Кадастровая стоимость – это один из критериев, влияющий на размер налога и/или аренды. Но не каждый знает, что такое кадастровая стоимость дома, как ее определить, какие факторы влияют на размер, и можно ли ее оспорить. Предоставленная информация в данной статье поможет найти ответы на эти вопросы и в будущем снизить некоторые расходы.
Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).
В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.
Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:
Результаты оценки в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.
Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:
Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.
Наряду с кадастровой стоимостью существует рыночная. В ФЗ № 135 под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта на рынке, т. е. цена, по которой может быть отчужден дом в условиях конкуренции. При этом она может быть больше или меньше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная оценка более детальная. Дополнительно учитываются ремонт, планировка, наличие мебели, соседи, участок, водоемы, магазины и многие другие факторы.
Главные отличия:
Примером может послужить ситуация, когда БУ определило КС дома в размере 1,5 млн. руб., не учитывая проведенного ремонта и наличия дорогостоящей мебели, а рыночная оценка установила, что цена дома составляет порядка 1,9 млн. руб.
Рассчитать кадастровую стоимость можно на различных сервисах в интернете, сделать запрос на сайте Росреестра или самостоятельно по определенной формуле. В интернете предложены формулы для расчета КС, однако ни одна из них не даст достоверной информации.
КС = S + (Ки + Кс) * Кп
КС – кадастровая стоимость
S – площадь дома
Ки – коэффициент инфраструктуры и коммуникаций
Кс – коэффициент специфики
Кп – переходный коэффициент
S – 100 кв. м.
Ки – 1000 р.
Кс. – 700 р.
КС = 100 * (1000 + 700) * 3
При таком расчете КС = 510 000 р.
Не стоит забывать, что это только примерный расчет. Точный размер коэффициентов знают только оценщики. Поэтому надежный способ узнать КС – обратиться в специализированные органы или через интернет.
Самостоятельный расчет никогда не даст достоверной информации, касающейся КС. Посмотреть точную ее сумму можно несколькими способами:
Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Получить ее можно в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ предоставляется платно. Размер госпошлины составляет для юридических лиц 2200 р. на бумаге и 600 – в электронном виде, а для физических 750 и 300 р. соответственно. Также можно бесплатно узнать КС в режиме онлайн. Если нужен официальный документ, подтверждающий сумму, то лучше заказать платную выписку ЕГРН.
Для этого необходимо подготовить следующий пакет документов:
Чтобы получить выписку в Росреестре, нужно посетить территориальное подразделение и предоставить пакет документов. В течение 3 дней выписка будет готова и ее можно забрать лично, или заказать доставку курьером. Узнать КС через МФЦ можно аналогично первому варианту. Отличием будет срок предоставления выписки – до 5 рабочих дней.
Заказ выписки через почту несколько отличается. Пакет документов отправляется заказным письмом на адрес кадастровой палаты. После того как письмо будет доставлено, специалист изучит документы и направит выписку по адресу заявителя. Такой вариант может значительно увеличить срок получения выписки.
Заказать официальную выписку через интернет можно на сайте Росреестра.
Данный вариант возможен для зарегистрированных пользователей. В первую очередь необходимо заполнить заявку в разделе «Получить выписку из ЕГРН». При заполнении указывается предпочитаемый способ получения выписки: в электронном виде или на бумаге. Выписка будет отправлена на e-mail или Почтой России по адресу.
Если нужно узнать КС без документального подтверждения, можно воспользоваться бесплатными сторонними порталами или на сайте Росреестра.
В последнем варианте выбрать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Заполнить форму и отправить запрос. После отправки откроется страница, где будет указана КС.
Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:
Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.
Определение КС необходимо в следующих случаях:
Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:
Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.
Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.
Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).
В завершение стоит отметить, что, зная кадастровую стоимость дома, можно избежать лишних расходов и оценить будущие налоговые затраты.
Под понятием кадастровой стоимости недвижимости подразумевается вычисление денежной стоимости разных объектов. Это может быть абсолютно любое строение или участок земли. Давайте разберемся детально, как вычисляется этот размер.
Кадастровую стоимость можно узнать, если изучить базу данных Росреестра и ознакомиться с данными Фонда, контролирующего кадастровую оценку. Необходимую информацию можно найти в кадастровом паспорте или же в выписке из него. При этом учитывается обязательно дата оценки и выдачи документа, периодичность обновления данных.
С учетом стоимости недвижимости, те, кто ее арендует, должны платить соответствующую арендную плату. Кроме того, от этого зависит и выкупная стоимость объекта. Покупая недвижимость, взятую в аренду, нужно будет заплатить сумму, установленную государством и указанную в соответствующих документах.
Но перед тем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости, нужно определиться, что именно вам нужно. Это может быть:
В справке будет содержаться актуальная сумма. С нее будет высчитываться налог за выбранный период времени. Эта информация будет доступна всем. Нужно только знать кадастровый номер, адрес регистрации недвижимости. Эти данные просто вводятся в поисковую систему сайта Росреестра.
Что касается кадастровой выписки и паспорта, то они будут выданы только после того, как будет уплачена госпошлина . Вся нужная информация может быть предоставлена в качестве бумажного носители или же онлайн. Правом на получение такой информации обладают:
При необходимости вы можете обратиться за онлайн-консультацией к специалистами на сайте.
Размер кадастровой стоимости представляет собой математическую величину. Поэтому и рассчитывается по строгим правилам. Они зафиксированы в Росреестре. По правилам переоценка недвижимости должна выполняться один раз в пять лет. За это время цены на недвижимость могут поменяться. Да и окружающая инфраструктура тоже не стоит на месте. В процессе расчета учитываются такие данные:
Когда все необходимые параметры будут указаны, путем математического расчета вычисляется кадастровая стоимость недвижимости. Отметим, что данная величина носит лишь примерный характер. Она может сильно отличаться от рыночной стоимости. А все потому, что не учитываются некоторые индивидуальные особенности. К примеру, архитектура здания, планировка помещения и так далее.
К большому сожалению, сейчас все еще не сформирован четкий порядок расчетов.
Каждая организация, занимающаяся оцениванием по контракту с Росреестром, проводит оценку недвижимости по-своему.
Другими словами единой расчетной методики сформировано не было. Росреестр утвердил только те составляющие, по которым формируются все данные. При этом каждая организация интерпретирует их по своей методике. Поэтому разница в цифрах довольно большая.
Оспорить размер кадастровой стоимости можно двумя способами:
К таким методам владельцы могут прибегнуть в случае, если в документах указали ошибочные данные. К примеру, вместо четырех комнат написали пять. Также владельцы имеют право оспорить решение, если количество квадратных метров указано неправильно, если завышен размер налоговых отчислений.
Теперь давайте разберемся, как работают оценщики. Организация, которая получила право заниматься оцениванием, должна строго соблюдать предписание закона, касающееся деятельности оценщиков. Обязательно учитывается и актуальные цены рынка недвижимости.
Оценщики должны учитывать расположение недвижимости, район, где она находится, инфраструктуру, близость дорог, наличие рядом магазина, аптеки, школы и так далее. Учитывается и назначение недвижимости, материал, их которого сделаны наружные стены. Эти факторы позволят работника прийти к верным итогам.
Объекты недвижимости оценщики делят на группы по подобности. У каждой группы имеется своя оценочная формула. На основе этой формулы и делаются дальнейшие расчеты.
Оценщики определяют кадастровую стоимость одного метра квадратного в рублях для каждой отдельной группы. Они умножают показатель на общую площадь недвижимости и получают окончательный результат стоимости.
Земля бывает разного качества и назначения, соответственно, налоги на участки земли, одинаковые по площади, но разные по своей ценности, разные. Для справедливого исполнения фискальных функций создан Кадастр, и присвоенная участку земли кадастровая стоимость является определяющим фактором налоговой ставки, поэтому важно уметь правильно ее рассчитать.
Кадастр – главная федеральная электронная база данных (список документов) по недвижимости. В нее внесена информация и о земельных участках. Отдельно взятый участок с определенными границами описан характеристиками, однозначно выделяющими надел среди остальных. Одна из таких характеристик – стоимость, причем выделяют два понятия:
Сразу оговоримся, что обе вышеназванные характеристики могут очень сильно отличаться от рыночной цены. Не всегда эта разница в вашу пользу – государственные чиновники могут завышать кадастровую стоимость, чтобы собрать больше налогов в бюджет.
Определение такой стоимости происходит исключительно негосударственной компанией. Местные власти лишь нанимают ее, как исполнителя. Периодичность таких пересмотров также определена законом: как правило, должна происходить лишь раз в три года и не чаще, но не менее одного раза за пять лет. Однако есть исключения – такая переоценка в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе должна производиться с периодичностью в два года.
Новая стоимость земельного надела будет зависеть от таких параметров:
Исходя из данных параметров, порядок оценки земельных наделов производится так:
Таким образом, формируется удельный показатель реальной цены за единицу площади (метр квадратный), причем цена уточняется в соответствии с целью использования земли.
Во внимание стоит принять некоторые особенности расчета кадастровой стоимости:
Интересный нюанс состоит в том, что если инфраструктура надела допускает более одного вида целевого использования, то он будет облагаться налогом по максимальной ставке из всех возможных. При этом не принимается во внимание, как фактически используется участок. Таким образом, стимулируется использование собственником земли с максимальной отдачей.
Вычислить кадастровую стоимость земли можно, сделав простой расчет:
Кс = ОП * (Ки + Кл) * Кп , где
Параметр специфичности зависит от месторасположения земельного участка, а также от окружения надела. Переходной модификатор основывается на классификации в государственном перечне земель.
Наша фазенда занимает 1000 м 2 . Здания, сооружения и прочие облагораживающие и инфраструктурные объекты на его территории оценены в 700 руб./м 2 . Параметр специфичности установлен в 400 руб./м 2 , переходной модификатор равен 2,5 (двум с половиной).
Подставляем:
1000*(700+400)*2,5 = 2 750 000 рублей.
Зарегистрированная площадь – 800 м 2 . Независимая экспертиза оценила постройки и прочие сооружения в 450 руб. на м 2 , параметр специфичности принят за 150 руб. на м 2 , а переходной модификатор – 4.
В таком случае:
800 * (400 + 150) * 4 = 1 760 000 рублей.
Помочь вам в ваших расчетах может специальный онлайн калькулятор. Найти одну из разновидностей такого калькулятора в Интернете не составляет труда.
Далеко не всегда внесенные в Реестр данные отличаются исключительной точностью. Соответственно, фискальные обязательства, которыми облагаются владельцы земли, необоснованно увеличиваются. В этом случае хозяева земельных наделов организовывают повторное проведение процедуры оценки (переоценку) своих участков, естественно, за свой счет. Цель таких мероприятий – внесение корректных данных в Кадастр с соблюдением необходимых административных и судебных формальностей.
В своих претензиях землевладельцы ссылаются на такие законодательные акты:
Землевладельцы часто считают произведенную независимой организацией оценку завышенной и вычисленной ошибочно. В этом случае можно самостоятельно провести все расчеты, используя выше приведенные формы, и если подозрения о завышенной стоимости оправдываются, можно в судебном порядке обжаловать с целью снижения налога на имущество.
Получите ответ юриста за 5 минут
Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.
Принцип классификации земель - разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов.
Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:
Зонирование внутри групп обязательно учитывает:
Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:
Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:
Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:
Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.
Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.
Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:
Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м 2 . При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:
Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным - уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.
Для расчёта используется цена за 1 м 2 земли.
Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:
Цена за 1 м 2 - удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.
Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:
Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:
В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости.
Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:
Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.
Алгоритм профессионального подсчёта достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:
Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.
Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:
P = S * (Pп + Pс) * K , где
S – площадь надела (м 2);
Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м 2);
Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м 2);
К – переходной коэффициент.
Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.
На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.
Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, . Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.
При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка . Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.
Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.
Читая новости о тех или иных операциях с недвижимостью, мы можем обратить внимание на часто фигурирующую фразу: «кадастровая стоимость квартиры». Действительно, в связи с последними изменениями в законодательстве, не зная данного критерия, вы не сможете правильно рассчитать налог или продать свою жилплощадь.
На сегодняшний день кадастровая стоимость квартиры, дома, земельного участка является одним из определяющих факторов для любых операций с недвижимостью. Поэтому ее значение обязательно должно быть у вас под рукой. Сегодня поговорим о том, как производится расчет данного показателя и как рассчитывается налог, исходя из указанной суммы.
Данным термином обозначают цену недвижимого объекта, информация о которой внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ее определением занимаются профессиональные оценщики, имеющие полномочия для проведения подобных операций. Проведение оценки кадастровой стоимости квартир и обновление данных ГКН проводится по инициативе региональных и муниципальных властей. Нормативное регулирование процесса производится в соответствии с Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ознакомившись с положениями документа, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость квартир и иной недвижимости определяется в следующие сроки:
Что касается объектов, для которых необходим расчет кадастровой стоимости, к ним относятся практически вся недвижимость. Перечислим полный список таковых ниже:
Итак, мы разобрались, что представляет собой данный показатель, зачем он нужен и для каких объектов его обязательно нужно знать. Далее поговорим о том, как получить необходимые данные для расчета налога.
Прежде всего, обратим ваше внимание, что самостоятельно провести расчеты вы не сможете. Даже если вы знаете азы оценки и содержание нормативных документов, ваши старания обернутся для вас в лучшем случае знанием «для себя». Как мы уже говорили выше, данный показатель определяется исключительно профессиональными оценщиками. Более того, изменения в Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены только на основании отчета специалисты, с которым заключен соответствующий договор у городских или региональных властей. Однако мы все же перечислим некоторые факторы, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки кадастровой стоимости. К таковым относятся:
Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вам достаточно лишь заглянуть в документы. Она в обязательном порядке должна быть в них указана. Вместе с тем не забывайте: переоценка проводится регулярно и не реже 1 раза в 5 лет, поэтому данные со временем могут устареть. Получить актуальную информацию вы можете несколькими основными способами. Первоочередной из них – через Интернет. Достаточно лишь зайти на официальный сайт Росреестра, ввести все необходимые данные о квартире и получить актуальную кадастровую стоимость. Однако данный способ подходит только для людей, которым не нужны подтверждающие документы, а лишь примерная информация.
Для того чтобы получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость квартиры, вам необходимо получить выписку из Государственного кадастра недвижимости. Это может быть сделано следующими способами:
Каждый из перечисленных способов имеет собственные преимущества и недостатки, но это единственный вариант получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость вашей квартиры. Однако всегда ли указанные оценщиком данные соответствуют действительности? Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья чрезмерно завышена, вы имеете право оспорить информацию из отчета. Сегодня существует два основных способа восстановления справедливости, в частности:
Итак, мы выяснили, где можно узнать кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости, а также каким способом оспорить данные отчета оценщика, если вы считаете их неточными. Далее поговорим о том, как правильно рассчитать налоги на имущество, исходя из полученной информации.
Если вы обладаете актуальной информацией о кадастровой стоимости своей квартиры, вы можете самостоятельно рассчитать сумму налога, который вам придется уплачивать. Для того чтобы получить результат, вам также понадобится получить информацию о действующей налоговой ставке в вашем регионе, а также рассчитать квадратуру недвижимости, для которой производится расчет. Ниже приведем алгоритм, при помощи которого вы сможете рассчитать налог самостоятельно:
