Юрий
Здравствуйте! Наш многоквартирный дом построен в 1968 году. Земельный участок на котором расположен наш дом поставлен на кадастровый учет в 2002 году на основании предоставленных администрацией города списков ранее учтенных земельных участков составленных по результатам инвентаризации земель города. В соответствии с выпиской из ГКН наш земельный участок имеет статус ранее учтенного, но границы его не установлены в соответствии с действующим законодательством,декларативная площадь земельного участка составляет 1882 кв.м. , назначение участка – для эксплуатации жилого дома. Несколько квартир в нашем доме переведены их собственниками в нежилые помещения и в настоящее время являются магазинами. Мы хотим зарегистрировать право общей долевой собственности на наш земельный участок. Для этого необходимо провести межевание, а для межевания нужно вычислить размер площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома. По методике изложенной в «СП 30-101-98 "Методические указания по расчету земельных участков в кондоминиумах"» размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома вычисляется путем умножения коэффициента зависящего от этажности и года постройки данного дома на общую площадь всех жилых помещений в данном доме. Но ведь часть помещений в нашем доме принадлежащая отдельным собственникам на сегодняшний день не являются жилыми помещениями (магазины). Каким образом законодательство РФ предусматривает определение площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома? Спасибо.
Уточнение от 2 апреля 2015 - 16:53
Мы тоже считаем, что правильно было бы при расчете размера площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома учитывать площадь нежилых помещений также как и жилых, так как при приобретении этих помещений приобреталась и приходящаяся на их долю часть общего имущества (часть земельного участка на котором расположен наш дом) Но администрация города отказывается согласовывать межевой план нашего земельного участка, в котором размер площади нашего земельного участка расчитан с учетом того, что ранее (во время застройки данной территории) все помещения в нашем доме принадлежащие отдельным собственникам были жилыми. Администрация города настаивает на том, что для нежилых помещений не должны предусматриваться детские площадки, площадки для отдыха и занятий спортом и т.п. и на этом основании утвержджает, что в расчетах площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома должны учитываться только те помещения, которые на сегодняшний день являются жилыми. При таком расчете площадь нашего земельного участка уменьшается почти в два раза, так как в доме было всего 12 квартир и из них 5 переведены в нежилые. По расчетам Администрации города нам положена полоса земли вдоль дома шириной 12 метров, но на таком участке даже парковку для наших автомобилей невозможно разместить из за близости к окнам квартир.А на детскую или спорт площадку уже ничего не остается, а ведь еще нужны места для выгрузки товаров в магазины расположенные на всем первом этаже дома.Мы намерены обратиться в суд, но не знаем на основании каких правовых норм мы можем доказать необходимость учитывать наряду с жилыми помещениями и помещения магазинов. Может по этому поводу были какие-либо разъяснения каких-либо официальных органов?!
Елена Тарасова
Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вам следует знать, что
К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть.
Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Более конкретно данное положение раскрывается в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке части 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.
Однако, указанная статья говорит об определении лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Значит, в любом случае необходимо будет в рамках известных пределов устанавливать границы с учетом индивидуальных обстоятельств.
Если земельное законодательство говорит о процедуре расчета границ земельного участка под многоквартирным домом лишь в общих чертах, то в части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий.
"С учетом" может означать две возможности установления размеров земельных участков: они могут быть равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, либо быть меньше их, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться данных показателей.
На современном этапе подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка не разрабатывался. В этой связи представляется целесообразным руководствоваться ранее предусмотренным порядком определения границ, который наиболее полно учитывал как интересы жильцов, так и необходимые технические требования.
На основе статьи 10 действовавшего до вступления в силу ЖК Федерального закона "О товариществах собственников жилья" были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.
Основные принципы, заложенные в этих актах, состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Положение детализирует, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.
Рекомендация эксперта
Таким образом, я считаю, что при расчете площади земельного участка необходимого для эксплуатации Вашего дома необходимо учитывать нежилые площади так, как они были изначально при строительстве дома (т.е. как жилые).
Если будут вопросы, могу ответить более подробно.
С наилучшими пожеланиями.
Здравствуйте.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д23-5416 “О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.
1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.
Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.
Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.
В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.
На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ).
3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.
4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.
В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности
Директор
Департамента недвижимости А.И. Ивак
Вы также вправе обратиться за разъяснениями в Минэконом развитие.
Здравствуйте!
Неурегулированность порядка определения размера земельного участка многоквартирного дома приводит к тому, что практика в большинстве своем идет по пути определения размера земельного участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания. Вместе с тем, законодательство (ст. 36 ЖК РФ) предусматривает включение в состав участка многоквартирного дома территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации здания, занятой объектами озеленения, благоустройства. Эксплуатация дома предполагает подачу на многоквартирный дом различных услуг, обеспечивающих безопасность и комфортность проживания, посредством систем и сетей инженерного обеспечения (газо-, тепло-, водо-, электро- и т.п). Градостроительное законодательство (ст. 6 ФЗ «О введении в действие ГрадК РФ») позволяет определить размер земельного участка многоквартирного дома в проектах планировки и проектах межевания до принятия технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В случае определения размера земельного участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания, земельные участки за пределами обреза фундамента многоквартирного дома рассматриваются как земельные участки общего пользования (используются для проезда/прохода неопределенного круга лиц). Полагаю, что органы гос.власти и органы местного самоуправления, устанавливая в проектах планировки и проектах межевания размер участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания, нарушают права собственников помещений в таком доме, так как создают условия, препятствующие реализации права собственника.
Так как законодательство (ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») обуславливает возникновение земельного участка многоквартирного дома и права собственности на такой участок с проведением его государственного кадастрового учета, то сведения об учете здания многоквартирного дома имеют значение для определения размера уборочной площади многоквартирного дома.
Мнение эксперта относительно критериев определения размера земельного участка многоквартирного дома:
Участок многоквартирного дома не может быть по обрезу фундамента здания, так как обслуживание здания (покраска, побелка стен, ремонт крыш, окон и т.п.) требуют площади за пределами обреза фундамента здания. В технических регламентах по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а также в проектах планировки и проектах межевания земельный участок многоквартирного дома как часть общего имущества должен включать территорию, необходимую для обслуживания и эксплуатации дома в зависимости от его технических характеристик (этажности, конструктивных особенностей и т.п.). Иной подход (определение участка по обрезу фундамента дома) будет создавать препятствия в реализации собственниками помещений многоквартирного дома своих прав.
Со стороны жильцов многоэтажек часто встречается заблуждение, что земельный участок под многоквартирным домом находится в общей собственности проживающих лиц. На крайний случай территорией имеет право распоряжаться управляющая компания или коммунальное объединение, которое обслуживает жилой комплекс.
С одной стороны, такое предположение верно, и закон предусматривается передачу придомовой территории в распоряжение и долевую собственность владельцев квартир, однако существует ряд нюансов, которые обязательно стоит учитывать при решении подобного вопроса. Сегодня мы подробно рассмотрим ситуацию о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом и как регулирует этот вопрос действующее законодательство.
Согласно ЖК РФ, земля, находящаяся под МКД, переданная в пользование до 2005 года, становится общим владением граждан при следующих условиях:
Если перечисленные требования и условия исполнены не были, то территория остается в распоряжении начального пользователя, то есть муниципалитета или застройщика и не переходит во владение проживающих в многоэтажке лиц.
Важно перед покупкой квартиры в МКД проверить, чьей собственностью является территория под жилым комплексом. Если земля тоже передается гражданину, то это станет дополнительным преимуществом проведения покупки.
Дополнительно следует отметить, что жильцам предоставляется возможность приватизировать имущество в дальнейшем после проведения кадастровой регистрации и окончательного формирования участка. Лишь в этом случае права граждан будут официально подтверждены и ничем не ограничены.
При таких обстоятельствах ситуация складывается несколько иначе, поскольку владельцы жилья автоматически становятся собственниками земли, без соблюдения перечисленных условий. Такое решение связано с тем, что застройщик может заниматься возведением здания на земельной территории лишь после ее покупки или взятии в бессрочную аренду у администрации с последующей приватизацией.
В связи с этим после ввода здания в эксплуатацию, совместно с передачей покупателю прав на жилплощадь, одновременно передаются право владения и на земельный надел. Соответственно, покупателю не придется нести никаких расходов и самостоятельно заниматься приватизацией земли под жилым комплексом.
В отдельных ситуациях могут потребоваться сведения о том, кто является владельцем земельного участка, на котором располагается МКД. Законом предусмотрено несколько способов узнать, кому принадлежит указанная территория, и самым простым из них является оформление онлайн-запроса на официальном сайте Росреестра.
Чтобы быстро получить нужную информацию, достаточно зайти на электронный ресурс и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта». Здесь можно видеть общую планировку конкретной местности с выделением отдельных секторов, а также ознакомиться с детализированными данными относительно принадлежности земли под МКД.
Еще один вариант получения сведения о приватизации земли под домом предполагает выполнение проверки налоговых платежей. Если гражданам раз в год приходит квитанция об уплате земельного налога, то территория находится в их собственности.
Решая такую проблему, в первую очередь, граждане должны руководствоваться границами и площадью придомовой территории. Основной регламент выполнения перевода прописан в ЖК РФ и в ЗК РФ. Дополнительно следует учитывать, что земля под МКД состоит не только из свободных, открытых участков, но и включает в себя автостоянки, детские площадки, спортивные сооружения, палисадники.
Разумеется, территория под новостройкой будет иметь не очень большие размеры, поскольку представители муниципалитета изначально стараются ограничить участок до минимально возможных размеров. Особенно часто такое наблюдается в отношении застройки территорий в больших населенных пунктах, где земля ценится очень высоко. По этой же причине жильцы могут столкнуться с существенными проблемами, а также с серьезными препятствиями при обращении за проведением приватизации.
Важно отметить, что приватизировать территорию можно в том случае, когда участок «не заходит» на чужую территорию и не нарушает интересов других лиц. Если массив земли состоит из общей собственности разных домов, то приватизировать такое имущество будет невозможно.
Земельная территория под жилым комплексом не всегда находится в распоряжении граждан, владеющих квартирами в ЖК. При наличии определенных условий надел можно будет приватизировать, однако существуют и запреты, которые не позволят провести процедуру приватизации. Чтобы соблюсти все правила и требования, следует руководствоваться советами и регламентом, указанными в ЖК РФ и в ЗК РФ.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Хотел бы обозначить сразу, о чем пойдет речь в данной статье, а речь пойдет о земельном участке относящейся к собственности многоквартирного дома. Своё отражение земельный участок имеет в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой говорится, что земельный участок под жилым домом признается придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Указанный земельный участок имеет размер и границы, которые остаются неизменными, при условии, если только собственники многоквартирного дома на общем собрании не захотят сделать реконструкцию пункт 4 статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Несколько лет подряд ведутся споры по вопросу приватизации земли многоквартирных домов. Является ли приватизация земли многоквартирного дома выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На сегодняшний день уже достаточно практики по данному вопросу, в том числе и судебной, чтобы подвести итоги.
Остановимся на законодательных предпосылках силу, которых обусловлено само направление регистрации в собственность (приватизации) земельного участка многоквартирного дома.
В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Как указано в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Реализованный Жилищный кодекс Российской федерации на основании предписания Конституции и Федерального закона «О введении в действия Жилищного кодекса Российской Федерации» учитывает природу общедолевой собственности имущества, включил переход в общедолевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме земельного участка. Как установлено Жилищным кодексом право на земельный участок переходит на безвозмездной основе и вытекает напрямую из норм законодательства.
Существуют случаи, что земельный участок относящейся к многоквартирному дому не сформирован и поставить его на кадастровый учет не представляется возможным. Именно поэтому невозможно определить границы придомовой территории многоквартирного дома, относящиеся к конкретному многоквартирному дому, поэтому зарегистрировать земельный участок не представляется возможным.
Это ситуация у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома вызывает множество вопросов. Как сформировать земельный участок многоквартирного дома? Как определить границы земельного дома относящиеся к их многоквартирному дому? Что именно относится к имуществу многоквартирного дома? С какого периода управляющая компания может включать коммунальные платежи за уборку земельного участка многоквартирного дома? И необходима ли регистрация (приватизация) земельного участка многоквартирного дома?
Жилищным законодательством и действующими правилами № 491 от 13.08.2006 к общедомовому имуществу относится следующее имущество: участка земли, на котором возведен объект недвижимости, зеленые зоны и прочих элементов озеленения и благоустройства, спортивных и детских площадок, парковочных мест и коллективных стоянок для автомобилей, сушилок для белья, подстанций и трансформаторов, пожарных проездов, гаражи и погреба.
Когда управляющая компания или товарищество собственников жилья могут включать коммунальные платежи за уборку и содержание земельного участка?
Очень много споров на эту тему между собственниками и организациями осуществляющие коммунальные начисления. Ответ н этот вопрос изложен в пункте 3 Постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006 года из-за пункта следует, что при определении общедолевой собственности стоит исходить из выписки ЕГРП, в которой изложено кто, является собственником земельного участка придомовой территории. В том случае, если в указанном документе присутствуют расхождения, что учитываются те сведения, в которых закреплён данный земельный участок за собственниками, как общедолевая собственность. Дополнительно хотел вам сказать, что до тех пор, пока земельный участок не сформирован и не зарегистрирован в установленном порядке за собственниками многоквартирного дома, за содержание отвечает местный муниципалитет.
Для чего же регистрировать земельный участок в общедолевую собственность, рассмотрим положительные и отрицательные стороны вопроса.
Положительные стороны оформления земельного участка придомовой территории в собственность:
Собственники многоквартирного дома получают гарантии, а именно без их ведома невозможно будет использовать их земельный участок выраженное в организации автостоянок, прокладка дорог, которая не выгодна собственникам, иные временные постройки, такие как гаражи, магазины и т.п. Невозможно изъять земельный участок без выкупа у собственников для государственных нужд.
Собственники многоквартирного дома могут получать дополнительную прибыль, которую в дальнейшем можно направить на нужды дома, например, сдать в аренду земельный участок либо организовать самим жильцам какую-либо деятельность позволяющую организовывать на данные участках;
Самое главное собственники многоквартирного дома увеличивают стоимость своего объекта недвижимости, поскольку помимо квартиры будет приватизирован земельный участок в долевую собственность.
Одним из плюсов в регистрации земельного участка за собственниками многоквартирного дома является то, что собственники могут благоустроить данный земельный участок: организовать детскую площадку, организовать автостоянку, возмести иные сооружения необходимые для нормальной жизни всего дома.
ВАЖНО! Самое главное, если земельный участок зарегистрирован за собственниками, то передать земельный участок по таким программам, как например стратегического развития территории не возможно. Приведу яркий пример, Вы не зарегистрировали земельный участок, и Администрация города передала участок прямо перед Вашими окнами строительной компании по аукциону, но, а как он проходит всем известно и через полгода прямо перед Вашими окнами появится стена соседнего дома. Подобные сюжеты в новостях Вы видели, как я думаю неоднократно.
Отрицательные стороны оформления земельного участка придомовой территории в собственность:
Начало формирования земельного участка начинается и осуществляется в следующем порядке: готовится схема распределения долей владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в праве общей собственности на общее имущество в доме:
копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в доме с вопросом формирования земельного участка;
уведомление (лист) регистрации собственников и их представителей участвующие в общедомовом собрании жильцов;
доверенности присутствующих представителей оформляются, согласно требованиям установленных законодательством;
оформления решения в письменной форме общедомового собрания о формировании земельного участка;
оформление протокола общедомового собрания о формировании земельного участка; обращение в письменным заявлением в установленного государственного органа или местного органа самоуправления для формирования земельного участка.
ВАЖНО! С заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка должно обратиться лично лицо, которое уполномочено решением общего собрания собственников многоквартирного дома в силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 221 от 24.07.2007.
При том, условии, если земельный участок многоквартирного дома сформирован, то можно сразу перейти к регистрации прав общедолевой собственности: сдается письменное заявление о государственной регистрации права общедолевой собственности на земельный участок;
При подачи заявления, должна быть надлежащим образом оформленная доверенность или решение общего собрания жильцов, на основании которого будет выступать уполномоченное лицо правами подачи заявления с пакетом документов в органы государственной регистрации; оплаченная государственная пошлина; подтверждение о том, что земельный участок многоквартирного дома сформирован; решение или протокол общего собрания жильцов о формировании земельного участка, если ранее он не был сформирован; документы подтверждающие владение объектом недвижимости если регистрация объекта была до 31.10.1998 года; иные документы, которые требуются уполномоченным органом; личное присутствие лица в органе государственной регистрации или МФЦ либо направляется заказным письмом с объявленной ценностью и описью вложения;
ДОПОЛНИТЕЛЬНО! С 2015 года земельные участки многоквартирного дома входящие в общедолевую собственность налогом не облагаются пп. 6 п.2 ст. 389 НК РФ.
После проведения государственной регистрации земельного участка многоквартирного дома на основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 122 от 21.07.1997 выдается выписка, свидетельствующая о регистрации земельного участка.
О вопросе границ земельного участка многоквартирного дома могу сообщить следующее, границы земельного участка определяются требованиями земельного и градостроительного законодательства в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Многое зависит при регистрации земельного участка многоквартирного дома дате постройке дома это обусловлено тем, что введение Жилищного кодекса Российской Федерации в силу установленной статьи 16, где утверждены условия с указанием перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома, который находится на нем.
Хочу теперь Вам объяснить разницу:
Если Ваш многоквартирный дом построен до введения норм Жилищного кодекса Российской федерации и земельный участок был сформирован и находился на кадастровом учете, то права переходят к вам на земельный участок автоматически и бесплатно (часть 2 статья 16 ФЗ № 189);
Если земельный участок не был сформирован, но дата регистрации многоквартирного дома является ранее даты введения Жилищного кодекса, то собственники могут обратиться с заявление в органы местного самоуправления с вопросом о формировании земельного участка многоквартирного дома. Это заявление будет основание формирования земельного участка органами власти и постановке на кадастровый учет пункт 3 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12 -П) .
Построенные многоквартирные дома после введения Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации только при условии формирования земельного участка и постановке это на кадастровый учет.
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Некоторые люди думают, что раз земельный участок сформирован и уже находится на кадастровом учете, то они являются собственниками и это мнение совершенно неправильное. Только при государственной регистрации в Росреестре РФ земельный участок многоквартирного дома становится общедолевой собственностью.
Можно понять желание жильцов многоквартирного дома установить во дворе своего дома и прилегающей к нему территории вместо детской площадки гаражи для размещения своих автомобилей, построить какое-либо строение для ведения бизнеса или просто ограничить в свой двор доступ посторонним лицам, оградив придомовую территорию забором.
Насколько эти их действия соответствуют закону и могут быть признаны правомерными? Ведь именно этот участок земли становится причиной многочисленных конфликтных ситуаций между собственниками квартир, нежилых помещений в доме и органами власти.
В законе не содержится указаний насчет того, как определить пределы придомовой территории. Главное, что при этом следует соблюдать нормы противопожарной безопасности, градостроительные и санитарные нормы. И не должно быть никаких препятствий для обеспечения нормального функционирования жилого дома.
Ответ на вопрос о том, кому принадлежит земля, расположенная под многоквартирным домом, и прилегающая к нему территория содержится в статье 36 ЖК РФ. В ней говорится, что она вместе со всеми расположенными на ней объектами для обслуживания многоквартирного дома и зелеными насаждениями принадлежит всем собственникам помещений этого дома.
При таких обстоятельствах речь идет о режиме общей долевой собственности. Это означает, что все они вправе владеть, использовать его и распоряжаться им сообща в пределах, установленных не только гражданским, но и жилищным кодексом.
Таким образом, все обладатели квартир и нежилых помещений в жилом доме обладают равными правами на земельный участок под ним.
Вместе с тем, вполне обоснованно возникает вопрос о том, с какого же времени возникает у них право собственности? Данная информация имеет важное значение для собственников участков для определения момента, с которого им следует платить налог на землю во избежание проблем с налоговыми органами.
Если участок под жилым домом со всеми обслуживающими его объектами уже состоял на кадастровом учете до того как ЖК РФ вступил в силу, то он переходит в распоряжение всех сособственников на бесплатной основе.
У них возникает право общей долевой собственности. Это положение закреплено в ст.16 Федерального закона от 29.12.04 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Для информации: положения ЖК РФ применяются на территории РФ с 1 марта 2005 года.
Если же до этого срока в данных кадастра не было никаких сведений о земельном участке, то будущим собственникам придется самим инициировать данный процесс и заняться оформлением своих прав на него. Сделать это можно разными путями.
Сначала надо организовать и провести общее собрание с участием всех жильцов. Оно может наделить своего представителя полномочиями по проведению всей работы, связанной с узаконением земли. В этом случае он будет представлять интересы всех сособственников в государственных и иных органах, согласовывая с ними все вопросы.
В то же время каждый из собственников квартиры или нежилого помещения в доме может самостоятельно обратиться в уполномоченные органы с просьбой о формировании участка. По его окончании право собственности на участок возникает у всех жильцов (ч. 3 ст. 16 указанного выше закона).
Итак, чтобы стать полноправными собственниками земли, на котором построен многоквартирный жилой дом, достаточно инициировать проведение мероприятий, в результате которых данный участок будет поставлен на кадастровый учет. Только после этого он перейдет в собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений, размещенных в доме.
Приобретение ими права собственности производится на безвозмездной основе: совершенно бесплатно для будущих собственников.
Поскольку земельный участок относится к объектам недвижимости, помните о том, что юридически право собственности на него возникает не с даты завершения указанных выше действий, а с момента его регистрации в уполномоченных органах. Это предусмотрено ст.131 ГК РФ.
Владельцам помещений в многоквартирных домах, возведенных уже после 2005 года, не стоит беспокоиться по поводу оформления и узаконения прав на земельный участок. Застройщики, которые вводили эти многоквартирные дома в эксплуатацию, перед началом строительства уже оформили свои права на те земли, на которых планировали начать строительство жилых домов. По завершении строительства и введения дома в эксплуатацию они на законных основаниях занимались продажей своих квартир.
При совершении таких сделок по их купле-продаже покупатели вместе с жилой площадью также одновременно приобретали и право собственности на долю земельного участка. С этого момента все права застройщика на данную территорию считаются прекращенными. В таких случаях для возникновения права собственности жильцов дома не требуется принятия государственными органами какого-либо постановления.
Получить информацию о владельце земельного участка можно онлайн на сайте Росреестра. Для этого найдите на нем вкладку «Публичная кадастровая карта». На этой карте выберите свой регион, ознакомьтесь с картой города (поселка), найдите и кликнете на интересующий вас участок земли. После чего всплывет окошко со всей имеющейся в кадастровом учете информацией.
Подтверждением факта нахождения земельного участка в чьей-либо собственности могут служить данные о налоговых платежах.
В квитанции, присылаемой владельцам жилья, указывается сумма налога на недвижимость. Если такие данные имеются в уведомлениях, это означает, что у земельного участка есть собственник, права которого уже оформлены надлежащим образом.
Каждый владелец квартиры может сам начать процесс оформления своего права собственности на долю в земельном участке под многоквартирным домом. Но учитывая, что это очень долгая и дорогостоящая процедура, будет разумнее объединить свои усилия с другими совладельцами помещений или привлечь на свою сторону в решении данного вопроса муниципалитет. Ведь он является собственником квартир, в которых проживают жильцы на основании договоров социального найма.
Проводите процесс юридического оформления и последующей регистрации права собственности поэтапно:
Не всем понятно, что понимается под термином «формирование земельного участка».
Он включает в себя осуществление специалистами следующих мероприятий:
После окончательного определения границ земельного участка займитесь внесением данных о нем в государственный кадастр. Такое заявление может быть подано не только его собственниками, но и другими заинтересованными лицами. Проследите, чтобы из документов о постановке земли на учет четко следовало, что речь идет об участке, отведенном именно для размещения жилого многоквартирного дома.
Подтверждением завершения постановки участка на учет и внесения сведений о нем в кадастр служит кадастровый паспорт земельного участка.
Он выдается заявителю и содержит исчерпывающую информацию о принадлежащем собственнику объекте недвижимости. Кадастровый паспорт является выпиской из кадастра недвижимости и дает право совершать с недвижимостью любые сделки.
Применительно к земельным участкам под многоквартирными домами и придомовыми территориями в паспортах указывается, что:
Избранному общим собранием лицу предстоит подготовить пакет документов, которые ему потребуются для выполнения возложенных на него обязанностей по оформлению земельного участка:
Сам процесс наделения правом собственности на землю является бесплатным для владельцев помещений в доме. Получение ими в долевую собственность земли под домом и прилегающей к нему территории осуществляется без какой-либо оплаты за нее. Им предстоит заплатить только государственную пошлину в размере ста рублей.
Она оплачивается за регистрацию права собственности каждым сособственником.
Если в многоквартирном доме проживает 20 семей, то общая сумма подлежащей ими оплате пошлины составит 2 000 рублей.
Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.
Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.
Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.) либо на земельные участки, прилегающие к строению. При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)
Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.
Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.
Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?
ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.
На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.
Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.
Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
Выходом станет:
Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.
Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.
Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.
Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.
До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.
Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.
Но здесь также есть некоторые нюансы.
Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.
Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.
Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:
Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:
При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.
Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.
Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.
Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:
