Ипотечная квартира — это не только радость от собственной жилплощади, то и бремя многолетних расходов. Некоторым людям нелегко решиться взять кредит в том числе потому, что квадратные метры и обязательства перед банком прочно привязывают к конкретному месту. Однако на деле многие страхи перед ипотекой сильно преувеличены. Такое жильё можно не только продать, но даже обменять. Как именно? Читайте ниже.
Действия:
Действие 1
Обмен ипотечной квартиры на другую вполне возможен, однако эту процедуру нельзя назвать простой. Успех операции напрямую зависит от лояльности банка, в залоге у которого находится жилплощадь. Кредитная организация должна просчитать все риски и дать клиенту добро. Чаще всего финансовые учреждения идут навстречу своим заемщикам, но ставят перед ними определенные условия. Есть две основных схемы обмена, которыми может воспользоваться ипотечник:
Самый простой способ для этого — краткосрочный заём. Жильё выводится из-под залога благодаря краткосрочному кредиту, за счет которого покрывается остаток по ипотеке. Дальше недвижимость без обременений можно спокойно менять «с доплатой», за счет которой будет погашен кредит. Эта схема достаточно выгодна для продавца ипотечной квартиры, однако на неё согласятся далеко не все банки. Второй вариант — погашение остатка долга за счет покупателя квартиры. В этом случае жильё выставляется на рынок под залогом, а остаток по кредиту выплачивается из доплаты в момент купли-продажи.
Формально в ходе такой процедуры вы «продаете» покупателю не квартиру, а ипотеку — то есть уступаете права на недвижимость и обязательства по выплате остатка долга. График и суммы платежей в этом случае не меняются. На практике осуществить такую операцию довольно трудно, так кандидатура нового владельца должна полностью удовлетворить банк. Также непросто найти покупателя, которого устроят сумма ежемесячного платежа.
Самый простой способ продать ипотечную квартиру — вариант стандартного механизма купли-продажи, при котором третьей стороной сделки будет банк. Рыночная стоимость квартиры в этом случае делится на две части и закладывается в разные ячейки. В первую покупатель помещает сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, а в другую — остаток, который составляет разницу между ценой объекта и размером долга. После регистрации банк получает доступ в свою ячейку, а продавец — в свою. Однако в ситуации обмена такая схема невозможна, ведь «покупатель» квартиры не располагает наличными деньгами, его ресурс — это квартира.
Действие 2
Обмен из-под ипотеки отличается от усложнённой схемы встречной покупки тем, что продавец одновременно является покупателем, а взаимоотношения сторон контролирует банк. Обмен предполагает, что владельцы недвижимости передают друг другу собственность на оговоренных условиях, при этом один из них может дополнительно получить «в нагрузку» кредит другого.
По оценкам экспертов рынка, организовать обмен с двумя ипотечными квартирами и двумя разными банками практически невозможно. В этом случае нет смысла даже показывать квартиру.
На практике самостоятельно подобрать жильё в подобных условиях очень сложно— если не улыбнется удача, на это могут уйти годы. Даже обычная продажа залоговой квартиры считается сделкой повышенной сложности, на которую многие не решатся. Если обстоятельства не позволяют вам организовать быструю «встречку» (сначала продать старую квартиру, а потом купить новую у третьего лица) и обмен — обязательное условие переезда, разумнее всего обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на подобных сделках. Подходящего специалиста лучше всего искать на одном из крупных федеральных порталов.
Даже с помощью профессионала стоит подготовиться к тому, что поиск может затянуться. Однако в любом случае подавать первые объявления об обмене можно лишь после того, как банк даст свое согласие на сделку.
Действие 3
Сбор документов должен идти параллельно с поисками варианта обмена. Ведь максимальная прозрачность всех формальных моментов крайне важна в подобной процедуре. Непременное условие подобных сделок — свежая оценка рыночной стоимости недвижимости, выполненная независимым профессионалом или специалистом агентства недвижимости, с которым сотрудничает банк. При этом оценить придется обе обмениваемые квартиры.
Для самой сделки вам понадобятся следующие документы:
Действие 4
Первый этап заключения сделки — это обязательная проверка юридической чистоты квартиры, выбранной для обмена. Для этого необходимо взять выписку в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно служба безопасности банка и риэлтор должны проверить вторую сторону сделки на отсутствие судимости и пр.
Вся процедура обмена происходит в банке под контролем специалистов. Стороны готовят два пакета бумаг: договор обмена и новый ипотечный договор. Проще всего, если стороны договорились на доплату и в сделке фигурируют наличные. Тогда одновременно заключаются два договора — продажи и покупки, и при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком, снимая с недвижимости залог. В противном случает новый владелец вместе с ключами от приобретенной недвижимости принимает на себя долговые обязательства продавца, а квартира остается под обременением.
Большинство банков неохотно соглашаются на подобные схемы с переуступкой долга. Чтобы повысить шансы на одобрение сделки, обратитесь в агентство недвижимости, с которым сотрудничает кредитная организация.
Довольно часто единственным способом покупки жилых квадратных метров является оформление ипотечного кредита. Заёмщик при этом может сразу пользоваться жилплощадью. Однако статус полноправного владельца жилья он обретёт только после того, как долгосрочная ссуда будет полностью выплачена. Вместе с тем в жизни могут возникнуть обстоятельства, требующие произвести обмен ипотечной квартиры на другую. Попытаемся разобраться в этой непростой ситуации.
Все ключевые моменты, касающиеся обмена недвижимости, приобретенной за счёт средств ипотечного займа, регулируются положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке», а также Гражданского кодекса РФ (статья №345). В основе отношений между гражданином, взявшим долгосрочную жилищную ссуду и банком, её предоставившим, находятся пункты, прописанные в договоре кредитования.
Таким образом, принципиальные ограничения по вопросу, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру, отсутствуют. Но для этого нужно получить разрешение финансового учреждения.
А банк может отказаться, поскольку риски возникновения убытков возрастают.
Обмен ипотечной квартиры может выполняться на равноценную и на более дорогую. Рассмотрим особенности этих сделок.
Заёмщики, планирующие произвести равноценный обмен (например, при переезде в другой микрорайон или город), имеют больше шансов получить согласие банка. Здесь в качестве основного фактора выступает месторасположения нового жилья. Идеальный вариант – квартира находится в непосредственной близости к отделению финансовой организации. Это важно, так как представитель банка должен иметь возможность без каких-либо трудностей убедиться в нормальном состоянии залогового объекта.
На следующем этапе выполняется проверка выбранной квартиры. Сбором необходимых данных придётся заниматься как заёмщику, так и службе безопасности финансового учреждения. Клиент в обязательном порядке представляет выписки из домоуправления, ЖЭУ, ЕГРП. Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом.
Если во время проверки не выявляются факторы, которые могут препятствовать проведению сделки, стороны заключают договор. Одновременно оформляется:
Процедура требует и времени, и средств. Расходы, связанные с оценкой, заключением договоров, получением справок и выписок, берет на себя заёмщик. Новый владелец сможет реализовать своё право собственности после снятия с квартиры обременения. Проведение данной операции станет доступным только по факту обретения новым жильём статуса залогового имущества.
Безусловно, банку такое предложение выгодно, ведь в качестве залога он получит более дорогостоящее имущество. Однако согласно сложившейся практике обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую заёмщик сможет, если новое жильё дороже минимум на 20%. Если проведение чистого обмена невозможно по причине несогласия финансового учреждения, как вариант можно рассмотреть получение разрешения на продажу недвижимости. Но тогда процедура станет ещё продолжительнее и дороже. Одновременно придётся подавать заявление на предварительное одобрение новой ссуды и на согласование продажи ипотечной квартиры.
Зачастую банк принимает положительное решение по упрощённой схеме, если:
Следующие шаги предпринимаются после получения согласия по обеим заявкам. Оформляются два договора – на продажу старой квартиры и приобретение новой. В первую очередь оформляется в залог новое жильё. А обременение со старой квартиры снимается после подписания нового договора кредитования.
Если уж речь идёт об увеличении жилплощади, логично возникает вопрос, можно ли ипотечную квартиру обменять на дом. Такая процедура возможна. А условия, на которых банк принимает решение в данном случае, остаются прежними. При этом одним из важных моментов является удалённость нового объекта от ближайшего отделения финансового учреждения. Ведь, как правило, частные дома располагаются в небольших населённых пунктах, где представительства банка может не быть. При выполнении всех условий ипотечный договор переоформляется на новое залоговое обеспечение.
Это самый сложный случай в контексте вопроса «если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять?». Банк даст согласие, только когда большая часть суммы по ссуде уже выплачена. Финансовой организации невыгодна замена солидного залога на квартиру, реализация которой, скорее всего, будет сопряжена с трудностями. Если заемщик получит отказ, выходом из сложившейся ситуации может стать получение потребительского кредита. Заёмные средства тогда направляются на закрытие ипотеки, благодаря чему с квартиры снимается обременение.
В данном случае также необходимо оформить два договора – продажи и купли. Продажа происходит лишь по завершении процедуры снятия обременения. Покупка осуществляется после того, как владелец более дешёвой квартиры, на которую производится обмен, внесёт доплату. Полученные от продажи денежные средства можно направить на погашение потребительского кредита.
Довольно часто поднимается вопрос, можно ли обменять ипотечную квартиру на ипотечную. Ответ звучит утвердительно. Но здесь необходимо учитывать, что финансовая заинтересованность одного из банков-кредиторов может быть нарушена. Поэтому, чтобы минимизировать риски, одновременно оформляются 2 договора – продажи и покупки. Первый из них может быть реализован путём:
Вместе с переоформлением приобретаемых квартир финансовые организации накладывают на них обременение, что не позволяет новым владельцам производить сделки с данной недвижимостью до полного погашения ипотечной задолженности.
Каждая финансовая организация выдвигает определенные условия, прежде чем разрешить проведение обмена объекта залога. Самыми распространёнными являются следующие требования:
Обмен ипотечной недвижимости предполагает следующий порядок действий:
Обмен квартиры, находящейся в залоге у финансового учреждения, предусматривает подготовку пакета бумаг, включающего:
Плохая кредитная история заёмщика, скорее всего, послужит причиной отказа банка. Впрочем, некоторые финансовые организации всё-таки рискуют и выдают долгосрочные ссуды недобросовестным в прошлом клиентам. Правда, на более жёстких условиях.
Учитывая долю ипотечных займов, выдаваемых физлицам, а также высокий уровень переплат, процедура обмена проводится довольно часто. Это обусловливает то, что банки не затягивают с реализацией подобных процессов, однако на уступки идут нечасто.
Понятие «обмен» в данном случае трактуется как продажа приобретённых по «Военной ипотеке» квадратных метров с последующей покупкой нового жилья. И это, пожалуй, самый сложный случай. Фактически квартира находится в залоге сразу у двух организаций – банка и «Росвоенипотеки». Однако и здесь вопрос с обменом решить можно.
Рассмотрим сначала ситуацию, когда необходимость обмена вызвана переводом военнослужащего в часть, расположенную в другом городе. В договоре на этот случай предусмотрена возможность обмена по программе «Переезд». Процедура выполняется так же, как и при вышеуказанном равноценном обмене. То есть происходит смена залога. Единственное условие – выбранное для переезда жильё должно находиться по месту службы военнообязанного.
Другой случай – когда процедура требует погашения:
После того как обременение будет снято, военнослужащий сможет продать квартиру. А на покупку нового жилья придется оформить другой договор по программе «Военная ипотека».
К основным преимуществам оформления жилкредитов можно отнести:
Из минусов ипотечного кредитования можно выделить:
Провести обмен квартиры с обременением ипотекой возможно только при согласии банка, который не всегда охотно идет на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ .
Предлагается несколько способов решения подобной проблемы:
Кредитная организация соглашается на обмен залогового жилья при следующих условиях:
Внимание! На процесс замены залога кредитные организации обычно идут в ситуации, когда стоимость нового жилого помещения равнозначна стоимости обмениваемого.
Перечислим этапы, из которых понятно, как поменять предмет залога .
Обменять квартиры с одинаковой стоимостью может понадобиться, когда собственнику нужно изменить место проживания. Например, переехать в другой район, если он живет в большом городе. Произойти это может при необходимости ухода за пожилыми родственниками.
Также подобная ситуация происходит при переезде из одного города в другой при смене работы. Необходимо только, чтобы поблизости с приобретаемым жильем располагалось отделение именно этого банка.
При смене жилья на более просторное по размерам кредитору предоставляется большая залоговая стоимость недвижимости. Банк обычно дает согласие, если стоимость нового жилья отличается от величины стоимости старого не более, чем на 20-30%.
Если обменивается меньшее помещение на большее, но по той же стоимости, то это обозначает переезд в более глухой район. Если отделение этого банка располагается в месте нахождения новой квартиры, то кредитор может пойти на встречу своему клиенту.
Обычно подобная процедура проводится путем продажи старого жилья и приобретения нового.
Только тогда проводится снятие обременения со старого помещения и оформление . Также проходит переоформление ипотечного кредита, в котором обычно меняются условия кредитования.
Обмен квартиры, находящейся в ипотеке, процедура достаточно длительная и может быть проведена только при согласии банка. Способ осуществления подобной операции рекомендует кредитная организация. Все расходы, связанные с этим, несет заемщик.
На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива
Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.
На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:
Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.
Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.
Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру. 
Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банка Кредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк. А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.
Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:
При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.
Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:
Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.
Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора , который составляется в соответствии с Законами РФ.
Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:
Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.
Читайте на нашем сайте о том, как квартиру, можно ли обменять комнату , и как заключить .
Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.
Начать нужно с изучения кредитного договора .
Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.
Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.
Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами , и добраться до неё они должны в течение одного дня.
После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.
Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных. Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком.
Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.
При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка .
Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:
Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям :
Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях:
Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре . Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.
Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:
Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.
Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку , так как стоимость залогового объекта увеличивается.
Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита . Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой.
Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.
Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.
Жилье при этом остаётся в залоге. Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.
Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи?
Средства от продажи идут на погашение ипотеки , новая вновь оформляется в ипотеку.
В этом случае возможна даже смена банка . Такая схема в основном применяется, если клиент хочет обменять жилье на более дешёвое.
Банк скорее всего не захочет брать в залог недвижимость меньшей стоимости, так как ему это не выгодно. Поэтому предыдущие схемы он применять не согласится.
Чаще всего в этом случае приходится искать потребительский кредит для выплаты остатка по ипотеке, а затем просто оформлять новый ипотечный договор.
Погасить остаток можно также за счёт разницы, полученной от покупателя. В этом случае сумма берётся в качестве аванса, и окончательная сделка оформляется после снятия обременения с жилья.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.
Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций : банка и Росвоенипотеки.
Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.
Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена . Кредитные организации производят замену залогового объекта.
Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.
Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор .
Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.
О нюансах и рисках сделки с доплатой вы можете узнать из видео:
