Если вы приняли решение о приобретении жилья в ипотеку и обратились в Сбербанк, возврат налога по ипотеке – возможность облегчить себе жизнь на ближайшие несколько лет. О том, как вернуть себе часть потраченных денег от государства, и на какую сумму рассчитывать, читайте в этой статье.
Покупая жилье с использованием ипотечных средств, можно получить два вычета: возвращение процентов по ипотеке (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ) и имущественный вычет по кредиту (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ).
Возвращение процентов по ипотеке в Сбербанке или другом кредитном учреждении – это установленная российским законодательством возможность вернуть часть от уплаченных банку процентов. При этом проценты возвращаются за счет уплаченных государству налогов.
Вернуть можно до тринадцати процентов от процентов, уплаченных по кредиту. Тринадцать – потому что столько составляет стандартная ставка налога на доходы физических лиц. По этой ставке работодатель удерживает из дохода работников налог и уплачивает государству.
Возврат можно получить двумя способами:
Законодательством определена максимальная сумма для расчета имущественного вычета процентов по ипотеке – 3 миллиона рублей. Это налоговая база, которой в нашем случае являются уплаченные проценты. Вернуть процентов по ипотеке, согласно законодательству, возможно не более 13% от указанной суммы, или 390 тысяч рублей за все время выплаты кредита. Таким образом, если вы уплатили сумму процентов на 3 миллиона рублей, вы имеете полное право вернуть себе 390 тысяч рублей.
Выплаты не могут превышать сумму удержанного НДФЛ, то есть вернут вам не более 13% от начисленной заработной платы. Ограничений по количеству лет выплаты не существует.
Раньше возврат производился до тех пор, пока уплачивается ипотека и проценты по ней, с 2017 года можно получить возврат процентов по кредиту, который был получен на рефинансирование ранее взятой ипотеки.
Например: вы уплатили за 2016 год процентов на 100 000 руб., и имеете право на получение от государства имущественного вычета 13 000 руб. (100 000*13%). Ваша заработная плата составляет 10 000 руб. за месяц, соответственно НДФЛ за месяц - 1300 руб. (10 000*13%) и за год 15 600 руб. (1300*12 месяцев). Тогда вы можете получить все 13 000 руб. ежемесячно или единовременно по истечении календарного года, так как НДФЛ за год больше суммы уплаченных процентов.
А вот если ваша заработная плата составляет 8000 рублей в месяц, НДФЛ - 1040 рублей в месяц (8000*13%) и соответственно 12 480 рублей за год (1040*12 месяцев), то от государства вы получите только 12 480 рублей, остаток в сумме 520 рублей перенесется на следующий год.
Основной вычет по кредиту абсолютно идентичен вычету при покупке жилья на собственные средства, так как с юридической точки зрения кредит на покупку жилой недвижимости считается вашими расходами. Не станем останавливаться на нем подробно, уточним лишь основные моменты:
Например: вы приобрели жилье стоимостью 3 млн рублей. Покупка осуществлялась, в том числе, за счет кредитных средств в сумме 2 млн руб. Тогда (по мере возврата кредита) вы имеете возможность получить имущественный вычет в сумме 260 тыс. рублей независимо от того, что собственных средств вы потратили лишь 1 млн руб.
Кто имеет право на получение имущественного вычета:
Не имеют права на получение имущественного вычета:
При общей долевой собственности вычет распределяется пропорционально долям владельцев, при этом максимальное ограничение по вычету установлено на человека, а не на квартиру. Этот принцип действует и если доли оформлены на супругов.
Если совместная собственность является общей, вычет распределяется по желанию владельцев. Они должны написать письменное заявление и предоставить в инспекцию налоговой службы вместе с остальными документами по вычету. Есть возможность распределить вычет в пользу одного собственника.
Заём должен носить целевой характер - это основное требование налоговых органов. В договоре обязательно должен быть указан объект недвижимости, который приобретается за счет средств кредита, и указана его стоимость.
Если у заемщика имеется задолженность перед налоговыми органами, это может послужить основанием для отказа в выплате. Однако положительное решение может быть выдано, если долги погашены в течение нескольких дней и специалистам ИФНС будет предоставлена квитанция об оплате.
В Налоговом кодексе РФ указано, что возврат процентов по кредиту на приобретение жилой недвижимости осуществляется, только если расходы были осуществлены за собственный счет заемщика или за счет займа. Расходы, осуществленные за счет материнского капитала, субсидий государства или других социальных выплат, к вычету не принимаются.
Как вернуть проценты с процентов по ипотеке в Сбербанке или с основной суммы ипотеки? Документы должны быть предоставлены в инспекцию налоговой службы по месту регистрации. После предоставления пакета документов, сотрудники произведут расчет вычета, и в случае положительного ответа нужно будет сообщить сотруднику о способе возврата денег. Если это будет ежемесячный вычет у работодателя, тогда нужно будет предоставить на работу необходимые документы. Если планируется ежегодная выплата налоговой инспекцией, то специалисту потребуются реквизиты вашего счета в банке.
Если вами был получен кредит в валюте отличной от рублей, пересчет в рубли производится по курсу Центробанка на момент погашения. Перерасчет произведет специалист банка, который выдаст вам на руки справку с необходимыми сведениями.
Порядок получения вычета по ипотеке
Работающий гражданин независимо от способа получения вычета должен:
Налоговый Кодекс предусматривает два способа получения имущественного вычета (п.7, 8 ст. 220):
Пример 1
В 2014 году вы оформили займ на покупку квартиры и имеете право получить одной суммой излишне перечисленный НДФЛ за 2014-2016 гг. в размере уплаченных процентов по ипотеке. Либо взять в ИФНС подтверждение права на имущественный вычет, передать его работодателю и с вашего дохода перестанут ежемесячно удерживать 13%.
Обратите внимание! Имущественным вычетом, предусмотренным подпунктом 4 п.1. ст. 220 НК РФ, нельзя воспользоваться дважды.
Работающий гражданин имеет право вернуть 13% от суммы уплаченных процентов по договорам:
Но возврат не может быть осуществлен в большем размере, чем был уплачен НДФЛ.
Пример 1
Для покупки однокомнатной квартиры вы взяли целевые кредиты в двух банках в 2016 году. И еще не воспользовались имущественным вычетом. На следующий год провели рефинансирование в другом банке с пониженной процентной ставкой. В 2018 году вы имеете право получить 13% от суммы уплаченных процентов по трем договорам. Необходимо лишь приложить с каждого банка справку о внесенной сумме.
Пример 2
Вы оформили ипотеку в 2015 году, в котором не работали официально. Белую заработную плату в размере 25 тысяч рублей начали получать только в сентябре 2016 года. Значит, возврат будет совершен в сумме перечисленного НДФЛ за 4 месяца. Расчет производится по формуле 25000*4 = 100000; 100000*13/100= 13000 рублей.
Также налоговое законодательство установило ограничение принимаемых к вычету расходов по оплате процентов в размере 3 млн. рублей в отношении целевых кредитов , займов, заключенных после 01.01.2014г. При оформлении ипотечного договора с банковской организацией до указанной даты сумма выплаченных процентов принимается к вычету в полном размере.
Пример 1
В 2015 году вы взяли целевой кредит на покупку дома. За 2 года проценты за использование заемных средств были выплачены в размере 3,1 млн. рублей. Однако так как право на имущественный вычет возникло после 1 января 2014 года, к вычету будет принята сумма величиной 3 млн. Следовательно, возврат НДФЛ составит 390 тысяч.
Пример 2
В 2010 году вами был заключен ипотечный договор на 7 лет. За прошедшие года были уплачены проценты в размере 3,5 млн. рублей. Так как ипотека была оформлена до 01.01.2014 г., ограничений по сумме нет, и возврату подлежит 455 тысяч = 3500000*13%.
Рассмотрим случаи, когда налогоплательщик не может воспользоваться своим правом, несмотря на оформление ипотеки:
Пример 1
Вы оформили потребительский кредит и потратили его на первоначальный взнос по ипотеке в другой кредитной организации. Так как в первом договоре не было указано конкретной цели займа – приобретение жилья, проценты по нему в общую сумму вычета не могут быть включены.
Пример 2
Вы заключили в 2015 году ипотечный договор с банком на 2 млн. рублей и купили квартиру. После рождения второго ребенка в 2017 году вы погасили часть ипотеки материнским капиталом и решили воспользоваться правом вернуть 13%. Налоговый вычет по ипотеке в 2018 году будет произведен за минусом средств, перечисленных из ПФР.
В первую очередь определим, что военной ипотекой называется целевой кредит на приобретение недвижимости либо строительство нового, оформляемый между военнослужащими и кредитной организацией, часть которого покрывается средствами накопительной - ипотечной программы для данной категории населения. Теперь обратим внимание на п.5 ст. 220 НК РФ, в котором указывается, что к вычету не принимаются расходы, покрываемые за счет выплат, предоставленных из бюджетных средств бюджетной системы РФ. А именно, к подобным выплатам можно отнести военную ипотеку. Следовательно, вычет по процентам по ипотеке, военнослужащему по контракту предоставляется величиной самостоятельно понесенных расходов.
Пример 1
Вы являетесь служащим по контракту, каждый год на ваш счет перечисляется определенная сумма из бюджета государства. В 2016 году вы решили оформить военную ипотеку на дом в размере 7 млн. рублей. При этом были использованы 2 млн. рублей из средств НИС в качестве первого взноса. Следовательно, к вычету будут приняты расходы по процентам, начисленным на 5 млн. рублей, которые вы будете оплачивать собственными силами.
Последнее обновление Март 2019
Одним из самых часто задаваемых вопросов является вопрос о том, на вычет в каком размере можно рассчитывать в случае покупки жилья в ипотеку. Поэтому в данной статье мы подробно рассмотрим особенности получения имущественного вычета при покупке жилья с привлечением кредитных средств.
При покупке квартиры/дома с использованием ипотечных средств Вы можете получить два налоговых вычета: основной вычет (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ) и вычет по ипотечным процентам (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).
Основной вычет при приобретении квартиры в ипотеку ничем не отличается от вычета при обычной покупке. Мы не будем рассматривать его подробно, а лишь напомним основные моменты:
Пример: В 2018 году Дежнев Г.С. взял в банке ипотечный кредит в размере 2 млн.руб. и купил квартиру стоимостью 2 200 000 руб. (свидетельство о регистрации права собственности было оформлено также в 2018 году). В 2019 году Дежнев Г.С. подал в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и заявил основной вычет в максимальном размере 2 млн. руб. (к возврату 260 тыс.руб), несмотря на то, что личных средств Дежнев потратил только 200 тыс.руб. Также он может заявить вычет по ипотечным процентам (его мы рассмотрим далее).
При покупке жилья в ипотеку кроме основного вычета Вы также можете получить вычет по уплаченным кредитным процентам (вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке).
Заметка: Ваши выплаты по ипотеке делятся на две части: выплата основного долга и выплата кредитных процентов. Данный вычет Вы можете получить только по выплатам по кредитным процентам (выплаты по основному долгу в вычет не войдут).
При этом:
Пример: В 2016 году Бельский Г.И. оформил ипотеку и заключил договор долевого участия на строительство квартиры, а в 2018 году он получил акт приема-передачи квартиры. В этом случае обратиться в налоговую инспекцию за вычетом Бельский Г.И. может только в 2019 году (несмотря на то, что ипотека выплачивалась с 2016 года). При этом получить вычет он сможет по всем фактически уплаченным процентам (с 2016 года).
Максимальный размер вычета по ипотечным процентам составляет 3 млн. руб. (к возврату 390 тыс.руб.).
Заметка: если кредитный договор заключен до 1 января 2014 года, то применяются старые нормы, и размер вычета по кредитным процентам не ограничен.
Пример: В 2017 году Уланова Н.Н. взяла в банке ипотечный кредит 10 млн.руб. и купила квартиру стоимостью 12 млн.руб. За 2017-2018 годы Уланова Н.Н. заплатила 4 млн.руб. ипотечных процентов. В 2019 году Уланова Н.Н. подала в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 201 год и заявила основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по кредитным процентам в размере максимальной суммы 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.).
Заявить к вычету можно только фактически уплаченные ипотечные проценты за прошлые календарные годы.
Пример: В июне 2018 года Гречихин С.Д. взял ипотеку и купил квартиру. В 2019 году он может подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 год для получения основного вычета и вычета по процентам, уплаченным с июля до декабря 2018 года. В 2020 году Гречихин С.Д. сможет подать документы за 2019 год (в декларации добавить уплаченные проценты в 2019 году), в 2021 году – за 2020 год, и т.д.
Вычет по кредитным процентам можно получить не только по договорам ипотеки, а по любому целевому займу, направленному на приобретение/строительство жилья (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). Например, если Вы взяли займ у работодателя и в договоре написано, что займ будет потрачен на покупку конкретной квартиры, то Вы сможете получить налоговый вычет по выплачиваемым кредитным процентам. Если такой записи в договоре не будет, то,несмотря на то, что Вы потратили займ на покупку жилья, вычет Вы получить не сможете (Письмо Минфина от 08.04.2016 №03-04-05/20053).
Пример: В 2018 году Шилова К.О. взяла займ у организации на покупку квартиры. В договоре четко указано, что займ потрачен на покупку конкретной квартиры, поэтому Шилова К.О. сможет получить вычет по кредитным процентам.
Пример: В 2018 году Тамарина Э.М. купила квартиру за 2 млн.руб. с привлечением кредита на потребительские цели в сумме 1 млн.руб. Так как кредит не является целевым на покупку квартиры, Тамарина Э.М. сможет получить имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а вычетом по процентам воспользоваться не сможет.
Для получения вычета по ипотечным процентам в дополнение к основным документам по сделке (см. «Документы») Вам нужно будет представить в налоговую инспекцию копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах. Справку можно получить в банке, в котором Вы оформляли ипотеку. В некоторых банках справку выдают сразу, а в некоторых через несколько дней после письменного запроса (это лучше уточнить в своем банке).
Иногда в налоговом органе могут также запросить платежные документы по оплате ипотечных процентов (платежные поручения, выписку из банка, квитанции и т.п.). В этом случае можно либо предоставить документы (если они в наличии), или сослаться на письмо ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@, где указано, что справки об уплаченных процентах из банка достаточно и дополнительных платежных документов для получения вычета не требуется.
Если Вы еще не исчерпали основной вычет, то Вы можете сразу не заявлять вычет по ипотечным процентам (чтобы не подавать в налоговый орган дополнительные документы). Как только основной вычет у Вас будет исчерпан, Вы сможете добавить в декларацию информацию о вычете по кредитным процентам (и приложить соответствующие документы).
Пример: В 2016 году Хавина М.В. купила квартиру в ипотеку за 3 млн.руб. Доходы Хавиной М.В. составляют 800 тыс.руб. в год (сумма удержанного налога за год 104 000 руб.). В этом случае в 2017 году она сможет заявить основной вычет (так как не имеет смысла заявлять проценты). В 2018 году Хавина М.В. продолжит получать основной вычет. В 2019 году, так как основной вычет будет исчерпан, она добавит в декларацию данные об уплаченных процентах с начала выплат (с 2016 года).
Часто складывается ситуация, когда основной вычет уже исчерпан, а сумма, выплачиваемых процентов по ипотеке довольно небольшая. В этом случае Вы можете не подавать документы в налоговый орган каждый календарный год (чтобы сэкономить время), а подавать раз в несколько лет, включив в декларацию все уплаченные за эти годы проценты.
Пример: В 2015 году Детнев Л.П. купил квартиру в ипотеку. Согласно условиям ипотеки,он ежегодно выплачивает ипотечных процентов на сумму 100 000 руб. Доходы Детнева Л.П. в год превышают 2 млн. руб. В 2016 году Детнев подал документы в налоговый орган и получил основной вычет и вычет по процентам, уплаченным за 2015 году. В 2017 году Детнев может не подавать декларацию, а подождать несколько лет и заявить все проценты сразу: например, подать документы в 2019 году и получить вычет по процентам, уплаченным в 2016, 2017 и 2018 годах.
В случае рефинансирования кредита в другом банке Вы можете получить вычет по процентам и по первоначальному и по новому кредиту (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). При этом важно, чтобы в новом договоре было явно отмечено,что он выдан для рефинансирования прошлого (целевого) кредита.
Пример: Голованов И.В. купил квартиру в 2017 году стоимостью 3 млн.руб. (из них 1 млн.руб. собственных средств, а 2 млн.руб. заемных). В 2018 году он осуществил рефинансирование кредита в другом банке. Тогда при получении вычета по процентам Голованов И.В. сможет учесть проценты, выплаченные по первому и второму кредитам.
Процесс получения вычета по ипотечным процентам не отличается от получения основного вычета и подробно рассмотрен в статьях.
При приобретении квартиры в ипотеку налогоплательщик-физическое лицо получает право на имущественный налоговый вычет. О порядке применения имущественного вычета при ипотеке расскажем в нашей консультации.
Говоря об имущественном вычете по ипотеке мы имеем в виду:
Право на имущественный вычет при ипотеке 2017-2018 имеет физическое лицо, чьи доходы облагаются по ставке 13% и который приобретает квартиру в свою собственность (в том числе совместную, долевую) или в собственность своих детей до 18 лет (п.п.1, 6 ст. 220 НК РФ). При этом, говоря о ставке 13% мы имеем в виду ставку, предусмотренную п. 1 ст. 224 НК РФ . Ведь к примеру, доходы высоко квалифицированных специалистов-иностранцев (ВКС) тоже облагаются НДФЛ по ставке 13%, однако не на основании п. 1 ст. 224 НК РФ , а в соответствии с п. 3 ст. 224 НК РФ . А потому имущественный вычет ВКС не положен (Письмо Минфина от 27.10.2017 № 03-04-05/70750).
Также напоминаем, что имущественный вычет не применяется к доходам от долевого участия в организации (к дивидендам), а также в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Имущественный вычет по ипотеке полагается в следующем размере (п.п. 3, 4 ст. 220 НК РФ):
| Вид имущественного вычета | Размер вычета, руб. |
|---|---|
| расходы на приобретение квартиры | 2 000 000 |
| расходы на погашение процентов по ипотечному кредиту | 3 000 000 |
Важно помнить, что если имущественный вычет на квартиру в размере 2 000 000 рублей может быть использован на несколько объектов недвижимости (скажем, на квартиру стоимостью 1 800 000 рублей и часть стоимости квартиры в размере 200 000 рублей), то имущественный вычет по процентам по ипотеке предоставляется только по одному объекту недвижимости (п. 8 ст. 220 НК РФ , Письма Минфина от 21.08.2013 № 03-04-05/34150 , от 14.08.2013 № 03-04-08/32992).
Конечно, за конкретный календарный год физлицо вправе получить имущественный вычет лишь в пределах облагаемого дохода. Скажем, в 2017 году была куплена квартира стоимостью 8 000 0000 рублей (без учета процентов), а облагаемый по ставке 13% доход, который может быть уменьшен на вычет, за этот же год составил 720 000 рублей. Тогда имущественный вычет за год будет предоставлен не в максимальной сумме вычета, а в размере 720 000 рублей. Следовательно, НДФЛ к возврату составит 93 600 рублей (720 000 рублей * 13%). Остаток вычета в размере 1 280 000 рублей (2 000 000 рублей – 720 000 рублей) можно будет перенести на следующие годы.
