Центральной темой данной статьи выступает договор управления многоквартирным домом. Соглашение между владельцами квартир в доме и управляющей организацией - основа нормального функционирования жилого здания. Оно имеет большое значение, поэтому особое внимание следует уделить тем пунктам, которые будут включены в него. Как заключить, изменить и расторгнуть договор управления МКД, мы расскажем в данной статье.
Вопросы, рассмотренные в материале:
Договор управления многоквартирным домом — это документ, который регулирует отношения между сторонами, одной из которых всегда будет выступать управляющая компания, на чьем попечении находится МКД, а другой стороной могут быть:
Суть такого документа в том, что он фиксирует согласие между сторонами по принятию на себя определенных обязанностей. Первая сторона (УК) оказывает услуги, связанные с содержанием и ремонтом имущества в МКД, признанного общим, в случае необходимости производит ремонтные работы — иными словами, осуществляет управление жилым домом. А вторая обязуется в полной мере и своевременно вносить платежи за вышеуказанную деятельность.
Как и любое другое соглашение, договор управления многоквартирным домом имеет ряд существенных условий, которые должны быть согласованы сторонами, чтобы можно было говорить о его легитимности. В данном случае существенные условия перечислены в ч. 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Этот договор подразумевает обязательно письменную форму. Двусторонне подписанное соглашение составляется и обсуждается на общем собрании собственников, а по его итогам договор заключается персонально каждым владельцем помещения с компанией, выбранной в качестве управляющей. Но это не значит, что в каждом договоре на стороне жильцов выступают разные лица. Контрагентом УК является совокупность жильцов, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности и которые в совокупности имеют более 50 % голосов от общего количества (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Если со стороны жильцов еще могут быть варианты представительства интересов, то со стороны управляющей организации такого выбора не существует. Управлять многоквартирным домом может только такое юридическое лицо, которое отвечает предусмотренным законодательством требованиям и получило документы, которые дают ему право оказывать услуги в сфере ЖКХ (спецразрешение, лицензию). Именно такое лицо и заключает договор управления многоквартирным домом с жильцами. Документ должен иметь письменную форму, которая может носить электронное или бумажное оформление. Главное — подтвердить свое согласие с условиями подписью. Следовательно, договор должны завизировать обе стороны.
Заключение договора управления многоквартирным домом — это не право, а обязанность собственников квартир в здании. Если владельцы квартир будут от нее длительно уклоняться, то юридическое лицо, в обязанности которого вменяется управление конкретным многоквартирным домом, может подать иск в суд, в котором сформулирует требования принудительного подписания договора (на основании ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ) и компенсации убытков, которые вызваны незаключением договора.
Гражданский кодекс РФ декларирует свободу договорных отношений, но, как можно догадаться, договор управления МКД из общего правила выпадает. Обязанность его заключения установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что организация, которая будет управлять многоквартирным домом, избирается на открыто-конкурсной основе, и в десятидневный срок после проведенных выборов орган местного самоуправления сообщает собственникам жилья в доме о том, какая УК будет оказывать им услуги. Соответственно, у квартировладельцев возникает обязанность заключить договор с выбранной компанией.
При этом обязанность распространяется не только на владельцев жилых квартир. В многоквартирном доме могут быть и объекты нежилого назначения, например помещения вспомогательного характера, коммерческие площади. Собственники таких помещений также обязаны заключить договор с управляющей компанией. Может быть, это салон красоты в доме либо места на парковке возле дома, которые входят в состав мест общего пользования, — собственники таких площадей также становятся участниками договора.
Эти части обязательно должны присутствовать в договоре, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обойтись без них никак нельзя. Не включив данные пункты в договор, невозможно достигнуть его заключения. Более того, подп. 1-4 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ содержат сведения, которые также должны быть внесены в договор, законодатель отнес их к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.
Несмотря на то что каждый собственник заключает договор с УК, условия будут одинаковыми для всех. Текст договора существует в единственной редакции, согласованной на общем собрании квартировладельцев. Статья 162 Жилищного кодекса РФ в ч. 4 не позволяет изменять или редактировать условия договора в отношении разных собственников одного и того же многоквартирного дома. То же касается и лиц, которые приняли от застройщика помещения в установленном законом порядке по соответствующему акту приема-передачи. Эти лица абсолютно равноправны в плане заключения договора с собственниками помещений в доме.
Соглашение между УК и квартировладельцами может иметь различные сроки действия. Они прописаны в норме ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:
Как видим, разные варианты заключения договора предполагают различные предельные сроки, но так или иначе выходить за установленные законом рамки стороны договора не могут. Нормы ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.
Что происходит при истечении срока договора? Законом установлено, что у каждого вида договора управления многоквартирным домом есть свой определенный период действия. Но как быть в том случае, если срок истекает, а стороны не стремятся предпринять какие-то действия для заключения нового договора? Часть 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что, если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора до его окончания, договор будет считаться пролонгированным на тот же период времени и на тех же самых условиях, которые ранее были согласованы сторонами.
По закону договор управления многоквартирным домом начинает действовать именно в тот день, когда на нем будут поставлены подписи обеих сторон. С момента обоюдного подписания начинает отсчитываться тридцатидневный срок, в течение которого согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна начать выполнение функций, возложенных на нее в договоре, если только в самом договоре не предусмотрен иной срок. В случае установления иного срока, отличного от законной нормы, договор будет иметь приоритетное значение.
Немаловажной обязанностью юридического лица, на которое возложена функция по управлению многоквартирным домом, является предоставление ежегодных отчетов владельцам имущества в МКД. Срок предоставления отчета — первый квартал. В течение трех месяцев текущего года организация должна отчитаться за прошедший год.
Критерием оценки деятельности УК выступают стандарты и правила деятельности по управлению МКД, установленные Правительством РФ, а именно Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены еще в 2013 г. Постановлением Правительства РФ № 416.
Этот документ позволяет собственникам проверять деятельность УК, которая должна данными стандартами и правилами руководствоваться в своей работе.
Правила закрепляют разнообразные формы управления многоквартирным домом:
Подводя итог, можно заключить, что, собственно, вся деятельность по управлению домами и заключается в том, чтобы неукоснительно соблюдать установленные законом стандарты и преследовать установленные законом цели. Кроме закона, цели и стандарты могут быть определены еще и решениями собственников — в качестве дополнения.
Управляющая компания ставит целью содержать общедомовое имущество надлежащим образом. Это означает, что такое содержание должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам пожарной безопасности, нормам о защите прав потребителей и о техническом регулировании. Законодательством установлено немало требований к надлежащему содержанию имущества в зданиях многоквартирных домов. Все эти требования направлены на:
Какое именно имущество может быть признано общим? Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утвердило Правила, которые не только определяют требования к содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности квартировладельцам, но и перечисляют те объекты, которые признаются общедомовым имуществом.
Выделить это имущество очень важно, потому что собственники в МКД будут совместно нести расходы на его надлежащее содержание, ремонт (в случае необходимости), а также контролировать его сохранность.
Вышеуказанное Постановление, кроме всего прочего, предусматривает возможность изменения размера платежей, которые собственники ежемесячно обязаны вносить за функцию по содержанию и ремонту объектов, причисленных к общему имуществу. Изменяться эта сумма может в случае ненадлежащего качества оказания услуг (к примеру, если они оказываются с перерывами свыше установленной продолжительности или не соответствуют установленным законом требованиям и стандартам).
Для того чтобы общее имущество оставалось с целости и сохранности, а также не утратило свое надлежащее состояние, управляющая организация обязана предоставлять услуги и производить работы согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем зафиксировано только самое необходимое, именно поэтому он называется минимальным. Соответственно, договором управления многоквартирным домом такой перечень может быть расширен.
Что включает в себя утвержденный на государственном уровне список работ и услуг?
А правила осуществления работ и оказания услуг напрямую зависят от того способа управления, который выбран для конкретного многоквартирного дома. И указанный способ должен быть зафиксирован в определенных законом правовых документах.
Как и любое другое соглашение, данный договор начинается с его наименования и вводной части. Далее неплохо включить общий раздел, посвященный терминологии документа. Каждый участник договора должен четко и недвусмысленно понимать, что такое «коммунальные услуги» или «общее собрание» и т. д. Но разделы с терминами есть далеко не во всех договорах, а те части, которые будут описаны далее, должны быть включены в любой договор управления многоквартирным домом.
Без определения предмета соглашения не может быть и самого соглашения. В данном случае предметом является тот ряд функций, которые вменяются в обязанности управляющей компании. По своему типу договор управления является договором на оказание услуг, поэтому его стороны называются «Заказчик» и «Исполнитель». В качестве первого выступают собственники (их объединения), а в качестве второго — управляющая компания. В предмете важно не только определить круг действий, которые заказчик поручает выполнять исполнителю, но и указать на объект этих действий — имущество, признанное общедомовым в конкретном многоквартирном здании. Важно отметить, что содержание упомянутых активов отнюдь не тождественно владению или распоряжению ими.
Права и обязанности тесно связаны между собой. Права одной стороны порождают обязанности второй стороны. В первую очередь в данном пункте уместно описать обязанности собственников помещений в здании, направленные на нормальную эксплуатацию своего многоквартирного дома. Сюда входят обязанности:
Непременным условием подобного договора является обязанность владельца помещения сообщать управляющей организации о замене приборов учета, использовании приборов, потребляющих электроэнергию мощностью более 7 кВт, об изменении положения инженерных сетей, произведении перепланировок. Большинство случаев требует не только уведомления, но и согласования с домоуправлением.
Договор управления МКД также содержит обязанность квартировладельцев самостоятельно убирать мусор в случае проведения ремонта своих помещений. Ни в коем случае не допускается захламление коридоров, лестничных клеток, мест общего пользования.
В обязанности владельцев жилья также вменяется передача копий свидетельств, удостоверяющих права на помещения, а также показаний приборов учета ЖКХ-ресурсов и персональных данных.
Жильцам запрещается самостоятельно снимать пломбы со своих счетчиков. В случае нарушения их целостности необходимо в трехдневный срок сообщить об этом в УК, обратившись с просьбой восстановить пломбу.
Отдельным пунктом следует прописать обязанности лиц, получивших помещения в МКД на праве аренды.
Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают нормы и стандарты, придерживаясь которых УК будет оказывать перечисленные выше услуги качественно, не нарушая процесс нормальной эксплуатации здания.
УК обязана всегда заранее информировать жильцов о предстоящих работах ремонтного характера. Немаловажно прописать обязанность управляющей организации проводить сверку задолженности собственников по их заявлению, оформленному в письменном виде.
Вся деятельность УК должна осуществляться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.
Правам также следует отвести отдельное место. По аналогии начинать нужно с прав собственников. В договоре управления многоквартирным домом уместно прописать право квартировладельцев требовать снижения стоимости услуг ЖКХ в случае их ненадлежащего качества. На практике бывают случаи, когда услуги оказываются с перерывами либо настолько некачественно, что это может привести к ущербу владельцев помещений в здании. Право требовать возмещения ущерба также стоит прописать в договоре.
Но и управляющая организация также может подать в суд на неплательщиков. Она со своей стороны вправе привлекать подрядчиков для выполнения конкретных работ, которые должны быть оплачены за счет владельцев квартир. И, если те уклоняются от оплаты, одним из способов воздействия является прекращение поставки ресурсов по инженерным сетям. И, если эта мера не помогает, то хозяйствующая организация вправе обратиться в суд для взыскания долга.
В целях получения средств на нужды многоквартирного дома (проведение ремонта, приобретение дорогостоящего оборудования и т. д.) управляющая организация может использовать общедомовое имущество (например, сдавать в аренду стены здания для размещения рекламы).
Данный пункт договора имеет особое значение. Цена за управление домом включает в себя множество пунктов: это поставка коммунальных услуг, аварийные и плановые ремонты, уборка территорий и прочие обязанности. Чтобы собственники понимали, как именно начисляется оплата по договору, и существует данный пункт. В нем прописаны сроки оплаты, периодичность, счет управляющей компании. Стоимость услуг формируется на основании утвержденных на собрании многоквартирного дома тарифов. Они определяются сроком на 1 год. Если в течение года проводятся какие-либо срочные работы аварийного характера, плата за услуги увеличивается в соответствующей пропорции.
Что касается услуг отопления — домоуправляющая организация не может устанавливать оплату за них в произвольном порядке. Здесь все зависит от расценок поставщиков тепла. Удобно отслеживать затраты при наличии общедомового прибора учета, в соответствии с показаниями которого оплата за тепло подлежит ежегодной корректировке.
Что же касается оплаты за электричество и холодную воду, то принцип формирования стоимости услуг также должен быть раскрыт в договоре управления многоквартирным домом. Величина потребления определяется показаниями приборов учета (индивидуальных и общедомовых).
Принцип расчета стоимости потребляемых услуг по показаниям общедомовых счетчиков уже давно устоялся, но тем не менее не перестает вызывать огромное количество судебных споров. Согласно договору управления многоквартирным домом из показаний счетчика по всему зданию вычитаются показания всех индивидуальных счетчиков, установленных собственниками квартир, и разница подлежит распределению между всеми квартировладельцами в здании. Распределение происходит исходя из доли каждого собственника в общем имуществе МКД.
Однако бывают случаи, когда квартиры остаются пустыми в течение длительного времени. По общему правилу, если хозяева отсутствуют более пяти суток непрерывно, то по заявлению собственника УК может пересчитать стоимость платы за водоснабжение и водоотведение.
Данный пункт рассматривает варианты ответственности сторон по договору. В частности, оговаривается возможность начисления неустойки в случае несвоевременной оплаты услуг собственниками помещений в МКД. В пункте предусматривается и вариант, при котором обе стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о форс-мажоре — классический пункт любого гражданско-правового договора.
Как уже было рассмотрено, разные типы договора управления могут быть заключены на разный период времени. Но в целом максимальный срок составляет 5 лет. Заключать договор на период менее года также нецелесообразно. Но по некоторым обстоятельствам может возникнуть необходимость расторгнуть договор досрочно. Об этом сторона извещает своего контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В частности, если платежи, которые УК получает за оказываемые услуги, не перекрывают ее доходы, она имеет полное право расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.
Возможность контроля со стороны специально выбранного для этой цели лица либо государственного органа также предусматривается в договоре. Выборы контролирующего субъекта осуществляются на общем собрании собственников в доме.
Некоторые моменты, которые нужно зафиксировать в договоре управления многоквартирным домом, но невозможно включить в какой-либо из перечисленных выше пунктов, уместно прописать в пункте «Прочие условия». К таким условиям относится, к примеру, право директора УК подписывать часть документации с помощью факсимиле.
Данный договор обязательно должен иметь приложения, которые станут его неотъемлемой частью. В частности, это:
Полноценный договор управления должен содержать все упомянутые выше пункты.
Мнение эксперта
Константин Орлов ,
руководитель системы «Домсканер»
С изменениями в договорах управления нам приходится работать немало. Мы проводим общие собрания квартировладельцев либо даем консультации наиболее активным из них. В 50 % случаев мы приходим к мнению, что договор управления МКД подлежит корректировке. Чаще всего собственники пытаются работать с типовым документом, но у них не всегда хватает знаний и опыта в правильном понимании тех пунктов, которые должны быть включены в договор.
Нередко управляющие организации предлагают свой вариант договора, который собственники воспринимают в штыки - как соглашение, направленное в первую очередь на защиту интересов самой УК и ущемляющее права собственников. Если управляющая компания в договорной деятельности избрала такой путь, то это категорически неприемлемо. И долго такая организация не продержится на плаву, так как стабильность во многом зависит от деловой репутации юридического лица.
Жилищным кодексом РФ предусмотрена конкретная структура договора управления, которой стороны должны придерживаться. Статья 162 предлагает 4 основных раздела:
1) указание адреса МКД, в отношении которого заключается договор, и подробное описание состава общедомового имущества;
2) перечисление видов работ (услуг), которые должна производить УК в рамках договора, в том числе услуги по содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги; вместе с тем в разделе следует предусмотреть порядок изменения данного списка работ и услуг;
3) указание на цену договора или порядок ее определения (как исчисляется плата за содержание и ремонт жилья, за услуги ЖКХ), периодичность и порядок внесения платежей на счет УК;
4) способ контроля за выполнением своих обязательств управляющей организацией.
Иными словами, в договоре должно быть прописано: какое имущество собственники передают хозяйствующей организации, что конкретно она обязуется совершать с этим имуществом, какова цена таких услуг и каким образом осуществляется контроль исполнения обязанностей.
Первое. Состав общедомового имущества МКД
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя перечисление объектов, которые можно отнести к общему имуществу дома (подп. 1-9):
Очень важно грамотно прописать границы полномочий и обязанностей УК. При отсутствии четкого понимания состава общедомового имущества, порученного для управления УК, будет сложно разобраться, где кончаются ее обязанности и начинается сфера ответственности самих собственников. К примеру, кто обязан убирать мусор с придомовой территории? Об этом должно быть написано в тексте договора.
Второе. Что касается списка работ и услуг, вмененных в обязанности УК, перечислять их нужно достаточно подробно и конкретно. Вместе с тем следует предусмотреть порядок изменения перечня обязанностей. Немаловажный вопрос касается определения поставщиков коммунальных услуг: будет ли их поставками заниматься УК либо привлечет другие организации для этих целей.
Таким образом, раздел, посвященный обязанностям хозяйствующей компании, будет включать вопросы:
Третье . Немаловажным пунктом является стоимость услуг. Цена договора не может быть прописана фиксированно, в документе обычно указывается порядок ее определения и внесения.
Сторонам необходимо прийти к соглашению по поводу цен за услуги и работы, а также по периодичности оплаты этих услуг. Торговаться получается не всегда, потому что тарифы устанавливает управляющая организация исходя из реально совершаемых ею расходов. Если тарифы конкретной УК не устраивают собственников, то они могут обратиться для заключения договора в другую организацию.
Важно понимать, что установленных государством тарифов на услуги по управлению и содержанию не существует. Хотя в ряде городов принят рекомендованный муниципалитетом тариф, он действует в отношении муниципального жилья. Но домов, в которых больше половины помещений являются муниципальными, крайне мало.
В то время как ЖКХ услуги четко тарифицируются, цены на услуги по содержанию и ремонту можно обсуждать и корректировать.
Четвертое. Механизм осуществления контроля за действиями управляющей компании, за качеством проводимых ею услуг.
Если перед вами стоит задача по заключению договора управления многоквартирным домом, то следует остановиться вот на каких моментах:
Собственник — лицо, которому помещение в многоквартирном доме принадлежит по праву собственности.
Состав имущества — перечень имущества, которое служит для эксплуатации более одного помещения в многоквартирном доме, признанное общедомовым, включая помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений (лестницы и лестничные клетки, лифтовые и иные шахты и сами лифты, коридоры, техэтажи, чердачные и подвальные помещения, содержащие инженерные коммуникации и оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также оборудование, которое может находиться как в самом здании, так и за его пределами, обслуживающее более одного помещения, земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на придомовом участке.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — степень участия собственника в правах на общедомовое имущество, определяемая пропорционально отношению принадлежащих ему на праве собственности квадратных метров площади многоквартирного дома к общей площади указанного жилого здания. Общая площадь исчисляется из суммы всех площадей помещений, которые входят в состав многоквартирного объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, кроме веранд, террас, лоджий и балконов.
Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире — степень участия собственника в правах на общее имущество коммунальной квартиры, определяемая пропорционально отношению площади комнаты, принадлежащей лицу на праве собственности, к сумме площадей всех помещений, принадлежащих иным собственникам, в данной квартире. Соответственно, доля в праве общей собственности на общедомовое имущество определяется в пропорции суммы площадей комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме всех площадей помещений многоквартирного дома.
Коммунальные услуги — услуги по предоставлению ресурсов ЖКХ, в том числе отопление, электро- и газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — совокупность мероприятий организационно-технического и ремонтного (восстановительного) характера в период нормативного срока эксплуатации, вызванных необходимостью наладки элементов инженерных коммуникаций и оборудования с целью поддержания их нормальной эксплуатации.
Договор управления многоквартирным домом включается в соответствующий реестр лицензий конкретного субъекта РФ. В определенных обстоятельствах законом предусмотрена необходимость исключения договора из реестра.
Если получатель лицензии в судебном порядке подвергся административному наказанию два или более раза, сведения о нем необходимо исключить из реестра. А внесение в такой реестр осуществляется на основании заключения договора управления. Если договор расторгается или изменяется, в реестр вносятся соответствующие изменения.
Когда договор управления заканчивает свое действие, УК прекращает свои функции в отношении конкретного МКД. Но она также прекращает функционировать и по причине исключения сведений из реестра лицензий. И механизм прекращения в двух этих случаях неодинаков. Для прекращения работы УК по причине прекращения договора существуют основания, установленные главами 26 и 29 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, подобные основания для прекращения обычно есть и в самом договоре. Как правило, если срок договора истекает, он автоматически продлевает свое действие на тот же срок. И, если одна из сторон не желает такого продления, она обязана сообщить об этом другой стороне и направить уведомление о прекращении действия договора в орган местного управления и надзорный орган.
Начиная с указанной в уведомлении даты домоуправляющая организация прекращает свою деятельность в отношении соответствующего МКД.
Если общее собрание собственников принимает решение о смене УК, то оно обязано направить копию такого решения в ныне действующую УК. Изменять юридическое лицо, выбранное для управления домом, собственники могут в любое время — это их законное право (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Но ст. 46 указанного Кодекса указывает на обязанность инициатора созыва общего собрания предоставить копии решений и протокола собрания тому лицу, который осуществляет деятельность по управлению МКД (товарищество собственников жилья, специализированный потребительский кооператив, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая компания), на выполнение этой обязанности дается 10 дней с момента проведения общего собрания.
В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416) также установлена обязанность органа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК либо иного уполномоченного собранием лица в пятидневный срок сообщить в УК и в орган исполнительной власти субъекта об истечении срока договора управления МКД или о смене способа управления.
Когда прежняя организация, которой ранее было поручено управление, получает соответствующее уведомление, она должна передать все документы по многоквартирному дому по акту приема-передачи вновь избранной организации.
Интересный случай есть в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2015 г. Рассматривалось требование о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного управляющей компанией ООО «УК Мишино».
В суд обратилась инспекция, которая выступала надзорным органом по отношению к данной УК. Осуществляя государственный жилищный надзор, инспекция отреагировала таким способом на многочисленные жалобы собственников. Выяснилось, что управляющая компания была выбрана незаконно. Решение принималось не собственниками и в период до введения дома в эксплуатацию.
Инспекция доказывала, что данные лица были неправомочны принимать подобное решение. В результате стороной договора являются собственники, но волеизъявление было выражено другими лицами. Вместе с тем дом еще не был введен в эксплуатацию, а значит, не имел статуса многоквартирного дома, оставаясь объектом незавершенного строительства.
Управляющая компания получила права осуществления деятельности на незаконных основаниях, соответственно неправомерно имела прибыль от такой деятельности.
Суд удовлетворил иск, признав договор недействительным.
Во время выбора управляющей фирмы, жильцам многоэтажек необходимо составлять договор управления многоквартирным домом в полном соответствии с ЖК РФ. Но каждый документ может иметь подводные камни. Чтобы не случалось сюрпризов уже после заключения договора, необходимо как можно больше в нем разбираться.
Что представляет собой данное соглашение? Данный договор заключается только в письменном виде, где одну сторону представляют жильцы многоквартирного дома, вторую – управляющее предприятие. Один экземпляр соглашения должен храниться у собственника помещений, а другой – в управляющей фирме.
Согласно обязательствам, вписанным в соглашение, управляющее предприятие в течение оговоренного срока должна предоставлять услуги по проведению ремонта и уходу за жилыми помещениями и общей собственности дома, выполнять все необходимые работы, которые связаны с поддержанием порядка на земельном участке, прилегающем к многоэтажному дому и определенным самим застройщиком. Согласно ЖК России подписанное соглашение должно содержать одинаковые условия для всех жильцов и утверждаться всеобщим собранием во время выбора компании. Сделка обязана содержать:
Данный договор управления многоквартирным домом заключается тогда, когда при поиске метода управления выбор был остановлен на управляющих предприятиях. Если всеобщим собранием был выбран кооператив, ТСЖ, то данное управление имеет право заключить соглашение с управляющей компанией в интересах всех собственников от своего имени. Образец договора можно найти у любого юриста.
Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:
Теперь следует поговорить подробнее о каждом.
Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения. Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании. В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т. д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.
Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент голосов, который имеют жильцы, а какой
муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.
Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:
На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.
В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:
Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.
Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.
Максимально подробное описание имущества даст право в любой нужный момент потребовать от фирмы устранение неисправностей этого имущества. В ситуации отказа от выполнения работ можно привлечь третьи организации, с полным возложением оплаты на управляющее предприятие (ст.397 ЖК РФ). Неисполнение значимых условий договора заканчивается его расторжением.
Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации. Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях. Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ. Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет). Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ.
Во время заключения любого соглашения главным фактором является стоимость услуг. Очень часто собственники практически не уделяют внимания условиям стоимости всех услуг и необходимых работ управления.
При разрешении вопроса о цене управления необходимо помнить, что в соответствии с ст.157 ч.2 ЖК РФ, расчет тарифов на ЖКУ должен осуществляться по тарифам, которые устанавливаются администрацией субъектов РФ. Другими словами, управляющее предприятие не имеет права перепродавать услуги или самостоятельно устанавливать свои тарифы.
В решение всеобщего собрания необходимо занести утвержденную ставку платы за проведение ремонта и уход за помещениями за 1 м2. Следует учитывать, что предприятие может не принять данную ставку. Поэтому жилищным комитетом дома заранее должны быть проведены все согласования вместе с предприятиями-кандидатами и получены гарантийные письма, подтверждающие согласие компании на это условие.
Если соглашение не будет иметь отсылок на тарифы, утвержденные местной администрацией, то ставка на плату услуг не изменится в течение всего периода действия соглашения. В данном случае более выгодно будет заключить сделку на более долгий срок, чтобы сохранить данную цену.
Остается добавить, что согласно ст.154 ч.2 п.1 ЖК РФ, в плату за проведение ремонта, содержание дома входят работы по управлению многоэтажным домом, ремонту и содержанию всей собственности дома.
Строгий контроль организацией. В письменном договоре управления многоэтажным домом может присутствовать условие, предусматривающее возможность доступа к лицевому счету компании, чтобы иметь возможность контролировать все доходы и расходы средств организации. Но данный пункт имеет некоторые сложности:
Очень важна ст.162 ч.11 ЖК РФ, из которой ясно, что предприятие каждый год в течение первых 3 месяцев должна предоставлять жильцам дома отчет обо всех выполненных работах, услугах, всего договора в целом за предыдущий календарный год. Доступность к основной информации о финансовой и хозяйственной деятельности организации определяется ст.161 ч.10 ЖК РФ. Если же в соглашении будет отражена данная форма отчета, это может помочь достигнуть успешного финансового контроля.
Договор управления многоквартирным домом — довольно ответственное дело и относиться к нему нужно очень серьезно. При составлении такого соглашения важно учесть каждую мелочь, которая в дальнейшем поможет доказать свои права и справиться с возможной нечестностью управляющей компании и даже избавиться от мошенников.
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Собственник – лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: , находящимся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и Общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
1.2. Управляющий – организация, уполномоченная Общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.
1.3. Исполнители – организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по текущему ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению.В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счет Собственника.
1.4. Общее имущество в многоквартирном доме – принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Состав общего имущества многоквартирного дома и около домовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение.
1.5. Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
1.6. Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.
1.7. Высший орган управления многоквартирным домом – Общее собрание Собственников помещений. В перерывах между Общими собраниями органом Управления многоквартирным домом является Управляющий.
2.1. Предметом настоящего Договора является оказание Управляющим услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
2.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:
2.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.
2.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.
2.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации придомовых территорий.
2.2.3.1. При проведении технических осмотров и обходов (обследований) инженерных сетей общего пользования:
2.2.3.2. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
2.2.3.3. Санитарное содержание придомовых территорий:
2.2.3.4. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
2.2.3.5. Текущий ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.
2.3. Перечень работ и услуг, указанных в п.2.2., может быть изменен решением Управляющего в соответствии с изменениями действующего законодательства.
2.4. Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет Управляющий:
2.4.1. Бесперебойное предоставление Собственнику коммунальных услуг (теплоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора).
2.4.2. Техническое обслуживание помещения (помещений) Собственника с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):
3.1. Управляющий обязуется:
3.1.1. Приступать к выполнению настоящего Договора не позднее чем через дней со дня его подписания:
3.1.2. Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о поставке Собственнику жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения Собственника и членов его семьи, а также для поддержания многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Собственнику помещение, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
3.1.3. Осуществлять функции по управлению, организацию финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.
3.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.
3.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3.1.6. За дней до истечения срока действия настоящего Договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего Договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом Собственниками помещений в таком доме) одному из данных Собственников, указанному в решении Общего собрания данных Собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.
3.1.7. Управляющий освобождается от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если нарушение обязательств явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (наводнения, пожары, землетрясения и другие стихийные бедствия, а также иные техногенные чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства), возникшие после заключения договора, которые Управляющий не мог предвидеть и предотвратить.
3.2. Управляющий имеет право:
3.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.
3.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение месяцев поручать Исполнителю заказа, эксплуатирующему многоквартирный дом, произвести отключение квартиры от подачи водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения в порядке, установленном действующим законодательством.
3.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
3.2.4. По вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.
3.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ и актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.
3.3. Собственник обязуется:
3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.
3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее числа месяца, следующего за расчетным.
3.3.3. При внесении платы за жилье и коммунальные услуги с нарушением сроков, предусмотренных законом и настоящим Договором, начисляются пени. Размер пеней составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
3.3.4. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.
3.3.5. Соблюдать Правила пожарной безопасности (не производить загромождения приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов, подвалов, не использовать неисправное электрогазовое оборудование и т.п.).
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного на территории г. норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности.
3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке.
3.4.3. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.
3.4.4. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
4.1. Цена Договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. Плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
4.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения в многоквартирном доме определяется по экономически обоснованному тарифу, рассчитанному Управляющим, и изменяется Управляющей компанией один раз в год с 1 января следующего года с учетом роста цен на услуги и материалы.
4.3. Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными Исполнителем. Управляющий обязан информировать Собственников об изменении размера платы не позднее чем за дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.
4.4. Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу Управляющего не позднее числа месяца, следующего за расчетным.
4.5. Плата за помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.
4.6. Неиспользование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
4.7. Изменение формы собственности на помещение, оснований пользования помещением, образования или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
4.8. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.
5.2. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
6.1. Решение Общего собрания Собственников помещений об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения Договора с Управляющим.
6.2. Отчуждение помещения новому Собственнику не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора.
6.3. Договор может быть расторгнут:
6.4. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются лицу, назначенному Общим собранием Собственников, а в отсутствии такового – любому Собственнику или нотариусу на хранение.
7.1. Решение об организации Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимается Управляющим.
7.2. Собственники помещений многоквартирного дома предупреждаются о проведении очередного Общего собрания под роспись либо помещением информации на доске объявлений.
7.3. Внеочередное Общее собрание может проводиться по инициативе Собственника помещения.Расходы на организацию внеочередного Общего собрания несет инициатор его созыва.
8.1. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.
8.2. Договор заключен сроком на года.
8.3. Договор может быть расторгнут в порядке, установленном в 6 разделе.
8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
Управляющая организация
Собственник
В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.
Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.
В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!
Главная проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.
Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
3) порядок определения цены договора , размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать
1. Состав общего имущества многоквартирного дома
Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
- помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.
2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
- управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
- содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
- перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег:
- Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц?
- Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать?
- Ежедневно, подметать, снега у нас мало.
- Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!
В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности. В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.
ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина. В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа. Это Ваши деньги!
Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ - посмотрите свой договор управления!)
У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?
Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!
Договор управления МКД предложенный общественной организацией "Народный контроль в ЖКХ" (нкжкх.рф) - скачать (скачан 1052 раза)
Д О Г О В О Р
(с приложениями)
«____» __________ 201__г.
Управляющая организация _____________________________________,
именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________
собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:
1. Общие положения
1.1. Настоящий Договор заключен на основании:
1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:
Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);
- Постановлений Правительства РФ:
- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;
- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;
- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;
- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);
- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;
- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);
Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.
1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.
1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.
2. Термины, используемые в Договоре
4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.
4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.
4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.
4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.
10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».
10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».
11. Реквизиты и подписи сторон
Собственник: Управляющая компания
__________________________________, _______________________________________
Ф. И.О. ОГРН _________________________________,
ИНН ______________, КПП _____________,
Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________
Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________
выдан _____________________________ к/с ____________________________________
В _____________________________________
Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________
___________________________________
___________________________________
Документ, устанавливающий право собственности
на помещение _____________________________
_________________ / / _________________ / /
«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.
Представитель Собственника
__________________________
Основание ______________________________
_________________ / /
«____» ___________ 201___ г.