Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанка. Договор купли-продажи с использованием ипотеки от сбербанка

Продавцу квартиры на вторичном рынке и покупателю приходится составлять два договора купли-продажи:

Предварительный
Основной

Тексты обоих договоров в общих чертах совпадают. В первом из них участники сделки оговаривают сумму и условия передачи денежных средств за приобретаемую недвижимость продавцу жилья. В том числе - долю кредита в указанной сумме. После чего передают текст предварительного договора на утверждения банку-кредитору.

Если банк одобряет условия сделки между покупателем и продавцом, то на основании содержащейся в предварительном договоре информации банк определяет сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю недвижимости. Эти решения вносятся в текст основного договора на покупку жилья в ипотеку и служат гарантией по финансовому обеспечению сделки.

Предварительный договор в обязательном порядке содержит:

ФИО и др. сведения об участниках сделки;
Сведения, подтверждающие права собственности продавца на предмет сделки;
Описание сделки (что продается, на каких условиях);
Цена продажи и способ передачи недвижимости; сроки расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка

Образец предварительного договора о продаже квартиры в ипотеку

В основном договоре купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка меняется пункт 2.1.3. Его принимают в таком виде:

Изменения в основном договоре сравнительно с предварительным

При необходимости банк может дополнить текст договора другими условиями и требованиями. В целом менеджмент Сбербанка не требует точного следования приведенным выше шаблонам, возможны те или иные отклонения. В особенности - при оформлении договоров на покупку в ипотеку отдельной комнаты или доли в квартире.

Бланки договоров купли-продажи под ипотеку Сбербанка доступны на сайте финансово-кредитного учреждения. Их можно скачать.

Расчет через индивидуальный банковский сейф

Покупатель и продавец могут договориться о расчете через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф). В этом случае текст пункта 2.1.3 видоизменяется следующим образом:

«Оставшуюся часть стоимости Объекта в размере трех миллионов пятьсот тысяч (3500000) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к Покупателю, за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 345678/567 от 6.02.2018 года, заключенного в г. Москве между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) и Кредитором в лице…» - и так далее по тексту.

Жилье, в современном мире получило большое распространение, так как на полную стоимость жилья очень многим гражданам финансов не хватает, поэтому и приходится прибегать к помощи банка.

Несмотря на популярность , сам процесс ее оформления может составлять до 4-х месяцев . Основным и самым важным пунктом в покупке квартиры в ипотеку является заключение договора. Он в свою очередь, должен быть грамотно оформлен и желательно не во вред заемщика. Поэтому, прежде, чем что-то подписать, рекомендация заемщику – внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора, а желательно, чтобы это сделал юрист.

Законодательные основы ипотечного кредитования

Для того, чтобы у ипотечного кредитования были правовые основы, в 2000 году была подписана Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Это основной документ, который регламентирует сотрудничество между банком и заемщиков и помогает решить споры, возникающие между ними.

Кроме того, есть еще ряд документов, которые контролируют законность ипотечного кредитования. Среди них: Закон об ипотеке, принятый 16.07.1998 г (номер ФЗ – 102), постановления правительства, регулирующие ипотечное кредитование, например, «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.

Благодаря принятию всех этих законов, полную безопасность получил заемщик и регламентированы действия кредитора.

Основные требования к договору ипотеки

Ипотечный договор — это договор, при заключении которого недвижимость уходит в залог. Если вопрос о жилье, то в качестве залога выступает дом или квартира. При заключении договора необходимо участие двух сторон: банка и заемщика. Обе стороны должны принимать решения на добровольной основе и быть дееспособными.

В договоре должны быть прописаны пункты, без указания которых договор заключен быть не может:

указывается предмет ипотеки, то есть, то на что выдается ипотечная сумма и что именно затем уйдет в залог к банку;
стоимость приобретаемого жилья;
сумма ипотеки, дата платежа, сроки окончания выплаты;
жилье, которое уходит в залог к банку указывается вместе с адресом, по которому оно находится, площадью и количеством комнат;
далее уже прописаны права и обязанности сторон, с указанием всех данных: какую сумму взял, когда обязуется вернуть, ежемесячные платежи, форс-мажорные ситуации и т.д.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор это документ, который имеет юридическую силу. Приобретая жилье в ипотеку, обязательным условием является его составление, так как для оформления документов необходимо время и чтобы ни один участник договора не поменял своего решения, требуется его заключение.

Договор вступает в силу, сразу же, как только он будет подписан и имеет юридическую силу. Законом не регламентировано его нотариальное закрепление.

Что наиболее важно при составлении основного договора по ипотеке

Договор на ипотеку в действительности состоит из двух частей, первая включает в себя информацию о выдаче непосредственно займа, во второй, информация о том, что недвижимость переходит в собственность. Вторая часть и является ипотечным договором.

В договоре должна быть описана информация о том, что является предметом залога. Информацию о недвижимости прописывают полностью, с указанием адреса и обязательно указывается информация о ее стоимости. В документе, должны быть данные о правах, согласно которых, жилье переходит в собственность человека взявшего кредит.

Немаловажным условием, данного договора является срок выплаты по нему. Если заемщик не сможет выплатить сумму по каким-то обстоятельствам, то банк имеет право забрать недвижимость, для погашения задолженности.

Права банка, которые прописаны в договоре, необходимо изучить очень внимательно, чтобы потом у вас не возникло каких-либо проблем.

Особенности, важные моменты и образец договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка

Это документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, согласно которого происходит передача имущества от одного лица к другому. Если это договор на квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка, то сразу после совершения сделки, недвижимость переходит в собственность банка до момента, пока не будет заплачен долг перед ним.

Что включает в себя договор

По объему это небольшой документ. Основными его пунктами является информация о продавце и покупателе, информация о том, что именно продается, каким образом будет произведен расчет, обязательно оговариваются права и обязанности двух сторон и время, которое договор действует и подлежит исполнению.

В договоре купли-продаже есть поля, которые заполняют в обязательном порядке. Начинают заполнение документа с информации о населенном пункте, в котором происходит банковская сделка, обязательным условием является указание даты.

Основные разделы документа

информация о людях, совершающих сделку. Здесь, главное условие – отсутствие ошибок. Так здесь прописываются ФИО, паспортные данные, адрес по прописке и семейное положение. Тот, кто брал деньги у банка, должен знать о том, что финансовые организации, банк, скорее всего, откажется дать кредит тому, кто продает свое жилье по доверенности.
о чем договор. Здесь информация о полном адресе, продаваемого объекта. Указывается также этаж, на котором находится квартира, ее площадь. Обязательным условием в договоре выступает присутствие пункта о том, что квартира была приобретена, перешла по наследству. Прописываются номера документов, согласно которым, квартира появилась в собственности.
как будет произведен взаиморасчет. Прежде, чем внести данную информацию в договор покупатель и продавец обговаривают все условия устно. Даже если договорено, что покупатель отдает продавцу часть суммы, а через месяц отдаст вторую, то эта информация обязательно быть зафиксирована договором. С квартирой, которая куплена в ипотеку, первая часть передается сразу, а вторая часть поступить на лицевой счет продавца, только после того, как будет произведена государственная регистрация. При передаче денег, продавец покупателю пишет расписку, что деньги получил. Сумма прописывается прописью и цифрами, с указанием даже копеек.

Договорные отношения между сторонами

Продавец обязуется передать помещение покупателю в таком состоянии, в котором он ее первоначально видел. После заключение первоначального договора, не допускается передача помещения в аренду. Как только будет проведена сделка, так сразу необходимо подписать «Акт передачи», где все подробно прописано, что все в помещение содержится. После подписания акта продавец обязан передать ключи от жилья и квитанции об оплате.

Срок действия договора купли-продажи

Как только договор будет договор зарегистрирован в государственном органе, он сразу вступает в силу. В договоре покупатель и продавец подтверждают, что он не болен не чем, что у него нет заболеваний, которые могли бы повлиять на принятия решения по договору. После передачи продавцом жилья, покупатель несет ответственность за купленное жилье.

Если договор купли-продажи делается на ипотечную квартиру, то в нем обязательно указывается информация о том, на какие средства она приобретена. В этом пункте четко прописывается информация о том, что часть средств внесено из собственных сбережений (с указанием суммы), а часть суммы предоставил банк (так же сумма прописывается).

Не забывайте и о том, что если вы решили продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не достаточного вашего желания. Здесь решение о возможности продажи принимает только банк, который давал вам средства в долг. Все квартиры, купленные по ипотечному договору, в документе о государственной регистрации имеют обременение. То есть, нельзя взять деньги у банка, а потом просто его . Чтобы была возможность продажи, необходимо получить разрешение банка. Не один уважающий себя нотариус, риелтор не будет с продавцом работать, если нет данного документа.

В случае покупки жилья по ипотеке, лучше чтобы все расчеты происходили через ячейку банка, это поможет обезопасить финансово и покупателя и продавца, так как деньги поступают непосредственно банку, и он их сохраняет для вас.

Так же хотелось бы сказать о том, что деньги напрямую заемщику не передаются, а переводятся посредством банковских операций с использованием ячеек.

Самостоятельное составление договора

Так как ипотечный договор — это соглашение между частным лицом и банком, то составлять договор самостоятельно не имеет смысла. Разработкой данного документа занимается только банк. Вы в свою очередь можете, для своей уверенности, пригласить юриста, для того, чтобы затем не возникло проблем у вас ни с квартирой, ни с финансами.

Подробнее о гаранте сделки

То есть — о предварительном договоре. Немногие, на самом деле, задумываются о нюансах и правилах составления этой разновидности договора купли-продажи. Рекомендуем посмотреть следующее видео.

Образец реального договора купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека) Сбербанка. Ипотека по подобному договору возникает в силу закона.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Квартиры

Самара, обл.
Семнадцатое марта, две тысячи одиннадцатого года.
Гр. Рамзина Татьяна Вадимовна , 16.12.1972 года рождения, место рождения г. Самара, паспорт серии 36 01 номер 666478, выдан 13.10.2002 г. Октябрьским РОВД города Самары, код подразделения 632-010, зарегистрирован по адресу: г. Самара, ул.Съездовская, дом 12, кв. 218, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

гр. Гришин Иван Иванович , 18.04.1976 года рождения, место рождения г. Куйбышев, паспорт серии 36 04 номер 444473, выдан 14.09.2002 г. Промышленным РУВД города Самары, код подразделения 632-005, зарегистрирован по адресу: г. Самара, Московское шоссе, дом 183, кв. 44, , 22.06.1982 года рождения, место рождения г. Куйбышев, паспорт серии 36 09 номер 105561 выдан 19.08.2008 г. отделением УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе города Самары, код подразделения 630-003, зарегистрирован по адресу: г. Самара, ул. Мяги, дом 24, кв. 12, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Продавец продал, а Покупатели купили в общую в совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, улица Съездовская, дом номер двенадцать, квартира номер двести восемнадцать, общей площадью 62,9 (шестьдесят две целых и девять десятых) кв. м, жилой площадью 33,3 (тридцать три целых и три десятых) кв. м. Кадастровый (условный) номер объекта 63:01:000000:0000(0)//1:1473112:А//0001:07:1023:008:0:0//218.0
Указанная квартира принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 10.12.2003 года, номер регистрации 63-01/01-1/2003-40549 от 23 декабря 2003 года, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ номер 057989 выданным 24.12.2003г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2003г. сделана запись регистрации 63-01/01-1/2003-49552.
Упомянутая квартира продана за 2 800 000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей.
Покупка вышеуказанной квартиры Покупателями производится с использованием собственных денежных средств в сумме 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей, и кредитных средств в сумме 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, полученных Покупателями в Открытом акционерном обществе «Сбербанк России» в лице Дополнительного офиса № 01 Поволжского банка по кредитному договору, заключённому в г. Самара. Кредитор – Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Дополнительного офиса № 01 Поволжского банка, почтовый адрес: 443110, г. Самара, пр. Ленина, д. 17, Дополнительный офис № 01 Поволжского банка Сбербанка России, ИНН 7707083893; к/с 30101810200000000607 в ГРКЦ г. Самара; являющейся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (Генеральная лицензия банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 03.10.2002). Созаемщики Гришин Иван Иванович и Гришина Тамара Евгеньевна. сумма кредита 900 000 (девятьсот тысяч), срок кредита 240 месяцев.
Расчёт между сторонами в сумме 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей произведён на момент подписания основного Договора купли-продажи.
Расчёт в сумме 900 000 (девятьсот тысяч) рублей будет производиться после получения документов, подтверждающих ипотеку в пользу банка.
С момента государственной регистрации права собственности Покупателей на указанную квартиру, она будет считаться находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу будет являться Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Дополнительного офиса № 01 Поволжского банка.
У Продавца право залога в силу закона до момента получения полной оплаты за проданный объект недвижимости не возникает.
Продавец довел до сведения Покупателей, а Покупатели приняли к сведению, что на момент подписания настоящего Договора, продаваемая квартира никому не продана, не заложена, не обещана в дар, в споре и под арестом не состоит, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц.
На момент подписания настоящего Договора в квартире, принадлежащей Продавцам, никто не зарегистрирован.
Содержание ст. 164,209,218,223,256,292, Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также ст. 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации сторонам известно.
Стороны настоящего Договора несут ответственность за совершения любых действий, противоречащих действующему законодательству Российской Федерации.
Покупатели осмотрели квартиру, при осмотре не было выявлено никаких дефектов, сантехническое оборудование в комплекте, исправно. Продавец дают гарантию Покупателям в том, что в квартире нет никаких скрытых недостатков, которые невозможно устранить инженерным путем.
Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателями будет осуществлена при подписании настоящего Договора. Настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи. С этого момента обязательства сторон считаются исполненными.
Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
После государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области. Покупатель становится собственником указанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимое имущество, расходов по ремонту и содержанию квартиры, дома, придомовой территории.
Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, один из которых остается в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области, второй выдается Покупателям, третий — Продавцу.
Данный Договор Сторонами прочитан, претензий и замечаний Стороны не имеют. Последствия совершения настоящей сделки Сторонам известны.

Подписи сторон:

Продавец:

гр. Рамзина Татьяна Вадимовна

Покупатели:

гр. Гришин Иван Иванович

гр. Гришина Тамара Евгеньевна

Покупая недвижимость в кредит, заемщик получает ссуду на длительный срок и передает в залог свое имущество. Это важное решение, и оно требует взвешенного подхода. В статье мы расскажем об особенностях договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка, дадим читателям практические советы.

Основные понятия договора

Правилами Сбербанка не предусмотрено предоставлять образец договора ипотеки для предварительного изучения. Шаблоны документов можно найти в открытом доступе в Интернете, но не стоит на них ориентироваться, ведь банк составляет договор для каждой сделки индивидуально, учитывая ее особенности.

Поэтому, заемщикам ничего не остается, кроме консультаций со специалистами и внимательного изучения всех условий в тот день, когда происходит подписание кредитного договора.

Договор ипотеки определяет передачу в залог приобретаемой недвижимости. Это и отличает документ от стандартного кредитного соглашения. На что обратить внимание заемщика, подписывающего ипотечный кредитный договор Сбербанка?

Стороны и предмет ипотеки. Основной договор определяет отношения между двумя сторонами: заемщик (он же залогодатель): получает кредитные средства под обеспечение, а банк (он же залогодержатель): выступает в роли кредитора. Предметом договора является недвижимость, приобретаемая на заемные деньги. Это может быть дом, квартира, земельный участок, комната или гараж.

Важным элементом этого пункта является оценка объекта: как правило, стоимость приобретаемой недвижимости определяется независимой оценочной компанией. Отчет об оценке входит в обязательный пакет документов для Сбербанка, и передается кредитным специалистам до подписания ипотеки.

Договор купли-продажи для банка также необходим: там указываются параметры сделки, порядок расчетов между продавцом и покупателем квартиры.

Ипотечный договор фиксирует и права собственности заемщика на имущество, передаваемое в залог. Важно: объекты муниципальной или государственной собственности не могут служить предметом ипотеки.

Срок. Ипотечные кредиты выдаются на длительные сроки, до 30 лет. В течение этого периода заемщик обязуется выполнять обязательства, вносить регулярные платежи и сохранять залоговое имущество в нормальном состоянии. До полного погашения долга залогом нельзя распоряжаться: дарить, продавать, обменивать. Эти условия обязательно фиксируются.

Важный пункт документа определяет действия кредитора в случае нарушения обязательств заемщиком: банк может забрать залог в погашение долгов. Для этого требуется судебное решение либо соглашение сторон.

Заемщику стоит обратить внимание на условия о частичном или полном досрочном погашении кредитного договора по ипотеке в Сбербанке. Обычно банк включает этот пункт, оговаривая порядок, сроки, суммы досрочных взносов. Клиенту нужно удостовериться в отсутствии дополнительной оплаты за эту операцию.

Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств обязательно содержит раздел, в котором определены права и обязанности участников сделки. Мы рекомендуем обратить внимание на следующие нюансы:

Право кредитора в одностороннем порядке изменять условия договора. Обычно банк закрепляет за собой право при определенных ситуациях менять ставку по кредиту, досрочно истребовать возврат суммы. Для таких действий предусмотрен определенный порядок: заемщик должен быть извещен, любые изменения должны быть оформлены документально с подписями двух сторон.

Страхование залога и жизни заемщика. Это один из спорных пунктов: по правилам страховке подлежит объект недвижимости, приобретаемый на кредитные деньги. Но банк может включить в договор ипотеки обязательство заемщика застраховать свою жизнь, здоровье. Эти виды страховых полисов являются добровольными, от них можно отказаться. Проблема в том, что наличие или отсутствие таких страховок влияет на размер ставки по кредиту. Здесь мы рекомендуем заемщикам сделать расчет полной стоимости кредита с добровольными полисами и без них, и сравнить варианты.

Обязанности клиента. Покупка квартиры с использованием ипотеки Сбербанка влечет ряд обязанностей: от заемщика могут потребовать регулярно подтверждать свои доходы и трудовую занятость, ежегодно платить страховки, предоставлять заложенную квартиру для осмотра и оценки. Перечень всех требований содержится в договоре, и с ним необходимо ознакомится до момента подписания.

Платежи по кредиту. Заключая договор ипотечного кредитования Сбербанк в обязательном порядке прилагает к нему график платежей. Этот документ заверяется печатью и подписями. Мы рекомендуем заемщикам внимательно ознакомиться с графиком: все последующие годы необходимо будет производить выплаты долга в указанные периоды, без просрочек. На этапе согласования условий можно попросить банк определить удобные даты платежа. Например, если заемщик получает заработную плату 10-го числа, то комфортным периодом расчета с банком для него будут числа с 11–го по 15-е.

Порядок расторжения ипотеки. Договор купли-продажи квартиры в ипотеку может быть расторгнут по окончании срока действия или по соглашению сторон. Например, банк может потребовать полный возврат долга при просрочках платежей. Подобные варианты не исключены. Действия сторон в таких случаях определяются договором.

Финансовые санкции и дополнительные комиссии. Договор ипотеки предусматривает штрафы за нарушение обязательств. Например, просрочка платежа на несколько дней может стоить заемщику не только испорченной репутации, но и начисления пени и штрафов. Кроме того, банк может увеличить проценты за пользование ипотекой.

Что касается дополнительных комиссий, то банк может поставить непреложным условием оплату услуг за ведение ссудного счета, выдачу справок, зачисление средств. Вопрос в размере этих комиссий и в том, насколько ипотека станет с ними дороже.

Непредвиденные ситуации (форс-мажор). К сожалению, обстоятельства могут сложиться не лучшим образом, и заемщик не сможет выполнять свои обязательства перед банком. В большинстве случаев залоговое имущество продается, банк получает свои деньги, а остаток средств выдается заемщику. Право на реализацию залога обязательно фиксирует договор купли-продажи квартиры в ипотеку, и на этот пункт нужно обратить особое внимание.

Выдавая кредиты на покупку жилья в ипотеку, Сбербанк строго соблюдает формальности и бюрократические процедуры. Подписание договора означает согласие сторон с условиями и обязательствами. Мы рекомендуем читателям внимательно изучить все пункты договора, задать интересующие вопросы специалистам, сделать предварительные расчеты выплат. Это поможет принять правильное решение и избежать рисков.

В 2018 году Сбербанк самостоятельно стал составлять договоры купли-продажи простой письменной формы, оформлять электронную цифровую подпись (ЭЦП) для продавца и покупателя (-лей) и прямо из офиса Сбербанка подавать документы на государственную регистрацию по интернету, подписав их сканы ЭЦП сторон договора. Эти договоры — стандартные и не всегда учитывают все нюансы договоренностей и обстоятельств сторон. Поэтому, внимательно читайте, все ли существенное учтено в условиях договора.

Если же у квартиры или дома несколько собственников, либо собственники — несовершеннолетние или недееспособные, то такой договор готовит нотариус и он же, подписывая своей ЭЦП, подает за вас документы на госрегистрацию. Внимательно читайте, нотариус — тоже человек, может ошибиться либо не учесть что-то важное для вас.

Такой способ подготовки документов рассчитан на стандартную ситуацию. Сбербанку и нотариусу некогда бывает вникать в особенности ваших обстоятельств. Для большинства людей это подходит. Но когда у сторон более сложные договоренности, которые будут выполняться в течение длительного времени либо другие, нетипичные обстоятельства сделки, то лучше обратиться к юристу, который вместе с вами продумает правильную, простую и надежную логическую последовательность — условия договора, которые будут сдерживать стороны от нарушений либо подталкивать к своевременному исполнению обязательств. Если вам нужно именно это, пишите или звоните. Мы это умеем.

А это советы, которые были очень полезны до внедрения собственного договора Сбербанка. Оставим пока так (попозже перепишем под новые реалии). А пока ею можно пользоваться, как общими советами при составлении договора купли-продажи при ипотеке, это подходит для любых банков, только способ расчета может различаться.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, если Покупатель оплачивает часть стоимости за счет кредита, получаемого в Сбербанке. Даем примерный образец предварительного и основного договора для покупки по ипотеке. Эти договоры опробованы в разных регионах, в том числе в городах: Москва, Санкт-Петербург.

Ничего сложного. Просто много цифр. Будьте внимательны.

Форма предварительного договора (при ипотеке)

Предварительный договор купли-продажи составляется в той же форме, что и основной. То есть, требования к ним — одинаковые. Оба договора вступают в силу после их подписания сторонами.

А вот переход права собственности к новому хозяину осуществляется только с момента гос.регистрации этого вновь возникшего права на основании основного договора купли-продажи (он же — ДКП).

Предварительным такой ДКП можно назвать лишь условно. Сбербанк, по сути, требует черновик основного договора купли-продажи, в котором пока отсутствуют номер кредитного договора (он заключается в день сделки), срок кредита и его особенности.

Требования к договору купли-продажи жилой недвижимости

Письменная форма;

Указать обязательно:

Кто заключает (идентифицирующие сведения о лицах с обеих сторон);
О чем договор (описание самого главного действия — перехода собственности на недвижимость из одних рук в другие… + идентифицирующие признаки недвижимости: адрес, площадь и т.д.)
На основании чего принадлежит Продавцу, чем подтверждается;
Цена и способ расчетов;
Сроки и способ передачи недвижимости.

Основной ДКП:

Является основанием для госрегистрации перехода права собственности в Росреестре.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи для Сбербанка

Без одобренного Сбербанком предварительного договора (черновика основного) с Заемщиком не будет заключен Кредитный договор. Если предварительный договор одобрен Сбербанком, то с получателем Ипотеки сразу же заключается Кредитный договор (так необходимый для составления основного договора). Очень много важных сведений из Кредитного договора вносятся в основной.

Как правильно называется Сбербанк

Внимание! В августе 2015 года сменилось наименование Сбербанка — полное и сокращенное.

Полное наименование: ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «СБЕРБАНК РОССИИ».
Сокращенное наименование: ПАО СБЕРБАНК.

Сведения взяты (копированы) из . Поэтому, в договоре тоже будет не ОАО «Сбербанк России», а ПАО Сбербанк, и не Открытое акционерное общество «Сбербанк России», а Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Образец предварительного договора (2018 год)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Город Москва, первое февраля две тысячи девятнадцатого года

Мы, граждане Российской Федерации, Иванов Иван Иванович, 00.00.1900 г.р., место рождения: г. Орел, пол: мужской, паспорт № 00 00 000000, выдан 00.00.2000 г. отделом УФМС России по Орловской области в Заводском районе г. Орла, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1 (без регистрации), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

И Александрова Александра Александровна , 00.00.1900 г.р., место рождения: г. Тула, пол: женский, паспорт № 00 00 000000, выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД г. Тулы, проживающая по адресу: г. Тула, ул. Лейтейзена, д. 1, кв. 1, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал Покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру с назначением: жилое помещение, кадастровый номер.:..:..:.., этаж 5, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1 (Один), кв. 1 (Один), далее именуемую «Квартира», а Покупатель купил Квартиру на условиях, установленных настоящим договором.

2. Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 00.00.2010 г., дата регистрации 00.00.2010 г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 00.00.2000 г. сделана запись о регистрации № _________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 00-АБ № 000000, выданным Управлением Росреестра по городу Москве 00.00.2015 г. (либо — выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 09.01.2018 г. Управлением Росреестра по городу Москве).

3. Стороны договорились о цене Квартиры в размере 1650000= (Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, вышеуказанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

4. Покупатель выплачивает Продавцу 1650000= (Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, сокращенное наименование — ПАО Сбербанк), далее именуемым «Кредитор» в следующем порядке:

4.1. Денежные средства в размере 350000= (Трехсот пятидесяти тысяч) рублей Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора;

4.2. Денежные средства в размере 1300000= (Одного миллиона трехсот тысяч) рублей Покупатель выплачивает Продавцу в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации в ЕГРН права собственности Покупателя на Квартиру за счет кредитных средств, полученных от Кредитора на основании кредитного договора № _____ от __.01.2019 г., заключенного в г. Москва между Заемщиками (ФИО1 и ФИО2) и Кредитором сроком на ___ (_________) месяцев, считая с даты его фактического предоставления. При этом, данная выплата денежных средств производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ОГРН 1157746652150, ИНН 7736249247), далее именуемого «ООО «ЦНС»», открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/сч 30101810400000000225, БИК 04452225. Бенефициаром в отношении данных денежных средств, размещенных на номинальном счете, является Покупатель.

Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Квартиры осуществляется ООО «ЦНС» по поручению Покупателя государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности на Квартиру к Покупателю по настоящему Договору и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Кредитора по следующим реквизитам: Получатель – ФИО Продавца, р/сч № , открытый в доп. офисе » …/… ПАО Сбербанк в г. Москва, к/сч, БИК.

5. Квартира в силу закона считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю и ипотеки в силу закона в пользу Кредитора на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «№ 102-ФЗ.

Залогодержателем по данному залогу является Кредитор, предоставивший Покупателю кредит на оплату Квартиры. Права залогодержателя удостоверяются закладной, оформленной в соответствии с п. 5 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. По соглашению сторон, Квартира не находится в залоге у Продавца до полной оплаты.

7.Покупатель удовлетворен качественным состоянием Квартиры, установленным путем внутреннего осмотра Квартиры перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.

8. В Квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Продавец передал Покупателю Квартиру путем передачи ключей и соответствующих документов, а Покупатель принял ее у Продавца при подписании настоящего договора. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, настоящий договор имеет силу передаточного акта.

9. Покупатель приобретает право собственности на Квартиру после регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию Квартиры в соответствие с нормами и правилами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит; также, Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора не имеют задолженности по оплате коммунальных платежей.

13. Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

14. Стороны договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Расходы по регистрации перехода права собственности уплачивает Покупатель.

16. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

17. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

18. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Росреестра по городу Москве, по одному экземпляру выдается сторонам договора и банку-Кредитору Покупателя.

ПРОДАВЕЦ:_______________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ :_____________________________________

Если договор подается на регистрацию в Росреестр специалистом Сбербанка в электронном виде, подписанном электронной подписью (ЭЦП) сторон договора, то экземпляром договора получается 3 (в Росреестр уходит только скан, по одному подлинному экземпляру — продавцу, покупателю и кредитору).

Расчет через ячейку

Покупатель выплачивает Продавцу 0000= (… тысяч) рублей следующим образом: 000= (… тысяч) рублей Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 000= (… тысяч) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Кредитора по настоящему договору за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № ____ от 10.01.2019 года, заключенного в г. Москва между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) (либо — вариант — Созаемщиками … — перечислить полностью ФИО созаемщиков ) и Кредитором сроком на 240 (Двести сорок) месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

Или иногда просят указать отдельной строкой, что: Расчет производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (или «индивидуального банковского сейфа». Тогда надо убрать из предыдущего текста упоминание о ячейке, чтобы не повторяться).

Другие важные моменты при ипотеке Сбербанка

Другие моменты — какие документы требуются Сбербанку от Продавца квартиры, какие документы необходимы для регистрации и как проходит сама сделка, смотрите в по вопросу заполнения предварительного договора при ипотеке Сбербанка для тульского региона.

Договор купли-продажи — ипотека (другие банки)

Другие банки не требуют предварительных договоров. Им необходим только основной. Если они сами не готовят проект договора, то помните, что он составляется примерно в такой же форме, что и основной для Сбербанка. Только надо знать, как производится расчет с Продавцом через аккредитив, ячейку, просто на счет. Это надо знать точно и прописать порядок расчетов в соответствующем пункте.

ДКП с аккредитивом

Если кому-то необходим договор купли-продажи с расчетом с использованием аккредитива, пишите. Только заранее уточните условия аккредитива, что предлагает банк или вторая сторона вашей сделки.

Для тех, кто хочет составить договор купли-продажи своими руками

Если вы берете ипотеку в Сбербанке и решили сэкономить на услугах юриста, прочитав наши советы, советую вам не жадничать, не делать договор купли-продажи самостоятельно, потому что мы даем только основу.

В современные ДКП не лишним будет упомянуть и о том, что Продавец не банкрот и стать им не планирует, не использовал средства материнского капитала на покупку или реконструкцию Квартиры и тому подобное.

Случаи в жизни бывают разными. Не обладая специальными знаниями, вы можете споткнуться в самом неожиданном месте… где юрист легко решил бы все проблемы и придумал правильный путь.

Составление договора стоит не дорого. И уж точно дешевле, чем кусочек вашего здоровья и жизни, потраченный в нервотрепке. Пусть зубы людям лечит стоматолог, сапоги шьет сапожник, а документы готовит юрист.

Кому срочно надо — пишите на мэйл или звоните. Договоримся.

_________________________________

Если вам была полезна эта юридическая информация и пригодился шаблон договора, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.

Мы консультируем здесь мы бесплатно, но если вы желаете поблагодарить нас за потраченное время и полезные советы, можете помочь нам хоть немного в оплате моб. связи (тел. сайта). Все-таки, чтобы ответить на все ваши сложные вопросы, только для того, чтобы просто написать требуется время, а уж про подумать и посоветовать уже и не говорим))) Всем спасибо!