Как и любая другая финансовая сделка, ипотека также оформляется на договорной основе. Она будет определять отношения между банком и заемщиком на время действия ипотеки. Исходя из этого, ипотечный договор – это не документ, который можно подписать, не читая.
В нем практически нет «пустых» пунктов, поэтому стоит потратить время, чтобы изучить его досконально. Самыми важными моментами будут те, где указано, за что и сколько нужно платить, какие страховые риски, права кредитора. Чтобы ипотека не стала кабалой, нужно точно понимать, за что ставится подпись в поле «Заемщик». После того, как документы будут подписаны, обратного пути уже нет, и стороны обязуются нести обязанности.
Это документ, который регламентирует отношения между клиентом, банковской организацией и залоговой недвижимостью, в качестве которой берется квартира или дом. По правилам, стороны обязаны обладать дееспособностью и правоспособностью, а юрлица не должны иметь проблем по передаче залога.
В ипотечном договоре обязательно прописываются следующие пункты:
Подписанный договор передается на обязательную госрегистрацию, после чего он вступает в силу. Регистрация должна пройти в течение 15 дн. с даты предоставления всех документов. Для этого на договоре делается надпись регистрирующего органа с указанием его полного наименования, даты, места и регистрационного номера.
Таким образом, ипотечный договор является важным документом, который следует полностью изучить перед подписанием. Если какие-либо моменты сильно смущают, то стоит посоветоваться или вовсе отказаться от его подписания.
В редких случаях кредитное учреждение может потребовать досрочного расторжения ипотечного договора, которое связано с некоторыми причинами:
В современном мире выходит так, что взять кредит по ипотеке – единственная возможность для некоторых людей приобрести собственное жилье.
Многие банки предлагают широкий спектр услуг по кредитованию.
Ипотечный договор – акт, заключаемый между двумя сторонами, подразумевающий залог недвижимости.
На государственном уровне есть ряд документов, регулирующих отношения между банком и заемщиком:
Все необходимые действия по взятию кредита и покупке жилья прописаны в законе о госрегистрации прав на собственность.
Есть несколько разновидностей ипотечных договоров, рассчитанных на разные слои населения:
Выдается лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, актуальна для любого человека в возрасте от 18 до 60 лет
.
Для ее получения необходимо стать в очередь — размер кредита определяется количеством времени, проведенным на учете и стоимостью выбранной квартиры.
В таком случае недвижимость покупается по сниженной цене. Также необходимо получить разрешение банка и пройти оценку платежеспособности.
Читайте также в каких банках Москвы можно воспользоваться .
Выдается военнослужащим, поступающим на службу. Они могут приобрести квартиру по льготной цене и без обязательного первого взноса, но только по истечению трех лет службы.
Фотогалерея:
Часть 1
Часть 2
Деньги, выплачиваемые за второго или последующего ребенка можно потратить на выплаты по ипотечному кредиту.
Для такой ипотеки необходимо три участника сделки: застройщик, покупатель и банк – лицо, берущее ипотеку, приобретает квартиру у застройщика и потом в течение некоторого срока выплачивает долг в банк.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Молодые работники имеют право на скидки от государства, такими считаются лица, устроившиеся на работу по специальности в течение одного года после завершения учебы.
В основном требуется внести определенный первоначальный взнос – 10%, часть суммы выплачивается из бюджета. Важно отметить, что необходимо быть работником РЖД в течение минимум трёх лет.
Могут получить только в районе своей работы, однако вместе с этим имеют минимальную ставку и государство выплачивает часть кредита.
Ипотеку можно получить на приобретение разной недвижимости:
Также залогом по кредиту может служить:
Выбирая программу кредитования стоит обратить внимание на:
Ниже рассмотрены условия по ипотеке двух банков – Сбербанк и ВТБ 24:
| Критерии | Сбербанк | ВТБ 24 | ||
|---|---|---|---|---|
| Первичное жилье | Вторичное жилье | Первичное жилье | Вторичное жилье | |
| Проценты | От 10,4%(электронная регистрация) От 10,9%(обычная ставка) | От 10,25% (электронная регистрация) От 10,75%(обычная ставка) | От 10,9% | От 11,25% |
| Срок кредита | До 30 лет | До 30 лет | До 30 лет | До 30 лет |
| Комиссия за договор | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует |
| Максимальная сумма | 3,2 млн рублей | 25 млн рублей | 90 млн рублей | 75 млн рублей |
| Минимальная сумма | 300 тыс. рублей | 300 тыс. рублей | 600 тыс. рублей | 600 тыс. рублей |
| Первый взнос | От 15% | От 20% | От 10% | От 10% |
У многих банков есть возможность онлайн заполнения заявления на получение ипотеки, они даже снижают процентную ставку наряду с этим.
К лицам, берущим ипотеку есть некоторые требования:
Для того чтобы договор был признан действительным – необходимо выполнить несколько условий при заполнении:
Перед тем как заключать договор, необходимо подобрать себе квартиру – готовую или у застройщика, чтобы можно было адекватно оценить сумму денег, которую вы можете потратить на первичный взнос и дальнейшие выплаты.
Затем следует сравнить кредитные программы, предлагаемые банком и выбрать подходящую вашим запросам.
Потом вы заполняете заявление: лично или на сайте банка и собираете все необходимые бумаги.
После чего нужно прийти в отделение банка и принести все необходимые документы. В результате банк и заемщик заполняют ипотечный договор.
В случае, если вы сразу не выбрали квартиру – банк дает три месяца на решение.
В результате заключаемого договора, покупатель получает свои права и обязанности.
Для официальной регистрации договора необходимо подготовить ряд документов:
В самом банке может не быть комиссии за заключение договора, но для госрегистрации необходимо оплатить пошлину в размере 1000 рублей .
В случае, если вы хотите внести изменения в договор – можно использовать функцию дополнительного соглашения к договору. Это будет стоить от 200 до 600 рублей , также надо будет оплатить пошлину.
Срок рассмотрения такого запроса – 10 дней. В результате будут внесены изменения в сам договор и в выписку из ЕГРН. Такое действие возможно только при официальной регистрации самого договора по ипотеке.
Кроме обязательных документов, могут понадобиться еще такие:
Фото документов:
Паспорт РФ
Свидетельство о регистрации по месту жительства
Кредитная история
Свидетельство о смерти
Необходимо сделать копии всех документов и подать их вместе с оригиналами в банковское отделение.
В случае, если у кредитуемого есть созаемщики – необходимы документы, удостоверяющие их личность.
Образец заявления
Основной документ, подтверждающий ипотеку – это заявление. Рекомендуется ответственно подходить к его заполнению. Вносить следует в соответствии с формой, согласованной с законом.
Пункты заключения:
Возможные причины:
Акт расторжения договора может быть двух видов:
В суде возможны следующие ситуации:
Также расторжение происходит в случае полной выплаты долга – обе стороны пишут заявление об отсутствии разногласий и реестр регистрирует снятие обременения с квартиры.
В заключение хочется сказать, что у ипотеки есть как положительные стороны, так и отрицательные.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Приобретение квартиры – вы можете улучшить свою ситуацию с жильем | Сложность оформления – необходимо потратить много времени на сбор всех документов и поиск подходящей квартиры |
| Экономия – для определенного круга лиц, которым поступают льготы от государства, выходит дешевле купить квартиру в ипотеку, чем одним платежом | Риск остаться без недвижимости – в случае потери места заработка, заемщик будет не в состоянии платить – банк может отсудить себе квартиру |
| - | Долгий срок выплат – необходимо довольно долгое время отдавать большие суммы на выплаты |
В итоге, у ипотеки больше минусов, чем плюсов. Однако иногда она является единственным способом получить для себя жилую площадь.
На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент - заключение договора ипотеки.
А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.
Напомним, что договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный ) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".
Требования к договору ипотеки
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.
По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч долларов.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.
В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".
Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки
При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.
Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.
Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Антон Гаген
Информационное Агентство "Финансовый Юрист"
Покупка квартиры в Москве с помощью ипотечного кредита- возможно самый ответственный шаг в жизни. , и при покупке новостройки- очень серьезный документ, наверное большинство людей в жизни с ним не сталкиваются, оставшееся меньшинство делает это один раз в жизни, так что отнестись к нему надо максимально внимательно.
Приступаем к изучению кредитного договора.
Самым важным моментом можно назвать подписание договора, который в действительности состоит из 2-х частей: один подтверждает выдачу займа, а второй - передачу приобретаемого жилья в залог. Вот последний как раз и считается ипотечным договором. На что в нем заемщик должен обратить внимание, чтобы впоследствии не быть обманутым? Какие «подводные камни» может скрывать такой договор? Не эти вопросы и не только, постараемся ответить в нашей статье.
Основные понятия
Для начала разберемся, кто выступает сторонами договора и что является его предметом.
По действующему законодательству сторонами ипотеки является заемщик (залогодатель) и банковское учреждение (залогодержатель).
Предмет договора - это залоговое недвижимое имущество, в качестве которого выступает чаще всего квартира либо частный дом. Жилая недвижимость должна иметь адрес и конкретную стоимость, определенную независимым оценщиком. В документе обязательно нужно указать права, по которым данное жилье является собственностью заемщика, а также наименование органа, зафиксировавшего этот факт. Уточним, что предметом ипотечного договора не могут выступать те объекты, которые находятся в собственности муниципалитетов либо государства.
Основным элементом документа считается срок выполнения обязательств, то есть тот промежуток времени, в который заемщик обязуется возвратить банковскому учреждению установленную сумму. Если залогодатель ее не выплатит, то банк по соглашению сторон либо через судебные органы может забрать недвижимость себе для погашения задолженности.
Самые важные моменты
Если обратиться к юристу с вопросом, на что в соглашении обратить более пристальное внимание, то он, долго не раздумывая, ответит: «В ипотеке важно все!». Действительно, отдавая в залог свое будущее жилье, лучше учитывать любую мелочь. Однако подчеркнем наиболее важные моменты:
1. Права банка . Данный раздел стоит изучить очень внимательно, в частности, не закреплено ли там право банка, в одностороннем порядке поменять процентную ставку, срок и остальные важные параметры.
2. Обязанности заемщика . Требования, предъявляемые банковским учреждением к заемщику и прописанные в договоре, могут и не носить финансовый характер. Другими словами, обязанности этого клиента перед банком после предоставления ему кредита не ограничиваются лишь одним своевременным погашением долга. Например, в соглашении может быть прописано ежегодное предоставление в банк справки о доходах и копии заверенной трудовой книжки. Также в обязанности входит регулярное предъявление документа об уплате страховки , которую кредитополучатель должен оформить по условиям данного соглашения.
Обязанность заемщика состоит и в том, что он с установленной периодичностью должен предоставлять предмет залога для осмотра, чтобы банк-кредитор был убежден, что обеспечение по ипотеке находится в целости и сохранности. Следует уточнить, что говорится в ипотечном договоре об этих проверках, вдруг залогодержатель выставит чересчур много требований.
3. Страховка . Обязательно нужно проверить, какие условия страхования прописаны в договоре, так как на данный момент на отечественном ипотечном рынке есть правила страхования, являющиеся обязательными для выполнения заемщиком, а есть и добровольное страхование рисков, от которого может зависеть величина процентов по самому кредиту.
4. График платежей . Важно, чтобы график платежей по займу был оформлен, как приложение к основному документу, заверенное подписью и печатью уполномоченных лиц. К сожалению, очень часто сотрудники кредитных отделов объясняют график просто на словах, а ведь человеческий фактор всегда имеет место, и они вполне могут случайно допустить ошибку (к примеру, неправильно сказать сумму или срок).
5. Дополнительные сборы и комиссии . В договоре должны быть четко прописаны все взимаемые сборы и комиссии (за рассмотрение заявки, за зачисление ссуды на счет, за ведение кредитного счета и другие), а точнее их размер, как правило, он указывается в процентном соотношении к сумме предоставляемого ипотечного кредита. Лучше сразу знать, за что придется платить, чтобы правильно распределить свои расходы и ничего не переплатить.
6. Расторжение договора . Это очень важная информация, читая данный пункт, следует быть предельно внимательным. Нужно понять, при каких условиях банковское учреждение обладает правом расторгнуть договор ипотеки, требовать полного погашения ссуды, а при невыполнении данного требования - забрать предмет залога у кредитополучателя. Как показывает практика, если просрочка платежей повторилась более 3-х раз в год, это может быть расценено как невыполнение условий согнлашения.
7. Штрафы и другие санкции . Данный документ, как правило, предусматривает определенные санкции за нарушение его условий. Многие банки здесь проявляют просто небывалую изобретательность, именно поэтому стоит уделить как можно больше внимания деталям: размеру штрафов за просроченный платеж, сумме пени, начисляемой на просроченную задолженность, а также праву банка-кредитора повышать процентную ставку за просрочку.
Обычно штраф за каждый день просрочки насчитывает примерно 0,5% от величины просроченного платежа. Если в договоре указаны более существенные суммы, то есть повод подумать, нужно ли связываться с данным банком?
8. Форс-мажор . У всех в жизни может сложиться непредвиденная ситуация, которая сделает невозможной выплату кредита. Однако даже такие форс-мажоры решаются довольно цивилизованно, нужно только прописать все условия и способы разрешения в договоре ипотеки. Как правило, если заемщик не может далее погашать долг, он заявляет об этом банку-кредитору, и квартира (дом), выступающая залогом, продается, а из полученной суммы гасится остаток задолженности по займу. После чего, если какие-либо денежные средства остаются, то их получает залогодатель. Причем право на продажу залоговой недвижимости в большинстве случаев прописывается в договоре, а если это не сделано, то банк может предложить варианты, которые устроят не всех заемщиков. Поэтому данный пункт должен быть четко отражен на бумаге во избежание неприятностей в будущем.
В заключение отметим, что на стадии подписания вычеркнуть или изменить какой-либо пункт ипотечного договора уже не удастся, поэтому его содержание стоит изучать заранее. Как вариант, можно показать его специалисту. К сожалению, незнание условий не освобождает от ответственности.
