На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?
Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:
Государственная регистрация ДДУ.
Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.
Что говорит закон о гарантиях сроков?
Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.
Что говорит закон о гарантиях качества?
Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…
При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.
Также важно помнить:
Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.
Современные технологии строительных материалов. Интервью с Генеральным директором ООО "Полипласт Северо-Запад" Емельяновым Алексеем Валерьевичем
X
Лайфхак от эксперта: Как выбрать правильного бизнес-тренера?
В гостях Алексей Гусев.
X
В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.
Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.
В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.
Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.
Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?
Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.
Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.
Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?
Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.
При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.
Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).
В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?
Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.
Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.
По информации портала..
Федеральный закон №214: плюсы и минусы
Время чтения: 8 минут
Что такое ФЗ-214?
Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.
Федеральный закон за номером 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.
После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его "сыроватость" и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.
Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.
ФЗ-214 - не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.
ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.
Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.
ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры
Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.
Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.
Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.
Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.
Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.
По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.
Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.
ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою
В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.
Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.
В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.
Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из "серых схем".
Привожу выдержку:
В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с учетом принятых в июле 2011 года поправок - тогда был введен специальный раздел, посвященный банкротству застройщика. Особенно важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ «дольщики», но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора (ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения , если строительство дома завершено (ст. 201.4 Закона о банкротстве). В противном случае «дольщикам» может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива , куда войдут участники долевого строительства.
При удовлетворении денежных требований «дольщики» относятся к кредиторам третьей очереди (ст. 201. 9 Закона о банкротстве). Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, участнику долевого строительства имеет смысл обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта . Правда, суд может и отказать в удовлетворении такого требования (см., например, апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27 июня 2013 г. по делу № 33-6698/2013), однако и примеры разрешения дела в пользу «дольщика» тоже есть (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 20 мая 2013 г. по делу № 33-4350/13, апелляционное определение Вологодского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-418/2013, апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33-2659/2012, апелляционное определение Кировского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-1380/2012).
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Следует отметить, что обращение к уполномоченным органам нередко оказывает нужный эффект - к примеру, по итогам 2012 года было введено 322 «проблемных» объекта жилищного строительства и обеспечены имущественные интересы более 29 тыс. граждан , чьи права были нарушены недобросовестными застройщиками. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права «дольщиков» восстанавливаются примерно в трети случаев.
Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны - «дольщика». К примеру, 10 октября текущего года Госдума приняла в первом чтении законопроект, предлагающий проводить ежегодные проверки застройщика 5. Напомним, по общему правилу плановые проверки предпринимателя проводятся не чаще одного раза в три года, однако современные многоквартирные дома в среднем возводятся за один-два года, поэтому плановая проверка застройщика по конкретному объекту может вообще не состояться.
Кроме этого, я со своей стороны проверил информацию о вашем застройщике. В настоящее время он не внесен в реестр недобросовестных поставщиков. Также компания в настоящее время не является участником судебных разбирательств по договорам долевого строительства и пр.
С уважением
Кирилл Подколзин
