С целью повышения рождаемости государство РФ создало программу, предусматривающую определенные выплаты за рождение второго или последующего ребенка. Такая мера поощрения называется материнский капитал.
Однако стоит учесть, что просто так потратить государственные деньги нельзя. Средства можно вложить в следующее:
Самый популярный вид использования капитала – . Но что делать, если вдруг появится необходимость в продаже приобретенной недвижимости? Можно ли это сделать и как?
На вопрос почему у людей возникает острая потребность расстаться со своим домом или квартирой можно услышать сотни ответов. Причины у всех разные. Это могут быть:
В законодательстве не предусмотрен запрет на продажу такого жилья, а значит продать его можно. Но перед тем, как это сделать, нужно узнать все нюансы и действовать строго по предлагаемому порядку.
Стоит отметить, что купленное таким способом имущество автоматически становится собственностью не только взрослых, но и их детей. Это означает, что продать дом или квартиру без согласия ребенка, даже несовершеннолетнего, нельзя.
Как получить согласия от детей, если они еще не достигли возраста 16 лет? Вот так: за разрешением нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Можно ли совершить сделку без согласия?
Нет. В случае отсутствия у вас данного документа процесс продажи будет переведен в статус недействительный и продать жилье вам не разрешат.
В случае если дети на момент продажи имущества выросли и обзавелись собственным жилым помещением, то разрешения от них уже не потребуется.
Учтите, что разрешение от органов опеки и попечительства действует не вечно. Оптимальный срок – 3 месяца. Но если заглянуть в один из документов Минобразования РФ, то можно увидеть там четко прописанный срок – в течение месяца. Если за этот период сделку по продаже так и не смогли совершить, то на дальнейшее её осуществление потребуется уже новое согласие.
Поскольку особых ограничений в реализации таких жилых помещений нет, то по закону продать их можно в любом случае. Однако речь идет о жилье, в котором проживают маленькие дети. Поэтому если у государства не возникнет вопросов и сомнений на разрешение сделки, то они обязательно появятся у органов опеки и попечительства.
Почему так произойдет? Потому что государственным служащим для разрешения на продажу от лица несовершеннолетних важно знать, что дети после сделки будут жить в доме, который равносилен или даже лучше того, что продается.
Для этого жилье, в котором будет проживать семья после свершения операции, обязательно должно соответствовать следующим условиям:
В случае если недвижимость продается для строительства нового дома доказать его будущую благоустроенность, вследствие чего получить разрешение на сделку от органов опеки очень сложно.
Пошаговое руководство по продаже жилья, приобретенного с помощью семейной программы
Для того чтобы грамотно и в кратчайшие сроки реализовать дом, купленный с помощью материнского капитала необходимо действовать строго по ниже представленному плану:
Как видите, процесс совершения сделки не такой уж сложный. Главное – действовать строго по закону, правильно и вовремя оформлять и предоставлять все необходимые документы.
Для того чтобы вам разрешили продавать свое имущество мало предоставить лишь сведения о будущем жилье семьи.
Нужно показать оригиналы и сделать копии следующих документов:
Каждому человеку, даже если он никогда не сталкивался с продажей недвижимости понятно – продать дом за неделю невозможно. Почему так случается? Потому что это очень серьезный процесс, требующий тщательного сбора информации, её проверки и реализации.
В некоторых случаях сроки совершения таких сделок разрастаются до пары месяцев, а иногда и больше полугода.
Такие советы помогут вам избежать трудностей в совершении сделки и в кратчайшие сроки получить все необходимые разрешения и заключить договор купли-продажи.
Подведем итоги:
На видео — консультация адвоката по недвижимости Инны Беляковой.
Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.
ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.
Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.
Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.
Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:
Дополнительно могут быть затребованы:
В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.
Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.
Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.
Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:
Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.
В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.
Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.
В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.
Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.
Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:
Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.
Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:
На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:
Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.
Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.
Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.
Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.
Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.
Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.
Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.
При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.
Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.
Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.
Инструкция.
В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:
Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:
После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:
Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком . То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.
Можно поступить двумя способами:
В любом случае нужно получить согласие органов опеки на выделение долей детям в новой квартире. А если её приобретение связано с привлечением средств банка, то это станет возможным только после полного расчёта с долгами.
Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:
Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.
Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.
Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.
Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:
Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:
Рождение или усыновление второго и последующих детей дает право на получение материнского капитала. МК – это финансовая поддержка семей. Средства можно направить на увеличение пенсии матери, адаптацию ребенка-инвалида, образование ребенка и улучшение жилищных условий. Последний вариант считается самым востребованным.
При определенных обстоятельствах иногда требуется продажа недвижимости, приобретенной на средства МК. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, рассмотрим далее.
Одним из пунктов закона о «Предоставлении финансовой поддержке семьям…» является выделение денежных средств на улучшение жилищных условий. К улучшениям относятся:
В некоторых случаях требуется продажа квартиры или дома, приобретенных за МК:
Важно: реализация недвижимости в таком случае допускается, но процедура производится при соблюдении определенных условий, предусмотренных законом.
Квартира, приобретенная на средства материнского капитала, поступает в общедолевую собственность членов семьи. Иными словами, собственниками становятся не только родители, но и дети. При покупке покупатель оформляет нотариальное обязательство о выделе доли членам семьи после регистрации недвижимости в Росреестре.
Согласно гражданскому законодательству отчуждение имущества несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки. Если требование закона будет не соблюдено, то сделка в судебном порядке признается недействительной. Все полученное по сделке будет возвращено сторонам. Продавца в таком случае привлекут к уголовной ответственности, а также лишат средств маткапитала.
Реализация недвижимости осуществляется в следующем порядке:
Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно при соблюдении следующих условий:
Со стороны продавца потребуются:
На недвижимость необходимо предоставить:
Для получения согласия от органов опеки необходимо написать заявление, а также предоставить следующие документы:
Важно: если нужен обмен на квартиру меньшей площади в связи с получением денежных средств на лечение ребенка, опека может одобрить сделку. В таком случае требуется предоставление подтверждающих бумаг (справки из больницы).
Каждый конкретный случай имеет свои нюансы. Рассмотрим 2 наиболее распространенных.
Ипотека – это покупка жилья с привлечением заемных средств. Отличительной особенностью является оформление залога купленной квартиры до полного погашения кредита.
Реализация ипотечного жилья допускается с согласия кредитного учреждения. В таком случае денежные средства передаются в счет погашения кредита. При наличии выписки из банка о выплате кредита Росреестр снимает обременение с квартиры или дома.
МК используется на погашение уже взятого кредита или в качестве суммы, идущей на первоначальный взнос. Дополнительно на продажу необходимо согласие органов опеки.
Продажа жилья, купленного за собственные средства с привлечением МК, осуществляется проще, чем реализация ипотечного. Сделка проходит с согласия органов опеки и попечительства.
Вне зависимости от того, на заемные или личные средства приобреталась недвижимость, она поступает в собственность в определенных долях. Собственниками являются как взрослые, так и дети. Чтобы интересы детей не ущемлялись, сделки по отчуждению их имущества осуществляются с согласия опекунских органов.
Основным риском является заключение сделки с продавцом, который намеренно или не специально не выделил доли детям. Такое случается часто на практике и обусловлено тем, что:
Сделка в обход органов опеки считается недействительной и подлежит отмене. Все полученное возвращается сторонами друг другу.
Стоит отметить, что продавец к моменту признания сделки недействительной может израсходовать полученные деньги. Поэтому возврат суммы может затянуться. Таким образом, покупатель рискует остаться без жилья и денег.
Продать дом, купленный на материнский капитал, или квартиру можно только с согласия органов опеки. Сделка в обход закона считается недействительной. Покупатель несет риски утраты приобретенного жилья и денег.
Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?
Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.
Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.
Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.
Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.
Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.
Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.
Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.
Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).
В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.
Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.
Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.
И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.
Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.
Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.
Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.
То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.
Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.
Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.
И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.
При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.
Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.
Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.
Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.
К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.
Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.
Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.
От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.
Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.
Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия
После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.
Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.
Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.
Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.
Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.
Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.
В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.
При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.
Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:
