Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.
Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку - это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.
Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.
Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки - крайне нежелательно.
Если наличными, то как?
С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов. Ставка здесь большая - миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится. Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.
Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья
До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются. Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр. После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости.
Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.
Остается и еще один существенный момент - нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников. Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн - это для него важный момент, так как удается экономить на налоге. Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре. В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.
Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит - ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?
Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством. Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу. Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.
При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.
Лучше вносить деньги при свидетелях и составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки. Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике. Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?
Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше - двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.
Где лучше провести сделку?
Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х. Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений. Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами. Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города. Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку. Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки. Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.
Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:
Рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям;
Договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток;
Для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.
После того, как все документы собраны, а банк одобрил сделку, решается вопрос о передаче денежных средств продавцу. Поскольку сумма сделки огромная, стороны хотят максимально обезопасить себя от мошеннических действий.
Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.
Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:
В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.
Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:
Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.
В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.
Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.
Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.
Это делается через отделение банка. Деньги могут вноситься наличными в кассу или переводится со счета. Здесь продавец указывается свой текущий счет (если это физлицо) или расчетный счет (если это юрлицо). Покупателю передаются реквизиты, по которым нужно перечислить сумму. Факт передачи денег фиксируется на приходном чеке или платежном поручении. Продавец также может предоставить расписку в получении денег или выписку со счета.
Из рисков здесь можно выделить риск также остаться без первого взноса: клиент вносит деньги, право собственности в госрегистратуре по каким-то причинам не зарегистрировано, например, квартира находится под обременением, или есть еще какие-то собственники, банк отказывается перечислять ипотечные средства продавцу, сделка не состоялась, клиент остался без своих денег и квартиры. Конечно, в суде это можно будет все исправить, но придется раскошелиться на судебные издержки и получить кучу переживаний, потратив нервы и время. Комиссия за перевод на счет другому лицу составит около 3% от суммы.
Этот способ считается самым безопасным и распространенным. Из недостатков сразу нужно отметить, что деньги в ячейках не страхуются, поэтому если хранилище взломают и вынесут все ценности, то банк не будет нести ответственности за это. Можно дополнительно оформить страховку на этот случай, но это лишние затраты (0,2-0,6% от суммы). Стоимость аренды ячейки зависит от ее размера. Например, ячейка размером 10 на 30см будет стоить 200-400 р. в сутки. Арендовать можно от 1 дня до 3 лет. Учитывая, что срок регистрации прав собственности 5-14 дней, то аренда обойдется от 1000 р до 5,5 т.р.
О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности. Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует. Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.
Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.
Каждая сделка с недвижимым имуществом имеет в своем составе такой этап, как передача денег при продаже квартиры . Это очень важный момент всей процедуры, потому что продавец становится обладателем желаемого, а покупатель выполняет обязательства, прописанные в соглашении о купле-продаже жилища. Порой получается так, что продавец становится жертвой мошенничества и не получает денег вообще, либо получает их не в полном объеме. Чтобы избежать подобной ситуации и оградить себя от проблем в будущем, продавцу стоит позаботиться о том, как осуществить сделку максимально безопасным способом.
Передача денег осуществляется на разных этапах. Этот момент заранее оговаривается участниками сделки и обозначается в предварительном и основном акте купли-продажи. Наиболее оптимальным вариантом считается совершение всех расчетов по сделке во время визирования соглашения о купле-продаже
.
Такой вариант подойдет и продавцу и покупателю. Продавец получает свои деньги, а покупатель возможность зарегистрировать документы в Росреестре
.
Имеется несколько способов получения финансов при реализации собственности:
Первый способ передачи денежных средств при продаже недвижимости заключается в том, что покупатель арендует в финансово-кредитном заведении депозитную ячейку , куда помещает ту сумму денег, которая согласована с продавцом. После того как процесс купли-продажи будет завершен, и покупатель получит свидетельство о владении жилищем на законных основаниях, продавец получит возможность забрать оплату. Если продавцов несколько, то покупатель арендует ячейки для каждого собственника отдельно и помещает туда деньги в соответствии с долями или в равных частях, если доли не прописаны.