И даже когда вычет по расходам на приобретение квартиры будет использован, вычет по процентам можно будет продолжать заявлять ежегодно, исходя из фактически уплаченных сумм процентов по ипотеке и до тех пор, пока сумма уплаченных процентов не превысит 3 000 000 рублей.
Налогоплательщик-физическое лицо за имущественным вычетом по квартире может обратиться (п.п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):
Если физлицо обращается за имущественным вычетом в налоговую инспекцию по итогам года, то к декларации 3-НДФЛ необходимо приложить:
Эти же документы нужно будет представить в налоговую инспекцию для получения Уведомления о праве на вычет при последующем обращении за ним к работодателю.
А вот когда физлицо уже обращается к работодателю, чтобы получить имущественный вычет по ипотеке, документы будут такие:
Получение имущественного вычета при рефинансировании ипотеки налоговым законодательством не запрещено. Это значит, что независимо от количества перекредитований ипотечных кредитов, за налогоплательщиком сохраняется право на имущественный вычет. Главное при этом, чтобы в договоре на рефинансирование ипотеки или последующее перекредитование рефинансированной ипотеки явно прослеживался ипотечный характер взаимоотношений. То есть в договорах на рефинансирование должны быть ссылки на первоначальный ипотечный кредит, а также кредиты, предоставленные ранее в целях его рефинансирования (
Состав документов на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку несколько отличается от общего перечня. Поскольку сегодня всё большее число людей связываются с таким способом решения жилищного вопроса, рассмотрим, какие необходимо собрать документы для возврата НДФЛ.
Имущественный вычет при покупке жилья в ипотеку физическому лицу положен на основании подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. По завершении года, в котором Росреестр зарегистрировал право собственности на квартиру, и владелец начал уплачивать за нее проценты по взятым кредитам (займам), он вправе подать в свою территориальную инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.
К слову сказать, при покупке жилья в ипотеку в отношении соответствующего вычета по НДФЛ Налоговый кодекс и декларация 3-НДФЛ термин «ипотека» не применяют. Здесь речь идет о фактически погашенных процентах по займам и кредитам, взятым на решение квартирного вопроса.
О том, какие документы на возврат НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку нужно собрать в 2017 году, сказано в:
Установленные законом документы на вычет в 2017 году при покупке квартиры в ипотеку включают:
| Общий перечень (подп. 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ) |
|---|
| 1. Договор о покупке квартиры. 2. Документ от Росреестра, подтверждающий право собственности на купленную квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН). 3. Документы об оплате стоимости квартиры. |
| Специальный перечень в связи с ипотекой (п. 4 ст. 220 НК РФ) |
| 1. Договора займа/кредита. 2. Документ о перечислении денежных средств в погашение процентов. Если ипотечный кредит выдал банк, то это: Справка об уплаченных в налоговом периоде процентах за пользование кредитом; |
Не забудьте: чтобы при покупке квартиры в ипотеку сделать возврат НДФЛ через инспекцию, необходимо также подать соответствующее заявление.
Еще в целом понадобятся паспорт и справка о доходах по форме 2-НДФЛ. А все документы по ипотечному кредиту должен предоставить банк. Закон выдвигает строгие требования к их форме и содержанию. Однако это забота только специалистов кредитной организации, а не покупателя жилья.
Важный нюанс: договор на ипотечный заем или кредит должен быть именно целевым. То есть в нем прописано условие о том, что единственное допустимое направление расходования предоставленных по нему средств – покупка жилья (дома, квартиры, комнаты, долей в них).
Проще говоря, одного только направления полученных по нецелевому займу/кредиту денежных средств на покупку квартиры недостаточно для получения имущественного вычета. Это подтверждает письмо ФНС России от 26.06.2014 № БС-4-11/12234.
В то же время документы на возврат НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку почти никак не влияют на заполнение декларации 3-НДФЛ. Главное – приложить к ней:
