Материально-техническая база жилищно-коммунального комплекса жестко привязана к местным условиям и призвана удовлетворять потребности одного и того же состава потребителей. Поэтому модели управления предполагают передачу функции распоряжения ресурсами ЖКХ, в том числе и денежными, на местный уровень. Основная часть расходов по предоставлению жилищно-коммунальных услуг обеспечивается местными хозяйствующими субъектами и муниципальными бюджетами.
Жилищное строительство переведено на рыночную основу с привлечением незначительных объемов бюджетных средств. Такая же перспектива ожидает обеспечение потребности в жилье, доступ к которому опосредуется преодолением рыночных барьеров.
Организационные структуры управления формируются главным образом непосредственно собственниками жилья, обслуживающими и снабжающими предприятиями.
Функции государства в управлении ЖКК сводятся к законодательному регулированию жилищных отношений и прав на недвижимость, градостроительной деятельности, установлению технических регламентов, обеспечению социальных гарантий, утверждению стандартов финансовых нормативов и др.
На местное самоуправление возлагаются, прежде всего, создание условий для жилищного строительства и развития коммунального хозяйства, содержание жилищного фонда социального назначения.
Жилищный кодекс РФ установил компетенцию в области жилищных отношений органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления (табл.).
Местное самоуправление
Исходным является положение о том, что за состояние жилищного фонда отвечают его собственники. Они формируют порядок управления жилищным фондом, заключают договоры найма и аренды жилья, финансируют его содержание.
Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают административные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.
С 2006 г. федеральные и региональные органы власти снимают с себя ответственность за коммунальные службы, функции финансирования и контроля в основном переходят к муниципальным образованиям. На них ложится основная нагрузка по управлению и эксплуатации ЖКХ. Функции местного самоуправления по видам муниципальных образований приведены в табл. .
На местное самоуправление непосредственно возлагается организация:
Управления муниципальными жилыми домами, помещениями (учет жилья, перевод жилых помещений в нежилые и обратно, согласование переустройства и перепланировки жилья, признание жилья непригодным для проживания, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда);
Управления специализированным жилищным фондом, в том числе служебным жильем, общежитиями, маневровым фондом, домами социального обслуживания, домами для беженцев и переселенцев;
Управления общим имуществом в многоквартирных домах на праве собственника помещений;
Конкурсного отбора управляющих организаций.
Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами, а именно:
Обеспечивать равные условия деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
Предоставлять (по возможности) управляющим домами бюджетные средства на капитальный ремонт;
Обучать лиц, осуществляющих управление домами.
Управление многоквартирным домом, как правило, осуществляется путем заключения договора с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс признан несостоявшимся, без его проведения.
Муниципальные управляющие организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоотраслевого или специализированного предприятия. Жилищный фонд передается в управление муниципальным унитарным предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. При этом заключение договоров на управление необязательно. Технологические фонды (инженерная инфраструктура) коммунального хозяйства передаются с правом оперативного управления муниципальному учреждению. Службы заказчика сочетают административные и хозяйственные функции. Районные (городские) службы заказчика административно подчинены главе администрации, а в ряде мест - областной службе заказчика.
В городах используются отраслевой и территориальный принципы управления ЖКХ. В сельских населенных пунктах действуют многоотраслевые предприятия ЖКХ по территориальному (поселенческому) принципу. Здесь разделение заказа и подряда нецелесообразно во избежание конфликта интересов, когда управление домом заинтересовано в минимизации потребления тепла, воды и т.д., а производители (поставщики) - в максимизации их продажи. Это не исключает создания двух предприятий: по управлению домами и снабжению ресурсами с открытием участков в населенных пунктах.
Местное самоуправление, выступая в роли «единого заказчика», предлагает подряды на обслуживание жилых домов, устанавливает плату подрядчикам за обслуживание. Подрядные организации борются за подряд, что способствует снижению тарифов.
Орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия ими решения о способе управления жилым домом либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.
Право собственности на квартиру оформляется свидетельством. Пока хотя бы 50% собственников его не получили и не провели собрание, управление домом регулирует местное самоуправление. После избрания жильцами формы управления местное самоуправление прекращает свои функции по управлению домом. Однако жильцы могут поручить управляющей компании заключить с местным самоуправлением договор о взаимодействии.
В случае если жильцы не определятся с выбором, то местное самоуправление назначает управляющую компанию на основе проведения конкурса.
Многоквартирные дома не имеют, как правило, единого собственника и находятся в хозяйственном ведении жилищных предприятий. Выделяется и муниципальная доля, которая учитывается на балансе городской казны, управления ЖКХ. Местное самоуправление может заключить договор с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом, как и другие собственники.
По линии обеспечения нуждающихся в жилье местному самоуправлению поручен наиболее сложный участок - определение контингента малоимущих граждан и изыскание и предоставление им жилья. В этих целях местное самоуправление:
Устанавливает уровень дохода семьи для признания граждан малоимущими;
Учитывает нуждающихся в жилье на условиях социального найма;
Определяет порядок предоставления жилья муниципального специализированного жилищного фонда;
Предоставляет малоимущим жилье по договору социального найма в муниципальном жилом фонде.
Управление ЖКК на уровне субъектов РФ
Управление государственным жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой осуществляется исключительно органами государственной власти. В структуре управления субъектов РФ создаются департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную нормативную базу проводимых преобразований на основе разработанных на федеральном уровне законодательных и нормативных документов. Решения региональной власти в сфере управления ЖКХ являются для местного самоуправления рекомендательными. Наряду с этим на уровне субъекта РФ функционируют государственные организации, обслуживающие жилищно-коммунальное хозяйство муниципальных образований.
Так, в жилищно-коммунальный комплекс Московской области входит около 1500 предприятий разных форм собственности и занято более 160 тыс. чел. Предприятия жилищно-коммунального комплекса по специализации подразделяются на:
Многоотраслевые - 395;
Водопроводно-канализационного хозяйства - 133;
Электроснабжения - 67;
Вывоза твердых и жидких бытовых отходов - 27;
Жилищного хозяйства - 134;
Ритуальных услуг - 78;
Теплоснабжения - 207;
Механизированной уборки территорий - 18;
Озеленения - 13;
Осуществляющих капитальный и текущий ремонт жилого
фонда - 290;
Банно-прачечного хозяйства - 50.
Непосредственно в ведении областных органов находятся наиболее крупные государственные организации для обслуживания жилищно-коммунальных нужд муниципальных образований, перечень и предмет деятельности которых представлен в табл. .
С июня 2004 г. функционирует Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области.
В структуру министерства входят пять управлений и четыре самостоятельных отдела:
Управление по обеспечению деятельности министерства;
Управление координации и развития инженерной инфраструктуры;
Управление жилищного фонда и внешнего благоустройства;
Финансово-экономическое управление;
Управление перспективного технического развития;
Отдел оперативного контроля;
Отдел межбюджетных отношений и взаиморасчетов;
Отдел мобилизационной и кадровой работы;
Отдел бухгалтерского учета и отчетности.
Штатная численность министерства составляет около 100 человек.
Министерство разрабатывает основные направления технического развития ЖКХ и коммунальной энергетики, повышения качества и надежности, предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, проводит государственную политику в сфере ЖКХ и коммунальной энергетики, содействует созданию условий, обеспечивающих эффективное функционирование предприятий ЖКХ, участвует в финансировании и ценообразовании, разработке и реализации областных целевых программ развития жилищной сферы.
Министерство координирует деятельность органов власти и государственных учреждений в жилищной сфере, осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и во взаимодействии с другими органами государственной власти и местного самоуправления.
Федеральное управление ЖКК
В СССР большое значение придавалось централизованному управлению жилищно-коммунальной сферой, так как ЖКК финансировалось преимущественно за счет бюджетных средств.
В течение 50 лет существовало министерство жилищного и коммунального хозяйства (под разными наименованиями). После ликвидации Минжилкомхоза РСФСР в 1990 г. образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совете Министров РСФСР, а в 1991 г. - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 г. в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 г. вновь образован Комитет по коммунальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 г. на базе Росстроя и Роскоммунхоза - Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Подразделение по управлению ЖКХ до недавнего времени входило в структуру Минпромэнерго России, а сейчас в качестве Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) - в Министерство регионального развития РФ.
Министерство регионального развития РФ не имеет полномочий непосредственной организации жилищно-коммунального хозяйства. Органом исполнительной власти, осуществляющим функции управления государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности стройматериалов и жилищно-коммунального хозяйства, является Росстрой. Бюджет Росстроя на 2006 г. составляет 65 млрд руб., кроме того, агентство управляет кредитами ЕБРР и Всемирного банка на сумму 120-150 млн долл. в год. Деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих и другие цели. В финансовом управлении участвует также Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала.
Функции контроля в жилищной сфере выполняют Главная государственная жилищная инспекция России (ГЖИ) и ГЖИ субъектов РФ.
Общеизвестно, что не везде качество строительства жилья находится на должном уровне, отсутствует ответственность собственников за содержание индивидуальных домов и общего имущества многоквартирных домов (свою квартиру содержат в чистоте и порядке, а в коридорах грязь, стены разрисованы, двери не закрываются). Рублем не наказываются ни граждане, ни компании, уличенные в причиненном вреде, строительном браке.
ГЖИ призваны контролировать состояние жилищного фонда, благоустройства территории, инициировать принятие мер по устранению выявленных нарушений и недостатков.
В целом государственное управление ЖКК разобщено, административная вертикаль не работает. Местные органы претензии адресуют Центру, прежде всего по поводу урезания трансфертов, так как местные финансы во многом зависят от них. Политика Федеральной власти в отношении управления ЖКК противоречива. С одной стороны, на местное самоуправление возлагаются дополни -тельные обязательства, а с другой - его монополия на управление разрушается. Центральные органы не справляются в должной мере даже с обеспечением экономически обоснованными нормативами, например по предоставлению социального жилья, классификации жилищно-коммунальных услуг, их оплате и т.д. Вместе с тем ecли претензии и к муниципальным органам, особенно в отношении затрат на управление: даже создание службы заказчика чиновники склонны рассматривать как возможность получения дополнительных ставок, а не как инструмент повышения эффективности ЖКХ.
Жилищное самоуправление
Жилищный кодекс РФ ввел принципиально иные формы управления ЖКК, базирующиеся не только на децентрализации, но и на жилищном самоуправлении. Прежде жильцы платили небольшие деньги, а государственные и муниципальные организации обеспечивали весь комплекс услуг. Теперь большинство жильцов стали собственниками со всеми вытекающими последствиями, ответственность за состояние дома возлагается на них. Организованные собственники определяют, кому доверить управление своей недвижимостью и обслуживание квартир, за какую сумму или управлять самим.
Для домов частного жилого фонда предлагается выбор из трех вариантов:
Домовой комитет из состава жильцов на условиях прямой демократии (домком);
Профессиональная управляющая компания на условия найма (УК);
Товарищество собственников жилья на правах некоммерческой организации (ТСЖ).
Жилищное самоуправление несет выгоду государству и муниципалитетам в части:
Снижения бюджетной нагрузки;
Передачи части рисков негосударственному сектору;
Повышения эффективности контроля над затратами (контроль сверху заменяется контролем снизу потребителями, который по существу не требует затрат).
Однако предпринимателю безразлично, кто платит ему за услуги: государственная, муниципальная организация, управляющая компания или непосредственно жильцы.
Управляющая компания. Общее собрание жильцов для управления домом может выбрать по конкурсу или пригласить специальную компанию, способную решать все необходимые управленческие задачи, т.е. управляющую компанию.
К деятельности управляющей компании предъявляются следующие основные требования:
Неделимость муниципального имущества;
Повышение качества услуг;
Недопущение роста тарифов;
Прозрачность процесса управления.
Компания обеспечивает управление, внедрение новых технологий, снижение издержек. Контроль за тарифами оставляет за собой местное самоуправление. В контракте, заключенном между местным самоуправлением и управляющей компанией, оговариваются
все условия передачи управления и формы контроля за исполнением соглашения.
Управляющая компания может работать по двум вариантам:
Берет на себя управление и эксплуатацию домов;
Создает менеджерскую группу, которая только управляет, а
для эксплуатации домов привлекает другие подрядные организации
(аутсорсинг).
При первом варианте необходимы единовременные расходы на приобретение техники, наем значительного числа работников, что связано с риском. Вариант оправдает себя при обслуживании целого микрорайона. При втором варианте технические функции передаются на аутсорсинг, управляющая компания только организует работы и распределяет финансовые потоки. Недостатком данного варианта является зависимость от подрядчиков.
При разделении функций управления и исполнения услуг управляющая компания от имени жильцов заключает договоры с предприятиями на поставку коммунальных услуг и обслуживание жилья, собирает с жителей плату и расплачивается с поставщиками за предоставленные услуги, т.е. выполняет функции службы заказчика, расчетно-кассового центра, социальной защиты населения, заказчика-застройщика, координирует работу жилищно-коммунальных предприятий. В качестве посредника между управляющей компанией и конкретным жилым домом может быть назначен управляющий домом (управдом). Ему выделяется определенная сумма на материалы и оплату труда. С учетом потребности управдом набирает штат работников, обеспечивает текущее содержание и обслуживание дома и придомовой территории, поддерживает связи с жильцами по вопросам платежей и качества услуг.
Дня учреждения управляющей компании нужно иметь немалый первоначальный капитал, представление о размерах которого дает табл.
Годовые издержки вместе с другими расходами (стартовыми, непредвиденными и т.д.) составят 150-175 тыс. долл., а с учетом долгосрочных вложений - 220-230 тыс. долл.
Для получения гарантированного дохода надо брать на обслуживание не менее 10 домов. При платежах в 24 тыс. долл. на один дом в год выручка составит 240 тыс. долл., срок окупаемости - 5 лет. При обслуживании новостроек затрат требуется меньше (деньги нужны на первый месяц работы, а потом для финансирования используются платежи за ЖКУ).
Сравнение экономической и социальной эффективности управляющей компании с ЖЭК или ДЕЗ можно провести по следующим показателям:
Количество поступавших от населения жалоб по поводу обслуживания;
Экономия (перерасход) средств;
Соотношение капитальных и текущих затрат;
Внедрение приборов учета и регулирования расхода энергии, воды и др.;
Уровень тарифов на обслуживание населения.
Кроме того, надо учесть риски, которые не все формы управления несут в равной мере. Так, на рынке уже действуют крупные компании, обслуживающие элитные дома, дома бизнес-класса, при этом обслуживание, как правило, осуществляют «дочки» девелоперов. Элитные дома поделены между крупнейшими участниками рынка. Доступ новичкам практически закрыт. Для новых участников рынка остаются дома эконом-класса, массовой застройки. Доходность управления здесь низка. К тому же малой управляющей компании и весьма сложно обеспечить качественное обслуживание современных инженерных сетей и оборудования.
В обслуживании домов эконом-класса управляющие компании могли бы конкурировать с ЖЭКами и ДЕЗами. Но, с одной стороны, такие недорогие подряды частным компаниям невыгодны (чтобы заработать, надо брать на обслуживание много домов), а с другой - к малоизвестным управляющим компаниям существует настороженное отношение заказчиков (если бизнес, то неизбежен обман), а репутация зарабатывается долгое время.
Кроме того, управляющая компания несет риски, связанные с льготированием платежей населения за ЖКУ. Льготы должны быть компенсированы за счет бюджета, иначе льготники окажутся неплательщиками. Вероятность, что частная управляющая компания получит компенсацию льгот, меньше 1 .
Поэтому исключение муниципальных структур из числа потенциальных управляющих компаний преждевременно. Муниципальные управляющие компании конкуренции в принципе не мешали. Не нужно однопорядковые формы противопоставлять. Муниципальный ЖЭК выполняет функции не хуже частной управляющем компании. Управляющую компанию можно считать перспективной формой управления, существующей наряду с его другими формами.
Возможны большие сложности с регистрацией прав собственности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;
Дом исключается из планов капитального и текущего ремонтов;
Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо месячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которого стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответствии с предъявляемыми требованиями обходится членам товариществ в значительную сумму.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) идеально подходит на роль организованного собственника жилья.
ТСЖ учреждается как некоммерческая организация. На общем собрании за это должно проголосовать более 50% жильцов. Член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме независимо от места жительства. Членство, вступление, выход из товарищества могут быть только добровольными.
В ТСЖ может участвовать местное самоуправление как собст венник дома или отдельных квартир. Внося в уставный капитал свою часть жилого фонда, местное самоуправление оставляет за собой ответственность за оплату ЖКУ и содержание домов.
ТСЖ формирует имущество и может заниматься предпринима тельством.
При учреждении ТСЖ проводится инвентаризация жилищного фонда с целью определения домов, более 50% площади которых находится в собственности физических и юридических лиц, для создания на их базе товариществ собственников жилья.
ТСЖ интенсивнее создаются на базе новостроек с участием местного самоуправления. Уже при покупке квартиры подписывается договор о вступлении в кондоминиум. Это обусловливается тем, что в новостройках жильцы сравнимы по доходам, и, кроме того, проблемы с капитальным ремонтом отсрочены во времени.
ТСЖ снимают с местных органов власти большую долю ответственности за состояние и перспективы развития ЖКХ, одновременно добиваясь снижения стоимости услуг, повышения требований к подрядчикам. Поэтому органы власти способствуют организации ТСЖ по линии упрощения регистрации, получения нрав на нежилые помещения, земельные участки под дома и придомовые территории, возмещения дотаций, льгот, субсидий.
ТСЖ получает дом в управление на основе решения органа местного самоуправления после окончания его строительства. Для обслуживания дома ТСЖ нанимает собственный штат работников или заключает договор с жилищно-эксплуатационной организацией. Во втором случае договор заключается с каждым собственником квартиры. В обоих случаях жильцы имеют дело с подрядчиками, т.е. исполнителями работ.
С правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. гарантирует им право на бюджетные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ - еще и право на жилищные субсидии. Однако на практике возникают проблемы как до, так и после регистрации. Для жильцов они заключаются в том, что:
Возможны большие сложности с регистрацией прав собственности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;
Дом исключается из планов капитального и текущего ремонтов;
Необходимо вести бухгалтерский баланс, платить налоги;
На ТСЖ удобно переложить управление ветхим жильем, т.е. осуществить своего рода жилищно-коммунальную приватизацию.
Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо месячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которою стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонд, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответствии с предъявляемыми требованиями обходится членам товариществ в значительную сумму.
Простая замена субъекта управления ничего не изменит на рынке жилищно-коммунальных услуг, если не появятся новые участники рынка. В противном случае муниципальную монополию заменит частная монополия, свободная от социальной ответственности. Поэтому для развития конкуренции на рынке ЖКУ необходимо присутствие управляющих компаний разных форм собственности.
Жилищно-коммунальный комплекс представляет собой совокупность предприятий различных отраслей сферы жизнеобеспечения, задачей которых является обеспечение жителей города необходимыми условиями комфортного проживания, в том числе жильем и качественными коммунальными услугами, а предприятий города – бесперебойным предоставлением услуг организаций инженерной инфраструктуры.
Элементы жилищно-коммунального комплекса
1. водоснабжение: водозаборные станции, водоочистка, станции аэрации, магистрали
2. водоотведение: магистрали, канализование стоков, очистка
3. теплоснабжение: генерирующие мощности, магистрали, сети распределения
4. газоснабжение: станции, магистрали, сети распределения
5. энергоснабжение: генерирующие мощности, магистральные сети, подстанции, сети распределения
6. жилой фонд: предприятия по содержанию жилого фонда, вывозу мусора, текущему капитальному ремонту
7. благоустройство: предприятия по озеленению, благоустройству детских площадок, парков, скверов, уборке улиц, содержанию дорог и тротуаров, освещению улиц, переработке мусора
8. бани (ранее также – прачечные)
9. гостиницы (для приезжих; обусловленные также российской спецификой – ночлежки для бездомных)
10. ритуальные услуги: кладбища, крематорий, колумбарий
Под качеством коммунальных услуг понимается как их бесперебойное предоставление, так и обеспечение необходимых параметров их предоставления в соответствии с потребностями жителей. Качественное обслуживание подразумевает также быстрое реагирование на заявления потребителей.
В силу технологий или традиционно сложившихся условий хозяйствования предприятия ЖКК занимают монопольное положение на рынке услуг. Особенно это относится к предприятиям теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Несмотря на разнородность оказываемых услуг, они обладают общими признаками :
1. использование в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории
2. неразрывность или строгая последовательность процесса производства, транспортировки и потребления материальных носителей услуги
3. невозможность потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколь либо длительный период времени
4. невозможность компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой
5. тесная зависимость организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий
Характеристики жилого фонда
Дорожно-мостовое хозяйство
Задачей функционирования дорожно-мостового хозяйства является повышение качества дорог и инженерных сооружений, что в свою очередь обеспечивает следующие социально-экономические эффекты:
Реформа жилищно-коммунального комплекса
Необходимость в реформировании ЖКК возникла в начале 1990-х годов. Связано это было с тем, что основная часть средств бюджетов муниципальных образований расходовалась на ремонт и содержание объектов жилищно-коммунального комплекса. В 1997г. Президент РФ издал Указ, который содержал основную концепцию реформы ЖКК.
Основные направления реформирования ЖКК
1. разграничение прав владения и управления жилищно-коммунальной собственностью (это относится к жилому фонду)
2. создание рынка жилья за счет приватизации и изменения структуры жилищного фонда по формам собственности
3. переход жилищно-коммунального хозяйства в режим бездотационного функционирования путем упорядочения платежей населения за жилье и коммунальные услуги
4. государственный контроль за установлением тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также качеством оказываемых услуг. Тариф = экономически обусловленные затраты / объем. Государство устанавливает также предельный процент повышения оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Качество оказываемых услуг отслеживается по соответствию их стандартам. Например, комнатная температура должна быть не ниже 18 о C по федеральному стандарту и 20 о C по краевому стандарту. Два раза в неделю должна совершаться влажная уборка в подъезде и каждый день – на первом этаже и в лифте. Ежедневно должен совершаться вывоз мусора.
5. обеспечение системы социальной защиты в жилищной сфере малоимущих групп населения. Государство предоставляет субсидии в виде денежных выплат и льготы в виде скидок на услуги ЖКК.
6. перестройка системы управления ЖКК
7. ведение договорных отношений в сфере эксплуатации и ремонта жилья, а также объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры
8. развитие конкуренции в сфере оказания жилищных услуг
9. ресурсосбережение и снижение издержек при производстве жилищно-коммунальных услуг.
Жилищно-коммунальные услуги делятся на 2 типа:
а) индивидуальные услуги – услуги, которые непосредственно предоставляются в квартиру, то есть каждому потребителю;
б) коллективные услуги – уборка лестничных клеток, вывоз мусора и т.п.
К ресурсосберегающим технологиям относятся:
Рынок городской земли
Факторы, влияющие на цену земельного участка
В России годовой оборот денежных средств в сфере ЖКХ приближается к более чем 4 трлн рублей. При этом платежи населения составляют примерно половину – 2 трлн рублей. Другая половина формируется за счет предоставления коммунальных ресурсов хозяйствующими субъектами и бюджетными организациями. В докладе «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой» эксперты ЦСР разбираются, как эффективно распределять эти средства и какие механизмы позволят изменить экономику этой сферы.
Учитывая, что сфера ЖКХ формирует около 3% ВВП страны, неудивительно, что государство старается уделять повышенное внимание этому сектору экономики. Так, для решения накопившихся проблем президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам был одобрен запуск проектов «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг».
Однако успешной реализации этих инициатив мешает ряд технологических, организационных и финансовых проблем, не позволяющих в сжатые сроки организовать эффективное и качественное снабжение населения и других потребителей коммунальными услугами. В первую очередь речь идет о критическом уровне физического и морального износа коммунальной инфраструктуры: нормативный срок отслужили около 60% основных фондов. Причиной такого высокого уровня износа стало хроническое недофинансирование отрасли.
Помимо недостатка выделяемых бюджетных средств авторы доклада отмечают их неэффективное распределение. В развитых странах расходы на содержание жилой недвижимости равны расходам на коммунальные услуги. В России 20% уходит на недвижимость, а 80% – на коммунальные услуги. Еще одна проблема связана с государственным регулированием отрасли – излишняя централизация полномочий по принятию решений вместо формирования институтов и «правил игры» на рынке. Отсутствуют условия для формирования автономного, саморегулирующегося механизма жилищно-коммунальных услуг.
Эксперты ЦСР полагают, что для решения этих и других проблем необходимо в первую очередь сформировать стратегический план развития отрасли. Основная идея плана заключается в том, чтобы без существенного изменения объема финансирования совершить финансовый маневр, в результате которого расходы на недвижимость и коммунальные услуги выровняются до соотношения 50%/50%. Авторы доклада выделяют следующие направления работы для достижения такого результата: модернизация жилищного и коммунального сектора, поддержка инициативы частных собственников, помощь домохозяйствам с низкими доходами, изменение роли государственных финансовых институтов развития жилищно-коммунального комплекса.
Подробно ознакомиться с конкретными мерами, предложенными ЦСР для развития сферы ЖКХ, можно в докладе.
Термин жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) означает элемент территориальной инфраструктуры, принадлежащий муниципалитету. От того, как функционирует жилищно-коммунальный комплекс, зависит, насколько комфортно гражданам будет жить в квартирах, а также в населенном пункте в целом.
Основа жилищно-коммунального комплекса - коммунальная отрасль. Она является частью непроизводственной сферы, и цель ее - заботиться о сохранности жилого фонда, обеспечивать его надлежащую эксплуатацию и обслуживание, вовремя и в полном объеме предоставлять жильцам жилищно-коммунальные услуги, проводить мероприятия по благоустройству и улучшению санитарного состояния муниципальных объектов.
Жилищно-коммунальный комплекс состоит из следующих хозяйств:
Жилищно-коммунальные услуги классифицируют как услуги материального характера, которые не имеют производственного назначения. Принято выделять две группы таких услуг: индивидуального потребления и общественного.
Индивидуальные услуги предоставляются непосредственно каждому потребителю. К ним относятся снабжение холодной и горячей водой, теплом, услуги по водоотведению и т. п.
Потребительские услуги предназначены для обслуживания общего имущества МКД, лифтов, дворов (это уборка, вывоз ТБО), территорий, принадлежащих муниципалитету (облагораживание и уборка улиц, тротуаров, ремонт дорожного покрытия, освещение улиц, проведение мероприятий по озеленению, вывоз мусора и т. д.).
В зависимости от того, насколько значимы для населения те или иные услуги, выделяют 3 их уровня:
Жилищно-коммунальное хозяйство характеризуется замкнутостью, ограниченностью и зависимостью от определенных факторов. Замкнутость проявляется в удовлетворении потребностей, которые формируются на конкретной территории. Ограниченность заключается в наличии предела, который определяется масштабом имеющихся потребностей в ЖКУ на определенной территории. Кроме того, ЖКХ зависит от размера и структуры этих потребностей в каждый период времени.
Предприятия коммунальной отрасли не являются самостоятельными. Определение форм, объемов и масштабов их деятельности не является их правом. Они функционируют, ориентируясь на инфраструктуру населенного пункта, его пространственную и функциональную организацию.
Выделяют следующие отрасли жилищно-коммунального комплекса:
1. Жилищное хозяйство
В него входят жилые и нежилые здания, а также организации, обслуживающие их (осуществляющие эксплуатацию, проводящие строительные и ремонтные работы и др.).
К жилищному хозяйству относят жилье, строения нежилого характера, здания общественных организаций и социальных контор, компании, обслуживающие и эксплуатирующие их.
Все жилые помещения составляют городской жилищный фонд. При этом не имеет значения форма собственности на них. Это могут быть МКД, частные дома, здания спецназначения (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для разных категорий граждан), квартиры и другие помещения, предназначенные для проживания людей. Так как благосостояние граждан улучшается, они становятся более требовательными к условиям своего проживания и общему состоянию дома. Этим обусловлено изменение структуры городского жилищного фонда.
2. Инженерное обеспечение поселений
Инженерная инфраструктура жилищно-коммунального комплекса включает в себя снабжение граждан коммунальными ресурсами (горячей и холодной водой, теплом, газом, электричеством).
Эта составляющая жилищно-коммунального комплекса наиболее сложная. Инженерное хозяйство должно быть организовано на очень высоком уровне, чтобы была возможность бесперебойно снабжать население водой, теплом, электрической энергией и газом. Для этого требуется своевременное проведение ремонта инженерных коммуникаций (в том числе и профилактического), работ по очистке, обеспечение эффективного функционирования аварийных служб. В нашей стране во многих регионах является проблемой подготовить инженерные сети к холодному времени года.
Элементы системы теплоснабжения: прямые и обратные тепловые сети, насосные станции (необходимые для прокачивания), распределители тепла.
3. Общегородское коммунальное хозяйство
К нему относятся системы благоустройства и содержания городских территорий (дорожно-строительное управление, освещение улиц, проведение санитарных мероприятий, сбор, вывоз и переработка ТБО, озеленение города), а также бани, прачечные, гостиницы, ритуальные компании и др.
Рассмотрим более детально каждую из подсистем общегородского коммунального хозяйства:
Жилищно-коммунальный комплекс России характеризуется тем, что организации его подчиняются различным инстанциям в зависимости от места расположения населенного пункта. Если город крупный и разделен на районы, то часть предприятий ЖКК разбивается по ним по подчиненности. Таким образом осуществляют управление жилищным хозяйством, ремонтно-строительным производством, частью дорожного управления и паркового хозяйства. Управление инженерными сетями (водопроводом, системой водоотведения и канализации, газовым хозяйством и тепловыми сетями) не районируют в соответствии с административным делением городов. К общегородским отраслям (то есть управляемым без районирования) относят часть дорожного хозяйства и целевого благоустройства.
Особенность жилищно-коммунального комплекса как объекта управления в том, что его основная задача - удовлетворять основные потребности граждан. Организации жилищно-коммунального комплекса для решения этой задачи должны создавать все условия для нормальной жизнедеятельности человека. Они помогают развить экономический потенциал и сформировать имидж территорий города. В связи с этим органы государственной власти муниципалитетов стремятся в первую очередь решать проблемы ЖКК.
Можно выделить такие особенности организации городского жилищно-коммунального комплекса:
В связи с вышесказанным жилищно-коммунальный комплекс города нужно организовывать, учитывая специфику местных условий. Ориентироваться на нее необходимо и при разработке нормативной документации, устанавливающей требования к качеству оказываемых населению услуг и определяющей механизмы защиты прав граждан.
Для материально-технической базы жилищно-коммунального комплекса характерна жесткая привязка к условиям конкретного населенного пункта и необходимость в удовлетворении потребностей граждан. В связи с этим управление ЖКК осуществляется на местном уровне, то есть распоряжаются коммунальными ресурсами (в том числе и денежными) местные органы власти. Обеспечение основной части расходов по предоставлению ЖКУ осуществляется из бюджетных средств муниципалитетов и из средств местных хозяйствующих субъектов.
Жилищное строительство функционирует по законам рыночной экономики и лишь в незначительной степени финансируется из бюджета. В этом же направлении будет развиваться и обеспечение потребности в жилье, получить доступ к которому можно, лишь преодолев рыночные барьеры.
Формирование организационных структур управления осуществляется владельцами жилых помещений и компаниями, поставляющими энергоресурсы и обслуживающими жилой фонд.
Государство участвует в управлении жилищно-коммунальным комплексом, регулируя на законодательном уровне отношения в жилищной сфере и права на объекты недвижимости и градостроительную деятельность, разрабатывая технические регламенты, предоставляя социальные гарантии, утверждая стандарты финансовых нормативов и др.
Задача органов местного самоуправления - создать условия для строительства жилья и развития сферы ЖКХ в целом, содержать жилищный фонд социального назначения.
То, насколько должны быть компетентны в решении вопросов жилищной сферы органы государственной власти РФ, регионов РФ и ее муниципальных образований, определено в Жилищном кодексе РФ.
1. Местное самоуправление
За то, в каком состоянии находится жилищный фонд, несут ответственность его владельцы. На них возложено формирование порядка управления им, заключение договоров найма и аренды, финансирование содержания и обслуживания жилья.
Участие муниципалитета в управлении жилищно-коммунальным хозяйством сводится к следующему:
Органы местного самоуправления должны организовывать:
В обязанность органов местного самоуправления входит создание условий, позволяющих эффективно управлять МКД. К ним относится:
УК начинает управлять МКД, после того как собственники заключат с ней договор. Компанию выбирают путем проведения открытого конкурса, а если он не состоялся, то без него.
Муниципальные УО выступают в виде службы заказчика, другой организации, принадлежащей муниципалитету, многоотраслевого или специализированного предприятия. МУП начинает осуществлять деятельность по управлению жилищным фондом на правах хозяйственного ведения, а муниципальные учреждения - на праве оперативного управления. Заключать договор управления в этих случаях необязательно. Инженерные сети ЖКХ передаются муниципальной организации с правом оперативного управления. В обязанности служб заказчика входит выполнение административных и хозяйственных функций. Руководит городскими службами заказчика глава администрации либо служба заказчика области.
Органы местного самоуправления, являясь единственным заказчиком, формируют подряды на обслуживание жилья. При этом подрядчики за осуществление своей деятельности получают определенную сумму. Их борьба за подряд становится причиной снижения тарифов.
Важно!
Каждый год муниципальные власти обязаны проводить общее собрание собственников квартир, цель которого - выбрать способ управления МКД либо подтвердить полномочия УО, назначенной органами местного самоуправления.
При оформлении прав собственности на жилье выдается свидетельство. До тех пор, пока оно не будет выдано хотя бы половине жильцов, регулирование домоуправления осуществляется муниципалитетом. После проведения общего собрания, на котором собственниками избирается способ управления, местные власти перестают регулировать управление МКД. Тем не менее УК по поручению собственников может взаимодействовать с органами местной власти, заключив с ней договор.
Если владельцы жилых помещений не делают свой выбор, то назначение управляющей компании осуществляет орган муниципальной власти.
МКД обычно находятся не в собственности одного человека, а в хозяйственном ведении жилищных организаций. Есть в них и доля муниципалитета, учет ее ведется на балансе казны города, управления коммунальной отраслью. Органы местного самоуправления могут поручить управление жилищным фондом, находящимся в собственности муниципалитета, УК, заключив с ней договор, как и другие владельцы жилья.
Органы власти муниципальных образований должны обеспечивать жильем нуждающихся в нем граждан: для этого им нужно определить критерии отнесения людей к категории малообеспеченных, изыскать и предоставить им жилье. В этих целях нужно:
2. Управление жилищно-коммунальным комплексом на уровне субъектов РФ
Инфраструктура жилищно-коммунального комплекса и жилищный фонд находятся под управлением органов государственной власти. В регионах РФ создаются департаменты, комитеты и министерства ЖКХ, которые входят в структуру управления ЖКК. Они составляют собственные нормативные документы, регламентирующие проводимые преобразования, при этом за основу берется нормативная база, разработанная на федеральном уровне. Принимаемые на региональном уровне решения по управлению коммунальной сферой носят рекомендательный характер для муниципальных органов власти. Вместе с тем в регионах осуществляют деятельность предприятия, являющиеся государственными и обслуживающие ЖКХ муниципалитетов.
3. Федеральное управление жилищно-коммунальным комплексом
Для Советского Союза было характерно централизованное управление сферой жилищно-коммунального хозяйства, поскольку финансирование жилищно-коммунального комплекса осуществлялось из бюджета.
Было сформировано министерство жилищного и коммунального хозяйства, которое просуществовало полвека. Не так давно подразделение, управляющее жилищной сферой, являлось частью Минпромэнерго России. В настоящее время функционирует Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое входит в структуру Министерства регионального развития РФ.
Данное Министерство не уполномочено организовывать жилищно-коммунальное хозяйство. Управлять имуществом государства в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства обязан такой орган исполнительной власти, как Росстрой. В решении финансовых вопросов участвует Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.
Контроль в коммунальной отрасли осуществляет Главная государственная жилищная инспекция России и ее региональные подразделения.
Многие понимают, что качество строительства жилых домов не всегда высокое, что собственники безответственно относятся к вопросу содержания общего имущества МКД (не заботятся о чистоте в подъездах и секциях, рисуют на стенах, портят имущество и т. д.). При этом не предусмотрено взимание штрафов ни с собственников, ни с управляющих организаций, причиняющих вред жилью.
Задача Госжилинспекции - осуществлять контроль за состоянием жилищного фонда и проводимыми мероприятиями по благоустройству. Она должна также выступать инициатором устранения обнаруживаемых нарушений и недостатков.
В настоящее время государство принимает все больше участия в формировании политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, поддерживает разработку нормативных документов о доступном жилье и модернизации инфраструктуры коммунальной отрасли.
Проведение реформирования жилищно-коммунального комплекса предполагает решение следующих задач:
Финансово оздоровить службы коммунального комплекса можно, проведя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидировав долги, накопившиеся за много лет. Если эта задача не будет решена, эффективность остальных мероприятий может оказаться нулевой.
Реформирование жилищно-коммунального комплекса подразумевает, что управление МКД будет передано от органов власти муниципальных образований к владельцам квартир. Это очень важный шаг. На общем собрании собственников должен быть выбран способ управления многоквартирным домом и управляющая компания. При этом именно собственники несут ответственность за текущее содержание, обслуживание и ремонт дома.
В связи с этим управление должно быть максимально прозрачным, процессы функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса - гласными и открытыми (в том числе механизм установления тарифов; перечень и объемы работ, включаемых в тарифы и цены; участие общественных организаций и других объединений владельцев жилья в выработке решений и контроле их исполнения при управлении МКД на основе планирования доходов по объектам, а также сбережения ресурсов в масштабах конкретного здания).
Это интересно!
Для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса необходимо, чтобы общественность, субъекты рыночных отношений и органы муниципальной власти осознали цели и задачи конкурентной политики. При этом конкуренция должна быть защищена, для чего нужно убеждать и информировать граждан как потребителей услуг жилищно-коммунального комплекса.
Управление муниципальным ЖКК будет более эффективным, если обеспечить общественный надзор не только со стороны владельцев жилых помещений и контролирующих органов, но и со стороны саморегулируемых компаний. В таком случае станет возможной разработка бизнесом критериев, по которым будет определяться возможность участия хозяйствующего субъекта (заказчика, инвестора, УК, подрядной организации) в деятельности жилищно-коммунального хозяйства; утверждение правил и стандартов такой деятельности; повышение ответственности компаний, предоставляющих ЖКУ, перед гражданами путем выработки механизмов коллективной ответственности за эксплуатацию жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг.
Мнение эксперта
А. Н. Кириллова ,
профессор кафедры организации строительства и управления недвижимостью МГСУ
Стратегическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса имеет целью обеспечить комфортное проживание и высокое качество оказываемых ЖКУ и социальных стандартов жизнеобеспечения населения, определить территории опережающего развития коммунальной инфраструктуры, перейти на использование инновационных методов модернизации и замены инженерных сетей и объектов, применяя при этом ресурсосберегающие технологии, создать привлекательные условия для инвестиций.
После проведения анализа функционирования жилищно-коммунальных комплексов муниципалитетов можно выделить ключевые внутренние и внешние проблемы.
Для большей части жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований характерен высокий уровень цен на жилую недвижимость, в связи с чем она недоступна для многих граждан. Кроме того, коммунальная инфраструктура комплексов в значительной степени изношена как физически, так и морально, собственники не готовы сами содержать общее имущество МКД, жилищный фонд зачастую не отремонтирован полностью, в городах много жилья, находящегося в аварийном состоянии или признанного ветхим, тарифы на ЖКУ постоянно растут. Эти проблемы являются общесистемными.
К внутрисистемным проблемам относится несогласованность действий при учете объектов коммунальной инфраструктуры и принятия решений на всех уровнях управления. Модернизация коммунальной отрасли в большей части муниципалитетов идет медленно. Эту проблему можно решить путем реализации механизма государственно-частного партнерства. Система сбора и утилизации ТБО устарела. Плохо ведется подготовка к реализации программ капремонта общего имущества МКД на уровне субъектов РФ, деятельность операторов в регионах и открытие субсчетов на капремонт общего имущества в кредитных организациях не имеют методических основ.
Контроль качества оказываемых гражданам ЖКУ осуществляется в недостаточном объеме согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Эффективность разъяснительной работы с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг низкая, наличие в квитанции по квартплате статьи «общедомовые нужды» свидетельствует о том, что экономить ресурсы не получается, а устойчивые экономические результаты отсутствуют. Все это является причиной того, что граждане социально не удовлетворены.
Стоит помнить о том, что возможности развития жилищной сферы ограничены, поскольку жилье дорогое, доходы граждан маленькие, бюджеты муниципальных образований испытывают дефицит. Кроме того, коммунальная отрасль не является привлекательной для инвестиций. Все это сказывается на уровне дифференциации показателей функционирования жилищно-коммунального комплекса. Рыночные отношения в сфере ЖКХ развиты плохо, поэтому финансовые институты почти не вовлечены в нее.
Жилищно-коммунальный комплекс должен иметь как минимум жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру, позволяющую поддерживать условия проживания на должном уровне и гарантирующую безопасность.
Развитие сферы ЖКХ зависит от того, в каком состоянии находится экономика муниципального образования, готовы ли инвестировать в отрасль хозяйствующие субъекты, какие принимаются нормативные документы, реализуются ли механизмы ГЧП, возводится ли некоммерческое арендное жилье.
Задачи политики в жилищно-коммунальном хозяйстве следующие: сделать доступными ЖКУ, обеспечить стандарты содержания, технического обслуживания и ремонта жилых зданий, сделать модели управления жильем равноправными. Основывается жилищная политика на самоуправлении, поддержке бюджета, механизмах ГЧП, долгосрочном тарифном регулировании деятельности компаний, поставляющих коммунальные ресурсы.
В настоящее время практикуют редевелопмент существующих застроек - ведут строительство новых МКД взамен снесенного на данной территории ветхого и аварийного жилья.
Задача жилищно-коммунального комплекса - эффективно функционировать в хозяйстве города. Этого можно добиться, если финансовое положение предприятий сферы ЖКХ будет устойчивым, коммунальные ресурсы будут производиться безаварийно и по энергосберегающим технологиям, а оказываемые гражданам жилищно-коммунальные услуги будут качественными. Следует составить план и по нему поэтапно обновлять и проводить капремонт жилья, модернизировать инженерные коммуникации с применением инновационных технологий, развивать информационно-коммуникационное управление.
Управление жилищной сферой не является эффективным, а реализация на практике программно-целевого подхода к управлению невозможна, так как достоверные данные отсутствуют. Управление ЖКХ не обеспечивается в полном объеме информацией, что тормозит проведение реформ в этой отрасли и переход ее на другой уровень.
На сегодняшний день жилищно-коммунальный комплекс - это сложное с технической точки зрения хозяйство. Необходимо внедрение новых разработок и технологий, которые позволили бы коммунальным службам не только оказывать населению качественные услуги, но и снижать их стоимость. Для этого нужны современные решения. Инновации и интернет-технологии помогут добиться удобства, высокой эффективности и прозрачности.
Сфера ЖКХ по мере вовлечения ее в рыночные отношения становится все более прибыльной. Поэтому жилищно-коммунальный комплекс должен идти в ногу со временем, внедряя необходимые новинки.
Не так давно обработка всех документов в сфере управления жилищно-коммунальными комплексами осуществлялась по большей части вручную. Бухгалтеры товариществ собственников жилья использовали в своей работе бумагу, ручку и калькулятор. Однако для эффективного управления жилищной сферой необходимо быстрое составление и обработка документов.
Кроме того, если предприятие ЖКХ небольшое, то в его штате всего один бухгалтерский работник, на котором лежит весь учет. В связи с этим ему приходится выполнять очень большой объем работы. Отсюда и потребность в разработке ПО для автоматизации работы бухгалтера в коммунальной отрасли.
Задача программ - сделать более простой работу бухгалтера и свести к минимуму риск возникновения ошибки. Автоматизируют товарищества собственников жилья по следующим пунктам: учет сведений и состояние счетов каждого жилого помещения, учет начисляемых платежей и их погашение, создание документов для оплаты и их заполнение для каждого лицевого счета. Последний пункт требует выполнения рутинной работы в течение длительного времени. Она не тяжелая, однако очень утомляет. Облегчить такой труд можно, автоматизировав ТСЖ.
Реформирование жилищно-коммунального комплекса предполагает решение многих проблем. Отдельно стоит выделить среди них достоверность и доступность сведений, создаваемых, используемых и распространяемых в ЖКХ. К такой информации относятся данные о жилищном фонде и его собственниках, о потреблении коммунальных ресурсов, а также о текущем состоянии объектов коммунальной отрасли и инженерных сетей.
Для успешного решения этой проблемы необходимо внедрение новейших информационных технологий. В рамках реформы жилищной сферы обязательна информатизация ЖКК.
Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным комплексом предполагает наличие:
Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным хозяйством представляет собой совокупность технических и программных средств (компьютеров, средств связи, устройств отображения информации, передачи данных и т. д.) и организационных комплексов, имеющих целью обеспечить рациональное управление сложными системами коммунальной отрасли.
Если организовать единое информационное пространство, то качество управления ЖКК повысится, что позволит:
Кроме того, будут оптимизированы и сэкономлены усилия, направленные на улучшение жилищных условий для граждан.
Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных отраслей экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны жизнедеятельности общества. В настоящее время эта сфера жизнедеятельности общества находится в кризисном состоянии, исторически обусловленном рядом обстоятельств: неэффективной системой управления, высокими затратами, связанными с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды, хроническими неплатежами.
Эти программы рассчитаны на то, чтобы упростить работу бухгалтеру, а также по максимуму исключить возможность возникновения ошибки. Самые главные пункты, по которым производится автоматизация ТСЖ , это учет сведений и состояния счетов каждой квартиры; учет производящихся начислений и их оплаты; создание квитанций для оплаты, заполнение их для каждого лицевого счета. Последняя работа является самой рутинной и длительной, не тяжелой, но довольно утомительной, поэтому облегчить ее может как раз автоматизация ТСЖ .
Среди множества проблем, требующих решения в ходе выполнения жилищно-коммунальной реформы, особое место занимает достоверность и доступность информации, которая создается, используется и распространяется в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь, это сведения о 0жилищном фонде и жителях, о потреблении энергоресурсов, оперативная информация о текущем состоянии объектов ЖКХ, инженерных коммуникаций.
Успешно решать эту проблему можно только на базе передовых информационных технологий . Информатизация ЖК К - необходимое звено реформы ЖКХ .
На сегодняшний день уже идет активная автоматизация отдельных направлений деятельности ЖКХ:
Необходимо начинать автоматизацию объектов отрасли с органов управления муниципальными образованиями посредством создания Единого информационного пространства управления Жилищно-Коммунальным Комплексом .
По сути, автоматизированная система управления ЖКХ - это совокупность технических и программных средств (ПК, средств связи, устройств отображения информации, передачи данных и т.д.) и организационных комплексов, обеспечивающие рациональное управление сложными системами ЖКХ.
Внедрение информационных технологий позволит создать качественно новую систему управления ЖКК и регламентированного взаимодействия с исполнительными органами государственной власти.
В основе должна быть информационная система , которая позволит преодолеть разрыв между уже относительно развитой нормативной базой и правоприменительной практикой, а также повысить качество принимаемых решений, социальную защищенность населения и усилить контроль за жилищно-коммунальной сферой деятельности.
Создание Единого информационного пространства ЖКК возможно посредством внедрения отраслевых решений, разработанных на высокотехнологичной платформе «1С:Предприятие 8.2» , основным из которых является «1С:Управление Предприятием ЖКХ» . Это сочетание возможностей типового решения класса ERP и учет отраслевой специфики, позволяющее создать эффективный инструмент оперативного контроля и управления жилищно-коммунальным комплексом на региональном и муниципальном уровнях .