Рынок недвижимости подразумевает множество манипуляций по продаже, мене, передаче по наследству жилой недвижимости. Но все правовые акты могут совершаться только с приватизированными помещениями, то есть жильем, находящимся в личной собственности.
Долгий процесс приватизации неоднократно продлевался на законодательном уровне, последние сроки бесплатного изменения собственности из муниципального в собственность физического лица были определены до 01 марта 2015. Но пока что они все равно продлеваются снова.
Неприватизированная квартира не может быть объектом для совершения сделок купли-продажи, ее нельзя завещать или подарить.
Обмен жилья - единственная законная операция для муниципального жилья
Муниципальное жилье можно обменять в Бюро обмена вашего города. Для такой процедуры нужно совершить следующие шаги:
1. Выбрать вариант такой же формы собственности.
2. После выбора квартиры необходимо заручится согласием всех прописанных жильцов. Для подачи заявления в Бюро обмена необходимо личное присутствие всех жильцов. Их подписи удостоверяет инспектор.
3. Заказать техническое обследование и изготовление техпаспорта в БТИ.
4. Оплатить все задолженности по коммунальным платежам и предоставить подтверждение этому.
5. В случае регистрации в помещении несовершеннолетних предоставить разрешение органов опеки.
6. Если кто-то из прописанных жильцов отсутствует, то вы должны предоставить от него согласие на обмен, заверенное нотариально.
Выбор неприватизированных квартир для обмена весьма невелик, поэтому более простой процедурой может быть приватизация и последующая продажа квартиры.
Условия, при которых вам откажут в приватизации
Не каждая неприватизированная квартира может быть предана из рук муниципалитета в частные руки. Не подлежат этому служебные помещения, аварийное жилье, общежития, квартиры в домах военных городков.
Также не удастся стать собственниками жилья тем, кто уже использовал это право.
Преимущества муниципальной квартиры
Не смотря на то, что неприватизированная квартира не может участвовать во многих правовых операциях, у такого жилья есть право на существование и даже некоторые прерогативы перед приватизированными квартирами. Вот некоторые из них:
Отсутствует ежегодный налог на недвижимость. Если сейчас он невысокий из-за того, что платится от остаточной стоимости, то предполагаемое приведение его к процентам от рыночной цены квартиры может быть существенной суммой;
Неприватизированная квартира намного дешевле обходится жильцам в содержании в плане коммунальных платежей;
В случае смерти одного из участников договора социального найма не нужно затратного оформления наследства. Просто другой зарегистрированный по адресу член семьи переоформит на себя договор найма;
Можно встать на очередь и улучшить свои жилищные условия в случаях, если у вас есть на это право.
В любом случае приватизация обратимый процесс, и если вы опять хотите пользоваться квартирой, в которой вы зарегистрированы, на основании договора социального найма, то нужно пройти процесс расприватизации.
С разных точек зрения приватизация как одна из значимых реформ в законодательстве страны имеет свои положительные и отрицательные качества.
Существует множество проблем, которые проявились в ходе приватизации:
1. Приватизация сопровождалась масштабной коррупцией, которая, к сожалению, остаётся одной из насущных проблем и по сей день. Она актуальна среди чиновников и высокопоставленных лиц;
2. Нормативная база приватизации, принятая в краткие сроки часто без межведомственного согласования, естественным образом не могла быть достаточно полной. В развитие Госпрограммы приватизации был издан ряд указов президента и ведомственных документов. При этом не были определены механизмы управления госсобственностью, не сформулированы требования к новым собственникам по защите окружающей среды, механизмы обеспечения экономической независимости, безопасности и обороноспособности страны, взаимоотношений, распределения прав и обязанностей в части управления госсобственностью центра и регионов. Помимо того, отсутствовали нормы и критерии, которые ограничивали объёмы преобразований одной формы собственности в другую;
3. Мелкие акционеры, владеющие несколькими акциями предприятий или чековых инвестиционных фондов, не могут рассматриваться как реальные собственники, так как никто из них не может практически принимать управленческих решений, которые бы свидетельствовали о праве распоряжаться имуществом;
4. Приватизация пока не привела к повышению эффективности деятельности предприятий. Хотя в 1995 г. наметились некоторые пока очень незначительные положительные сдвиги в динамике основных экономических процессов очевидной связи между изменением формы собственности;
5. В условиях глубочайшего экономического спада формальное преобразование форм собственности не способно за короткие сроки существенно повлиять на повышение экономической эффективности;
6. Предполагалось, что уменьшение расходной части бюджета путем освобождения государства от необходимости поддержки приватизированных предприятий и с увеличением доходов бюджета за счет поступления средств от приватизации, будет содействовать финансовой стабилизации. Фактически этого не произошло;
7. В сфере малой приватизации разукрупнение и коммерциализация торговли и сферы услуг способствовали созданию конкурентной среды. В сфере же большой приватизации выделение структурных подразделений и предприятий из состава единых производственных комплексов привело к разрыву сложившихся хозяйственных связей и к усилению монополизма;
8. Иностранные инвестиции в российскую экономику весьма незначительны, они не соответствуют ни масштабам потребностей российской экономики, ни масштабам приватизации. При этом отраслевые приоритеты, избираемые зарубежными вкладчиками, во многом не совпадают с приоритетами структурной перестройки России;
Обобщая недостатки российской приватизации, можно сказать, что процесс приватизации в России идет сложно, а её результаты неоднозначны. А при распределении собственности между гражданами и организациями имеют место быть взяточничество и коррупция.
Неудовлетворительность результатов первого этапа приватизации требует перенесения центра внимания от раздачи и перераспределения собственности в направлении создания условий для роста эффективности и конкурентоспособности производства, проведения активной структурной перестройки, развития инвестиционного процесса и модернизации управления. В переходной экономике процесс разгосударствления должен сочетаться с формированием эффективной государственной собственности и адекватной рыночной экономике.
Однако, несмотря на то, что приватизация в России более воспринимается как негативное явление, она имеет и положительные качества.
К положительной стороне приватизации можно отнести то, что контроль экономики государством ослабился, что позволило оказать существенно влияние на экономический аппарат.
К числу таких изменений относятся: возможность частного предпринимательства и свобода в принятии экономических решений:
1. Была проведена широкомасштабная приватизация, в результате которой произошло существенное разгосударствление экономики;
2. Программа приватизации предусматривала различные варианты;
3. В приватизацию было вовлечено практически всё население страны путём раздачи ваучеров;
4. За очень короткий срок в России совершился переход к многоукладной экономике;
Так, например, приватизированная собственность становится законной собственностью владельца, и он может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению: может её продать, подарить, завещать кому-либо и т.д.
Приватизацией называется процедура безвозмездной односторонней передачи имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, в частную собственность.
По итогам проведения приватизации новому собственнику будет оформлен документ, который подтверждает его право на недвижимость. Однако не все участники приватизации реально представляют ее итоги. Не оценив заранее все преимущества и недостатки, можно сильно разочароваться в последствие. Для того чтобы этого не произошло, рассмотрим плюсы и минусы этого процесса.
Главным преимуществом и достоинством приватизации является то, что в результате гражданин получит в собственность объект жилой недвижимости. Он получает возможность распоряжаться таким объектом на свое усмотрение: продавать, завещать, дарить и т.д., когда муниципальной недвижимостью он мог исключительно пользоваться и временно владеть.
Другим неоспоримым преимуществом является возможность передавать квартиру, находящуюся в личной собственности, наследникам. В случае же смерти лица, проживавшего в муниципальной собственности, квартира перейдет обратно муниципалитету. Кроме того, в случае неуплаты за муниципальное жилье, гражданина легко выселяют, а вот из собственной квартиры даже за долги выселить крайне сложно.
В случае, когда лицо выселяют из муниципальной собственности за непогашенные долги, все, что ему полагается – это обеспеченные законом квадратные метры на одного человека (6 кв.м.).
Значительное преимущество собственного жилья заключается в том, что собственник может прописывать туда любого, кого пожалеет, равно, как и выписать с соблюдением законов Российской Федерации. Не смотря на то, что выписка трудоемкий и спорный процесс, такая возможность у собственника есть.
Еще одним преимуществом для собственника полученной по приватизации квартиры является реальное право ее завещать или передать по законному наследованию. В сою очередь, проживающий в муниципальной квартире не имеет такой возможности.
Приватизированная квартира может стать предметом залога, например, при получении кредита. В неприватизированной квартире вряд ли получится провести перепланировку, в то время, как собственник приватизированного жилья может сделать это с разрешения соответствующих органов.
В современной России стало много приватизированных квартир. Однако у такого вида собственности на жилье есть свои недостатки. Проблемы могут быть с приватизированными квартирами, расположенными в аварийном доме. Так как жилье, приватизируемое в аварийном доме, выделяется с учетом большего количества квадратов на одного человека в 3 раза от нормы. Это, конечно, выгодно. Однако, продать, например, такую жилплощадь значительно сложнее, тем более по выгодной цене. Такое положение дел может повлечь для собственника некоторые недостатки с точки зрения финансов.
В этом же случае, если лицо проживает в муниципальной квартире, которая находится в аварийном доме, то добиться переселения от местных органов в дом с лучшими условиями будет значительно легче.
Существует и обратная сторона владения недвижимым имуществом – налоговая. В перечень затрат на оплату приватизированной квартиры обязательно войдет платеж по налогу на недвижимость, кроме того, что придется платить за содержание общедомового имущества и т.д.
Какое помещение можно приватизировать?
Зачастую предполагают, что приватизации подлежит абсолютно любое помещение, но это грубая ошибка. Существуют виды жилых помещений или их части, которые приватизации просто не подлежат. Таковыми, например, является служебные помещения, а также определенные виды жилья в аварийном доме. Однако и из такого правила есть некоторые исключения. Например, помещения, которые включены в жилой фонд сельскохозяйственных предприятий, но являются служебными. Такие помещения приравниваются к обычным, входящим в жилой фонд соответствующего образования.
Не смотря на то, что приватизация в последнее время обрела массовость и популярность, мало кто знает о ней слишком много. Самое главное, о чем стоит помнить, что приватизация в безвозмездном режиме возможна исключительно один раз. Однако когда несовершеннолетний уже принимал участие в процедуре приватизации, за ним сохраняется право участвовать и после достижения 18 лет.
Кроме того, главной целью проведения приватизации для участника является появление возможности получить в распоряжение недвижимость. Однако действия собственника в будущем не должны ущемлять прав и интересов других лиц и противоречить закону.
Итак, после получения жилого помещения по программе приватизации лицо получает полное право распоряжаться им на свое усмотрение. Кроме того, право собственника защищено и охраняемо законом, поэтому кто-либо без достаточных на то оснований лишить собственности это лицо уже не сможет.
Даже при наличии соответствующего весомого основания и повода, лишить собственности или иным образом воздействовать на собственника вправе только суд. Кроме того, если в собственности лица находится только одно помещение жилого типа, то даже суд очень сильно ограничен в полномочиях.
Определяющее значение имеет и вид частной собственности. Например, совместная предполагает участие в управлении имуществом всех собственников и их согласие на совершение каких-либо действий. В любом случае, с остальными собственниками необходимо достигать компромисса. Долевая частная собственность дает больше простора для решений. Однако учет мнения других собственников все же требуется.
Проблем в процессе приватизации возникает много. Однако самой распространенной из них является неправомерное поведение нового собственника по отношению ко всем другим жильцам. Зачастую, даже если все проживающие в квартире являются членами одной семьи, не исключена вероятность, что, когда один из них получит квартиру в собственность по приватизации, он не захочет избавиться от других. Такой порядок связан, прежде всего, с правовой неграмотностью. Есть распространенное мнение, что все, кто проживают совместно с собственником, бесправны по отношению к жилью. Однако, это не совсем так. Существует обширная судебная практика по отстаиванию интересов таких лиц.
При возникновении ущемления прав в процессе приватизации, помочь сможет, скорее всего, только суд. Однако изначально лучше воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Следует расспросить профессионального юриста обо всех возможностях приватизации и о ее последствиях. Например, в ситуации, приведенной выше, если хозяин квартиры, получивший ее по приватизации, решит избавиться от всех членов семьи, проживавших в ней ранее, шансов на это у него очень мало. Из статей ЖК РФ следует, что те лица, которые до момента приватизации проживали и были зарегистрированы на жилплощади, выписаны с нее быть не могут.
Таким образом, участвовать в приватизации или нет – решает каждый. Однако до ее начала, стоит четко определить свои личные цели, оценить все преимущества и недостатки этого процесса. Кроме того, целесообразно проконсультироваться со специалистом, который поможет оформить все документы верно. Кроме того, если вы не являетесь участником приватизации, но проживаете в квартире, приватизируемой другим лицом, необходимо заранее узнать о своих правах, чтобы не стать жертвой обмана.
Приобретение личной квартиры или иного жилья сегодня едва ли не самая актуальная задача для россиян. Возможность получить права собственности на недвижимость, которой не было в советское время, возникла в 1991-м году и ныне регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законами касательно возможности приватизировать объекты жилого фонда. Ссылаясь на законодательные нормы, каждому гражданину России предоставлено право пользоваться и распоряжаться помещениями, которые находятся в его личном владении. Оно приравнено к правам на свободу и жизнь, и активно используется. По последней статистике, сейчас приватизировано более 80% жилого фонда.
В Жилищном кодексе отображена защита интересов каждого гражданина Российской Федерации, в том числе помощь при приобретении квартиры или иного жилья и улучшении жилищных условий в целом. Именно поэтому до сих пор существует возможность приватизировать недвижимость или отказаться от участия в ней.
Плюсы и минусы приватизации должны быть учтены всеми, кто сталкивается с данным процессом. После оформления договора пути обратно не будет. Решение должно быть взвешенным и добровольным, поскольку приватизация всё же урезает ряд государственных льгот.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
По закону оформить приватизацию можно не только на государственную квартиру или комнату, но и на земельный участок, в частности под индивидуальное жилищное строительство. Несмотря на это, самым востребованным вариантом всё же остаётся именно квартира. И хотя большинство уже давно перевело такую недвижимость в личную собственность, это не для каждого человека может быть действительно целесообразно и выгодно.
Следует учитывать, что при приватизации квартиры или иного жилья гражданином до вступления в официальный брак, он и в браке будет считаться единственным владельцем данной недвижимости. Кроме того, этот объект недвижимости в случае развода супругов не подлежит разделу, поскольку не 
входит в категорию общего нажитого имущества. Если же квартира приватизировалась в официальном браке, супруги будут иметь равные права на эту недвижимость и смогут равноправно ней распоряжаться и после развода. Плюс это или минус зависит от ситуации и человека.
При наличии задолженности перед государством, когда оформлен кредит, квартира будет передана в залог. Это значит, что при его непогашении, жилья можно лишиться. С муниципальными объектами такого не бывает.
Для внесения большей ясности перед принятием окончательного решения, следует отдельно выделить плюсы приватизации:
Приватизация, как и любое другое важное решение, не лишена недостатков. К ним относится:
Стоит заметить ещё и то, что без приватизации нет необходимости заботиться о наследовании, поскольку после смерти физического лица, с которым был подписан договор социального найма, недвижимость переходит другому зарегистрированному там же лицу. После приватизации появляются немалые затраты при вступлении в наследство, судебные разбирательства в случае конфликтов и прочая малоприятная волокита.
На сегодняшний день есть несколько вариантов приватизации муниципального жилья. Одним из них является долевая приватизация. При оформлении этой процедуры у объекта недвижимости появляется не один, а несколько законных собственников, для каждого из которых выделена часть жилплощади определённого размера.
Плюсы долевой приватизации:
Приватизация в нашей стране длится уже более двадцати лет. За это время гражданам было передано в собственность почти 80 % муниципального жилья. Вместе с тем еще 4 миллиона квартир в России остаются неприватизированными. Только в Москве их около 500 тысяч.
Теперь бесплатно приватизировать свои квадратные метры можно до 1 марта 2015 года. Однако до сих пор многие граждане не определились, что выгоднее - владеть квартирой или жить в ней по договору социального найма.
Очевидноепреимущество приватизации - гражданин становится полноправным обладателем жилой недвижимости за небольшую сумму (ту, что требуется для оформления документов). В результате собственник имеет право по своему усмотрению и желанию распоряжаться таким имуществом: продавать, завещать, дарить.Приватизированная квартира может являться предметом залога, например, по кредитному договору. Муниципальное жилье в качестве средства обеспечения обязательств использовать невозможно. Для пожилых людей частная жилплощадь служит гарантией для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом. После приватизации у лиц, оформивших право собственности, возникают дополнительные привилегии. Из приватизированного жилого помещения человека намного труднее выселить за неуплату коммунальных платежей. По суду такого должника можно только обязать погасить задолженность поставщику коммунальных услуг либо его посреднику (ТСЖ, ЖСК) с процентами и пенями. В случае неприватизированного жилья долги за коммунальные услуги могут стать причиной принудительного выселения из муниципальной квартиры.
Доводом в пользу приватизации часто является желание передать жилье по наследству детям или внукам. Но вовсе не обязательно для этого переводить помещение в собственность: достаточно зарегистрировать одного из наследников в квартире. Наследникам муниципального жилья (в отличие от претендентов на частную квартиру) для вступления в наследство не нужно платить госпошлину при обращении к нотариусу (до 0,6 % от стоимости наследуемого) и оформлять переход права на такое имущество в регистрационной палате. Если владелец приватизированной квартиры не оставил завещания, его имущество будет наследоваться всеми лицами, являющимися наследниками в силу закона. Муниципальная квартира не наследуется родственниками умершего, а возвращается в распоряжение государства, если на момент смерти нанимателя в ней никто больше не зарегистрирован.
В Жилищном кодексе прямо говорится о том, что собственники помещений в многоквартирных домах несут расходы по содержанию общего имущества в доме. Поэтому после приватизации владельцу квартиры придется оплачивать все, что за нанимателей жилья оплачивает государство - содержание мусоропроводов, лифтов, уборку и ремонт подъездов, капитальный ремонт здания. Проиллюстрируем масштабы такого бремени цифрами.На сегодняшний день в капремонте нуждается треть всех жилых домов России, что составляет более 1 миллиарда квадратных метров. Согласно постановлению Правительства РФ «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013–2015 годы» в целом по стране стоимость капитального ремонта 1 кв. м жилого помещения составляет в среднем 6,4 рубля, а в 2014 году он должен подорожать до 7 рублей. В Москве, например, ремонт кровли четырехподъездного девятиэтажного жилого дома может обойтись в 4,8 миллиона рублей (согласно нормативам, установленным комитетом по тарифам г. Москвы). В настоящее время доля собственников в софинансировании подобного рода мероприятий составляет 15 % от общей сметы. С 1 января 2014 года это бремя полностью ляжет на плечи тех, кто владеет недвижимостью в многоквартирных домах.Однако нужно иметь в виду, что далеко не во всех городах наниматели социального жилья получают такую помощь из бюджета, а в ряде мегаполисов от нее вообще планируют вскоре отказаться.С 1 января 2016 года должен вступить в силу закон о капремонте, по которому все граждане будут ежемесячно вносить платежи на капитальный ремонт своего дома.
Нет резона приватизировать жилплощадь одиноким людям, ограниченным в средствах, а также тем, чей доход со временем может существенно уменьшиться. Дело в том, что содержание жилья собственнику обходится дороже, чем нанимателю - оплата коммунальных услуг. Все владельцы приватизированных метров должны уплачивать налог на имущество физических лиц в размере 0,1–2,0 % от стоимости квартиры по оценке БТИ (она несравнимо меньше рыночной). Сегодня для среднестатистического россиянина он составляет порядка 300 руб., и даже малообеспеченные категории населения легко могут нести подобное бремя. Однако уже в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимое имущество физических лиц. Ставка его невысокая - 0,1 % для жилой недвижимости. Но исчисляется этот налог на основаниикадастровой цены объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости.Первые20 кв. м на каждого собственника (и 50 кв. м -для льготников) не будут облагаться налогом вообще.По данным Федеральной налоговой службы, средняя рыночная цена квадратного метра жилья в России составляет 32 000 руб., а Москве - 165 600 руб. Таким образом, новый налог на недвижимость для владельца стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м в среднем по стране может составить 1120 рублей в год. Человеку, владеющему в Москве такой же квартирой единолично, придется выплачивать около 5800 руб. в год.
От приватизации ветхого жилья тоже лучше отказаться. Во-первых, потому, что содержать изношенное здание - «удовольствие» дорогое. Во-вторых, рыночная цена такой недвижимости, которую предложат собственнику в случае изъятия дома, может оказаться недостаточной для приобретения равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения, в результате он окажется на улице. Если квартира будет муниципальной, при переселении последует предоставление именно квартиры. На первый взгляд, у тех, кто приватизировал метры, каких-то особенных преимуществ не так уж много. Нередко жильцы, занимающие жилплощадь по договору социального найма, оказываются в более выгодном положении: они платят за коммунальные услуги меньше и не беспокоятся о налоге на недвижимость. Поэтому вопрос о том, приватизировать квартиру или проживать в ней на условиях найма, должен решаться индивидуально в каждой конкретной ситуации с учетом всех жизненных обстоятельств.
