![Переход от жск в дду. Вопрос выбора: отзывы об отличиях ЖСК от ДДУ и их основные характеристики. Характерные признаки договоров](https://101urist.com/wp-content/uploads/2016/12/otlichiya_ZhSK_ot_DDU_1_19160152-400x236.jpg)
Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.
Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.
Договор долевого участия по 214 ФЗ |
Договор с ЖСК по 215 ФЗ |
– это исключает двойную продажу квартир | В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи». |
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. | Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы. |
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать | Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано. |
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства | Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности |
Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.
Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.
Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:
Плюсы покупки по дду:
К сожалению, есть и недостатки:
Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:
Отрицательные моменты:
Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:
В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.
Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?
Долевым строительством называют разновидность инвестирования , когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.
Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.
Жилищные кооперативы устроены несколько иначе . Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру . Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.
Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ . Отличие данных документов в том, что договор обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.
Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия . Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.
Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами . В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.
Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству . Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями .
Иными словами, дольщики — это лица, которые вкладывают свои средства в строительство определённых объектов. И должны получить право распоряжаться ими, как только объект будет сдан в эксплуатацию.
Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как :
Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ
. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.
Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке
. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.
Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект . Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.
До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ . У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.
Если договор ДДУ прекращается, покупателю должны вернуть всю сумму полностью. В ЖСК средства тоже возвращают, но не более 85 процентов .
Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен .
Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.
Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа :
Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.
Перед тем, как подписывать , надо внимательно изучить своих будущих партнёров . Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.
Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика :
Участники договора ДДУ получают следующие преимущества :
Но могут возникнуть и некоторые проблемы :
Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:
ЖСК отличается более доступными ценами, чем ДДУ. Но и рисков при заключении такого договора больше . Паевый фонд - это объединение средств всех, кто заключил договор на строительство объекта. Средства надо вносить каждый месяц.
Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими :
Есть и определённые риски :
В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:
Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.
Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора . По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.
Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ . Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.
Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.
Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов . Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.
ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:
Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме. Приобретение недвижимости путем заключения договора или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.
Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
“Что выбрать - ЖСК или ДДУ ?”
“В каком случае они получат финансовую выгоду?”
“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”
В соответствии с ФЗ «Об многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.
Жилищно-строительный кооператив - это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.
Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором - между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.
При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.
Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.
Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.
Переоформить договоры об участии в ЖСК на договоры участия в долевом строительстве (согласно
Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ) возможно, если получено:
Разрешение на строительство
Представлена проектная декларация в соответствии с настоящим Федеральным законом
Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Согласно информации от компании КТ "Су-155"(в офисе на Наметкиной, специалист по ДДУ Верещагина Анна) , о том что переход на договор долевого участия предполагается в случае, если в поддержку этого решения будут собраны 50% + 1 подпись пайщиков от каждого корпуса,(СУ-155 обещали бесплатный переход на ДДУ. Банки готовы переоформить договора без потерь для пайщиков) . М еханизм учета мнений пайщиков- оставить свой голос в подписном листе за переход на договор долевого участия, могут обратиться к членам ИГ
Например,
Пример шаблона договора долевого участия, которая будет использоваться при переходе с ЖСК на ДДУ
116,5К 642 Количество загрузок:
Преимущества договора долевого участия (далее «ДДУ»)
1. Преимущества ДДУ в том, что он используется исключительно в интересах дольщиков – граждан. Схема ЖСК позволяет фактическим застройщикам прописывать в договоре положения, которые не позволительны в ДДУ и наоборот - не затрагивать моменты без которых ДДУ считается не заключенным. Например:
ДДУ:
1 Срок передачи объекта клиенту обязательно должен быть указан в ДДУ, играет роль при определении размера штрафных санкций при нарушении данного срока.
ЖСК:
1 Срок передачи объекта клиенту не является существенным условием. Может не быть указан в договоре или определен как ориентировочный
ДДУ:
2 Возврат клиенту денежных средств:
Законом предусмотрен определенный порядок, сроки в течение которых деньги д.б. возвращены дольщику (не зависимо от того, по чьей вине/инициативе расторгнут договор);
Нельзя возвращать деньги дольщику, удерживая из сумм, подлежащих возврату суммы неустоек, штрафов.
ЖСК:
2Возврат клиенту денежных средств:
В договоре ЖСК могут быть предусмотрены длительные сроки возврата денег, возможность удержания сумм неустоек, штрафов.
ДДУ:
3 Гарантийные обязательства:
Законом прямо установлен минимальный срок, который невозможно сократить
ЖСК:
3 Гарантийные обязательства:
В договоре с ЖСК могут быть не предусмотрены, тогда придутся доказывать в судебном порядке, да и то, скорее всего, подавая заявление от ЖСК застройщику/подрядчику.
ДДУ:
Предусмотрена законом, не может быть уменьшена договором.
ЖСК:
4 Ответственность за нарушение сроков строительства:
Предусматривается исключительно договорными обязательствами, может быть вообще не предусмотрена.
2. За имущественным положение застройщиков, работающих по схеме ДДУ, следит государство, так ежеквартально застройщики предоставляют в УГСН отчетность установленной форму, которая содержит данные о заключенных договорах, финансовом положении застройщика. За ЖСК никто не следит, кроме самих его членов, которыми, в свою очередь, и являются сами граждане.
3. Регистрация договора – отсутствие двойных и более продаж.
4. Любое лицо, заключающее ДДУ может ознакомиться с информацией о застройщике (учредительные документы, бух. Отчетность, аудиторское заключение).
5. При ДДУ физ. лицам есть к кому предъявлять претензии, при ЖСК фактически претензии можно предъявить к самому ЖСК, членом которого и является сам клиент, а не к застройщику.
Более подробно ознакомиться с Федеральным Законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 24.12.2004 г. (с изменениями от 17.06.2010 г.)