Приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик сразу становится ее собственником. Но до полного погашения займа за объектом сохраняется обременение.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Как в 2019 году правильно оформить в собственность ипотечную квартиру? Оформить право собственности на ипотечное жилье нужно точно также как и в отношении иной приобретаемой недвижимости.
Отличие от стандартной процедуры лишь в наличии обременения, снимаемого после погашения долга. Как происходит оформление прав собственности на квартиру в ипотеке в 2019 году?
Приобретаемая при помощи ипотека сразу переходит в собственность заемщика. Этим ипотечные займы отличаются от иных способов разрешения жилищной проблемы, в частности от жилищно-накопительных кооперативов.
Участие в последних предполагает, что жилье остается собственностью предприятия до полной выплаты стоимости имущества.
При оформлении ипотеки собственником становится заемщик, погашающий .
За счет этого обеспечивается защита от всевозможных посягательств и неблагонадежности организации, выдавшей ссуду. На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты.
Их схемы предусматривают, что заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре.
Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.
До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное . Квартира выступает залогом по ипотеке.
Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.
Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами.
Банк решает о допустимости сдачи жилья в , проведения и ремонта и прочих действий. Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.
В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства. Как же правильно оформить право собственности на квартиру по ипотеке?
Ипотекой именуется кредит, при котором займ выдается под .
Чаще всего обеспечением становится приобретаемый объект, но может использоваться для залога и уже имеющаяся недвижимость.
Рассматривая ипотеку с точки зрения права собственности, надлежит понимать сам механизм сделки. Оформляя ипотечный займ на квартиру, заемщик получает необходимые средства для покупки.
Между заемщиком/покупателем и продавцом/хозяином квартиры заключается .
Банк на этом этапе прямого участия в сделке не принимает, за исключением предоставления нужной суммы.
После подписания ДКП ипотечный заемщик заключает договор залога с банком-кредитором. Приобретенная квартира становится обеспечением займа.
Договор купли-продажи является основанием для оформления права собственности на приобретенное имущество.
Это обеспечивает новому собственнику право пользования, владения и распоряжения квартирой.
Договор залога накладывает ограничение на приобретенное право собственности. То есть у собственника остается только право владения и пользования жильем.
Распоряжаться залоговой квартирой по своему усмотрению нельзя. Любая сделка с недвижимостью требует разрешения от непосредственного кредитора.
Сочетание договора купли-продажи и договора залога при ипотеке становится гарантией для обеих сторон. С одной стороны заемщик уверен в своем праве на приобретенное жилье.
Без его согласия не допустимо , при условии, что он исполняет свои обязательства по кредиту.
С другой стороны и банк уверен в обеспечении займа. До снятия обременения заемщик не сможет продать, квартиру.
Но резонно возникает вопрос, для чего заемщику право собственности, если распоряжаться квартирой он все равно не может.
Ситуации, когда требуется подтверждение права собственности, могут быть разными. Например:
Согласно законодательству РФ об ипотеке квартира или иное жилое помещение сразу же оформляется в собственность залогодателя.
Госрегистрации подлежат:
Процедура оформления ипотечного жилья в собственность может несколько отличаться, в зависимости от вида жилья.
Но в любом случае выбирать следует программы, в которых заемщик сразу становится собственником приобретенного объекта. Это максимально защитит от недобросовестности кредитора.
Согласно упомянутому акту подтверждением права на имущество выступает регистрация, осуществляемая государственными органами в лице Росреестра. Факт фиксации права удостоверяется записью в ЕГРП.
В 2019 году право собственности на квартиру оформляется в соответствии с , вступившим в силу со 2.01.2017.
Этот норматив сохранил те же принципы госрегистрации права. По-прежнему доказательством наличия права выступает существование соответствующей записи в госреестре.
При этом недействительными становятся выдаваемые ранее свидетельства о праве собственности. Еще одно изменение касается наименования реестра прав.
Теперь запись о возникновении, изменении права собственности вносится в ЕГРН. Право на недвижимость, зафиксированное в ЕГРН, может быть оспорено исключительно в судебном порядке.
Собственнику нет необходимости получать свидетельство о наличии права на объект, достаточно присутствия подобающей записи в реестре прав.
Для подтверждения своего права собственник в любое время может получить выписку из .
Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.
Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.
Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.
Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.
Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.
Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.
В некоторых случаях срок может увеличиваться по причине загруженности регистрирующих органов или необходимости предоставления дополнительных документов.
Для регистрации права собственности на ипотечную квартиру потребуется следующий пакет документов:
Приведенный перечень исчерпывающим не является. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и иные документы.
До обращения за регистрацией права желательно уточнить у регистратора, какие документы необходимы.
Алгоритм действий при оформлении права собственности на квартиру в ипотеке выглядит так:
| Выяснить, в какой регистрирующий орган необходимо обратиться | Уточнить информацию можно на официальном сайте Росреестра |
| Подготовить пакет документов | Предварительно следует проконсультироваться у регистратора, поскольку перечень может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме того некоторые документы имеют строго ограниченный срок действия и получать их заранее не нужно |
| Оплатить госпошлину за регистрацию | Сделать это можно в любом финансовом учреждении, принимающем такие платежи |
| Уточнить порядок подачи документов | В некоторых городах еще действует прием в порядке очереди по записи. В крупных городах используется электронная очередь, и записываться предварительно не нужно |
| В назначенное время нужно посетить регистрационный орган и сдать документы | При принятии бумаг ответственный сотрудник сообщит дату, когда регистрация будет завершена |
| Если на указанный адрес придет уведомление | J необходимости предоставления дополнительных документов, нужно предоставить требуемые бумаги и возобновить процесс регистрации |
| Завершающим этапом становится внесение надлежащей записи в ЕГРН | По своему желанию собственник может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности |
Оформление права собственности на ипотечную квартиру в новостройке отличается тем, что вместо договора купли-продажи заключается договор участия в .
Поэтому право собственности можно оформить только после завершения строительства.
При этом у участника долевого строительства есть два варианта – воспользоваться услугами или оформить все самостоятельно.
Когда оформлением занимается застройщик, то он сам подает в Росреестр необходимые документы и по истечении положенного на регистрацию времени дольщик становится законным собственником.
Минус данного способа в затягивании сроков, поскольку дольщиков много, а документы подаются в массовом порядке.
Решением может стать включение в договор пункта о неустойке при несоблюдении сроков.
Если покупатель жилья в новостройке решил заняться оформлением своего права самостоятельно, то ему потребуется получить у застройщика следующие документы:
При обращении в Росреестр предъявляются документы, полученные от застройщика и заключенный договор долевого участия (инвестирования, соинвестирования и т.д.).
Регистрация права собственности на вторичное жилье осуществляется намного проще, поскольку у жилья уже есть собственность.
В этом случае процесс регистрации мало отличается от стандартной процедуры. Единственное отличие заключается в наличии (договора залога).
Для регистрации права собственности на вторичное жилье подается в Росреестр обычный пакет документов и к нему прилагается договор залога.
В ЕГРН вносится запись о переходе права собственности и одновременно проставляется отметка о наличии обременения в виде залога.
С этого момента ипотечный заемщик является собственником с ограниченным правом распоряжения. Как происходит оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки?
Для снятия обременения после полного погашения ипотеки заемщик предоставляет в Росреестр:
Если на момент снятия обременения банк прекратил свое существование, предоставляется соответствующая выписка из ЕГРЮЛ или обременение снимается в судебном порядке.
При военной ипотеке приобретаемая квартира также сразу становится собственностью военнослужащего.
Право собственности оформляется по обычной схеме с внесением записи в госреестр. Продавец получает деньги только после регистрации права на квартиру.
Видео: государственная регистрация ипотечных сделок
Но в отличие от обычной ипотеки программа кредитования военных предполагает, что квартира находится в залоге не только у банка, но и государства в лице Министерства обороны.
После выплаты ипотеки обременение полностью снимается. Если военнослужащий досрочно увольняется со службы, то жилье отходит государству, которое погашает долг перед банком-залогодержателем.
Но если военный-заемщик может самостоятельно погашать кредит, то обременение в пользу государства снимается и сохраняется только залог в пользу банка.
После полного погашения долга обременение снимается, и квартира переходит в полное распоряжение заемщика.
ФЗ № 218 устанавливает четкие сроки оформления квартиры в собственность с момента подачи полного пакета документов:
При оформлении жилищного кредита в «Сбербанке» оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Этот документ подтверждает притязания на залоговое имущество, если заемщик не выплачивает долг.
Оформление закладной не является обязательным при оформлении ипотеки в большинстве банков. Хотя в европейских банках такой документ давно стал нормой.
Оформление закладной заключается в том, что при оформлении документа клиент подписывает документ, позволяющий банку истребовать имущество при невыплате долга.
В ней указывается:
Мечта о собственной квартире и улучшение жилищных условий, становятся реальностью для многих жителей мегаполисов. Отвечая на вопрос, как оформить ипотеку на вторичное жилье , рассмотрим поэтапную инструкцию и особенности этого кредита.
Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:
Планируя подать заявки в несколько коммерческих банков одновременно, и узнать дают ли ипотеку на вторичное жилье , позаботитесь о наличии достаточного количества копий.
От полноты и комплектности вашей кредитной заявки будет зависеть вероятность одобрения выдачи кредита.
После одобрения кредитной заявки у вас будет 3-4 месяца для поиска желанной квартиры.
Шаг 3. Выбираем объект вторичной недвижимости. Сделать это можно самостоятельно путем поиска объявлений на сайтах риелторских агентств или таких как «Авито». Сразу же оцените полноту пакета документов на вторичное жилье для ипотеки. До 2016 года обязательно выдавались Свидетельства о праве собственности. Обратите внимание, чтобы не было обременений в виде залога, ипотеки в силу закона. Также обязательно должен быть документ (договор купли-продажи объекта недвижимости, приватизации или наследования), которые прописаны в Свидетельстве. На приобретаемый объект понадобится кадастровый паспорт.
Как правило, банки не выдают ипотеку на квартиры в домах старше 60 лет, а также с деревянными балками перекрытия, относящиеся к старому фонду. В зависимости от года постройки дома, вы точно будете знать можно ли брать приглянувшуюся вторичку в ипотеку.
Предоставляются следующие документы:
Дополнительно:
С собственником нужно обязательно обговорить покупку квартиры с возможностью частичного расчета средствами ипотечного кредитования. Для некоторых продавцов это обременительное условие, и не все согласны ждать длительный процесс оформления ипотеки на вторичное жилье. Поэтому многие из них не соглашаются на уступки и скидки. Резонно сначала обговорить окончательную стоимость продажи и уже потом упомянуть ипотеку. Не забудьте взять с собой аванс для закрепления оговоренных устно обязательств. Оформите расписку о передаче аванса и составьте предварительный договор купли-продажи с фиксацией информации об объекте недвижимости, суммы, даты сделки и взаимных обязательств сторон.
Заранее обговорите передачу ключей от квартиры и их дубликатов. Продавцы могут уехать в другой город и прислать на сделку представителя по доверенности. Обратите внимание на старую мебель, которая вам не пригодится, попросите освободить помещение от ненужных вещей.
Шаг 4. Закажите оценку объекта недвижимости для предоставления отчета в банк. Как правило, это занимает 3 дня. Нужно только договориться о встрече оценщика с жильцами квартиры для фотофиксации и оценки состояния квартиры, а также прилегающей территории.
Шаг 5. Подписание кредитного договора, закладной и договора купли-продажи с актом передачи имущества заинтересованными сторонами сделки. На оговоренных заранее условиях производится окончательный расчет. При этом часть денежных средств, имеющихся для первоначального взноса, передаются одновременно при подписании договора. Но это можно сделать как до, так и после подписания документов. Для расчета лучше арендовать сейфовую ячейку. В этом случае покупатель получает дополнительную защиту, т.к. забрать денежные средства продавец сможет, только предъявив зарегистрированный договор.
Шаг 6. Заключается договор страхования имущества и жизни заемщиков. Определенную сумму страховки, в зависимости от остатка кредитной задолженности, придется оплачивать ежегодно до погашения обязательств. В графике платежей эта сумма может быть выделена отдельной строкой, во избежание просрочки.
Шаг 7. На завершающем этапе все участники с полным комплектом правоустанавливающих и удостоверяющих личности документов проследуют в Росреестр или МФЦ для официальной регистрации сделки. Если все прошло удачно, то через пять дней каждая из сторон получает свои экземпляры договора, и с этого момента покупатель получает права собственности на квартиру.
Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.
Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита - это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.
Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.
У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.
Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.
Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку - это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к. банк, выдавший кредит, заинтересован в прозрачности сделки, и если будут сомнения, вам предложат найти другую квартиру, обезопасив от мошенников. Приостановка сделки в Росреестре невыгодна ни сторонам сделки, ни банку.
Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что "по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться". Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.
В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье:
Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья. К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.
По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.
Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.
Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:
Возраст
На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.
Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).
Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.
Трудовой стаж клиента
Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.
Платежеспособность
Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.
Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.
Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.
Первоначальный взнос
Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.
Процентная ставка
по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.
ВАЖНО:
Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.
Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.
Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными .
Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно . Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию .
За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.
После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько , т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.
Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:
Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.
При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа .
Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:
ВАЖНО:
При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.
Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.
Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.
Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.
ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии . Обязательно уточните данный момент заранее.
Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.
При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.
Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность :
ВАЖНО:
Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.
Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.
Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно . Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.
Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру .
Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка . Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.
В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.
На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги
продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.
Срок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка
, сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.
Если простые кредиты рассматриваются за пару дней , то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели .
Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.
На поиск квартиры , как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.
Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.
Еще более положительно банк будет относиться к человеку, если он получает заработную плату и прочие доходы на счет, открытый у них.
Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.
На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок , подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.
Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.
Повлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики
.
Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.
Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки .
Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.
На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.
Таким образом, узнать хотя бы приблизительный срок вынесения решения можно исключительно в конкретно выбранном банке.
Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит . В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:
В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.
В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.
Ипотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.
Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя .
Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.
Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.
Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику , т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.
Аналогичные сложности возникают и в случае с квартирами, принадлежащими бывшим супругам . Банки с опаской относятся к подобной недвижимости и зачастую предпочитают с ней не связываться.
Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше . Банки такой возможности не предоставляют.
В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:
Существуют и другие программы , но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.
Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.
Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.
Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора .
К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.
В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.
В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.
На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше . После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.
В случае с программами для молодых семей тоже все не так просто.
Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.
К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.
И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий . Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.
Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога . Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.
Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.
Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный . Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.
Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.
С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится .
Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту .
Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу
.
Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.
С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться . Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант . Удачи вам с покупкой квартиры!
Каковы этапы покупки квартиры по ипотечному кредиту? Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?
Вас приветствует бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи с читателями Денис Кудерин.
Новая публикация посвящена продолжению «ипотечного» цикла. Мы поговорим о покупке квартиры в ипотеку – теме, актуальной для многих наших читателей.
Для людей, не имеющих больших денежных накоплений, ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильём.
В статье рассмотрим все плюсы и минусы данного варианта приобретения недвижимости.
А теперь обо всём по порядку!
Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.
Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.
Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.
На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.
В ипотечной сделке участвует 3 стороны:
Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».
Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.
Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.
Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.
Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.
Вывод
Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.
О том, на сайте есть тоже подробная статья.
Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».
Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.
Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об читайте в отдельной статье блога.
Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.
Другие преимущества:
Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.
Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:
Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.
Всем, кто планирует ипотечную покупку, изучение пошаговой инструкции сэкономит время в будущем и позволит избежать типичных ошибок заёмщиков. Оформление ипотеки гораздо сложнее, чем получение обычного потребительского кредита.
В процессе ипотечного кредитования присутствуют такие пункты как оценка объекта недвижимости, страхование предмета залога, составление закладной на имущество. Уверен, что большинство читателей не в курсе, что представляют собой данные процедуры.
Однако начнём с начала – с выбора объекта.
Итак, вы взвесили все «за» и «против» и решили брать ипотечный кредит на покупку жилья. С чего начать данное мероприятие? Знатоки советуют начинать с выбора объекта недвижимости.
Особенно важно выбрать квартиру заранее, если вы делаете покупку в новостройке. На ранних стадиях строительства жилых комплексов, когда риски максимально высоки, цены на квартиры у застройщиков самые низкие.
Правда, не все банки согласны выдавать кредит под строящиеся объекты – обычно только те, что выступают официальными партнерами строительных фирм. К тому же ипотечные проценты до ввода здания в эксплуатацию обычно на 1-2% выше, чем стандартные.
«Вторичка» тоже требует предварительного выбора объекта. В противном случае вы просто не будете знать, какой размер кредита вам понадобится. Рекомендую также сразу предупредить продавца, что приобретать недвижимость вы будете в ипотеку.
Учтите также, что существуют определенные требования, которые банки предъявляют к объектам. Прежде всего, это должны быть полноценные жилые квартиры. Если речь идёт о вторичном жилье, то такие объекты не должны быть ветхими и аварийными.
Важный пункт: заемщику надо заранее оценить рыночную стоимость квартиры. Для этих целей нанимается легитимный оценщик. На выставленную им сумму и будет ориентироваться банк при выдаче кредита.
Выбор банка зависит от личных предпочтений заёмщика и ряда объективных факторов. Для начала нужно понять, подходят ли условия кредитного учреждения вам, а потом выяснить, соответствуете ли вы сами требованиям банка к кредитополучателям.
Сэкономить на процентах в наши дни удаётся редко, тем более что их размеры в ипотечных программах могут меняться в зависимости от сроков выплаты.
Даже так называемые «ипотечные калькуляторы», которые имеются на многих официальных сайтах банков, зачастую не дают объективного представления о размерах переплаты.
Чтобы понять, сколько вам в действительности придётся переплатить, нужно читать условия уже готового договора в момент его составления. Естественно, изучить договор нужно до его подписания.
На какие пункты стоит обратить внимание при выборе банка:
Если у вас сложности с подтверждением доходов, но есть приличная сумма на первоначальный взнос, выбирайте банки, в которых кредиты выдают на более лояльных условиях. Но учтите, что проценты по такому кредиту, опять же, будут выше.
Что касается ипотечных программ, то огромное количество таковых не должно вводить вас в заблуждение. Выбирайте наиболее подходящий вам по условиям вариант – для молодой семьи, с господдержкой, с маткапиталом, с минимальным взносом – и приступайте к оформлению.
Если вы хотите минимизировать риск отказа, подайте документы сразу в 2 банка.
Список документов в каждой компании индивидуален, различны и сроки одобрения заявки специалистами. Есть банки, выдающие кредит за несколько дней, что называется, «под 2 документа», а есть учреждения с разветвленным бюрократическим аппаратом, требующие внушительный пакет бумаг и справок.
Примерный список документов:
Дальнейший этап – одобрение банком выбранного объекта. Если сотрудников финансовой компании всё устраивает, заёмщику выдаётся разрешение на оформление сделки купли-продажи.
Согласно закону об ипотеке, приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты. Некоторые банки предлагают заемщикам застраховать заодно и свою жизнь, право собственности и риск невозврата долга.
Отказ от одного из видов необязательного страхования, предложенных банков, автоматически означает повышение процентной ставки, так что соглашаться на эти условия или нет – дело вашего личного выбора.
Договор ипотеки даёт вам право рассчитаться с продавцом или застройщиком взятыми в долг деньгами и приобрести квартиру. Сделка купли/продажи с продавцом жилья оформляется в Росреестре. Купленная квартира передаётся банку в залог, как и указано в ипотечном договоре.
Помимо договора ипотеки, оформляется также закладная. Эта ценная бумага остаётся в банке и является документальным свидетельством наличия квартиры в залоге у кредитной организации.
Почти все крупные и мелкие банки предлагают пользователям ипотечные кредиты. Выбрать действительно выгодный для покупателя кредитный продукт – задача не из простых.
Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.
В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:
В таблице ниже приведены процентные ставки и кредитные продукты этих организаций:
Почти всегда ипотечный займ предполагает внесение начального взноса в размере от 10% до 50% от общей суммы. Другими словами, заемщикам нужна весьма солидная сумма накоплений.
Семьи с 2 и больше детьми имеют право в качестве первичного взноса использовать материнский капитал. Те, у кого нет такой возможности, и нет достаточных накоплений, вынуждены изыскивать альтернативные пути.
Некоторые банки предлагают ипотеку с нулевым взносом. Это значит, что заемщик не вносит никаких средств на момент подписания договора, а платит только ежемесячные суммы, рассчитанные банком индивидуально.
Сразу хочу предупредить, что ипотека без первичного взноса – рискованный вид кредитования, прежде всего, для самого заемщика. Проценты по такому варианту ипотеки обычно выше, а при расторжении договора получатель кредита лишается и своих вкладов, и самой недвижимости.
Эксперты не советуют без раздумий выбирать ипотеку без первичного взноса. В большинстве случаев данные продукты – рассчитанный маркетинговый ход для привлечения новых клиентов.
В условиях общего падения спроса на ипотечные кредиты банки выживают, как могут. Один из способов держаться на плаву – создавать новые привлекательные для клиентов предложения.
Главная опасность – в возможной нехватке средств на постоянные ежемесячные платежи. Если в какой-то момент окажется, что вы больше не можете платить долг по ипотеке, вы можете лишиться и жилплощади, и уже сделанных вкладов.
Даже оформление потребует затрат, о которых вы могли не догадываться. Сюда, например, относится плата оценщику квартиры или покупка сопутствующих услуг, которые вам обязательно попытается навязать банк.
Важно также брать кредит именно в той валюте, в которой вы имеете регулярный доход. Это обезопасит вас от скачков курса.
Пример
В начальный период кризиса 14-15 годов сильно пострадали те, кто брал ипотеку в долларах. Валюта почти вдвое выросла в цене по отношению к рублю, и теперь заёмщики объективно платят намного больше.
Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно стоит выяснить, кто является собственником квартиры, кто прописан на жилплощади, уплачены ли долги по коммунальным платежам.
Гражданские споры – это последнее, в чем заинтересован покупатель, желающий обзавестись собственной недвижимостью. Избежать негативных моментов поможет профессиональный помощник в покупке квартиры – риэлтор или кредитный брокер.
Ипотека – самый сложный вид банковского кредита, поэтому требует продуманного и последовательного подхода.
Чтобы сделать покупку предельно выгодной, следуйте экспертным рекомендациям:
Предварительное изучение условий и предложений потребует затрат времени и сил, но помните: наличие актуальной и достоверной информации часто означает существенную экономию ваших личных финансов.
Полезное видео от профессионального риэлтора Андрея Краснова.
Чтобы взять действительно выгодную ипотеку, нужно быть докой в юридических и финансовых вопросах и иметь обширный опыт в операциях с недвижимостью.
Квартирный вопрос – один из острейших относительно улучшения жилищных условий, семьи и быта. Далеко не у всех семей имеются доступные . Чаще решением проблемы становится , так как сравнимо с платой по кредиту за своё жильё. Сбербанк, являясь крупнейшим в России финансовым учреждением, предлагает решить жилищный вопрос, воспользовавшись ипотечным займом на выгодных условиях.
Заём на приобретение недвижимости выдаётся в рублёвом эквиваленте на всех территории России. Оформляется кредит в отделении Сбербанка по месту нахождения покупаемой квартиры либо по месту жителя заёмщика . Требования к заёмщикам в Сбербанке в 2019 году остаются стандартными:
Заявка на ипотеку рассматривается банком в течение 5 рабочих дней, после чего выносится положительный или отрицательный вердикт. Одобренная заявка действительна на протяжении 4 месяцев с момента подписания.
Собрать самостоятельно пакет документов не сложно, если знать, что и когда нужно предоставить. Итак, следует выбрать отделение Сбербанка, выбранном для оформления ипотечного кредита, посетить его и заполнить заявление на выдачу ипотеки . Помощь в его заполнении окажет ведущий сделку менеджер банка.
Внимание! Собираясь в Сбербанк, не забудьте паспорт и справку формы 2-НДФЛ со своего места работы за последние полгода!
Не стесняйтесь задавать менеджеру банка вопросы – это сэкономить время и сократит сроки получения ипотечного займа. Итак, список документов для покупки квартиры в ипотеку от Сбербанка:
Рынок недвижимости делиться на первичное и . Где первое – это , а второе – квартиры, уже находящиеся в собственности физических или юридических лиц.
Желающим приобрести недвижимость на первичном рынке, Сбербанк предлагает программу «Приобретение строящегося жилья» — это кредитование с процентной ставкой от 6,7%, сроком до 30 лет
, на покупку квартиры в строящемся или готовом доме у компании застройщика.
Квартира на вторичном рынке – надёжное вложение денежных средств по мнению банка. Чтобы приобрести понравившуюся жилплощадь на вторичном рынке в ипотеку, можно воспользоваться программой «Приобретение готового жилья» со ставкой от 8,6% и сроком до 30 лет. Минимальная доступная сумма кредитования равна 300 000 рублей.
ПАО Сберегательный банк России предлагает программы:
Рассмотрим покупку квартиры в ипотеку на вторичном рынке жилья.
Выбор – наиболее сложный момент . Нужно подобрать квартиру, удовлетворяющую покупателя по многим параметрам:
При желании можно узнать сумму ежемесячного платежа и переплаты, воспользовавшись ипотечным калькулятором. В графах потребуется указать желаемую сумму, программу ипотечного кредитования и срок, на который планируется взять кредит.
Обычно сумма ежемесячного платежа, рассчитанная калькулятором, отличается в меньшую сторону , чем будет в реальности, так как он не учитывает страховку, цену обслуживания счёта и некоторые другие платные аспекты.
Подобрав несколько вариантов квартир, которые удовлетворяют всем требованиям, следует определиться и выделить одну-две. Выбранные объекты нужно исследовать на . Особое внимание уделяется следующим моментам:
Также проверяются документы собственника квартиры, как личные, так и имеющие прямое отношение к недвижимости. Попросите продавца предоставить справку из наркологического и психоневрологического диспансера, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с обнулением сделки.
После того как квартира выбрана, следует её оценить. Для этого процесса приглашается оценщик, аккредитованный Сбербанком. Оценщик осматривает квартиру и выдаёт заключительные документы. Оценка жилой недвижимости может занимать от 3 до 30 дней.
При оформлении ипотеки, доходы, не подтверждённые официально, рассматриваться не будут! Если зарплата небольшая, то лучше взять с собой в банк поручителя, благодаря которому процент одобрения будет выше, а процентная ставка по кредиту может быть уменьшена.
Когда первичная заявка на ипотеку одобрена, недвижимость выбрана и оценена, следует подготовить пакет документов для оформления сделки
: , подтверждающее права собственности на жилплощадь, выписку из домовой книги, справку об отсутствие обременений и долгов. Далее банк произведёт ещё одну оценку помещения.
Следующим шагом будет заключение . При его подписании покупатель должен предоставить расписку (платёжное поручение), что предоставил 20% (или более) взноса от стоимости квартиры продавцу.
Весь пакет документов сдаётся в Росреестр, после чего Сбербанк перечислит недостающую сумму продавцу.
Покупка квартиры на первичном рынке жилья – зарекомендовавшая себя альтернатива приобретению недвижимости на вторичном рынке. Сбербанк предполагает возможность покупки квартиры в новостройке или строящемся доме в ипотеку. Условия оформления ипотечного займа для заёмщика остаются такими же, как при сделке на вторичном рынке.
Продавцом квартир в строящемся доме выступают застройщики (компании, строящие дом) или инвесторы. Начинать поиск недвижимости в новостройке следует с посещения офиса застройщика, чтобы уточнить, есть ли Сбербанк в списке банков, с которыми он работает.
Квартира, планируемая для покупки, должна находиться в доме, аккредитованном Сбербанком. У и банка -партнёрские отношения. Помимо этого, получение ипотечного займа напрямую зависит от стадии строительства. Если дом сдан и была проведена государственная комиссия, то проблем с покупкой возникнуть не должно.
Заём на стадии проектирования или строительства будущего жилья получить намного сложнее. Банк в праве потребовать обеспечить кредит другой жилплощадью или внести более весомый первоначальный взнос.
После того как заёмщик определился с выбором жилплощади, следует выполнить следующий алгоритм оформления:
Помимо основных документов банк потребует предоставить инвестиционный договор либо .
Ипотечный заём от Сбербанка для военнослужащих подразумевает довольно выгодные условия кредитования. Главным недостаток программы является невозможность выбрать жильё на первичном рынке. Программа «Военная ипотека» подходит для военнослужащих, принимающих участие в накопительно-ипотечной системе. После трехлетней службы, все военнослужащие, имеющие , получают господдержку (спецвзносы) на приобретение жилья, но только выслужившие 20 лет получают полную сумму накоплений.
Взносы и являются первоначальным взносом по ипотечной программе.
Пакет документов для получения займа стандартен, однако, подтверждение доходов не требуется, вместо него предоставляется свидетельство о праве участия в накопительно-ипотечной системе. Максимальный срок по «Военной ипотеке» составляет 20 лет, но при условии, что заёмщику нет 45 лет. Минимальный возраст кредитуемого – 21 год. Итак, для военных требуется предоставить в банк:
После одобрения у клиента есть 60 дней на предоставление документов о жилье . После чего оформляется сделка купли-продажи. Залогом кредита является покупаемая квартира.
Погашение ипотеки происходит средствами НИС, перечисляемыми на счёт военнослужащего. Данная программа не подразумевает наличие созаёмщиков, поэтому предварительно следует рассчитать сумму ежемесячного платежа, воспользовавшись ипотечным калькулятором. Однако, супруга военнослужащего может выступить в роли поручителя.
На видео ниже приводится пошаговая инструкция по оформлению ипотеки для одной из самых нуждающихся в улучшении жилищных условий категорий населения.
