Жилая недвижимость сегодня востребована практически в любом городе. Многоквартирные дома – приоритетное направление этого бизнеса. Но для строительства жилого дома требуются внушительные инвестиции, поэтому часто к строительству привлекают инвесторов. В целом бизнес приносит немалые доходы, но требует серьезной организационной работы.
Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.
Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:
Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.
Несмотря на то что рынок испытывает хроническую потребность в первичном жилье, конкуренция в этом направлении строительства небольшая. Такая ситуация связана с высокими рисками возведения жилой недвижимости. Поэтому на первом этапе реализации идеи важно провести точный и детальный анализ всех факторов, влияющих на дальнейшую реализацию жилья.
Вам нужно выяснить, что представляет собой рынок жилой недвижимости в выбранном для строительства районе: какие квартиры предлагаются, какого статуса, в каком объеме и по какой цене. Постарайтесь узнать, сколько квадратных метров было продано за последний год, какая динамика продаж и строительства новых объектов. Оцените, насколько ваш объект впишется в общую инфраструктуру района.
Оцените покупательную способность в регионе и условия местных банков по ипотечному кредитованию. От этих данных зависит статусность вашего будущего многоквартирного дома и, соответственно, цена за квадратный метр. Цену необходимо детально обосновать.
На стадии формирования целей проекта стоит уточнить, какой жилищной политики придерживается местная администрация. Если она участвует в государственных программах расселения городских жителей из аварийного жилья, она может:
Последнее положение крайне важно, так как при самостоятельном строительстве оформление документации может затянуться на годы.
Но в этом случае редко приходится рассчитывать на постройку домов премиум-класса. Обычно власти интересуются квартирами небольших площадей, куда можно расселить жителей из аварийных жилищ.
Проект реализовывается строго поэтапно.
Прежде всего, надо выяснить насколько близко к нему расположены городские электро-, водо- и теплосети. Чем они ближе, тем меньше средств придется вкладывать для прокладки нужных коммуникаций, тем меньше будет стоить квадратный метр ваших квартир. То же самое касается телефонных сетей и кабелей интернет-провайдеров. Последнее сегодня одно из основных условий, которые выдвигаются покупателями.
Большим плюсом к реализации квартир будет наличие хорошей транспортной развязки, различных торговых и культурных центров, детских садов, поликлиник, школ, больниц и прочего.
Обратите внимание, что в каждом городе разрабатывается собственный градостроительный план на ближайшие пару лет. Намного проще будет получить разрешение на строительство на тех участках, где в соответствии с ним запланированы постройки жилых домов. Идеальный вариант – получить государственный заказ на возведение таких объектов.
Перед началом строительства обязательно проводятся разведочные работы, по результатам которых определяется, на какую глубину можно закладывать фундамент, какими могут быть особенности его конструкции, из каких материалов следует строить дом.
Это определяют по таким показателям местности:
Эти работы проводят специальные геологоразведывательные компании.
На этом этапе задействуются проектировщики, инженеры, дизайнеры, которые будут использовать полученную на предыдущем этапе информацию. Они создают проект внешнего вида здания, плана квартир, придомовой территории. На этом этапе учитывается, как дом впишется в ландшафт, насколько он соответствует плану градостроительства, каким будет вид из квартир домов. Последнее влияет на их цену.
В плане надо указать:
Затем надо прописать четкий пошаговый план-график проведения и сдачи работ:
Последний пункт предусматривает прокладку тротуаров и высадку деревьев, кустов. Чем более ухоженной будет территория нового дома, тем дороже будут стоить квартиры в нем.
Жилой 10-этажный дом на пять подъездов в среднем потребует вложений около 300 млн руб. Но эта цифра весьма условна, так как зависит от целого ряда факторов: от стоимости строительных материалов до масштабности и типа проекта. Основные средства уйдут на прокладку коммуникаций, возведение здания и зарплату персоналу.
Средства можно вкладывать собственные или привлеченные от инвесторов. Последними могут быть будущие жители домов, которые вносят деньги в размере стоимости своей будущей квартиры. Все эти расходы должны отражаться в сметном счете.
Прибыль проекта составляет продажа квартир. По словам экспертов, себестоимость квадратного метра в многоквартирном доме не превышает 25 тыс. руб., в то время как средняя стоимость на рынке составляет 35 тыс. руб.
Дополнительную прибыль можно получать со сдачи в аренду или продажи коммерческих площадей под фитнес-клубы, оздоровительные центры, торговые заведения и прочее. Хорошую прибыль дает стоянка или прилегающие гаражи.
Рентабельность проекта держится на уровне 10-15%. Окупится он примерно через 4 года после начала возведения дома.
В строительстве многоэтажных домов есть множество нюансов, которые должны быть учтены застройщиком и другими участниками процесса — составление сметы и проекта, получение разрешения на возведение жилого сооружения, сбор документов и так далее. Одну из главных ролей играют технологии, которые применяются в процессе строительства зданий. Не лишним будет знать и этапы, в которые проходят строительные работы. В общем, обо всем подробнее.
Не таким сложным является строительство дома, как процедура подготовки бумаг. Разрешение на возведение домов, составление сметы, получение разрешения на ввод многоэтажного сооружения — все эти вопросы занимают массу времени и создают серьезные сложности для застройщиков.
На самом же деле, здесь нет никаких проблем. Главное — знать нюансы оформления и составления проекта, а также заранее собирать необходимые бумаги. Процесс строительства домов в Москве (с позиции оформления) состоит из следующих этапов:
Здесь должны быть учтены следующие моменты — смета, вопросы составления проекта, разработка инженерных конструкций, подведение коммуникаций и так далее. Где бы ни осуществлялось строительство (в Москве или другом городе), отношение к этим вопросам должно быть самое пристальное. История знает не один пример, когда из-за невнимательного отношения к составлению проекта возведение многоэтажных домов затягивалось или останавливалось вовсе.
При оформлении бумаг должны быть учтены нормы и требования, прописанные в ГрК РФ, а также законы и акты, действующие в строительной сфере. Для упрощения работы можно брать за пример проекты уже построенных в Москве домов.
Перед тем как разбирать последовательность действий при строительстве дома, стоит рассмотреть технологии возведения жилых домов, которые наиболее востребованы сегодня:
Для полноты картины приведем последовательность действий по возведению жилого здания. Алгоритм следующий:
Выше приведен только пример плана строительства. Но он точно отражает, насколько важную роль играет каждый из этапов возведения объекта. Вот почему от застройщика требуется максимальное внимание и концентрация при выполнении работ.
Инструкция
Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства еще один план участка – градостроительный. Заключите договор со строительной организацией и закажите проект здания ее сотрудникам. При составлении проекта нужно учитывать состояние грунта, возможность подведения всех необходимых коммуникаций, наличие поблизости транспортных развязок и пр.
Заключите договор с инвесторами, чтобы средства, необходимые для строительства. Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства положительное заключение по проекту. Обратитесь к главе администрации с заявлением о выдаче вам разрешения на размещение объекта (многоэтажного дом а) на данном участке.
Получите разрешение на строительство в Департаменте архитектуры и градостроительства (за подписью главного архитектора города). Представьте документы:- свидетельство о праве собственности на ;
- договор купли-продажи участка;
- постановление главы города о выдаче вам разрешения на строительство;
- градостроительный план участка;
- схема организации участка;
- ТУ на подключение дом
а к коммуникациям;
- проект многоэтажного дом
а (с положительным заключением);
- учредительные документы юридического лица;
- договор, заключенный с инвесторами (или с соинвесторами).Могут потребоваться и другие документы, регламентирующие строительство на выбранном вами участке (например, заключение экологической экспертизы, если участок находится вблизи природоохранных зон). Получите разрешение в течение 10 дней с момента подачи документов.
Только после того как вы получили все разрешительные документы, вы можете приступать к возведению дом а. Как только строительство будет завершено, вы должны будете получить и разрешение на ввод дом а в эксплуатацию после того, как он будет осмотрен и принят комиссией из Департамента архитектуры и строительства и надзорных служб.
Предложение от нашего партнера
Видео по теме
Источники:
Строительство домов из сэндвич-панелей в настоящее время считается одной из наиболее перспективных технологий оперативного возведения зданий. Из таких панелей чаще всего строят коттеджи, загородные и дачные дома, а также гаражи, ангары, спортивные комплексы, сельскохозяйственные и промышленные сооружения.
Инструкция
Инструкция
Чтобы построить красивый дом в игре Манкрафт, желательно играть на мирном уровне сложности, чтобы ничего не отвлекало вас от творчества.
Для начала определитесь с типом дома и местом его расположения. Это может быть и огромный средневековый замок в лесу, и шалаш на дереве, и вилла с бассейном, и бунгало на берегу озера.
Площадь, выбранная для возведения дома, необязательно должна быть ровной, для строительства можно использовать практически любую поверхность, в том числе и воду. Однако следует подготовить ровный фундамент. Определитесь с размером и очертаниями дома и сделайте прямую площадку из камня или деревянных блоков.
получен
гонорар
50%
Здравствуйте, Евгений. Построить многоквартирный жилой дом, не важно, с какой целью, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, нельзя.
Можно построить только индивидуальный жилой дом, а в нем могут быть и изолированные жилые помещения, которые можно сдавать внаём.
Строительство многоквартирного жилого дома предполагает изменение назначения земельного участка - под строительство многоквартирного дома. Что, скорее всего, невозможно.
Здравствуйте.
Если администрация установит тот факт, что дом является многоквартирный, например по жалобе соседей, то она вполне может обратится в суд с иском о сносе дома, т.к. это будет самовольная постройка.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011
Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании права собственности на возведенный истцом многоквартирный жилой дом. Как указал суд, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. При этом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, у истца имеется разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома. Однако фактически истец возвел пятиэтажный многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешительной документации. Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта в материалах дела отсутствуют. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют.
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. по делу N 33-1885
Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный земельный участок общей площадью 748 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен Х.А.И. бесплатно в собственность как собственнику объекта недвижимого имущества, с разрешенным использованием «для эксплуатации индивидуального жилого дома». Право собственности на земельный участок прошло государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ.
Предъявляя исковые требования о сносе объекта по адресу: <адрес>, истец указывал на то, что объект имеет признаки самовольного строения, поскольку является многоквартирным жилым домом, возведен без разрешения на строительство, с нарушением целевого назначения земельного участка, при его возведении нарушены технические нормы и правила, в связи с чем строение угрожает жизни и здоровью граждан.
Позиция стороны ответчика сводилась к тому, что дом является индивидуальным, трехэтажным, выстроенным для проживания одной семьи, в связи с чем получать разрешение на строительство дома, изготавливать и утверждать проектную документацию не требовалось. Строительство объекта не завершено, все выявленные нарушения являются устранимыми и будут устранены в ходе строительства.
Оценив и исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома. Ответчиком произведено новое строительство, до его начала разработка проектной документации в соответствии со ст. 48 ГрК РФ, которая подлежит экспертизе, не осуществлялась, не было получено разрешение на строительство, в процессе выдачи которого определяются виды разрешенного строительства и его предельные параметры, соответствие градостроительным регламентам в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорный объект обладает всеми признаками самовольной постройки: многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в т.ч. частично расположен вне границ земельного участка, нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни, здоровью граждан.При вышеуказанных обстоятельствах объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, подлежит сносу.
Таким образом, спорный объект является самовольной постройкой, которая возведена с нарушением строительных норм и правил на не отведенном для целей строительства многоквартирного дома земельном участке, частично - на не принадлежащем ответчикам земельном участке, и создает угрозу жизни и здоровью людей.
Последствия самовольного строительства установлены ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. По буквальному смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
С учетом, а также положений абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, обязанность по сносу самовольно возведенного строения должна быть возложена на лицо, осуществившее самовольное строительство, то есть на собственника Х.А.И.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
С учетом изложенного настоящее решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Х.А.И. и В. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом 3-этажный общей площадью <данные изъяты> кв. м инвентарный номер N литер Б по адресу: <адрес>.
Что бы построить многоквартирный дом Вам необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если участок относится к землям поселений.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Здравствуйте, Евгений.
У Вас однозначно возникнут сложности:
1. Вам могут отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости
2. Ваш многоквартирный дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.
Подтверждением сказанного многочисленная судебная практика, в том числе в Москве и Московской области!
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).
Решением Люберецкого городского суда Московской области удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки.Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Апелляционным определением от 02.04.2014 по делу N 33-3589/2014 установила:
администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки - многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими - так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением N 931 от 03.10.2012.
Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области - иск администрации поддержал, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 N Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области N 44и от 16.11.2011, застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация - индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора - в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведению его до состояния, пригодного для проживания, - обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства.
Зная этапы строительства монолитного многоэтажного дома, легко убедиться в качестве и надежности таких сооружений, которые помогают тысячам семей в России обзавестись новой квартирой. Преимущества таких зданий неоспоримы - высокая скорость возведения, продолжительный срок службы и внешняя привлекательность. Ниже рассмотрим, что такое монолит, какие технологии применяются при возведении таких объектов в Москве и других городах России, а также разберем этапы строительства. Кроме того, захватим вопросы надежности, стоимости постройки и преимущества такой технологии. Но обо всем подробнее.
Панельное и кирпичное строительство постепенно теряют актуальность, уступая место монолитным технологиям. Монолит - сооружение, которое возводится с применением специальной опалубки и бетонной смеси. По конструктивным особенностям опалубка - специальная конструкция, которая применятся для создания формы при заливке в нее подготовленной бетона. Без ее использования монолитное строительство невозможно. Именно благодаря опалубке здание получает требуемую жесткость, устойчивость к изменению формы и надежность. Кроме того, с помощью этого элемента каркасного строительства задаются главные параметры - размер, форма и другие элементы сооружения.
Монолитное строительство считается инновационной технологией, поэтому ее применяет небольшое число строительных компаний. При этом единицы застройщиков готовы предложить качественные услуги по строительству монолита. Главное требование к исполнителям проекта - четкое знание и следование технологии, что на данном этапе доступно единицам строительных компаний. Вот почему многие продолжают возводить дома из кирпича, по каркасной или панельной технологии.
Главной сложностью монолитного строительства считается возведение опалубки - неизменного элемента монолитной конструкции. Ее применение позволило значительно повысить качество сооружений. Несмотря на доступность информации и популярность технологии за рубежом, отечественные застройщики только начинают набирать опыт.
Выше уже отмечалось, что монолитные здания отличаются долговечностью, высокой скоростью возведения и уникальной надежностью. Сегодня строительный рынок насыщен строительным материалом и технологиями, позволяющими упростить процесс возведения монолита, в том числе своими руками.
При строительстве частного дома владелец понимает, что его фантазия ограничивается только внешними стенами сооружения. При строительстве многоэтажных домов по монолитной технологии выделяются те же преимущества - будущий владелец квартиры получает свободу выбора в вопросе планирования помещения и создания собственной планировки. Квартиры в таких домах позволяют реализовать любые замыслы, благодаря отсутствию несущих стен внутри квартиры. Вот почему число желающих приобрести недвижимость в монолитном доме или построить его своими руками только растет.
Особенность монолитной технологии - жесткие требования к соблюдению правил и норм возведения таких объектов. Принцип заключается в установке на строительной площадке специальных опалубок, повторяющих контур будущего объект. Они обозначают стены, колонны и прочие элементы. Опалубка может иметь различные виды (предусматриваются схемой). Как только каркас подготовлен, устанавливается металлическая арматура, а далее в подготовленные формы заливается бетонная смесь.
Сегодня применяется два типа опалубки:
В завершение монтируются коммуникации - электрическая часть, утепление и прочие элементы здания. При возведении внешних стен применяются панельные, навесные или кирпичные стены. К слову, кирпично-монолитный вариант дома считается наиболее удачным с позиции звукоизоляции.
Возведение монолитного дома (как и любого другого объекта) проходит в несколько этапов:
Фасадные работы подразумевают применение любых материалов, используемых для выполнения декоративной отделки. Как правило, применяются панельные материалы для облицовки, декоративная штукатурка, облицовочный кирпич и другие. У архитекторов открывается ряд возможности по реализации наиболее смелых замыслов и воплощения вкусовых предпочтений заказывающей стороны.
При возведении зданий по монолитной технологии строительные компании, как правило, применяют опалубки несъемного типа, произведенные с применением пенополистирола. Такие конструкции выглядят, как пустотелый блок, состоящий из 2-х панелей (объединяются друг с другом при помощи специальных перемычек). Особенность пенополистирола заключается в небольшой массе и легкости установки, благодаря чему материал и получил широкую популярность.
Недостаток упомянутого изделия заключается в горючести, поэтому к выбору отделки при работах изнутри и снаружи здания стоит подойти крайне внимательно. Чаще всего для внутренних отделочных работ применяются листы из гипсокартона (клеятся прямо на пенополистирол). Далее внешние стены здания покрываются слоем штукатурки или облицовываются. В последнем случае применяются специальные панели, которые трудно подвержены горению, или плитка.
Кроме того, при возведении монолита используются опалубки, которые можно разбирать и собирать. В большинстве случаев они применяются при строительстве зданий административного характера и многоэтажных сооружений. В такой ситуации конструкция здания выполняется одним из методов:
Первый вариант подходит для больших домов, а второй для других зданий.
Возведение каркасно-монолитного сооружения подразумевает передачу главной нагрузки на колонны, которые выполнены с применением железобетона, а также на бетонные перекрытия. Использование такой технологии позволяет строительным компаниям возводить каркас, отличающейся высокой надежностью и устойчивостью.
Перегородки в монолитах - элементы здания, которые имеют формальный характер. Они не принимают на себя нагрузок и выполняют функцию разделения или создания формы. При покупке недвижимости в здании, построенном по монолитной технологии, покупатель вправе вообще отказаться от перегородок и создать персональную планировку. Владелец вправе сделать одну большую студию или разбить квартиру на необходимое число комнат.
Качество готового здания во многом зависит от следующих факторов:
При организации контроля результаты возведения постройки вносятся в специальный журнал. Так, строительство монолитно-кирпичного здания требует проверки качества «обвязки» арматурного каркаса, контроля бетонной смеси, вычисления точности расположения опалубки и прочих работ. Контроль осуществляется с момента начала строительства и до полного затвердевания готовой опалубки.
Применение технологии монолитного строительства, о которой говорилось ранее, позволяет уменьшить расходы на возведение объекта. Это объясняется несколькими факторами - высокой технологичностью, быстрым возведением объекта и оптимизацией рабочих процессов. Если сравнивать стоимость жилплощади в монолитном доме с объектами в зданиях сборного типа, в первом случае цена ниже на 15-20%.
Технология строительства монолитных зданий имеет следующие плюсы:
Что касается недостатков, они касаются сложности процесса при работе в зимний период (требуется подогрев бетона), также необходимости выполнения работ на открытой территории. Как результат, строительная компания зависит от погоды.
