Залог работоспособности всех коммуникаций, которыми буквально насквозь пронизано л юбое здание: инженерные, электрические, телевизионные сети и кабеля паутиной опутывают каждый дом. Кто должен заниматься профилактикой и ремонтом каждого участка и что входит в перечень работ? Должен ли собственник жилья лично участвовать в ремонтных работах?
К инженерным сетям относятся:
Современные строители и инженеры все чаще прибегают к использованию двухтрубных систем ГВС . Принцип работы заключается в том, что насос забирает воду из обратной магистрали и подает ее в нагреватель.Такой трубопровод обладает большей металлоемкостью и считается наиболее надежным для потребителей.
Сети горячего водоснабжения (ГВ) имеют много общего с сетями холодного водоснабжения. Сеть горячего водоснабжения бывает с нижней и верхней разводкой. Сеть горячего водоснабжения бывает тупиковой и закольцованной, но, в отличие от сетей холодного водопровода, кольцевание сети необходимо для сохранения высокой температуры воды.
Простые (тупиковые) сети ГВ применяют в небольших малоэтажных зданиях , в бытовых помещениях промышленных зданий и в зданиях со стабильным потреблением горячей воды (бани, прачечные).
Схемы сетей горячего водоснабжения с циркуляционным трубопроводом следует применять в жилых зданиях, гостиницах, общежитиях, лечебных учреждениях, санаториях и домах отдыха, в детских дошкольных учреждениях , а также во всех случаях, когда возможен неравномерный и кратковременный отбор воды.
Обычно сеть горячего водоснабжения состоит из горизонтальных подающих магистралей и вертикальных распределительных трубопроводов-стояков, от которых устраивают поквартирные разводки. Стояки горячего водоснабжения прокладывают как можно ближе к приборам.
Кроме того, сети горячего водоснабжения подразделяются на двухтрубные (с закольцованными стояками) и однотрубные (с тупиковыми стояками).
Рассмотрим некоторые из большого числа возможных схем сетей горячего водоснабжения.
При верхней разводке магистралей сборный циркуляционный трубопровод замыкается в виде кольца. Циркуляция воды в трубопроводном кольце при отсутствии водоразбора осуществляется под действием гравитационного напора, возникающего в системе из-за разницы плотности охлажденной и горячей воды. Охлажденная в стояках вода опускается вниз в водонагреватель и вытесняет из него воду с более высокой температурой. Таким образом происходит непрерывный водообмен в системе.
Тупиковая схема сети (рис.2) имеет наименьшую металлоемкость, но из-за значительного остывания и нерационального сброса остывшей воды применяется в жилых зданиях высотой до 4-х этажей, если на стояках не предусмотрены полотенцесушитель и протяженность магистральных труб мала.
Если же протяженность магистральных труб велика, а высота стояков ограничена, применяют схему с закольцованными подающей и циркуляционными магистралями с установкой на них циркуляционного насоса (рис. 3).
Наибольшее распространение получила двухтрубная схема (рис. 4), в которой циркуляция по стоякам и магистралям осуществляется с помощью насоса, забирающего воду из обратной магистрали и подающего ее в водонагреватель. Система с односторонним присоединением водоразборных точек к подающему стояку и с установкой полотенцесушителей на обратном стояке представляет собой наиболее распространенный вариант подобной схемы. Двухтрубная схема оказалась надежной в эксплуатации и удобной для потребителей, но для нее характерна высокая металлоемкость.
Для снижения металлоемкости в последние годы стали использовать схему, в которой несколько подающих стояков объединяются перемычкой с одним циркуляционным стояком (рис. 5).
Недавно появились схемы однотрубной системы горячего водоснабжения с одним холостым подающим стояком на группу водоразборных стояков (рис.6). Холостой стояк изолирован и устанавливается в паре с одним водоразборным или в секционном узле, состоящим из 2-3 закольцованных водоразборных стояков. Основное назначение холостого стояка - транспортирование горячей воды из магистрали в верхнюю перемычку и далее в водоразборные стояки. В каждом стояке происходит самостоятельная дополнительная циркуляция за счет гравитационного напора, возникающего в контуре секционного узла из-за остывания воды в водоразборных стояках. Холостой стояк помогает правильному распределению потоков в пределах секционного узла.
Подача воды (как холодной, так и горячей) в здание осуществляется с помощью инженерных систем водоснабжения, подсоединенных к снабжающему источнику. Кроме того, они поставляют ресурс в полном объеме и заданной температуры на каждую водоразборную точку (смеситель, унитаз, ванна и др.). Различают наружные (расположены на улице, во дворе и пр.) и внутренние (смонтированы в доме или производственном помещении) сети. Температурный диапазон воды варьируется в зависимости от вида системы – до 40 градусов Цельсия для холодной, от 50 до 65 градусов – для горячей. Также жидкость должна соответствовать всем санитарным нормам и эпидемиологическим показателям.
Инженерные системы водоснабжения можно разделить на:
Каждый комплекс водоснабжения состоит из нескольких трубопроводов. Они могут быть пластиковые (полиэтилен, полипропилен. поливинилхлорид) или металлические (стальные, чугунные). Для монтажа используются сварные, резьбовые или фланцевые соединения, а также фитинги разнообразных форм и модификаций. Соответственно, под каждый диаметр изготавливают свою арматуру и регулирующие устройства.
По своей структуре различают напорные и безнапорные сети инженерного снабжения. Каждый из вариантов подразумевает наличие/отсутствие повысительных, циркуляционных, погружных насосов, приборов учета расхода воды, расширительных баков и, фильтров грубой и бактериальной очистки.
Существуют и определенные источники водоснабжения: артезианские скважины, колодцы, водоносные пласты, реки, озера, рукотворные водоемы . Это накладывает свои отпечатки на температурный режим холодной воды . Поэтому, например, в летнюю жару из холодного крана может идти очень теплая вода, если она поступает из речки или озера. В самих трубах, вопреки распространенному заблуждению, вода практически не нагревается.
Инженерная сеть горячего водоснабжения устроена почти также, как и холодная, однако дополнительно оснащена устройствами для обогрева воды. Это обычно делается путем использования теплообменника, который нагревает воду, поступающую из холодного трубопровода. В роли нагревательного элемента может быть применен газовый, жидко- и твердотопливный котел или электрический водонагреватель (бойлер). Затем вода с заданной температурой подается непосредственно потребителю.
Простая схема внутридомового водопровода состоит из одного или нескольких вводов, магистральных и распределительных (стояков) трубопроводов, ответвлений (подводок), водоразборных точек. Она применяется, когда располагаемый (свободный) напор в наружной сети водопровода у ввода в здание достаточен для подачи воды ко всем водоразборным точкам. При недостаточном напоре в наружной сети системы внутридомового водопровода обордуются дополнительными устройствами: насосными, пневматическими установками или водонапорными баками.
Различают схемы сетей внутридомового водопровода с нижней и верхней разводкой магистралей, тупиковые и кольцевые. Наиболее распостранены тупиковые схемы и с нижней разводкой магистралей, прокладываемые под полом 1-го этажа зданий, в каналах или подвале. Схемы с верхней разводкой магистралей применяются при подаче воды от напорных баков в банях, прачечных и др., а также в многоэтажных зданиях.
Кольцевые схемы сетей используются при повышенных требованиях бесперебойности подачи воды, например при противопожарных водопроводах, в производственных зданиях.
Внутридомовые сети делают в основном из стальных оцинкованных труб - для питьевых водопроводов; чугунные, асбестоцементные и пластмассовые - для вводов в здания. Для измерения расходов воды (на вводах, внутри здания или в колодце вне здания, устанавливают водомеры. При прокладке ввода трубопровода через фундамент здания должна быть учтена особенность строительных конструкций, чтобы не допустить повреждения трубопроводов. Трубопроводы внутри зданий нрокладывают по стенам, колоннам, под потолком или под полом, открыто или скрыто (при наличии облицовки стен плитками или панелями), в бороздах, нишах стен, бетонных блоках, в подшивках потолков.
Горячая вода внутри зданий распределяется посредством сетей горячего водоснабжения, прокладываемых совместно с трубопроводами холодной воды.
Источник: "Энциклопедия современной техники. Строительство." М., 1964
Потолок - украшение дома
|
Шесть лет прошло с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ. На его основе Правительством России были приняты такие постановления, как №307 от 23.05.2006г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и вместо него – 6 мая с.г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», №491 от 13.08.2006г., утверждающее Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В этих и подобных им документах использована терминология, непривычная и этим непонятная для далёких от юридических тонкостей людей, вкладывающих в них свой бытовой смысл. Но и среди юристов они воспринимаются неоднозначно, так как в различных нормативных документах они трактуются и определяются по-разному, вызывая сложности и споры. К числу таких относятся понятия, изложенные в п.2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам, определяющие понятие, состав и распределение ответственности за содержание имущества многоквартирного (МКД) и жилого дома.
Итак, первое понятие внутридомовые инженерные системы. Они определяются как являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).
ОП: П.п. 3.3.1.8 Постановления Госстроя РФ от 23.02.1999г. №9 к внутридомовым сетям относит комплекс инженерного оборудования, находящегося внутри здания: трубопроводы ввода в здание, индивидуальные тепловые приборы (радиаторы, конвекторы и т. п.), стояки, расширители, баки, поэтажная и поквартирная разводка, сантехоборудование, электрощиты и др. Границей ответственности принято считать стену здания.Но по п.п. 8, 9 действующего Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, имеющему большую юридическую силу в сравнении с вышеупомянутым Постановлением, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т.ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учёта с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД. Внешней границей сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней сетью.В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг. Здесь чаще всего границей раздела является место подсоединения коммуникаций дома к централизованному источнику ресурса.Но, по мнению федеральной антимонопольной службы Ростовской области, граница раздела должна совпадать с границей земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, имеем четыре точки, устанавливающей границу раздела ответственности: узел учёта потребляемого ресурса, внешняя сторона стены дома, место ответвления инженерных сетей, граница земельного участка.Чтобы избежать возможных недоразумений, необходимо заключение договоров со всеми ресурсоснабжающими организациями о разделе их границ.И ещё. По умолчанию, в состав общего имущества включаются все внутридомовые сети и устройства, обслуживающие больше одного изолированного помещения, квартиры, согласно проектно-сметной документации дома. То же имущество, которое было установлено после ввода МКД в эксплуатацию, например, устройство автоматического запирания дверей домофоны, система водоповышения и т. п., необходимо общим собранием собственников помещений МКД ввести в состав общего имущества. Это даст юридическое право на его обслуживание управляющей организацией, а значит, и на включение оплаты за это обслуживание.К понятию внутридомовые инженерные системы близко понятие внутриквартирное оборудование находящиеся в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.ОП: Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.Из этого следует, что признаком оборудования в составе общего имущества МКД является его целевое назначение для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме. Приведённый в ст.36 ЖК перечень является открытым, представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества. Наличие в Кодексе только одного признака оборудования общего имущества, открытость перечня состава имущества, наличие в перечне формулировок и другое оборудование, расположенное на сетях, создают затруднения при решении вопроса о субъекте ответственности за содержание конкретных инженерных коммуникаций и иных объектов.Дальнейшее уточнение перечня объектов, которые включены в состав общего имущества МКД, осуществлено Правительством РФ в Постановлении от 13.08.2006г. № 491:п. 5: в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; п. 6: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;п. 7: в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п.8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.Однако вывод об ответственности управляющих организаций за содержание всех этих элементов внутридомового оборудования спорен, поскольку это противоречит законодательству о договорных началах в сфере жилищных отношений.В частности, помимо стояков отопления к общему имуществу нередко причисляют внутриквартирные обогревательные приборы (радиаторы, конвектора). Внутриквартирные стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации относят к общему имуществу, а внутриквартирную разводку от первого отключающего устройства с иным расположенным далее по системе коммуникации оборудованием (смесители, гибкие подводки к смывному бачку, соединительные шланги к стиральной машине и проч.) индивидуальному имуществу жильцов МКД. Ответственность управляющей организации в части внутриквартирного оборудования ограничивается обязанностью содержать стояки, разводку до первого отключающего устройства и само отключающее устройство.В том же ЖК (ст.162 ч.3) предусматривается, что в договоре управления должен быть указан состав общего имущества дома и порядок определения размера вознаграждения за услуги, работы по управлению им (ст.156 ч.7).Минрегионразвития РФ подчеркивает превалирующее значение условий договора управления дома при определении перечня обязательств управляющей организации: В соответствии с п. 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утверждёнными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. №170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ от 27.12.2002 г. №184-ФЗ О техническом регулировании имеют рекомендательный характер. В соответствии со ст. 162164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.Таким образом, при определении обязательств и ответственности управляющей организации необходимо руководствоваться условиями договора управления конкретным МКД, что позволит избежать недоразумений.О других терминах и понятиях в наших следующих выпусках.
Совокупность коммуникаций, обеспечивающих подачу коммунальных ресурсов, от централизованных сетей снабжения до отдельных потребителей, узлы контроля и учета подаваемого ресурса, а также объекты автономного обеспечения жилого дома коммунальными услугами – это внутридомовые инженерные системы.
Многоквартирные дома, имеющие полный набор коммунальных удобств, имеют несколько разновидностей обеспечения. Каждая из них отвечает за передачу определенного ресурса. По видам передаваемых ресурсов их можно подразделить на:
В большинстве случаев, эти удобства представлены лифтовым хозяйством и мусоропроводом.
Лифтовое хозяйство включает в себя все лифты, пассажирские и грузовые, расположенные в каждом подъезде дома. Каждый лифт состоит из лифтовой шахты, машинного отделения, кабины и поэтажных механизмов входа-выхода.
Мусоропровод представлен транспортировочным каналом с поэтажными загрузочными люками и мусороприемной камерой. Эти элементы оснащения являются общедомовыми.
Электрические элементы можно разделить на общедомовые и поквартирные.
Общедомовые содержат в себе:
Поквартирные состоят из:
Сантехническое оснащение в многоквартирных домах и жилых зданиях состоит из сетей водопровода, канализации, вентиляции и отопления. Из них одна полностью относится к общедомовой – это вентиляция.
Вентиляция в большинстве жилых домов представлена только вытяжной составляющей, включающей в себя вентиляционные каналы и оконечные устройства — дефлекторы, установленные на каждый, выведенный над кровлей канал.
Водопровод. К общедомовой части этой сети относятся:
Также к общедомовым относится вся запорная и регулирующая арматура, установленная на этих коммуникациях.
Поквартирная составляющая включает в себя:
Канализация. Общедомовые элементы:
К индивидуальной части относятся внутренние трубы канализации в каждой квартире.
Отопление.
Общие:
К индивидуальным принадлежат отопительные приборы – радиаторы, полотенцесушители.
Внутридомовые инженерные системы являются важной составляющей каждого дома. Они отвечают за бесперебойное обеспечение его жильцов всевозможными удобствами. Физическое состояние и степень их изношенности напрямую влияет на стоимость содержания дома и комфортность проживания его обитателей.
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК - внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов - внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
В договоре ресурсоснабжения грани-ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором - УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса - место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью , входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества . Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК - предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями ? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
