Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Ценообразование на рынке недвижимости
Рубрика (тематическая категория)	Дом

Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - ϶ᴛᴏ местоположение, тип здания, состояние объекта͵ начинка, окружение. Учёт влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, к примеру, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта͵ зная общий текущий уровень цен на недвижимость. При этом учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка крайне важно обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объём экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта͵ но слабо зависят от времени. К примеру, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. В случае если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то данный процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Οʜᴎ гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. К примеру, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие – чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра ʼʼИндикаторы рынка недвижимостиʼʼ. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)

В этой формуле Ck(t,pi) – цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) – вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, ᴛ.ᴇ. не зависящих от k и pi, и Lk(pi) – вклада локальных факторов для k-ого объекта͵ не зависящих от времени t. Величины pi – набор параметров, описывающих объект.

Практическая выгода данного подхода: во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, к примеру, в базах последнего месяца, объём которых ограничен. В случае если нужно найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (к примеру, тип дома – район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов – корректировок для оценки – гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. При этом подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию нужно организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен Ck и набор корректировок Lk. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Не зависимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно – единым ʼʼпучкомʼʼ, а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого ʼʼпучкаʼʼ.

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам – пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. ʼʼВзлетʼʼ или ʼʼпровалʼʼ текущей точки на графике вовсе не означает начала подъема или спада рынка - ϶ᴛᴏ просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины Lk, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, благодаря чему новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объёма текущей выборки, т.к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков – объём выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры – миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость – не биржевой товар.
Размещено на реф.рф
Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным ʼʼобщим знаменателемʼʼ, позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. К примеру, функцию G(t) – индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра – некий аналог курса мировых валют – доллара или евро. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Метод ценообразования - метод расчета цены товара с учетом издержек производства, средней прибыли, а также с учетом спроса и предложения.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния:

1) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa coбcтвeнныe издepжки ocнoвaнo нa ycтaнoвлeнии цeны кaк peзyльтaтa бaзoвыx зaтpaт нa eдиницy пpoдyкции плюc пpибыль, кoтopyю пpeдпpиятиe пpeдпoлaгaeт пoлyчить.

Мeтoд "Издepжки + пpибыль".

Цeнa paccчитывaeтcя пo фopмyлe: P = C x (l + R/ 100),

Гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки пo пpoизвoдcтвy и cбытy тoвapa,

R - нopмaтивнaя peнтaбeльнocть.

Мeтoд "цeлeвoй пpибыли".

В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,

гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки, cвязaнныe c пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

К - yдeльныe инвecтиции в ocнoвнoй и oбopoтный кaпитaл, oбycлoвлeнныe пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

Е - нopмa пpибыли нa кaпитaл, oтpaжaющaя жeлaeмyю для пpeдпpиятия вeличинy пpибыли дo yплaты нaлoгoв.

2) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa cпpoc. Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Вaжными изyчaeмыми элeмeнтaми здecь cтaнoвятcя пoлeзнocть (oщyщaeмaя цeннocть тoвapa) и чyвcтвитeльнocть тoвapa к цeнe.

3) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa кoнкypeнцию.

Мeтoд cpeднepынoчныx цeн. Мeтoд пpeдпoлaгaeт пpoдaжy тoвapoв пo paccчитaннoй нa ocнoвe кoнкypeнтныx дaнныx "cpeднepынoчнoй цeнe".

Мeтoд "гoнки зa лидepoм". Пpи этoм мeтoдe ycтaнoвлeниe цeны тoвapa ocyщecтвляeтcя нa ocнoвe цeны вeдyщeгo кoнкypeнтa c yчeтoм кoнкypeнтнoй cитyaции нa pынкe, диффepeнциaции тoвapa и eгo кaчecтвa. Пo cyщecтвy, этoт мeтoд пpeдпoлaгaeт oткaзe paзpaбoтки coбcтвeннoй цeнoвoй пoлитики c opиeнтaциeй нa вeдyщyю цeнy.

Уcтaнoвлeниe цeны нa ocнoвe oткpытыx тopгoв. Мeтoд иcпoльзyeт вepoятнocтныe oцeнки и пpeдпoлaгaeт cлeдyющyю пocлeдoвaтeльнocть пpoвeдeния pacчeтoв:

pacчeт затрат, cвязaнныx c выпoлнeниeм кoнтpaктa;

aнaлиз тaктики тopгoв, пpимeняющeйcя пoтeнциaльными кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вepoятнocти тoгo, чтo цeнa пpeдлoжeния фиpмы oкaжeтcя нижe цeны, зaпpaшивaeмoй кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вeличины цeны, кoтopaя пpинeceт пpeдпpиятию "мaкcимaльнyю oжидaeмyю пpибыль".

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Проведенная в России либерализация цен на товары и услуги привела к сокращению воздействия государства на процесс регулирования цен и колоссальному росту цен. С помощью искусственно поднятых высоких цен производители возмещают любые производственные затраты, и при этом они не заинтересованы в повышении качества товара. С 1992 года система ценообразования сведена к применению свободных, рыночных цен, величина которых определяется спросом и предложением на рынке товаров. Государственное регулирование цен используется для узкого круга товаров, производимых монопольными государственными предприятиями.

Ценообразование на рынке недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Ценообразование на рынке недвижимости" 2017, 2018.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ

Факультет: экономики

Направление подготовки: 38.03.01 «Экономика»

Профиль: экономика предприятий и организаций

Кафедра: экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:

Микроэкономика

на тему:

«Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости»

Студент 1 курса

Группы Эб-116

Очной формы обучения

Копытиной К.С.

Проверил:

к.э.н., доцент

Федин С.В.

Владимир 2016

Введение………………………………………………………………………….3

1. Теоретические основы ценообразования на рынке недвижимости …........4

1.1.Сущность рынка недвижимости……………………………………....…...4

1.2.Факторы ценообразования…………………..………………………….......4

1.3. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи..

2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья……………………………………………………………………………7

Заключение……………………………………………………………………...14

Библиографический список……………………………………………………15

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Недвижимость является не только сферой прибыльной коммерческой деятельности, но и одной из самых важных потребностей человека. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи, по крайней мере, две характеристики, отличающие его от других рынков:

1. Ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов;

2. Более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными способами и методами на конкретном примере.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

1.Определить сущность рынка недвижимости;

2.Определить факторы ценообразования;

3.Определить факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;

4.Рассмотрение закономерностей ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья.

1.Теоритические основы ценообразования на рынке недвижимости:

1.1.Сущность рынка недвижимости:

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

Информация о ценах, спросе и предложении;

Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1 - Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции.

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1 . Однородные и делимые товары	1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

Специфика объектов недвижимости;

Относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

Воздействие рынка капитала;

Невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

Развитие рынка недвижимости определяется:

И экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.

Финансовыми возможностямидля приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.

Взаимосвязями между стоимостью недвижимости застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

Структура рынка недвижимости:

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

o развития (создания) недвижимости;

o оборота недвижимости;

o управления и эксплуатации недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Особенности функционирования рынка недвижимости:

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

2. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

а. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

б. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Факторы ценообразования

Классификация факторов:

Таблица 2 - укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья.

На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

Таблица 3 - признаки классификации факторов ценообразования на РН:

Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи.

Таблица 4 - Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

Факторы	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.

Продолжение таблицы 4

4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.

5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок

Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.

Продолжение таблицы 4

6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья .

Таблица 5 - средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2015 года.

№ п/п	Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение)	Цена продажи, руб./сотка	Отдаленность от МКАД, км в расчете 1–20 км)	Средняя цена, руб./сотка
1.	Калужское шоссе	762 500		470 000
565 217
381 818
166 500
2.	Киевское шоссе	750 000		585 000
600 000
521 700
466 667
3.	Новорижское шоссе	646 153		554 000
603 000
413 333
4.	Рублево – Успенское шоссе	1 474 015		955 000
1 000 000
700 000
645 000

Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры – газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 2).

Рисунок 2 - Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2015 года

Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 6).

Таблица 6 - Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2014 – апрель 2015 гг.

Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.

«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья.

Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа».

Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.

«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 7).

Таблица 7 - Распределение земель Подмосковья по категориям

Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).

Рисунок 3 - структура распределения земель Подмосковья по категориям.

В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств. Представим наглядно данные на рисунке 4.

Рисунок 4 - состав земель Подмосковья.

Заключение

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

В курсовой работе, разработанной на тему «Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке недвижимости и анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель – до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться.

В результате исследования расчета цен всеми возможными способами и методами на примере недвижимости Подмосковья, были получены следующие результаты.

1.Рассмотрена сущность рынка недвижимости;

2.Определены факторы ценообразования;

3.Изучены факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;

4.Рассмотрены закономерности ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья и определены перспективы его развития. Для этого были проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по нескольким направлениям.

Библиографический список

1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономист, 2007. – 574с

2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.

3. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. Продвинутый курс: Учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2015. - 322 c.

4. 34. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. продвинутый курс. учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 322 c.

5. 35. Моховикова, Г.А. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Г.А. Моховикова. - М.: Юрайт, 2013. - 268 c.

6. 36. Мэнкью, Н.Г. Микроэкономика / Н.Г. Мэнкью, М. Тейлор; Пер. с англ. А.П. Смольский. - СПб.: Питер, 2013. - 544 c.

7. 37. Никулина, И.Н. Микроэкономика: Учебник / И.Н. Никулина. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 553 c.

8. 38. Носова, С.С. Микроэкономика. Конспект лекций: Учебное пособие / С.С. Носова. - М.: КноРус, 2013. - 224 c.

9. 39. Розанова, Н.М. Микроэкономика фирмы: Учебное пособие / Н.М. Розанова, И.В. Зороастрова. - М.: Бином, 2013. - 383 c.

10. 40. Розанова, Н.М. Микроэкономика. Задачи и упражнения. Учебное пособие. Гриф УМЦ "Профессиональный учебник". (Серия "Практический курс"). / Н.М. Розанова. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 559 c.

11. Гальперин, В.М. Микроэкономика. В 3-х т. Т. 2. Микроэкономика / В.М. Гальперин. - СПб.: Эк. шк. ГУ ВШЭ, 2008. - 512 c.

12. Громыко, В.В. Микроэкономика: Учебное пособие / В.В. Громыко, Г.П. Журавлева. - М.: ИЦ РИОР, 2012. - 159 c.

13. Гусейнов, Р.М. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Р.М. Гусейнов, В.А. Семенихина. - М.: Омега-Л, 2012. - 447 c.

14. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.2. рынки факторов производства. равновесие. экономика риска 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 384 c.

15. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.1. теория потребительского поведения. теория фирмы. теория рынков 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 410 c.

16. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень: Учебник: Пер. с англ. / Д.А. Джейли, Ф.Д. Рени; Науч. ред. В.П. Бусыгина [и др.]. - М.: ИД ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.

17. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень / Д.А. Джейли. - М.: ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.

18. Ефимова, Е.Г. Экономическая теория. Ч. 1 Микроэкономика. 4-е изд.,стер / Е.Г. Ефимова, С.А. Бордунова, М.Д. Заславская, И.С. Потапова. - М.: МГИУ, 2008. - 237 c.

19. Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Микроэкономика: Учебник / Г.П. Журавлева, Н.А. Поздняков, Ю.А. Поздняков. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 440 c.

20. Анохин, Л. М. Микроэкономика [Текст] : учебное пособие / Л. М. Анохин, А. А. Егорова, Ю. В. Петриченко. - Челябинск: Изд-во Челяб. гос. ун-та, 2012. - 213 с. : ил. - (Классическое университетское образование). - Библиогр.: с. 212.

21. Грязнова А.Г. Микроэкономика: Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / Под ред. А. Г. Грязновой, А. Ю. Юданова. - 2-е изд. - М.: КноРус, 2001. - 541 с. - Библиогр.: с. 542.

22. Протас. Микроэкономика: Структурно-логические схемы: Учебное пособие для вузов / В. Ф. Протас. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1996. - 168 с.

23. Пиндайк, Р. С. Микроэкономика [Текст] : [учебное пособие] : пер. с англ. / Р. С. Пиндайк, Д. Л. Рубинфельд. - 2-е изд. - М.: Дело, 2001. - 807 с. : ил. - (Зарубежный экономический учебник).

24. Прыкин Б.В. Микроэкономика в таблицах и графиках [Текст] : учебник для вузов / Б. В. Прыкин [и др.] ; под ред. Б. В. Прыкина. - М: Финансы: ЮНИТИ, 1999. - 503 с. : ил. - Библиогр.: с. 496.

25. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : введение в микроэкономику: тесты и задачи / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Высшее экономическое образование) (Полный курс за три дня).

26. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : конспект лекций: учебное пособие / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Полный курс за три дня). - Указ. имен: с. 254-255. - Библиогр.: с. 246.

27. Седов, В. В. Экономическая теория [Текст] : в 3 частях: учебное пособие / В. В. Седов. - 2-е изд., доп. и перераб. - Челябинск: ЧелГУ, Б.г. Ч. 2: Микроэкономика. - 2007. - 215 с. : ил.

б участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») с 01.01.2017 г.

Баллистика и факторы, влияющие на образование огнестрельной раны

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты – это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие – чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)

В этой формуле Ck(t,pi) – цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) – вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т.е. не зависящих от k и pi, и Lk(pi) – вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины pi – набор параметров, описывающих объект.

Практическая выгода данного подхода: во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (например, тип дома – район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов – корректировок для оценки – гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию нужно организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен Ck и набор корректировок Lk. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Не зависимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно – единым «пучком», а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого «пучка».

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам – пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. «Взлет» или «провал» текущей точки на графике вовсе не означает начала подъема или спада рынка – это просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины Lk, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объема текущей выборки, т.к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков – объем выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры – миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость – не биржевой товар. Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным «общим знаменателем», позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. Например, функцию G(t) – индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра – некий аналог курса мировых валют – доллара или евро. Таким образом, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния:

Мeтoд "Издepжки + пpибыль".

Цeнa paccчитывaeтcя пo фopмyлe: P = C x (l + R/ 100),

Гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки пo пpoизвoдcтвy и cбытy тoвapa,

R - нopмaтивнaя peнтaбeльнocть.

Мeтoд "цeлeвoй пpибыли".

гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки, cвязaнныe c пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

К - yдeльныe инвecтиции в ocнoвнoй и oбopoтный кaпитaл, oбycлoвлeнныe пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

Е - нopмa пpибыли нa кaпитaл, oтpaжaющaя жeлaeмyю для пpeдпpиятия вeличинy пpибыли дo yплaты нaлoгoв.

3) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa кoнкypeнцию.

Мeтoд cpeднepынoчныx цeн. Мeтoд пpeдпoлaгaeт пpoдaжy тoвapoв пo paccчитaннoй нa ocнoвe кoнкypeнтныx дaнныx "cpeднepынoчнoй цeнe".

pacчeт издepжeк, cвязaнныx c выпoлнeниeм кoнтpaктa;

aнaлиз тaктики тopгoв, пpимeняющeйcя пoтeнциaльными кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вepoятнocти тoгo, чтo цeнa пpeдлoжeния фиpмы oкaжeтcя нижe цeны, зaпpaшивaeмoй кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вeличины цeны, кoтopaя пpинeceт пpeдпpиятию "мaкcимaльнyю oжидaeмyю пpибыль".

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные. На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

Выступление в дискуссионном клубе ИЭГ 6.11.09

1. Факторы ценообразования

Классификация факторов

Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

Факторы		Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье		Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)		Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

Ценовые пузыри на рынке жилья

В дискуссионном клубе рассматривался вопрос, есть ли ценовые пузыри на рынке недвижимости России и явились ли они причиной кризиса 2008-2009 годов. Ниже на этот вопрос будет дан ответ «да, нет».

Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива. Пузырь начинает формироваться тогда, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Ценовой пузырь на рынке жилья - это многофакторное явление. В любом случае, его главным признаком является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста платежеспособного спроса населения качестве признаков типа рынка использованы показатели:

Темпы роста цен на рынке жилья dP/P

Темпы роста доходов населения dI/I

Эластичность цены жилья по изменению доходов В = dP/dI x I/P

Длительность периода T (краткосрочный C - 1-3 месяца, среднесрочный M – от 6-12 месяцев до трех лет) и долгосрочный L - 3 года и более).

При изучении ситуации на рынках западных стран, динамики цен и доходов на рынке жилья Москвы с июня 1990 по март 2009 года выявлено 12 типов рынков и введено понятие ценовых пузырей 1 рода («рассасывающихся») и 2 рода («схлопывающихся»).

Получено, что в Москве наблюдалось 4 периода развития рынка по типу пузырей 1 рода и ни одного – по типу пузырей 2 рода. Ниже приведено два примера такого типа рынка.

Пример ценового пузыря 1 рода в среднесрочном периоде

Такой тип рынка назван растущим рынком с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Он характеризовался следующими параметрами: T=17 месяцев; dP/ P = 0,050; dI/I = 0,022; В = 2,27. На рынке образовался пузырь 1 рода в связи с тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен.

Пример ценового пузыря 1 рода в долгосрочном периоде

Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в долгосрочном периоде росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5% и 1,5% в месяц.

Такой тип рынка назван развивающимся, дефицитным рынком. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dP/ P = 0,025; dI/I = 0,015; В = 1,61.

Ценовой пузырь 2 рода характерен для типа рынка «надутый», образовавшегося в США в 2004-2007 годах (избыточное ипотечное кредитование с субстандартной ипотекой). На развитом (насыщенном) рынке, на развивающемся рынке в стадии стабилизации, в стадии кризисного развития пузыри не образуются.

Значение признаков для различных типов рынка жилья

Тип рынка	Обобщенные значения признаков	Характеристика типа рынка и примеры
Тип рынка		Характеристика типа рынка и примеры
Развитый (насыщен ный)		Рынок насыщен по объему предложения, и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен
Растущий		«Перегрев первого рода» - ценовой пузырь назревающий, но «рассасывающийся» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся рынке
Развиваю щийся (дефицит ный)		Этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком – продолжительностью периода
Перегретый		Такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей - высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке
Стабильный		Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен
		Такая ситуация проявилась в США (кредитование низкодоходных слоев населения), в странах Балтии (рост экономики на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса
Падающий (кризис ный)		Динамика цен в 1998-2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими
Депрессив ный		Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, (поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению), и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 2)
Стартую щий		Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в начале 1990-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир
Взлетаю щий		С весны 1992 года начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 $/кв. м (в 6,0 раз). Доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей (объем продаж в 1991-1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс.; для сравнения - после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тыс. квартир)

Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного – прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного – на год-три, долгосрочного – на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, «фундаментальный» анализ, регрессионное статистическое моделирование («технический анализ»), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

Классификация прогнозов по степени формализации методов

Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) «Агностик»	Нет («прогнозы вообще невозможны»)
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный «фундаментальный» анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-«оптимист»	«Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости («демографический» метод, метод прогноза доходов населения)	«Фундаментальный» прогноз факторов – объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-«статистик»	«Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	«Технический» прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) «Пуританин»	Нет («слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель»)

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в «городах-аналогах». Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель «взлета самолета» вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель «выхода самолета из пике» вида

V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4) 2)).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :

Y = y 1 + Δy 2 + Δy 3 + Δy 4 + …. + Δy n , (1)

y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)

Δ y 2 , (3)

Δ y 3 = , (4)

Δy 4 = , (5)

…………………………………… , ( n )

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y 1 – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

Δy 2 – прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно базового тренда, $/кв. м;

Δy 3 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда второго порядка, $/кв. м;

Δy 4 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

Δy n - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b , c , d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд», и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен – рост со среднегодовыми темпами 20-25%.

В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной – темпов прироста цен. Они образуют «средние», более быстропротекающие циклы, и «короткие», еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен – среднесрочный и долгосрочный .

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная – по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4) ,

где x 1 – цена барреля нефти;

x 2 – инфляция;

x 3 – девальвация рубля относительно доллара;

x 4 – отток капитала.

Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).

Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).

Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.

Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 601 стр.

Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, с. 168-185.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. – Журнал «Национальные проекты», март 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. – РГР, декабрь 2001.

Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30.08.2007). - www.realtymarket.ru , август 2007.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. – www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. -

Курсовая работа по дисциплине

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальныхрыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и егоотдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национальногобогатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынканедвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товарови услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимыепомещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектораэкономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высокимуровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной имуниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджетот налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системеобщественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированиемкоторого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферахбизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товараявляются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Нижея рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимостиСанкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложухарактерные черты экономического, экологического состояния каждого из районовгорода, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами инедостатками своего района.

Подробноизучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияютна ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости,их недостатки и преимущества.

Ив заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичнойнедвижимости применительно в Спб.

1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,посредством которых передаются права на собственность и связанные с нейинтересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости каккомплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией ужесуществующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессыфункционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация)и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собойсовокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг отдруга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестицийв недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальнойстабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основнымфункциям рынка недвижимости относятся:

§ информацияо ценах, спросе и предложении;

§ посредничество– установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободноеформирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§ перераспределениеинвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства;эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческойдеятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства инедостатки.

Рис. 1.Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночногопространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложенияопределяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Есливозрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос,а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потомуи цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложениеопределяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяетспрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спросвозрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличиваетсяпредложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда ценападает ниже нормы».

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

Внастоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс.жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000квартирах.

Вхорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья,в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износсвыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте.Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

ü Рынокофисных помещений.

ü Рынокторговых помещений.

ü Рынок производственных и складскихпомещений.

ü Рынокжилья ,который представлен следующими сегментами:

Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемыемногоквартирные здания в центре города;

– строящиесясблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа– квартир в центре;

– квартирв микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартирповышенной комфортности

– комнат.

Всвязи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитойсервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, неразвитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует.Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти летзданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений,тому свидетельство.

Районы города.

Однуиз основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. ВСанкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии,озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда,возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой,влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v Центральный

v Адмиралтейский

v Василеостровский

v Московский

v Приморский

v Петроградский

v Калининский

v Выборгский

v Фрунзенский

v Красногвардейский

v Невский

v Красносельский

v Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение ценыможет составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можетерассмотреть в приложении №1.

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости какпреобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которымзанимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственнуюлицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами,результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования»полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднегоарифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода дляконкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный изатратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этогометода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность изамещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту инаглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировкипо отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительныйподход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных насравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.

Условияприменения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объектне должен быть уникальным.

2. Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должныбыть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спросаи предложения.

Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться натипичных для данного сегмента условиях:

· срокеэкспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимостисубъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаютсяне по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятсяв родственных отношениях;

· являютсяпредставителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеютиную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделкиосуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаютсяпродажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционноймотивации, которая определяется:

· аналогичнымимотивами инвесторов;

· аналогичнымнаилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степеньюизноса здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Правасобственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собойразницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное правособственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущемфинансированием.

2. Условияфинансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходимтщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условияпродажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физическиехарактеристики.

Но одним из, и главным недостатком, являетсяего объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь намассовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информацияустаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2.2 Доходный метод оценки

Данный метод оценки основывается напостоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приноситнедвижимость, тем дороже она стоит.

Доходныйподход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимостьбудущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;

· риски,характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходныйподход используется при определении:

· инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму,чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночнойстоимости.

2.3 Затратный методоценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, чтопокупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объектааналогичной полезности.Преимущества затратного подхода:

Приоценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данныйподход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономическийанализ стоимости нового строительства;

· обоснованиенеобходимости обновления действующего объекта;

· оценказданий специального назначения;

· приоценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализэффективности использования земли;

· решениезадач страхования объекта;

· решениезадач налогообложения;

· при согласованиистоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затратыне всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попыткидостижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затраттруда.

3. Несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки изстоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложностьопределения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельнаяоценка земельного участка от строений.

7. Проблематичностьоценки земельных участков в России.

Такимобразом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимостии согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта,которая и будет представлена в отчете об оценке.

Выводитоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающихусловий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

Всвязи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынкуприсущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальностьценообразования . Эксперты рынка выделяют определённые категориинедвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками.Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найтинесколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга поряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится впрямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того,рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. Всвязи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать варенду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительнопревышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимовсего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложнооценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достовернуюинформацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, гдеона доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь являетсяусловное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого можетслужить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целыйкомплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило,со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своейприроде вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаютсяна бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятнаяцена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как ина всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла созданиянедвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит.Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главнымобразом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируютсяони не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общиезакономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаромявляется услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешнейторговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействиемконкретной рыночной ситуации.

Формированиецены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутреннихфакторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :

Макроэкономическиефакторы;

Микроэкономическиефакторы;

Социальноеположение в регионе.

Макроэкономическиефакторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическимфакторам относят :

Валовой внутренний продукт (ВВП);

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Деньги на руках у населения;

Доходы населения;

Уровень занятости трудоспособного населения;

Состояние торгового баланса;

Индекспотребительских цен на товары и услуги.

Вусловиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен нанедвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты итемпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояниероссийской экономики сильно зависит от экспорта продукциитопливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтянойи газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом,существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним измакроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту илиспаду цен на рынке недвижимости.

Однойиз особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность.Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованиюзависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности вРоссии.

Определяющеезначение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если жедействие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынканедвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономическиефакторы описываютэкономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующиефакторы:

Общая экономическая ситуация в регионе;

Темпы развития региона;

Диверсификация занятости работоспособного населения;

Инвестиционный поток.

Темпыэкономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийскиепоказателей.

Социальноеположение в регионе характеризуются следующими факторами:

Доля трудоспособного населения в общей численности населения;

Миграционные потоки;

Демографическая ситуация;

Уровень безработицы в регионе.

Санкт– Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровеньбезработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированнойбезработицы.

Квнутренним факторам рынка недвижимости относят :

Институциональные факторы;

Динамичность (инерционность) рынка;

Динамикаобъема и соотношение спроса и предложения;

Соотношение цен первичного и вторичного рынка;

Информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональныефакторы ,влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

Государственное регулирование;

Налоговоерегулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственноерегулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поледля рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействиязаконодательных актов на функционирование рынка недвижимости являетсяФедеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу вапреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставитзастройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Какследствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижениепредложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевомстроительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен напервичном рынке.

Региональныеорганы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделкис недвижимостью на региональном уровне.

Рынокнедвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срокэкспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции нарынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньшечем через 2 месяца.

Объеми динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

Платежеспособностью населения;

Изменением во вкусах и предпочтениях населения.

ВРоссии рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного(скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектовВсемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77%опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателямифизического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводитькапитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и«хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующимфактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представленийнаселения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки,отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошемфизическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так,до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособностьспроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок сиспользованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объемпредложения на рынке определяется :

Наличием резерва объектов недвижимости;

Объемами нового строительства.

Существующийперекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной ростацен на рынке недвижимости.

Параметры,корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровнюцен, делятся на 3 категории:

Постоянные;

Условно-постоянные;

Словно-переменные.

Постоянныепараметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрампричисляют:

Типздания.

Ковторой группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами.В их числе:

Общая площадь;

Планировка;

Высота потолков;

Материал стен;

Естественная освещенность помещения;

Ориентация квартиры;

Балконы, лоджии;

Наличие лифта;

Внешнее окружение.

Ктретьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные скомфортностью жилища:

Состояние полов, потолка, стен;

Окна и двери;

Инженерные коммуникации;

Наличие телефона.

Первыедве группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит(элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второйгруппы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Чтоже касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходнымихарактеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартирыне повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта вветхом доме.

Влияниеклассификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров егостоимости.

Восновном применяется следующая классификация жилых домов:

Спецпроект;

Улучшенная планировка;

Сталинка;

Хрущевка;

Брежневка;

Пентагон;

Полнометражка;

Малосемейка.

Следующимпараметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которогосооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :

Деревянные;

Блочные (монолитные),

Панельные;

Кирпичные.

Несмотряна активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичныедома остаются наиболее престижными.

Вчисло факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах.В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирахна средних этажах.

Взаключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общиепроблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Длярешения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектовнедвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спросвводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом ипредложением, и как следствие, новому витку цен.

Обзор ценна рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек ценынезначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский.Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожскийрайоны.

Наиболее дорогими районами города стабильно являютсяПетроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являютсяКрасносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку порайонам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский,Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского районаи районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%.Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Первичный рынок

Район:

БСН 06.10.09

БСН 13.10.09

Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский Василеостровский 87456,91 87423,01

Выборгский 64719,16 67117,18

Калининский 73650,23 72494,39

Кировский 76655,7 77529,52

Красногвардейский 66380,46 66380,46

Красносельский 62394,3 63172,25

Московский 75307,33 74818,77

Невский 70186,81 70072,63

Петроградский 95780,2 95780,2

Приморский 70612,3 69611,52

Фрунзенский 78338,78 78338,78

Центральный 111607,78 111607,78

Всеволожский 51063,96 50473,17

Курортный 66924,91 66924,91

Петродворцовый 68231,9 68231,9

Пушкинский 59879,04 59060,49

Область 47434,53 47434,53

По показателям приведенной выше диаграммы видно: ценыпервичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградскоми Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожскийрайоны и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен неменяется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому,Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы– Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Вторичный рынок Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Василеостровский 90004,88 90580,95 0,6% -0,8% Выборгский 75573,26 76870,02 1,7% -0,6% Калининский 76988,66 77305,36 0,4% -5,8% Кировский 74569,59 74218,1 -0,5% -1,6% Красногвардейский 76294,78 76582,73 0,4% -2,3% Красносельский 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Московский 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0% Невский 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Петроградский 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Приморский 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Фрунзенский 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1% Центральный 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Всеволожский 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Колпинский 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Кронштадтский 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Курортный 72031,32 71572,05 -0,6% -0,5% Петродворцовый 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Пушкинский 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Область 44296 44296 0,0% -5,5%

Ценына рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самымидорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейскийи Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.

Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупныегорода, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилойнедвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а такжепредназначенных для их строительства земельных участков с развитойинфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличенииплощадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование ужесуществующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмыкредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за времясвоего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсепотерпела временный крах.

4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер вразличных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями,зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждойстране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночнаястоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. длярасчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещенийвсеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счетсредств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующаястоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западномурегиону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московскойобласти – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м²общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жильядля граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе.Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотреноПостановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) иутверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительстваили приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупныхинвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м²в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразнопроизводить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жильязависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:

1. Лидерамипо объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейскийрайоны (по степени убывания).

2. Средниецены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.

3. ВАдмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностьюрайона и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены1 м2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисныепомещения, большая часть которых находится в районах высокой деловойактивности.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный,Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56%предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее времяустойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. сразвивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки идостоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на другихрынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость отвнешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностейинвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблемаценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений.Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынкенедвижимости зачастую находится в прямой зависимости отсоциально-экономического состояния региона, от его развития и егоинвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынкеввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основныминструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколькосегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, ихкачество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробномы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценканедвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этоговида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы своиспециальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторыеиз них.

РынокРоссийской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большимипоказателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличениеобъемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти неспособствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая имразрешения на землеотвод.

Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости

Похожие публикации