Разрешение на строительство частного дома нужно получать до самого строительства дома, но поскольку я начал строить дом, когда еще была «дачная амнистия», я об этом не беспокоился. Это было зря. Потом узнал, что летом 2016 года вышел указ о том, что теперь всем нужно получать разрешение на строительство. Ну и тут понеслось…
Расскажу, как было у меня. Я нахожусь в Нижнем Новгороде и документы на разрешение у нас принимают в департаменте градостроительного развития в Кремле. Сначала нужно позвонить им и записаться на прием. Приемный день всего один — у нас это среда. Интересно, что в МФЦ отказались принимать бумаги, сказали, что они не выдают РнС.
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство (РнС) в ИЖС в Нижнем Новгороде:
Для РНС не нужен проект дома ! Он нужен только вам, чтобы грамотно его построить. Если строите каркасный дом (а он лучше всех других), то можете у нас.
У меня был старый документ, поэтому я принес «свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок». Сейчас вместо свидетельства выдают «выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Делаете копию любого из этих документов и заверяете ее у нотариуса (или можете отдать оригинал, а себе потом взять другой).
Делаете на одном листе ксерокопию и страницы паспорта с фотографией, и страницы с пропиской. Это все стоит рублей 10 в любой конторе.
Документы на получение ГПЗУ:
Пришел в тот же департамент градостроительного развития и написал заявление прямо на месте. Приложил копию свидетельства на землю (из пункта 1)
Этот документ лучше заполнять по месту, так как у них своя форма и то, что скачано в Интернете — не подошло. Плюс мне на месте подсказали, как правильно заполнять это заявление, там все не очевидно.
Это самая сложная штука. СПОЗУ нужно нарисовать или начертить самому (ну или можно заплатить пару тысяч какой-то спец конторе) на основании ГПЗУ (3 пункт). Можно просто взять и сделать ксерокопию листа ГПЗУ с вашим участком и туда нарисовать черной ручкой свой дом с его размерами и с расстояниями до соседних зданий и границ участка. Вот пример ГПЗУ с форумхауса.
Подробнее про получение разрешение на строительства и опыт многих людей можно прочитать на форуме — https://www.forumhouse.ru/threads/103320/ .
P.S. История получила разрешение. В итоге мне дали отказ в разрешении на строительство! Смотрим, что будет дальше
25.01.2016 — подал документы на регистрацию дома в кадастровую палату
14.02.2017 — получил приостановление регистрации дома, так как нет разрешения на строительства. Кажется, найти лазейку в законодательстве не удалось.Придется идти в суд против градостроительства
Продолжение этой увлекательной истории скоро будет. Stay tuned, как говорится!
Если у вас есть подобный опыт, обязательно расскажите мне о нем в комментариях, нуждаюсь в советах опытных людей.
Проект – это пакет документации, содержащий сведения об внешнем облике, внутренней планировке, конструктивных особенностях и технологии возведения дома. При этом объем и характер информации, которую предоставляет проект, могут быть различными.
Эскизный проект – дает общую концепцию архитектуры и общий чертеж будущего здания. На практике эскизный проект состоит из «картинки» фасада и плана внутренних помещений с приблизительными размерами. Конечно, такого документа недостаточно для строительства и составления сметы, однако он может послужить для строительной компании основой для разработки «настоящего» проекта. Некоторые используют эскизный проект в качестве основного, и строительство обычно растягивается на многие годы и выливается в непредсказуемые финансовые затраты.
Архитектурный раздел - это своего рода база, дающая необходимые сведения для возведения здания. Здесь содержится точная информация о всех фасадах дома, представлены его разрезы с указанием геометрических параметров этажей и перекрытий, поэтажные планы с указанием всех площадей и размеров помещений, схема расположения дымовентиляционных отверстий, характеристики окон и дверей. Архитектурного раздела достаточно для получения разрешения на строительство, сдачи и регистрации строения. Над ним работает архитектор, в нем он учитывает как качественные характеристики будущего строения, например состав и потребности семьи, так и технические нюансы, например, материал строительства (кирпич, пеноблоки, каркас, брус и т. д.).
Конструктивный раздел составляет инженер-проектировщик. Этот раздел дает техническую информацию: спецификации материалов, расчеты конструкции фундаментов, стен, перекрытий, кровли, детализованные характеристики и чертежи деталей, узлов и их соединений. Здесь же содержатся сведения об очередности работ и используемых технологиях.
Инженерный раздел – это расчет необходимых характеристик для комфортного и безопасного использования систем жизнеобеспечения дома. Сюда входят самые необходимые системы, это электроснабжение, водопровод и . Так же могут разрабатываться и дополнительные – слаботочные системы и система управления «Умный дом».
Иногда ограничиваются лишь архитектурным разделом, однако опытные строители признают, что в этом случае обязательно будут совершены ошибки при возведении дома. Конструктивный и инженерный разделы необходимы не только для составления точной сметы, а также для обеспечения надежности конструкций и долговечности строения, контроля качества строительства и возможного решения спорных моментов. В некоторых поселках «технические» разделы проекта необходимы для получения ТУ на подключение к магистральным системам. А если вы захотите застраховать свое «родовое гнездо», эти же документы понадобятся и страховой компании.
Если речь идет о простой и небольшой постройке, без проекта вполне можно обойтись. Тем не менее, «беспроектное» строительство может стать причиной многих серьезных проблем:
- Неправильный расчет нагрузки на фундамент, стены и перекрытия . Из-за трещин или покосившихся стен уже через несколько лет дому может потребоваться дорогостоящий ремонт.
- Перерасход материалов. Отсутствие точного технического расчета приводит к тому, что стены или перекрытия делают с толщиной «про запас», что увеличивает стоимость строительства.
- Непредсказуемые затраты и сроки строительства . Неспециалисту просчитать точную стоимость строительства практически невозможно. Без подробной сметы нельзя подписать договор с серьезной строительной компанией. К тому же, в процессе «беспроектного» возведения дома всегда возникают нюансы и проблемы, которые приходится решать в авральном порядке.
- Трудности при ремонте. Если через несколько лет вы захотите переустроить или отремонтировать свой дом, придется самостоятельно искать точки подключения электричества и водопровода, а также опытным путем устанавливать, какие конструктивные изменения можно внести, а какие нет.
1. Самостоятельный проект – обычно эскизный проект, который составляет сам хозяин совместно с бригадиром строителей. Плюсом данного решения является экономичность. Минусы – возможность технических ошибок, необходимость решения различных конструктивных вопросов уже в процессе строительства, зачастую – несоответствие конечного результата первоначальному замыслу. Требует очень высокой квалификации и опыта строителей.
2. Профессиональный индивидуальный проект – решение наиболее дорогое, но и самое эффективное, разумеется, если работу будет проводить квалифицированный специалист. полностью учитывает как пожелания заказчика, так и особенности участка. Однако составляться такой пакет документов может от нескольких недель до нескольких месяцев. Разрабатывают его квалифицированные архитекторы и инженеры, использующие соответствующую терминологию и обозначения – а это предполагает и определенную квалификацию прораба и бригадира, которым будет необходимо разбираться с документом. Если вы обратитесь с собственным проектом в серьезную строительную компанию, которая дает гарантию на свою работу, проект, возможно, придется перерабатывать и просчитывать заново – ведь инженерам необходимо убедиться, что в «чужой» проектной документации не допущено конструктивных ошибок.
3. Типовой проект – разумный компромисс, позволяющий построить надежный, красивый дом и при этом сэкономить не только на проектировании, а и на стандартизации конструкций и материалов. Готовый проект обходится гораздо дешевле индивидуального и при этом уже отработан на практике, большой плюс, что вы можете познакомиться с готовыми постройками. Однако нужно учитывать, что типовой проект может не учитывать характеристики ландшафта и геологии участка, наличия (или отсутствия) коммуникаций, потребностей хозяина будущего дома. Иногда типовой проект приходится адаптировать под конкретный участок, что возможно сделать только при соответствующей квалификации.
Если вы хотите сэкономить не только деньги, но и время, рекомендуем выбрать и заказать – готовое строение появится на вашем участке всего через 3–4 месяца.
Напоследок заметим, что если небольшой домик еще можно возвести самостоятельно, то приниматься за сложное многомиллионное строительство без предварительного проекта – по меньшей мере недальновидно. Ведь сэкономить на проекте удастся не больше 1–1,5 % стоимости дома, тогда как погрешности в строительстве и конструкционные просчеты обойдутся намного дороже.
Вы решили построить дом. Вы вполне понимаете, чего хотите и у вас есть красивая картинка будущего дома с планом этажей. Возникает вопрос: нужно ли делать проект дома , перед тем как приступить к строительству? Проект стоит денег и хотелось бы понимать, насколько целесообразны эти затраты.
На многочисленных сайтах и форумах посвященных строительству эти вопросы достаточно активно обсуждаются. При этом нет единого мнения о необходимости проектирования. Одни уверены, что проект дома необходим, другие считают, что вполне можно обойтись и без него. И каждая из сторон приводит свой набор аргументов. Надо отметить, что эти аргументы вполне обоснованны и логичны.
Мы тоже внесем свой вклад в дискуссию. Начнем сначала. Существует «Градостроительный кодекс Российской Федерации» принятый 29.12.2004. Там, в статье 48 части 3 сказано «… осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства …». В переводе на русский язык это звучит так: «Если вы решили построить себе частный дом не выше трех этажей, то делать проект вам не обязательно». То есть если вы построите дом без проекта, то сможете без особых проблем его зарегистрировать (получить «зеленку»), и вопросов к вам со стороны государства не возникнет.
С этим все ясно: с точки зрения закона проект дома — вещь не обязательная. Теперь попробуем разобраться, а сможем ли мы построить дом без проекта, и чтобы при этом он удовлетворял всем нашим требованиям. На первый взгляд, что в этом может быть сложного – фундамент, четыре стены, крыша. Ну, разумеется окна, двери, всякие там коммуникации. Конечно, на счет коммуникаций лучше со специалистами посоветоваться, а так в целом все понятно. Надо только найти хорошую бригаду опытных строителей, которые со всеми нюансами разберутся по ходу дела.
Подобный подход к проектированию и строительству частных домов очень распространен и объясняется, в частности, вполне понятным желанием построить дом с наименьшими затратами. На практике же подобный подход более или менее удачно срабатывает при строительстве небольших дачных домиков. А вот при строительстве чего-нибудь более серьезного приводит к неожиданным сложностям и неприятным последствиям. И вот об этих сложностях и последствиях стоит поговорить. Но сначала несколько слов о том, что такое проект.
Проект дома – это документ, по которому будет происходить строительство дома. В нем содержатся чертежи и вся необходимая информация о строительных конструкциях, используемых материалах, коммуникациях и дизайне дома.
Условно проекты можно разделить на эскизные (дизайн проекты) и рабочие (архитектурно-строительные проекты). Основное отличие между ними в том, что в эскизный проект входит только архитектурная часть и основные строительные чертежи, а в рабочий проект помимо архитектурной части входит полное и подробное описание строительной части. Это многостраничный документ, который описывает все этапы строительства, узлы и конструкции, а также все инженерные системы (отопление, канализация, электросети и т.д.). Подготовка рабочего проекта требует больше времени и как следствие стоимость такого проекта существенно выше эскизного.
Полноценный проект частного дома (имеется ввиду рабочий проект) должен включать в себя следующие разделы.
В зависимости от выбранного проекта дома состав проектной документации может различаться. Минимально необходимым для строительства является архитектурно-строительный раздел (АР + КР).
При строительстве индивидуальных домов и коттеджей часто используются эскизные проекты. Конечно рабочий проект предпочтительней, но все определяется «ценой вопроса».
Обобщая можно сказать так: проект дома – это подробное описание этапов строительства, используемых материалов и их количество, чертежи отдельных конструкций и общие планы здания. Это комплексное решение множества задач от удобства внутренней планировки до прочностных характеристик здания. В грамотно составленном проекте учтены все нюансы от правильного расположения дома по сторонам света до требований к пожаробезопасности.
А из этого проистекают все плюсы от наличия проекта и минусы от его отсутствия.
1. Правильный расчет прочности.
Первое и самое главное, что дает проект — это возможность правильного расчета всех нагрузок, которые впоследствии будет нести Ваш дом и его фундамент. Это даст Вам уверенность в том, что через пару- тройку лет Ваш дом не «поплывет», фундамент не даст трещину, а стены соответственно не «разойдутся» и Вам не придется проводить ДОРОГОСТОЯЩУЮ реконструкцию дома.
Потратив деньги на создание проекта, примерно 20 000 руб., Вы экономите на более дорогостоящем – реконструкции (примерно от 100 000 руб).
2. Возможность предварительно оценить стоимость строительства.
В проекте содержится перечень всех материалов, необходимых для строительства, с указанием количества. На основании этого можно определить стоимость материалов, а также планируемые объемы работ и оценить общую стоимость строительства.
3. Надежность и продуманность конструкции дома.
Все конструкции дома проектируются на основе расчетов. Строя дом по хорошо сделанному проекту вы будете уверены в прочности конструкций, их безопасности и долговечности. У вас гарантированно не будет трещин на фасаде, проблем с неравномерной осадкой фундамента и прогибом перекрытий. Кроме того в проекте комплексно увязываются инженерные системы, поэтому в процессе строительства не возникает проблем с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочих похожих проблем.
4. Экономия при строительстве.
Без точных расчетов прочности конструкций легко ошибиться в необходимой толщине фундамента, стен и перекрытий. Если их сделать на «всякий случай покрепче», то это приведет к увеличению материала и соответственно стоимости строительства. Ошибка в меньшую сторону может привести к недостаточной прочности конструкции и проблемам, решить которые за разумные деньги может и не получиться.
5. Возможности при последующей перепланировке.
Через некоторое время может возникнуть необходимость в перепланировке или капитальном ремонте. Наличие проекта поможет определить, какие конструктивные изменения можно делать, а какие нельзя. Проект поможет быстро найти скрытые коммуникации и разобраться в них. Вам не придется копать траншеи вдоль фундамента в поисках водопроводных труб или долбить стены в поисках электропроводки.
6. Облегчает процесс строительства.
На основании проекта заключается договор со строительными организациями. При этом сразу определяется окончательная цена и сроки строительства. Ни одна серьезная строительная организация не заключит с вами договор подряда на основании чертежей сделанных в какой-нибудь программе или нарисованных от руки.
Наличие проекта, страхует вас как застройщика от необоснованного увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно будете знать, что должно получиться в итоге, и избежите конфликтных ситуаций, которые неизбежно возникают при отсутствии четкого проекта.
1. Перерасход материалов
Если у вас нет проекта, то вы не сможете точно сказать, какой материал и в каких количествах необходим для строительства. А это значит, что вы не застрахованы от внезапного увеличения стоимости материалов или работ.
2. Непредсказуемое увеличение сроков строительства.
При отсутствии проекта трудно оценить объем и порядок выполнения работ. Поэтому согласованные со строителями сроки будут достаточно условны. Отсутствие четкого плана дома приведет к постоянному согласованию конкретных элементов планировки, конструктивных решений или используемых материалов. А это приведет к потере вашего времени и приостановки работ из-за отсутствия необходимых на текущий момент материалов. К тому же непредвиденные затраты могут выйти за рамки запланированного бюджета и работы придется приостанавливать до появления средств.
На практике, строительство без проекта нередко приводит к приостановке строительства на один два, а иногда и три сезона. В конечном итоге это приводит к финансовым и материальным потерям, ведь цены на строительные материалы и работы постоянно растут.
3. Отсутствие гарантии надежности конструкции дома.
Отсутствие проекта это, как правило, отсутствие каких-либо расчетов нагрузок на конструкции и правильного подбора материалов. В этом случае нет никаких гарантий качества и надежности вашего дома. И если через два три года в фундаменте или стенах возникнут трещины, или прогнутся перекрытия, вам будет сложно предъявлять претензии строителям. Без проекта будет трудно доказать, что повреждение конструкции произошло по вине строителей, а не вследствие неправильных расчетов или неверного подбора материалов. Более того, высока вероятность, что повреждения возникли именно из-за не правильного расчета и строители здесь ни причем.
4. Низкая ликвидность дома.
Дома построенные без проекта, как правило, не отличаются архитектурным изяществом и продуманностью внутренней планировки. И если возникнет необходимость продать дом, то низкое архитектурное и строительное качество ощутимо снизят ликвидность и соответственно стоимость вашего дома.
Теперь давайте вернемся к нашему основному вопросу: Стоит ли платить за проект? Когда задаем себе такой вопрос, то мы хотим знать: будет ли стоимость дома построенного без проекта меньше чем стоимость проекта плюс стоимость дома построенного по этому проекту.
Эскизные проекты стоят порядка 150 – 200 руб./кв.м. В эти проекты не входит описание строительной части и инженерных систем. По таким проектам можно построить дом, но устройство инженерных систем, внутренняя и внешняя отделка ляжет на ваши плечи. Стоимость рабочих проектов, которые включают в себя строительные чертежи порядка 300 руб./кв.м.
Итак, возьмем за основу расчета стоимость рабочего проекта — 300 руб./кв.м. Например, строительство дома из газобетона (без инженерных систем) будет стоить от 23 – 25 тыс. руб./кв.м. Получается, что стоимость проекта составляет 1,2 — 1,3 % от стоимости дома.
Практика показывает, что при строительстве без проекта небольших домов, до 50 – 80 кв.м. из-за простоты конструкции ошибки и перерасход материала не велики. И если использовать вольнонаемные бригады строителей, то, скорее всего дом без проекта обойдется дешевле. А вот если строить дома более 100 кв.м., то из-за более сложной конструкции и более высоких требований к комфортности и надежности, увеличение затрат сверх запланированных может составлять 20 – 30 %, а в случае серьезных просчетов и больше. Конечно, процент перерасхода можно снизить, но насколько это удастся сделать, будет зависеть исключительно от вас.
В конечном итоге все определяется тем, что вы хотите: небольшой дачный дом, в котором будете отдыхать летом по выходным, или красивый, надежный и комфортный дом, в котором будет жить постоянно.
Если вопрос ставить именно так, то ответ: Да, можно строить без проекта. Но перед тем как приступать к строительству стоит еще раз все обдумать и ответить для себя на вопрос: А стоит ли строить без проекта?
Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковье ожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будет происходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоит ли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какими последствиями может обернуться такая застройка? Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковье ожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будет происходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоит ли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какими последствиями может обернуться такая застройка?
Чертили черными чернилами чертеж…
Проектирование и строительство индивидуальных домов (если дом не выше трех этажей и рассчитан на проживание одной семьи) по закону не подлежит почти никакому регулированию. Это значит, что любой человек, хоть сколько-нибудь знакомый с основами проектирования, может нарисовать эскизный проект дома, которого достаточно будет для получения разрешения на строительство (см. приложение).
Бесспорно, этот факт весьма выгоден для тех, кто купил землю без подряда и теперь собирается строить на участке дом. Построить дом самостоятельно выйдет дешевле процентов на 30-40 по сравнению с его аналогом, но купленным уже в готовом виде. Впрочем, за эти проценты экономии придется изрядно потрудиться и обрести целый багаж знаний.
Прежде всего нужно понять, реально ли построить дом без проекта или все же с проектом будет менее хлопотно. Без проекта можно построить небольшой дачный домик, и наиболее легко с такой задачей справятся те, кто вырос в деревне. Опыт деревенской жизни им подскажет, какое решение будет наиболее выгодным для строительства небольшого домика, особенно если он возводится только для летнего проживания и нет необходимости подводить к нему полный комплект городских коммуникаций, включая газовое отопление. Основные предостережения от экспертов: посмотреть планировки в проектах, изучить современные решения по энергосберегающим технологиям.
Если же дом предполагается для постоянного проживания и в нем планируется создать полноценные удобства, то проект лучше всего или заказать, или купить. Начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина объясняет: «Девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторов покупателям участков без подряда. Участки без подряда – это в основном экономсегмент или нижний бизнес-класс. Архитектор в этот сегмент не вписывается. Когда на рынке предлагаются готовые проекты, например, быстровозводимые дома в поселках Вестфалия и Чехов-лайф, то такие участки и позиционируются как участки с подрядом». Также эксперт отмечает, что сегодня трендом рынка становятся быстровозводимые дома: «Они хорошо смотрятся снаружи, строятся за несколько недель, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку. И большой плюс – недорого стоят. Дом площадью 100-120 кв. м обойдется потребителю в 5 млн руб. с учетом внутренней отделки. Основные технологии возведения: канадская и немецкая. Дом по канадской технологии собирается на площадке, по немецкой – доставляется на участок в максимально готовом виде. Еще есть технология изготовления – ячеистый бетон. Он хорош тем, что не требует утепления дома».
Превращаясь в архитектора
На первый взгляд никакой проблемы с проектами домов нет: достаточно взглянуть на сайты вроде homeplans.ru или homeplans.com., где за 20-30 тыс. руб. предлагаются типовые проекты домов. Многие уверены, что они как раз и состоят из фасада дома и его планировок – а что еще нужно?
Но – внимание! То, что там представлено, чаще всего лишь образ дома, а технические детали, размеры и материалы описаны как раз в том пакете документации, который высылается покупателю только после оплаты. Однако чаще всего типовое решение приходится привязывать к местности, и тут-то оказывается, что многое надо переделывать.
Чтобы не допустить ошибок при выборе проекта, пойдя на поводу у эмоций, стоит соблюдать технологию, которую соблюдают архитекторы. Полученный документ должен включать в себя «Архитектурный раздел» (АР), в котором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомость перемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.
В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуются с планом фундамента(ов), и тут же указаны спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (если есть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.
И самый сложный для проектирования – «Инженерный раздел» (ИР). Он описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода и электричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с его помощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельно составляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета, охранных систем и системы «Умный дом».
Шаги к дому
Первый шаг, который должен сделать каждый будущий собственник, – составить функциональную схему дома, определив, что в нем должно быть. Какие функции должны быть в вашем доме? Какие удобства? Собственно, архитектор первым делом уточняет у заказчика эту информацию. Список вопросов: какие помещения нужны, как они должны быть скомпонованы для удобства проживающих? Какова высота потолков? Какие удобства хочется иметь в доме?
Второй шаг: разобраться в существующих на рынке конструкциях индивидуальных домов и понять, какие параметры дома будут для вас важными, оценить энергоэффективность дома. Это шаг, когда придется изучить, какие современные решения предлагаются в этой области, не делая выбора. Просто повысить свой квалификационный уровень. Это очень поможет принять решения, о которых владелец дома не будет жалеть, когда уже будет жить в этом доме.
Третий шаг – заказать исследование геодезии и топографии участка (эти исследования делают специализированные компании, и стоит каждое из них порядка $2-3 тыс.). Эти исследования вообще лучше сделать прежде, чем принимать решение о покупке участка: вдруг там подземный ручей или водяная линза, но как говорится… Без подобных исследований лучше не принимать решение о строительстве, иначе дом может пойти трещинами буквально сразу после строительства. Бывает, что геодезические свойства участка определяют тип фундамента и даже технологию дома.
Четвертый шаг: в условиях, когда вы понимаете, что за фундамент у вас возможен и какой должен быть вес дома, уже можно определяться с технологией, по которой будет вестись стройка. Частные дома можно разделить на категории исходя из материала стен. Специалисты различают следующие виды: «каменные» (стены – пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа «Теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные (деревянно-каркасный (известен как канадская технология), а также приобретающие в последние годы популярность ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции).
Как советует Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего», на данном этапе уже стоит понять, насколько энергоэффективным будет дом. Эксперт рекомендует строить дом, исходя из сегодняшних потребностей, может, меньший по площади, но энергоэффективный. Кроме того, не мешает предусмотреть возможность достройки дома в случае необходимости.
Пятый шаг – собственно выбор (или создание) индивидуального проекта дома. На этом этапе возможны как покупка проекта дома у производителя (часто такой проект предоставляется вместе с закупаемыми конструкциями за символические деньги или бесплатно). Также можно купить типовой проект дома у проектирующих организаций.
«Современный заказчик считает деньги и заказывает дома существенно меньшей площади: раньше заказывали проекты площадью от 500 и 700 метров, теперь – 200-300 метров. В целом да, для семьи из трех человек и не нужен больший дом», – поясняет Наталья Баскаева, коммерческий директор компании «Домверк», рассказывая о современном деревянном домостроении. «Оптимальная площадь индивидуального дома находится в диапазоне от 76 до 120 кв. м», – предоставляет данные своего регионального исследования компания «Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство».
Обращайте особое внимание на то, какие предусмотрены инженерные системы и как они заложены в проекте. Переделать, скажем, воздушное отопление в водяное будет непросто.
Полностью полагаться на решение архитектора, проектировавшего типовой дом, тоже не стоит: если перед ним не стояла задача снижения энергоемкости и уменьшения затрат на содержание дома, то этого не стоит и ждать от типового решения. Часто в типовых проектах применяются не самые «свежие» технологии, поэтому стоит в первую очередь выяснять год разработки документации.
Шаг шестой. Разработка рабочей документации или привязка существующей документации к местности. Доработка типового проекта обойдется в сумму от $30 за кв. м, причем цена будет зависеть от технологии дома: для каркасных будет дешевле, чем для брусовых или кирпичных.
Наличие проекта, типового или индивидуального, хорошо тем, что снимает головную боль, какие документы подавать в органы местной власти для получения разрешения на строительство. Кроме того, будет полное понимание того, как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя. И сложится более-менее ясное понимание того, сколько будет стоить эксплуатация дома в дальнейшем. А судя по растущим ценам на услуги ЖКХ, это будет одним из важнейших факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости в ближайшие 10 лет.
На следующей странице читайте положения законодательства, которые помогут защитить ваши права, когда вы решите заняться строительством частного дома.
Приложение
Градостроительный кодекс, статья 48, пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.
1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
3. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей.
Градостроительный кодекс Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
застраховываете себя от возможных споров и судебных разбирательств, связанных с границами земельного надела;
Во всех ли случаях нужно разрешение на строительство дома? Нет, можно обойтись без него, если:
Как получить разрешение на строительство частного дома Чтобы получить разрешение, предоставьте документы в местный орган самоуправления.
Одобрить постройку местные власти могут только в случае нахождения участка в личной собственности владельца дома, то есть имена в свидетельствах должны совпадать. Для возведения дома на садоводческой земле необходимо согласовать архитектурные действие с дачным комитетом. Тут нужно разрешение всех его участников на введение надела в собственность пользователя.
Если нет, то описать можно свои задумки. Описательная часть содержит технико-эксплуатационные показатели:
СПОЗУ готово. Срок действия разрешения Разрешение на строительство действительно 10 лет с момента его получения. Т.е. строить дом можно на протяжении довольно длительного промежутка времени.
Если действие разрешения завершается, а стройка не закончена, нужно заблаговременно подать заявление о пролонгации его срока. По окончании строительства следует оформить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Есть ли отдельные требования к размеру и назначению участка? Будем поступательно искать ответы и решения по данной теме. Оглавление
Что нужно знать собственнику участка до строительства дома Будущему застройщику требуется прояснить для себя следующие моменты:
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
Если же вам было отказано в выдаче разрешения, должностные лица обязаны предоставить вам мотивированный отказ в письменном виде. Чаще всего в выдаче разрешения отказывают по причине предоставления неполного комплекта документов, либо же из-за несоответствия документов с требованиями градостроительного плана земельного участка. Получив отказ в оформлении разрешения, вы можете оспорить решение в судебном порядке.
Однако для этого потребуется предоставить документ о получении отказа. Обращаясь в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, помните, что, согласно Градостроительному кодексу, данный документ выдается бесплатно. Также учтите, что через 10 лет после выдачи, разрешение станет недействительным.
Внимание
Последствия отсутствия разрешения на строительство Каждый человек, желающий построить дом на своем участке, должен осознавать, что отсутствие разрешения на строительство – это нарушение законодательства. И влечет определенную ответственность. В последние годы, для упорядочения застройки, и с целью пополнения местного бюджета за счет увеличения налогов, государство активно и успешно выявляет самовольные постройки. При выявлении неучтенного жилого дома, на владельца ЗУ накладывается штраф.
Часто задаваемые вопросы:
Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.
Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:
Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется. Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.
С 2016 года Кадастровая палата в ряде случаев стала запрашивать разрешение на участки для дачного строительства и на землях под садоводство.
Все остальное — это строительство самостроя. Вы можете оформить дом в собственность по суду, так как являетесь собственником земельного участка и в итоге получите оформленное право собственности.
Важно
Чаще всего выдача разрешений на строительство индивидуального загородного дома осуществляется в органе местного самоуправления, к которому по месту нахождения относится используемый земельный участок.Как правило, таким органом является администрация муниципального района. Должностные лица, уполномоченные на выдачу разрешений данного типа, в первую очередь проверяют наличие всех требуемых документов, правильность схемы планировочной организации участка, обозначение места жилого дома и соответствие предоставляемых данных с нормами градостроительного плана. Если заявитель предоставил полный комплект документов, в которых не выявлено никаких несоответствий, в течение десятидневного периода после обращения в уполномоченный орган, ему будет выдано разрешение на проведение строительства индивидуального дома.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
