрироваться в ТСН. Иначе - ликвидация.
Согласно ст. 3 закона № 99- ФЗ отныне, после 1 сентября 2014 г., все юрлица должны создаваться только в новых организационно-правовых формах, соответствующих принятым поправкам в гл.4 ГК РФ. А все созданные ранее юрлица должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями. Но не сразу, а при первом изменении учредительных документов. До этого момента те будут действовать лишь в части, которая не противоречит принятым поправкам. При регистрации изменений учредительных документов госпошлина взиматься не будет.
Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.
Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.
Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :
Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:
К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.
Функции в ТСН распределены следующим образом:
Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).
Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.
Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.
Так что участники не несут за действия организации ответственности :
Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :
Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.
ТНС обязано :
Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.
Его члены имеют право :
В уставе объединения необходимо указать его:
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
Недостатки объединения таковы:
Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:
О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:
Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.
ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.
За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.
Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.
Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ЖК РФ:
Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.
Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.
Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой ( ГК РФ, ЖК РФ).
ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона от 05.05.14г.).
Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:
Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.
Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.
Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.
Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.
Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.
Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.
А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.
Поэтому какое-нибудь ТСЖ вполне может входить в ТСН, либо жильцы могут вовсе отказаться от объединения ТСЖ, чтобы своим собранием присоединиться к ТСН – более масштабному учреждению, которое может решать вопросы также и МКД, а не только земельные, гаражные, складские, дачные и прочие потребы.
Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:
| ТСЖ | ||
| Статус прибыльности | Некоммерческое организационное образование (ст.135 ЖК РФ). | 1. Коммерческая организация – если в нее входят идентичные такому статусу недвижимые объекты, приносящие доход бизнесменского характера.
2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают. |
| Налогообложение | Упрощенное | Обычная |
| Разрешительная документация на создание организации и ее существование. | Лицензия на управление МКД, ибо несколькими домами с квартирами не требуется. | Лицензия на управление конкретными типами недвижимых объектов (регулируется ЖК РФ). |
| Учредительные документы | Устав, свидетельство о регистрации юридического лица. | |
| Документы хозяйствования | Договора с подрядом, коммунальными службами и прочими учреждениями, оказывающими услуги по благоустройству недвижимости. | |
| Структура | Состоит из собственников квартир одного многоквартирного дома (реже двух или нескольких).
Собственники – физические лица. |
Объединение собственников нескольких домов разного типа – жилых или нежилых, многоквартирных или частных.
Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д. Собственники – физические или юридические лица. |
| Когда наступает право создавать организацию. | При наличии 50% голосов «За» из среды собственников жилья МКД. | Избрание членов Товарищества, среди которых могут быть граждане-собственники и представители предприятий-собственников недвижимого имущества. |
| Способ функционирования | Деятельность осуществляется через общественные собрания, в которые входят также и члены Товарищества. | Решения принимаются не всеми владельцами объектов недвижимости, а только теми, кто является членом Товарищества. |
| Функции, задачи, цели | 1. Выделяется общественная собственность Товарищества.
2. Создание благоприятных условий проживания жильцов. 3. Коммуникации с коммунальными и прочими обслуживающими дом организациями. 4. Благоустройство прилегающей территории. 5. Создание правил поведения жильцов дома и взаимодействие с ними. 6. Сезонные и плановые проверки инженерных коммуникаций, трубопроводов, вентиляций и прочих систем. 7. Выставление поквартирных счетов для оплаты за предоставленные коммунальные, ремонтные, административные и прочие услуги. 8. Решение споров в суде, касающихся общественного имущества Товарищества и другие задачи. |
Товарищество распоряжается и управляет общей частью, которая выделена по всем видам недвижимого имущества, что входят в структуру.
Например: — вопросы аренды помещений; — обеспечение сохранности общего имущества; — приумножение общего имущества его развитие; — вопросы общественного характера, взаимодействия людей; — работа со сметой для установления платы за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и прочие услуги каждому собственнику и другое. |
| Руководящее лицо | Председатель | Управляющий |
Обратите внимание! Деятельность и того, и другого вида управленческой формы должна обязательно вестись на основании Устава.
Но в ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера. К примеру, это может быть сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано.
К плюсам Товарищества владельцев жилых помещений относятся следующие факторы:
К минусам, относящимся к деятельности ТСЖ, можно отнести следующие недостатки:
Обратите внимание! Структура происходящих собраний общества жильцов такова, что не всегда удобно подать свою идею так, чтобы ее услышали.
На практике при многочисленном собрании сложно подать свой голос, чтобы его рассмотрели, а в теории все жильцы имеют на это право. Поэтому такое положение вещей часто может рассматриваться как минус.
Плюсы Товарищества владельцев недвижимости можно выделить следующими:
Минусы ТСН выражены в следующих недостатках:
Обратите внимание! Товарищество владельцев и собственников любой недвижимости не несет никакой ответственности за те обязательства, которые должны исполнять его участники – члены объединения.
А сами собственники, в свою очередь, не ответственны за действия и решения Товарищества, его руководства.
Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).
Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.
Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.
Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.
В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.
Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.
Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.
Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.
Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.
Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.
Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.
Вновь созданная форма некоммерческих организаций — это добровольное объединение владельцев недвижимого имущества, призванное реализовать право российских граждан на владение, пользование и распоряжение находящимися в их собственности:
Главной задачей ТСН является исполнение функций совместного использования собственности членов товарищества, для чего организации предоставляется право:
А также, в случае соответствия уставу товарищества и законам РФ, товарищество собственников недвижимости вправе производить от имени и за счет членов застройку на принадлежащих товариществу земельных участках или перестраивать часть общего имущества.
В то же время на товарищество собственников недвижимости возлагается и ряд обязанностей, среди которых: выполнение устава и положений нормативно-правовых актов, обеспечение необходимого санитарного и технического состояния общественного имущества, бухучет и уплата налогов, а также соблюдение законных прав каждого из участников объединения.
Поскольку ТСН является некоммерческой организацией, то вся ее предпринимательская деятельность должна производиться лишь для достижения целей, прописанных в уставе организации, ради которых и создавалось товарищество. Вся полученная прибыль не может быть разделена между участниками организации, а направляется на поддержание в надлежащем состоянии общего имущества.
К минусам ТСН можно отнести то, что как юридическое лицо, организация может объявить себя банкротом, без всяких гарантий возврата членами товарищества вложенных в общий фонд средств. Кроме того, нацеленность ТСН на вопросы распоряжения жилыми фондами, может привести к тому, что не всегда будут учитываться интересы жильцов при, например, сдаче в аренду совместного имущества. Но если сопоставить все плюсы и минусы такой формы некоммерческих корпоративных организаций, то первых, безусловно, больше, особенно если сравнивать с другими формами объединений собственников недвижимости.
Главное, чем отличаются эти две формы объединения собственников, это предмет управления и благоустройства. Товарищество собственников жилья отвечает лишь за жилые дома, в то время как список ответственности ТСН гораздо более широкий и включает в себя нежилую недвижимость и земельные участки.
Еще одним существенным отличием является состав участников двух товариществ. В ТСЖ имеют право участвовать только физические лица, а в ТСН - как физические, так и юридические. Если говорить о плюсах и минусах расширения состава, то оно, безусловно, дает гораздо больше прав вновь созданному объединению. Так, если вся деятельность ТСЖ направлена, в основном, на поддержание надлежащего состояния общего имущества, то ТСН заботится еще и о его приумножении.
Но, все же, невозможно не вспомнить и об очевидном преимуществе ТСЖ перед ТСН. Речь идет о системе налогообложения. В случае с товариществами собственников жилья предусмотрена упрощенная система уплаты налогов. Кроме того, создать ТСЖ намного легче организационно, поскольку отсутствует обязательное лицензирование деятельности такой формы объединения собственников.
