Как узаконить балкон либо сделать его полную реконструкцию? Решение этого вопроса порой занимает много времени, финансовых средств, а часто и нервов. Сегодня любые работы, которые могут быть связаны с перестройкой лоджии, расширением, даже иногда простое остекление требуют получения соответствующих разрешительных документов. Поэтому чтобы избежать проблем и финансовых потерь при проведении таких работ, необходимо еще на этапе планирования предусмотреть несколько вариантов развития событий, включающих в себя получение разрешения или отказ.
Необходимо помнить, что в некоторых ситуациях подобные работы проводить невозможно, то есть все попытки узаконить даже через суд ни к чему не приведут.
При застеклении либо расширении придется столкнуться с проведением проектных работ и получением разрешения, последующей регистрацией в БТИ.
Чаще всего проводится следующий спектр действий:
Получить разрешение на сооружение либо узаконить уже существующую постройку можно несколькими способами:
В любом случае необходимо помнить, что в некоторых ситуациях подобные работы проводить невозможно, то есть все попытки узаконить даже через суд ни к чему не приведут. Поэтому стоит быть предельно осторожными. Лучше сначала все обдумать, чем потом столкнуться с целым списком проблем.
Вернуться к оглавлению
Чтобы узаконить остекление, пристройку, расширение и прочие работы, необходимо собрать такой пакет документов:
Вернуться к оглавлению
Работы по пристройке балконов, их реконструкции и прочие процессы часто невозможны в зданиях, которые являются памятниками архитектуры.
Возможно ли узаконивание балконов после того, как они поставлены? В данном случае необходимо не только собрать полный пакет документации, касающейся всего строения, но и учесть, что во многих случаях требуется участие юриста.
Чаще всего порядок действий следующий:
В данном случае возможно развитие по двум путям: либо такое разрешение будет дано, то есть придется потом обратиться в БТИ для внесения соответствующих изменений, либо разрешение на узаконение дано не будет, значит действовать можно через суд.
Вернуться к оглавлению
Довольно часто происходит так, что разрешительные органы просто не дают права узаконивать постройку либо остекление. Происходить это может по самым различным причинам, которые сейчас и рассмотрим.
На центральных улицах города не разрешается самовольно пристраивать балконы, если они не предусмотрены до этого проектом при строительстве дома. Если вы задумали перепланировку, включающую в себя работы, в том числе и его расширение, обязательно ознакомитесь с подобной документацией, в противном случае на ваши плечи могут лечь самые разнообразные проблемы, включая демонтаж уже построенного балкона за свой счет. В некоторых случаях даже простое остекление становится невозможным, поэтому не стоит спешить, ознакомитесь с данным вопросом подробнее.
Работы по пристройке, их реконструкции и прочие процессы часто невозможны в зданиях, которые являются памятниками архитектуры.
Нельзя пристраивать балконы, когда расширение либо перепланировка влечет за собой работы с несущими стенами, точнее, их демонтаж, частичное разрушение.
Поэтому следует помнить, что, подавая документы для сооружения балкона в таком доме или его расширения, в большинстве случаев вы просто получите отказ даже на его остекление.
Невозможна пристройка, если его сооружение будет видоизменять либо ухудшать внешний вид дома. Поэтому рекомендуется сразу заказать экспертное заключение. Оно может стать основанием для разрешения либо отказа в пристройке и расширении.
Городские власти могут отказать в строительстве, когда для этого будут использоваться устаревшие технологии либо материалы. вы должны собрать документацию, которая докажет, что технологии и материалы не будут способствовать разрушению дома, они являются абсолютно безопасными не только для строения, но и для проживающих в нем.
Нельзя пристраивать балконы, когда расширение либо перепланировка влечет за собой работы с несущими стенами, точнее, их демонтаж, частичное разрушение. Могут отказать в узаконивании балкона либо пристройки, когда близко к конструкции располагаются подземные инженерные коммуникации. Допустимо строительство только в том случае, когда они находятся не ближе 2,5 м от фундамента пристройки.
Вернуться к оглавлению
Часто необходимость узаконить конструкцию приводит к тому, что требуется воспользоваться услугами юриста. Все действия специалиста при этом вполне прогнозируемые, но все зависит от ряда факторов:
Узаконивание балкона – это дело долгое и часто очень затратное, оно может растянуться на длительное время, поэтому будьте готовы к тому, что определенное время вы на это потратите.
Обычно юрист также требует предоставления ответа на такой вопрос, почему собственник жилья, где пристраивается балкон либо ведутся работы по его реконструкции, не позаботился о получении разрешения заранее, до того как все работы были уже начаты.
Некоторые нюансы есть и при сооружении . Дело в том, что суд признает его не навесной конструкций, а только пристройкой, значит происходит нарушение статуса располагающегося под балконом земельного участка. Передача в собственность земли под балконом проводится в кране редких случаях, как правило, собственника балкона-пристройки обязуют заключать договор аренды на землю и платить установленный размер арендной платы.
При узакониваниивозможны такие варианты развития событий, как:
Узаконивание — это дело долгое и часто очень затратное, оно может растянуться на длительное время, поэтому будьте готовы к тому, что определенное время вы на это потратите. Те, кто остекляли балконы в домах, признанных архитектурными памятниками, либо расширяли, делали их на первых этажах, не понаслышке знают о сложности процедуры внесения изменений в паспорт при получении разрешений на подобные работы. Поэтому запомните, какие именно документы могут вам понадобиться, какие случаи могут вызвать отказ государственных органов в получении подобного разрешения на реконструкцию либо сооружение балкона.
Желание увеличить жилую площадь квартиры за счёт балкона или лоджии нередко возникает у многих владельцев недвижимости. Причиной тому зачастую становится небольшая площадь квартиры, её неудачная планировка либо подрастающие дети, которые нуждаются в личном пространстве. Но превращение выносной фасадной конструкции в полноценную комнату нередко связано с серьёзными переделками, которые в ряде случаев необходимо оформлять юридически.
Если незначительные изменения, такие как остекление лоджии или балкона с выносом, допустимо производить без оформления разрешительных документов, то значительное расширение фасадной конструкции или демонтаж несущей стены практически наверняка создаст проблемы хозяевам квартиры – ответственность за такие действия может оказаться достаточно строгой. Поэтому серьёзную реконструкцию необходимо узаконить до начала строительных работ.
Рассмотрим, какие работы можно проводить на балконе без юридического оформления, какие лучше предварительно узаконить и какие шаги для этого нужно предпринять.
Реконструкция балкона в уже существующих рамках, как правило, не влечёт за собой юридических последствий. Чтобы установить остекление балкона или лоджии, утеплить фасадную конструкцию, заменить балконный блок, не потребуется никаких согласований.
Без предварительного оформления вы можете расширить балкон не более чем на 30 сантиметров либо сделать вынос такого же размера. Узаконить такую переделку постфактум не доставит проблем.
На первый взгляд может показаться, что дополнительных 30 см – это слишком малое приращение площади для обустройства комнаты. Тем не менее зачастую этого бывает вполне достаточно для того, чтобы уместить в новом помещении всю необходимую мебель. Поэтому, прежде чем планировать грандиозную реконструкцию балкона или лоджии, проведите расчёты и убедитесь в необходимости такого шага, ведь расширение фасадной конструкции на величину, превышающую 30 см, считается перепланировкой и требует документального оформления.
Все работы по перепланировке фасадной конструкции, её расширению или присоединению к комнате должны выполняться только после получения разрешительных документов. Их оформление займёт некоторое время, однако, если этого не сделать, то игнорирование юридических норм повлечёт за собой ряд проблем. Как минимум, вы не сможете продать, обменять или оформить наследство на квартиру с реконструированным балконом, а в худшем случае вам могут назначить штрафные санкции, обязать вернуть конструкцию в изначальное состояние либо демонтировать остекление балкона, чрезмерно нагружающее плиту основания. Узаконить такую реконструкцию постфактум сложнее, чем до начала строительных работ. Поэтому об оформлении документов имеет смысл позаботиться заранее.
Приведём примерный порядок действий, необходимых для легализации реконструкции.
Любой человек, начинающий строить частный дом, сталкивается с необходимостью получения массы разрешений и согласований. Конечно, у многих россиян возникает соблазн не тратить на это время и силы. Посмотрим, какие правовые последствия влечет за собой самовольное строительство и как узаконить самострой.
Согласно Административному кодексу за самовольное занятие участка для строительства на правонарушителя накладывается штраф в размере, не превышающем тысячу рублей. Если он является должностным лицом, штраф будет в два раза больше. Такая сумма пустяк для человека, решившего строить дом. Но есть один нюанс, если факт самостроя на чужом участке выяснится лишь после окончания строительства, владелец земли имеет право подать в суд на возведшего самострой человека, и, в случае выигрыша дела, оформить право собственности на незаконно построенный дом на себя. Правда, в этом случае ему придется выплатить компенсацию тому, кто возвел самострой, но наверняка последнего это мало утешит.
При отсутствии каких-либо законных прав на участок, на котором возводится дом, узаконивание самостроя через суд практически невозможно. В этом случае человеку, решившемуся на самовольное строительство, следует рассмотреть два варианта выхода из ситуации:
То есть, если в соглашении будет указано право возведения на земле некапитального строения (гаража), а будет построено капитальное (дом), скорее всего оно будет снесено по решению суда.
В случае если с оформлением участка все в порядке, но разрешений на строительство не получено, владельцу самостроя грозит снос его постройки. Это делается на основании решения суда, в котором будет указано, в какой срок должен быть снесен объект. Если самовольный застройщик этого не сделает, судебные приставы проведут все работы за счет государства, а все расходы по сносу взыщут с человека, начавшего самострой.
Поэтому существует лишь один вариант узаконивания подобных построек — обращение с иском в суд.
К примеру, для возведения пристройки к дому получать разрешение необходимо, а для перестройки его части в существующих границах — нет.
Как разъяснил в 2014 году Верховный суд, ими являются сооружения, необходимые для обслуживания дома: колодцы, бани, котельные, сараи.
Для оформления права собственности на эти постройки необходимо всего лишь предоставить в государственные органы правоустанавливающие документы на земельный участок и декларацию о возведенном объекте недвижимого имущества. В декларации фиксируется факт завершения строительства объекта, заполняются данные о нем, а затем документ подписывается сотрудником БТИ и будущим владельцем постройки.
К примеру, построенный самовольно знаменитый Дом Сутягина — самый высокий деревянный дом в мире, который хотели занести в Книгу рекордов Гиннеса, был снесен именно из-за того, что российское законодательство запрещает возводить деревянные дома высотой более 2 этажей без предварительного согласования с государственными органами. Если даже эта уникальная постройка была снесена, что уже говорить об обычных коттеджах, построенных с нарушением строительных норм.
Как бы ни было соблазнительно начать строительство без долгого и сложного процесса получения разрешений и согласований, следует всегда помнить о недостатках самостроев:
Поэтому прежде, чем решаться на возведение самостроя, необходимо тщательно взвесить все за и против этого строительства.
Жители целого ряда многоквартирных домов Волгограда начали получать от управляющих компаний предписания о необходимости ликвидировать козырьки на балконах и лоджиях . Мнения экспертов по этому поводу разошлись: одни считают, что это явное превышение полномочий со стороны УК, другие уверены, что эта мера оправдана, поскольку направлена на обеспечение безопасности проходящих под балконами волгоградцев, сообщает dom.v1.ru.
В частности, жители Дзержинского района получили грозную бумагу, в которой УК «Ренессанс» требует самостоятельно за счет собственных средств жильцов привести в прежнее состояние самовольно произведенное переустройство или перепланировку балкона или лоджии , переустановку либо установку дополнительного оборудования, в том числе на фасаде многоквартирного дома, либо узаконить это в соответствующем порядке.
Отметим, что подобные документы получили и жители многоквартирных домов в других районах Волгограда. Представители управляющих компаний утверждают, что такие требования направлены в первую очередь на безопасность людей, проходящих под домами. Напомним, только за две недели февраля в Волгограде от падения сосулек и снежных шапок пострадали по меньшей мере три человека.
«Управляющие компании Волгограда действите льно выдвинули такое требование из-за того, что участились случаи падения сосулек с остекленных балконов и сплит-систем, - прокомментировал предписание исполнительный директор ООО «УК "ЖКХ Волгограда» Роман Ежов. – При этом отмечу, что управляющие компании требуют либо демонтировать эти конструкции, либо узаконить их. И если со сплит-системой все достаточно просто, над внешним блоком достаточно под определенным углом установить козырек, по которому снег просто будет скатываться, то с балконом все немного сложнее. Нужно заказать проект для того, чтобы предотвратить образование наледей. К примеру, если балкон застеклен хорошо, с утеплением везде, кроме крыши, то тепло, идущее из квартиры, нагревает крышу, и накопившийся на ней снег превращается в лед, а в конечном счете просто падает кому-то на голову. Поэтому проектным решением будет, скорее всего, утепление потолка, чтобы предотвратить образование наледи».
Аналогичную точку зрения высказал и председатель ТСЖ «Краснополянская, 3» Игорь Вихорев.
«Если по проекту дома остекление балконов было – оно и должно быть, – уверен господин Вихорев. – Если нет – нужно получать разрешение БТИ, вносить изменения в план квартиры, поскольку это все называется реконструкцией, которая должна проводиться в соответствии с законом. И если человек это все пристроил официально, то он, соответственно, и несет ответственность за то, что что-то кому-то падает на голову».
Эксперты уверены, что управляющие компании действуют не совсем законно, а заставить демонтировать остекление или сплит человека может только суд.
«Согласно действующему законодательству, сложно однозначно определить, к каким видам благоустройства – перепланировке или переустройству помещения – следует отнести остекление балкона или установку кондиционера, – считает председатель общественной организации «Волгоградский союз потребителей» Сергей Попов. – Вместе с тем статья 25 Жилищного кодекса однозначно гласит, что вне зависимости от того, как называть данные работы – «переустройство» или «перепланировка», их следует согласовывать с органом местного самоуправления, то есть городской или районной администрацией, но никак не с управляющей компанией, которые не должны подменять собой надзорные органы, а должны заниматься своим прямым делом – добросовестном выполнении обязательств по оказанию услуг ЖКХ. Также хочу отметить, что если управляющая компания в вашем доме заставляет вас демонтировать остекление балкона, козырек или сплит-систему, то можно напомнить, что собственники могут в любой момент поменять управляющую компанию на более адекватную, действующую в интересах людей. Добавлю, что заставить кого-то демонтировать балкон или сплит может только суд».
Сегодня при всей распространенности и популярности в народе этой формы индивидуального строительства, она по-прежнему не в ладах с законом. Все дело в противоречиях, которые содержат законодательные акты, регламентирующие остекление балкона (лоджии). Например, Московский закон №37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы", принятый 29 сентября 1999 года, запрещает "мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов", запрещает мероприятия, нарушающие требования действующих норм, а также права и законные интересы других жильцов и сохранность здания. В частности, в нем сказано (п. 5.1): "Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов...) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов". А вот решать, что влияет, а что нет на облик дома, будет чиновник.
Подписанный же мэром столицы документ №378-РМ от 11 апреля 2000 года - "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" - остеклять балконы не запрещает. Как это обычно бывает, имеющиеся противоречия передают полную власть чиновнику, которому поручен надзор. В разных московских округах подход к проблеме остекления может быть диаметрально противоположным. И как он, чиновник, поступит в каждом конкретном случае – тайна.
В новых общероссийских "Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда", вступивших в силу с 3.11.2003, формулировки, касающиеся переоборудования балконов, более демократичны. Здесь (п. 1.7.2) не допускается переоборудование, ведущее "к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов..." Поэтому шансов, что ваш проект остекления балкона не отвергнут с ходу, по этим нормам больше. Но дальше (п. 1.7.4) однозначно говорится: "Наниматель, допустивший самовольное переоборудование балконов и лоджий, обязан привести это помещение в прежнее состояние". Вывод очевиден: остекляй, но только предварительно получи разрешение исполнительных органов власти.
Разрешение на остекление балкона почти не отличается от действий по поводу любого другого варианта перепланировки. Некоторые особенности зависят от вашего района, серии и состояния дома. Начинать нужно с проекта. Для начала достаточно листочка со схемой размещения створок, парой разрезов по местам примыкания рам к ограждению и перечнем материалов основных элементов. Такой чертежик можно получить в специализированной фирме, с которой вы договариваетесь о проведении работ. А далее - по известной дорожке: в БТИ за поэтажным планом, в проектную организацию за техническим заключением о возможности выполнения работ по проекту. Затем следует главное препятствие - АПУ (Архитектурно-планировочное управление) . Там-то и решают вопрос об изменении фасада (в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений). Будьте готовы к тому, что элегантная, на ваш взгляд, наружная обшивка ограждения пластиковым сайдингом не удовлетворит районного архитектора. Особенно большие возражения у последнего вызывает вынос остекления (от парапета наружу), из-за чего балкон и особенно лоджия визуально выделяются среди других.
Следующим барьером будет РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД) . Там оценят, как ваша конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара, а также проверят используемые технологии на соблюдение противопожарных норм. Никакая сварка, никакие работы с открытым огнем не пройдут. Вызывает возражение и наружная облицовка пластиковыми материалами. Если на балконе имеются эвакуационные люки и лестницы, остеклить его не разрешат.
В органах Санэпидемнадзора проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению. Превратить балкон в кухню или ванную вам вряд ли разрешат. Могут не пропустить и тонированные или зеркальные стекла, чтобы не снизить естественную инсоляцию комнаты.
Свои претензии может выдвинуть и ваш ДЭЗ . Это он, в первую очередь, возражает против выноса отопительных радиаторов на балкон. Ведь именно работникам ДЭЗа придется устранять неизбежную в таком случае разбалансировку системы отопления. Возражения последуют, если остекление может затруднить текущую эксплуатацию дома (очистку крыш от снега, инспекцию вентиляционных или дымовых каналов и др.).
Миновав все перечисленные инстанции, вы с их положительными резолюциями идете в ЖИ (жилинспекцию) округа . Там могут попросить провести экспертизу проекта (ведь он был выполнен частной фирмой) в государственной организации на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам. И лишь после согласия жилинспекции вы сдаете все бумаги в районную МВК, положительное решение которой относите в районную Управу. Именно там рождается тот документ, который дает вам право на законных основаниях отгородиться от уличного шума и пыли стеклянной стеной. Как видите, путь тернист и долог, если все пройти самому. Но в коридорах любого БТИ на стенах висят объявления с номерами телефонов фирм, берущих на себя все хлопоты за договорное вознаграждение.
В развитие темы добавим, что в Москве уже с 2000 г. принято решение стеклить балконы и лоджии строящихся и реконструируемых домов (РП N 44 от 25.01.2000). Поэтому сегодня МВК предельно упростили выдачу разрешений на остекление лоджий/балконов в домах серий П46М, П55М, П3М, П44Т, Пд4.
Ну а чем грозит самовольное переустройство балконов и лоджий? Если нет жалоб от соседей, то пока ничем, если только вы не начнете каких-либо операций со своей недвижимостью (дарение, завещание, продажа). При обращении в БТИ за справками (а без них такие операции невозможны) ваш самострой обязательно обнаружится. Это "пока" может резко сократиться в момент, когда исполнительная власть вплотную займется наведением порядка в ЖКХ. Да и вообще, в любой миг работники ДЭЗа могут проверить законность проведенных работ, благо балкон всегда на виду. По их представлению районная Управа обращается в суд с иском о приведении помещения в исходное состояние. А там уж как повезет. В худшем случае дело может дойти даже до продажи вашей квартиры с торгов (ст. 293 ГК РФ).
Но если балкон остеклили давно и даже не вы, а прежний хозяин квартиры, и не обшивали как-то особенно снаружи, Управы могут и не требовать применения санкций, а зарегистрировать изменения в установленном порядке (такое право у них есть).
