Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72 , 70 (часть 1), (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.
Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.
Все, что связано с обменом государственными жилплощадями , регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее - Гражданский Кодекс РФ.
Основания для совершения сделки:
Договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.
В каком случае сделка не допускается? Это:
В каком случае сделка считается недействительным ?
Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.
После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.
Узнайте на нашем сайте об основаниях для , а также об условиях по данному соглашению.
Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.
Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант .
Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.
Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ . Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами - наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).
Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).
Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.
Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:
Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.
Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом . Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.
При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.
Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).
Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда .
Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.
Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.
Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю - продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
ЖК РФ Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же .
После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.
Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.
В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.
Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.
Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.
Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.
Перед обращением в судебные органы необходимо :
Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.
Основные документы это :
Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.
Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана
:
Это могут быть:
Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления . Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.
Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.
Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена . Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.
Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.
Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по (про обмен квартиры читайте , а вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Несмотря на приватизацию, в России еще остается большое количество семей, которые проживают в своих квартирах по договору социального найма, а не как собственники. Причин много – нет времени оформлять приватизацию, не удалось получить согласие всех проживающих на нее, не хочется платить налог за собственность и другие.
Иногда люди не приватизируют квартиру потому, что у них есть перспектива в будущем получить жилье получше. Как известно, право на приватизацию дается только один раз, вот люди и оставляют этот шанс на потом.
Так или иначе, если жилье не в собственности – его нельзя продавать. Поэтому единственный вариант изменить свое жилье – это обмен.
При социальном найме собственником квартир является государство, поэтому все сделки проводятся на основании Жилищного Кодекса.
Обмен такого жилья регулирует статья 72. Согласно ей, право на обмен имеет не только наниматель, но и все проживающие с ним члены семьи. При этом, даже если ответственный квартиросъемщик не согласен – остальные могу требовать обмена квартиры через суд.
Например, в квартире проживает семья. Муж – наниматель по договору найма. При разводе жена хочет разменять квартиру на две и жить отдельно. Даже если муж будет против – жена может обратиться в суд, и квартира будет обменена принудительно.
Если в квартире проживают дети – обменять ее можно будет только с согласия органов опеки. Условия детей не должны ухудшаться, поэтому обмен возможен только на квартиру большей площади или лучшей планировки. Для получения согласия нужно обратиться в органы опеки и объяснить инспектору всю ситуацию.
То же самое касается и недееспособных – обмен может состояться только с согласия органов опеки.
Важно, что разрешен обмен любых квартир, даже если они находятся в разных городах. Например, человек получил выгодное предложение по работе в другом городе. Естественно, он захочет переехать туда вместе со своей семьей. В такой ситуации можно обменять свою квартиру на квартиру в том городе, куда планируется переезд.
Для того, чтобы совершить обмен социального жилья, потребуются следующие документы:
Процесс по-своему прост. Сделку не нужно регистрировать в Росреестре, достаточно просто заключить обычный договор и подать пакет документов в те организации, которые являются наймодателями жилья.
Обменивать можно только социальные квартиры. Это означает, что невозможно обменять неприватизированную квартиру на приватизированную и наоборот.Можно разделить всю сделку по обмену на несколько этапов:
Стоит отметить, что в случаях нарушения закона сделка может быть отменена. При этом тот наниматель, который оказался виновным в нарушении, должен будет возместить другой стороне возможный ущерб.
Статья рассказывает, как получить социальное жилье в Москве в аренду 2020, разъясняет тонкости законодательства.
Не все могут получить социальную квартиру. Есть 2 требования к гражданам:
Правила, как получить квартиру по договору, установлены Жилищным кодексом.
Чтобы решить вопрос, как получить социальное жилье в Москве официально в аренду 2020, нужно следовать инструкции.
Необходимые документы:
3 основания для отказа в приеме документов:
Важно! Прием заявлений у столичных жителей ведут Департамент городского имущества и районные управы. Для одобрения заявки нуждающимся должны признать не только самого заявителя, но и членов его семьи.
Чтобы получить льготное жилье, гражданин должен:
Среди столичных жителей только малоимущие имеют право на льготные квартиры. В Санкт-Петербурге инвалиды и многодетные пополнили список льготников.
В Москве семья может получить квартиру, если в доме, где она проживает, отсутствует одно из элементарных удобств – вода, свет или канализация. Не имеет значения, сколько квадратных метров приходится на каждого члена семьи. Правило установлено Законом № 29 от 14.06.2006.
Местные власти других регионов могут по-другому решать, как получить квартиру в официальный социальный найм, и расширить этот список.
Жилье по договору социального найма не дается, если гражданин намеренно совершил действия для ухудшения жилищных условий. Встать на очередь получится только через 5 лет после совершения таких действий.
Чтобы получить социальное жилье, гражданин должен нуждаться в жилье и иметь доход, не превышающий региональный прожиточный минимум (№ 217-ФЗ от 21.07.2014 г.).
Гражданин сможет узнать, как выглядит договор социального найма, если его собственный доход не позволяет приобрести недвижимость. В расчет берутся в ситуация и цены на жилье, установленные в конкретном регионе.
Срок аренды составляет от одного года до 10-ти лет. Наниматель определяет, на какое время сдать жилье в аренду. Если оно находится под арестом, операции с ним невозможны.
Есть 6 основных особенностей жилья по соцнайму.
Получить недвижимость могут только те граждане, которые вовремя встали на учет.
Чем раньше гражданин встал на очередь, тем быстрее он получит квартиру. Без очереди ее получают заявители, если их собственное жилье разрушается и уже не подлежит ремонту или гражданин страдает тяжелым заболеванием.
Сдают жилье в некоммерческую аренду государственные организации или собственники жилплощади. Нанимателем может быть только один человек.
Это здание, которым полностью владеет один собственник. Такое жилье имеет специальное назначение – представление гражданам по некоммерческой аренде. В доме должно быть не меньше 50% квартир, которые допустимо передавать в некоммерческий наем, а другая часть жилья сдается за плату.
Передавать жилфонд можно только одному собственнику, в дальнейшем первоначальное значение дома сохраняется.
Сам собственник может изменить предназначение дома, однако должны соблюдаться права граждан, проживающих в нем. Если собственник передумал, он должен возместить государственную поддержку, которую он получил, а также выплатить штрафные санкции.
Обязанность по возмещению возникает, если гражданин отказался от использования дома ранее срока.
Рассчитывать на шикарные условия не стоит, но должны соблюдаться нормативы:
Если имеются серьезные заболевания, граждане могут получить дополнительные квадратные метры.
3 фактора влияния на стоимость:
Повышать оплату можно, но не чаще раза в 3 года. Коммунальные услуги оплачиваются на общих основаниях.
Жилья по договору социального найма жилого помещения можно дождаться, если встать на очередь. Получат его на льготных условиях только те граждане, которые докажут, что не имеют средств снимать квартиру или платить ипотеку.