При осуществлении оплаты посредством личного контакта необходимо соблюдать ряд условий. Прежде всего оформляется в соответствии с требованиями, прописанными в законодательстве. Рекомендуется передавать деньги только в присутствии нескольких свидетелей. При возможности покупателю стоит заверить полученную расписку в нотариате.
Аккредитивом пользуются лишь опытные покупатели, поскольку этот способ требует оформления специального договора с банком, где прописываются условия, при которых на личный счет продавца будет произведено зачисление оговоренной суммы после того, как сделка будет окончена. Для того чтобы оформить аккредитив, продавец жилья должен написать в банк соответствующее заявление, предъявить паспорт и документ, являющийся подтверждением совершение госрегистрации сделки. Существенный недостаток такого вида расчетов состоит в том, что стоимость оформления аккредитива составляет от 20 до 40 тыс. рублей .
Оформление ипотечного кредита тоже имеет место, поскольку в современном мире является одним из распространенных способов приобретения жилья. Для этого покупатель подписывает с банком соглашение на получение ипотечного займа, согласно условию которого деньги зачисляются на счет продавца по итогам регистрации сделки.
Наиболее распространенным, но отнюдь не самым безопасным способом на сегодняшний день, является передача денег из рук в руки , хотя очень многие граждане стали пользоваться банковскими ячейками , поскольку это дает дополнительные гарантии в проведении сделки без помех. Расчет по схеме из рук в руки проводятся в более 95% случае купли-продажи, однако недостатков у этого способа очень много, начиная от того, что пересчитать большую сумму денег весьма сложно и заканчивая тем, что нет возможности проверить подлинность купюр. Если продавец решился на такой способ, то стоит воспользоваться услугами банка для пересчета и подтверждения подлинности денег.
Можно составить пошаговую инструкцию о том, как происходит передача денег при продаже квартиры посредством банковской ячейки:
Самым распространенным, но в тоже время и самым рискованным, является такой способ передачи денег при сделке с недвижимостью, как из рук в руки . Расчет производится следующим образом:
Расчет посредством аккредитива проходит следующие этапы:
Когда купля-продажа осуществляется посредством оформления ипотеки , то процедура оплаты происходит следующим образом:
Для передачи денег таким способом потребуется подтверждение от банка, паспорта сторон, свидетельство о собственности на квартиру.
Вопрос : Добрый день, меня зовут Михаил. Почти купил квартиру. Завтра надо составлять основной договор. Подскажите, пожалуйста, каким способом лучше всего передать деньги за жилье, чтобы максимально себя обезопасить?
Ответ : Здравствуйте, Михаил. Поскольку вы не приобретаете жилье по ипотеке , то вам подойдут лишь три способа: из рук в руки , при помощи банковской ячейки и посредством оформления аккредитива . Наиболее рискованный способ – это передача денег из рук в руки, поскольку достаточно легко стать жертвой мошенников. Кроме того, пересчитать большую сумму денег быстро не получится. Можно оформить аккредитив. Здесь вы получите максимальные гарантии по сделке, так как передачу денег будет проводить уже банк, однако сразу приготовьтесь выложить порядка 30 тыс. рублей за оформление этого документа. Мы вам предлагаем выбрать наиболее оптимальный вариант – это воспользоваться банковским депозитом, где вы разместите требуемую сумму, и продавец сможет ее получить лишь после перехода прав сосбтвенности.
Тамара Петровна заключила сделку со своим соседом о покупке его квартиры. Она решила не привлекать третьи лица, а передать деньги ему собственноручно. Сосед выписал женщине расписку , что получил всю сумму денег за квартиру, где не указал: ни своих паспортных данных, ни места прописки, ни основания для заключения договора. Деньги были переданы в квартире у соседа. Когда Тамара Петровна обратилась в Многофункциональный центр для госрегистрации сделки, то выяснилось, что сосед отказывает ей в этом, потому что не получил денег за жилье.
Женщина подала исковое заявление в суд, с требованием признать договор купли-продажи недействительным, поскольку продавец совершил мошеннические действия. К иску была приложена та самая расписка. Разбирательство тянулось несколько месяцев, и был проведен ряд почерковедческих экспертиз, которые и подтвердили подлинность расписки и факт передачи денежных средств за квартиру. После этого суд вынес положительное решение в пользу Тамары Петровны, аннулировал сделку и обязал соседа выплатить женщине всю уплаченную сумму.
В заключении можно сформулировать следующие тезисы:
Вам понадобятся следующие образцы документов.
Деньги при покупке квартиры передаются после проверки документов, тщательного изучения всех аспектов, связанных с квартирой, проведения анализа всевозможных рисков и т. д. Сделать это можно множеством способов со своими сроками, а выбираются они на моменте внесения предоплаты.
Одним из самых распространённых способов передачи денег за покупку квартиры является так называемая банковская ячейка. Банк выступает в этом вопросе посредником, которому покупатель вручает деньги, а продавец получает их после выполнения всех обязанностей по продаже квартиры. Если сделка прошла успешно, банк позволяет продавцу забрать деньги, если нет, сумма возвращается покупателю. В момент составления договора аренды ячейки условия доступа к ней продавца прописываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Это позволяет максимально безопасно передать деньги и минимизировать вероятность мошенничества.
Условия доступа к депозитарной ячейке в допсоглашении могут быть самыми разными, вплоть до: «Продавец должен прийти за деньгами в валенках и шубе в июле». Этим примером подчёркивается тот факт, что условия по срокам, сумме и т. д. касательно сделки, могут быть абсолютно любыми. Поэтому время, когда продавец может забрать деньги за продажу квартиры, чётко указывается в допсоглашении. Зачастую условиями прописывается, что продавец может получить деньги после проставления отметки в договоре купли-продажи о том, что регистрация права собственности прошла успешно, и ключи от квартиры передаются покупателю. Это и будет являться временем, когда нужно отдавать сумму. В данном случае вместо покупателя это сделает банк посредством ячейки (продавец сам вернётся в банк и, предоставив документы, заберёт свои законные деньги за продажу квартиры).
Дополнительно можно указать, что продавец должен предоставить выписку из домовой книги о том, что в квартире не проживают и отсутствуют другие собственники, кроме прописанного там покупателя. С данной целью можно запросить копии паспортов бывших собственников с подтверждением нового места регистрации.
Данный способ содержит в себе некоторые недостатки:
Таким образом, когда именно отдавать деньги за продажу квартиры – это предмет переговоров и условий в допсоглашении аренды ячейки.
Подробнее этот способ передачи денег описывается в представленном видео, а также в нем объясняется, почему данный метод считают самым надежным.
Другим, но гораздо менее популярным способом перевода денег является наличный расчёт , то есть передача суммы «на руки». Сроки передачи денег устанавливаются между продавцом и покупателем при личной встрече. Но учитывая минимальную безопасность данного вида сделки, этим способом не пользуется практически никто. Тем более что передать сумму в несколько миллионов наличными – идея не из лучших и далеко не самая удобная.
Рассчитаться за покупку квартиры можно и через нотариуса (выступит в качестве посредника во взаиморасчётах), т. к. с 2015 года нотариусы обладают законными правами на предоставление услуг в качестве посредника. Тем более, если договор купли-продажи подписывается этим же самым нотариусом. Деньги передаются продавцу после предоставления указанных ранее документов, подтверждающих успешное совершение сделки.
Аккредитив является способом передачи денег, но он в несколько раз менее популярен, чем упомянутая депозитарная ячейка. Да и стоит данный процесс гораздо, в несколько раз, дороже (этот способ больше подходит для организаций, чем для физических лиц). Суть заключается в том, что покупатель сразу вносит деньги на счёт продавца, но забрать средства последний сможет только после предоставления документации, удостоверяющей право на собственность (если в условиях договора не будет указано иное).
Также способом передачи денег является ипотека . Для этого нужно составить дополнительный договор в банке-кредиторе. Деньги за сделку продавец сможет получить после окончания процесса продажи квартиры и окончательной регистрации собственности на покупателя.
Подводя итог вышесказанному, время, когда отдают деньги за покупку квартиры, выбирается в индивидуальном порядке. Обычно стороны приходят к соглашению, после какого момента или предоставления каких конкретно документов (выписка ЕГРП, подача пакета документов на регистрацию и т. д.) нужно передать деньги.
Покупая квартиру, большинство граждан совершает самую дорогостоящую покупку в своей жизни. И вопрос безопасности в таких сделках далеко не второстепенный. Покупателю нужно тщательно проверить состояние квартиры, её юридическую чистоту и согласовать с покупателем приемлемый способ передачи денег.
Давайте выясним, как выгоднее, безопаснее и удобнее рассчитываться при покупке квартиры?
Последний этап — передача денег за жилое помещение. Порядок оплаты при покупке квартиры обязательно должен быть согласован обеими сторонами и всех устраивать — иначе сделка просто не состоится.
Различных способов расплатиться за купленную недвижимость не так много. Главный выбор, который нужно сделать, — между наличной («живыми» деньгами) и безналичной (через счета, открытые в финансовом учреждении) формой расчётов.
По статистике, около 95% расчётов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. И способов это сделать довольно много. Отличия — в цене, удобстве и безопасности процедуры.
Аккредитивный расчёт доступен для физических лиц.
Лежащий на поверхности вариант: самый лёгкий для реализации, но имеющий свою изнаночную сторону — момент передачи денег.
Формально переход права собственности происходит в момент гос. регистрации купли-продажи жилья в Регистрационной палате. Но гос. регистрация происходит через 10 дней с даты подачи документов (если покупка предполагает ипотеку, чуть быстрее — через 5 дней). Так, когда же платить?
У обоих способов есть подводные камни: в первом рискует оказаться и без денег, и без квартиры покупатель, во втором — продавец. Да и крупная сумма денег, да ещё и в наличной форме может стать хорошей приманкой для всевозможных мошенников и грабителей.
Допустим, вам необходимо прибегнуть именно к наличной форме расчёта. Как рассчитаться наличными свести к минимуму возможность оказаться «у разбитого корыта»?
Обезопасить сделку также может и третья, не ангажированная и надёжная сторона — агентство недвижимости или банк.
Риелтор не так надёжен. Прежде всего, потому что его репутационные риски при невыполнении роли гаранта меньше, чем у банка.
Если говорить об участии третьих лиц при передаче денег, то остановимся подробнее на банке.
Делается это путём временного (пока проходит документальное оформление купли-продажи и переход права собственности на недвижимость) принятия наличности на хранение.
Банк может хранить деньги клиентов на двух основаниях:
Помещать средства в ячейку при покупке квартиры лучше обеим сторонам вместе, чтобы избежать сомнений в полноте суммы, подлинности банкнот, пр.
Передача наличных должна быть подтверждена распиской от продавца.
Услуги хранения банк оказывает на платной основе, и условия их могут разниться:
Как правило, оплата услуг банка ложится на покупателя, как и большинство других расходов. Хотя это, безусловно, — предмет для переговоров.
Кроме того, если квартира приобретается через ипотеку (или просто кто-то из сторон обслуживается в банке), тот может предоставить своё помещение (специализированные комнаты пересчёта, переговоров) в качестве безопасного места для расчётов по сделке купли-продажи. Безусловно, такие вопросы заранее согласовываются с сотрудниками финансового учреждения.
Использование банковского аккредитива при покупке квартиры — альтернатива депозитарной ячейке, предполагающая наивысшую степень надёжности операции по передаче денег.
Аккредитив — безотзывное обязательство покупателя уплатить продавцу оговоренную сумму после предоставления им надлежаще оформленного пакета документов. Информация о правильном оформлении документов при покупке квартиры — . Т.е., покупатель не сможет отменить его по своему усмотрению, без согласия продавца. Обязательство это гарантируется выпустившим аккредитив банком, он же проверяет предоставленную продавцом документацию — защищая, таким образом, обе стороны.
Нередко ошибочно полагают, что аккредитивный счёт доступен только юридическим лицам. На самом же деле, прибегнуть к этой форме расчётов может и физическое лицо (достаточно быть дееспособным).
Краткий порядок действий таков:
Невыполнение срока предоставления пакета документов для завершения расчётов по сделке может произойти из-за:
