Надстройка второго этажа бывает с усилением и без усиления конструкции уже готового дома. С экономической точки зрения настройка второго этажа дома, либо мансарды, либо дополнительных этажей, всегда является целесообразным и выгодным решением жилищного вопроса. Ведь уже есть и фундамент и земля, коммуникация, инженерные сети, инфраструктура, это намного дешевле, чем постройка нового дома.
Для комфортного проживания и полноценной жизнедеятельности людей необходима достаточная площадь, обеспечивающая личное пространство для всех жильцов дома. Проблему нехватки квадратных метров позволяет решить надстройка второго этажа или жилой мансарды. При выборе варианта надстраиваемого этажа руководствуются, прежде всего, стоимостью постройки, ее назначением, а также архитектурными особенностями сооружения. Как правило, дешевле за счет экономии средств при покупке стройматериалов для возведения стен. К тому же, монтаж полноценного этажа предполагает дополнительные траты на усиление фундамента здания. Строительство мансарды подойдет для обустройства уютной спальни, рабочего кабинета, комнаты для детей или для отдыха, например, бильярдной. Если на достраиваемой площади планируется размещение нескольких комнат, кухни, санузла рекомендуется монтаж полноценного этажа.
Важно! Грамотное проектирование стен и кровли мансардного этажа позволяет обустроить достаточно просторное, уютное и функциональное жилое помещение.
Решение в пользу возведения мансарды либо целостного этажа во многом зависит от архитектурно-технических характеристик здания, а также индивидуальных предпочтений его владельца. Особенности строения мансарды с различными формами крыш, компактными балконами и террасами позволяют создать более оригинальный экстерьер сооружения. Дополнительный полноценный этаж имеет более аскетичный вид.
Начинать возведение дополнительного этажа допускается после подробного изучения технических характеристик сооружения. Инженерно-техническая экспертиза позволяет рассчитать изменения нагрузки на несущие конструкции сооружения, определить расположение перегородок. Осуществление процедуры инженерно-технического осмотра находится в компетенции государственных и частных организаций, имеющих соответствующие документы, разрешающие осуществление подобных услуг. В процессе исследования определяют следующие параметры объекта:
Для выявления даже скрытых изъянов проводят комплексное обследование объекта. Устранение имеющихся недостатков позволит в дальнейшем предотвратить дополнительные материальные расходы. Комплексное исследование включает несколько этапов:
После визуального осмотра и детального обследования экспертов организации выдаются акты осмотра и технический отчет, содержащий план исследовательских действий, полученные результаты, их оценку, заключение и советы по укреплению конструкции.
В зависимости от состояния несущих элементов конструкции и допустимой нагрузки определяются с материалами и особенностями возведения дополнительного этажа. При недостаточном запасе прочности несущих конструкций предварительно укрепляют фундамент, стены и стропильную систему сооружения. При строительстве мансардного помещения в многоквартирном доме основополагающим аспектом является безопасность других жильцов.
Монтаж второго этажа может осуществляться следующими способами:
Долговечными и доступными по стоимости являются металлические рамные и фермовые сооружения. Некоторые сложности могут возникнуть при подъеме тяжелых деталей к месту возведения дополнительного уровня. Для этого, скорее всего, потребуется привлечение специальной строительной техники.
Важно! Прежде чем осуществлять монтаж дополнительного этажа из железобетонных элементов или кирпича, необходимо основательно укрепить стены и фундамент. Чтобы уменьшить нагрузку на конструкцию дома по всему его периметру располагают поддерживающие сваи.
Этаж из деревянного бруса является наиболее приемлемым для проживания людей по экологическим свойствам. Определенные неудобства возникают на этапе окончательной отделки помещение. К данному виду работ рекомендовано приступать лишь через год.
В условиях ограниченных финансовых возможностей и времени на усиление сооружения под строительство второго этажа, его надстройку целесообразно выполнить с применением облегченных каркасных панелей или готовых сборных конструкций. К их основным преимуществам можно отнести небольшой вес, пожаробезопасность, доступную стоимость, быстрый монтаж. Современный рынок строительных материалов располагает сборными конструкциями, состоящими из отдельных частей. Они могут быть выполнены из различных материалов, но наиболее востребованными являются изделия из древесины. Монтаж единой конструкции осуществляется непосредственно на месте надстройки этажа. Детали из дерева соединяются посредством шпоночного крепления. Стыковка клееных гнутых брусьев осуществляется шпоночным способом.
На основании результатов инженерно-технического обследования, а также исходя из степени изношенности несущих элементов сооружения, для надстройки дополнительного этажа может потребоваться дополнительное укрепление основания и стен. Это позволит обезопасить будущее строение и продлит срок эксплуатации. При возведении дополнительно этажа проводятся следующие мероприятия, направленные на реконструкцию и повышение прочности:
Необходимые работы по усилению фундамента дома определяется исходя из особенностей проекта реконструкции. Для укрепления основания деревянного сооружения или замены опор из помещения выносят предметы и вещи. Входные и межкомнатные двери вынимают, разбирают полы. Далее сооружение приподнимают с помощью специальных домкратов и устраивают новый фундамент. Надежно укрепить здание можно посредством монтажа монолитного пояса с арматурой. Данная конструкция представляет собой защитный слой железобетона, расположенный с внешней стороны здания, повторяющий контуры его стен.
Важно! Укрепление стен здания после монтажа армированного пояса не рекомендуется до истечения года. Это обусловлено возможностью усадки нового фундамента.
Для установки армированного пояса по периметру сооружения роется траншея на глубине превышающей уровень старого фундамента не менее, чем на 80 см. Ширина траншеи в среднем составляет 50 см. Из досок или фанеры делают обрешетку. В траншею засыпают слой из щебня и гравия. Тщательно очищают поверхность старого фундаментаи наносят грунтовку с высокой степенью проникновения. Затем в укрепляемую основу на расстоянии 25 см друг от друга вбивают горизонтальные штыри. Расположенные в несколько рядов штыри приваривают к металлической арматуре, укладывают на нее сетку и заливают раствором бетона.
Если планируется надстройка мансардного или полноценного этажа из легких стройматериалов, допускается усиление лишь углов здания. Диаметр траншеи вокруг углов должен составлять примерно 1 м, ее глубина должна превышать глубину заложения предыдущего основания на 50 см и больше. Металлическую решетку приваривают к прутьям арматуры фундамента дома, пространство заполняют бетоном.
Ремонт фундамента.
Для уменьшения или полного перераспределения нагрузки с несущих элементов снаружи или внутри здания монтируют специальный каркас. Внутренний каркас представляет собой укрепления, расположенные внутри помещения. При строительстве дополнительного уровня нагрузка будет распределяться на дополнительный каркас и стены дома. При монтаже каркаса, расположенного снаружи, по периметру сооружения устанавливают сваи или колоны, а также несущие однопролетные балки. Для установки колонн предварительно заливают основание. Для неполной разгрузки несущих элементов дома используют опоры из дерева или металла, установленные временно. Процесс монтажа такого укрепления предполагает укладку специальных опорных подушек на расстоянии 150-200 см от стен дома. На брус, расположенный на опорных подушках, устанавливают стойки, чаще из древесины. К деревянным стойкам посредством скоб присоединяется верхняя обвязка. Далее между нижним брусом и стойками забивают клинья. После чего частично уменьшается нагрузки на стены и распределяется по временно установленным опорам.
Важно! В многоквартирном доме опоры, располагаемые на каждом этаже, необходимо располагать одну над другой. Укрепление стоек раскосами увеличивает прочность конструкции.
Полную разгрузка фундамента дома выполняют с помощью заделанных в кладку стены балок (рандбалок), а также расположенных поперек балок из железобетона или металла. Предварительно штробят стены под балки и устраивают цементно-песчаную подушку. Устанавливают рандбалки в штрабе и закрепляют клиньями. Пространство между балками и стенами заливают смесью цемента и песка. В результате нагрузка распределяется на новое основание.
Надстройку дополнительного уровня осуществляют согласно составленному проекту, который включает перечень работ по утеплению, гидроизоляции, монтажу систем коммуникаций. Необходимо также обеспечить достаточное вентилирование чердачного помещения. Процесс надстройки дополнительного этажа включает следующие основные этапы:
Начинать сборку дополнительного этажа здания необходимо с монтажа основания. Брус для устройства нижней обвязки обычно соединяется между собой способом «в лапу». Затем так же к обвязке крепятся вертикальные боковые стойки. Угловые стойки к основанию лучше крепить по типу соединения «паз – шип». Для этого в брусьях обвязки делается паз, а на угловых стойках – шип.
В здании площадью не более 100 м.кв. возможно устройство деревянного чернового пола на лагах. В более масштабном многоквартирном доме для устройства пола дополнительного этажа необходимо использовать более мощные монолитные конструкции либо с применением железобетонных плит. Кровля сооружается из стропильных ферм, которые нагелями крепятся к продольным балкам. Затем делается обрешетка досками, укладывается паро- и гидроизоляция кровли. После чего можно приступать к монтажу кровельного материала. Расположение окон и лестниц продумывается заранее. При возведении полноценного этажа лестничный проем располагают над прихожей или гостиной. Разделить помещение на комнаты можно перегородками из гипсокартона. Вход в мансардное помещение удобнее расположить со стороны веранды, террасы или коридора.
Важный вид реконструктивных работ – надстройка зданий. Надстройка может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего).
Возможны три вида надстроек:
устройство мансард, т.е. расположение помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака;
собственно надстройка здания, т.е. возведение еще нескольких этажей на существующих или автономных конструкциях;
размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств.
В конструктивном плане, надстройки чрезвычайно разнообразны:
в большинстве случаев стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здания;
иногда внутренние несущие стены заменяют в надстройке колоннами (столбами); возможно устройство самостоятельной каркасной системы по верху надстраиваемой части;
иногда надстройку выполняют на самостоятельных опорах (метод «Фламинго»);
промежуточные опоры в возводимой надстройке не возводят, а нагрузка передается только на наружные стены через систему мощных прогонов или ферм, спрятанных в толще перегородок;
5) возможны комбинации всех перечисленных решений надстройки зданий.
Распространенный вариант надстройки 4- и 5-этажных домов – устройство мансард. В зданиях с мансардами возможно расположение двухуровневых квартир (рисунок 3). Окна в помещениях мансарды могут располагаться: непосредственно в плоскости ската крыши; в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в плоскости наращи-
ваемых по высоте стен здания, т.е. в фасадной плоскости (рисунок 4). При применении двухуровневых мансард часто возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и часто важным фактором решения интерьера.
Рисунок
3
– Варианты устройства мансард: а
–
над зданием с техническим верхним
этажом; 6
–
с устройством двухэтажных квартир,
превращением существующего верхнего
этажа в зону дневного пребывания и
размещением спальной зоны в подкрышном
пространстве; в
–
с размещением двухэтажных квартир под
высокой крышей; г
–
решение, совмещающее мансарду с
надстройкой одного этажа
Рисунок 4 – Размещение оконных проемов в крышах зданий с мансардами: а – в плоскости ската крыши; б – вертикально с выдвижением оконной коробки из плоскости крыши; в – то же, с наращиванием наружной стены здания; г – то же, с задвижкой оконных блоков в глубь помещения и устройством балконов
Экспериментальное проектирование показывает, что существующие 5-этажные здания можно надстраивать на 2–3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа.
Значительно реже встречается такой вариант реконструкции, как перебивка этажей в зданиях старой постройки, где высота этажа составляет от 3,6 до 5,2 м. За счет частичной перебивки оконных проемов и замены перекрытий устраивается дополнительный этаж после незначительного наращивания стен.
В современной практике существует два подхода к реконструкции жилых зданий. Первый основан на сохранении большинства конструкций, но с необходимым усилением несущих и утеплением ограждающих конструктивных элементов. Планировка в целом сохраняется. Выполняются только локальные реконструктивные мероприятия. Например, к зданиям пристраиваются объемы кухонь-эркеров, и маленькая рабочая кухня превращается в кухню-столовую. Или рабочая кухня превращается в кухню-нишу за счет общей комнаты. Также за счет общей комнаты увеличивается площадь прихожей и т.п. По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Комфортность повышается за счет уменьшения числа комнат и увеличения подсобных помещений.
До последнего времени дом по улице Мишина, 32 в Савеловском районе Северного округа столицы был ничем не выдающейся четырехэтажкой - кирпичные стены, скатная чердачная кровля с организованным наружным водостоком. За все время эксплуатации в нем ни разу не проводился капитальный ремонт. С течением лет этот дом, построенный в 1956 году, перестал соответствовать современным требованиям: сопротивление теплопередаче наружных стен было существенно ниже того, что должно быть по требованиям энергоэффективности, инженерные системы и оборудование сильно изношены. Словом, и сносить жалко, и позволить обитателям дома жить в прежних условиях тоже не очень хорошо.
И тогда решено было реконструировать дом. Документацией предусматривалась надстройка новых этажей на несущих пилонах, которые позволяли исключить дополнительную нагрузку на существующую конструкцию дома. Улучшить жилищные условия предполагалось за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки летних помещений, дополнительных помещений и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций.
После реализации проекта реконструированный дом должен был «подрасти» до девяти этажей, и в нем должно было появиться дополнительно 30 квартир общей площадью 2222,2 кв. метра.
О том, как реализовывался эксперимент, и будет ли этот опыт распространен дальше, корреспонденту «СГ» рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин.
Сергей Иванович, работы на объекте подходят к концу, и жителей скоро можно будет поздравить с новосельем. Скажите, дом на улице Мишина так и останется экспериментальным, или у этого проекта есть будущее?
Сегодня в доме на улице Мишина, 32 уже завершены все основные строительно-монтажные работы, установка оборудования индивидуального теплового пункта, лифтов и инженерных систем. На объекте приступила к работе приемочная комиссия специалистов Мосгосстройнадзора . После устранения замечаний комиссии жителей можно будет поздравить с новосельем.
Реализация аналогичных проектов возможна только в случае добровольного принятия решения собственников жилья большинством голосов - 2/3 и отсутствия градостроительных ограничений: по высотности, нахождению в охранных зонах или близости к улично-дорожной сети. Если эти два условия выполняются, департамент готов оказать организационную и методическую помощь инициативным группам, желающим пойти по этому пути.
И такая работа у нас уже ведется. В Москомархитектуру направлены проекты адресных перечней для проработки градостроительной возможности реконструкции. Из 200 адресов по 24 получено заключение о возможности такой реконструкции. Еще 47 адресов нуждаются в дополнительном согласовании с органами исполнительной власти города Москвы - Департаментом культурного наследия, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды.
В своих заключениях о возможности реконструкции в ряде случаев они не рекомендовали проведение работ, так как некоторые дома попадали на земельные участки, находящиеся в зонах культурного наследия. В полученных заключениях были аргументированы причины, по которым они не согласовали предлагаемые адреса для реконструкции.
Учитывая мнение наших коллег и требования закона, эти адреса были исключены из проекта адресного перечня. Управы районов оказывают содействие инициативным группам собственников домов, включенных в перечень, предоставляя помещения для проведения собраний, на которые приглашают представителей и нашего департамента для информирования о методах реконструкции, организационно-правовой модели, финансовой схеме реализации подобных проектов.
На этих встречах мы доводим до людей необходимую информацию, отвечаем на интересующие вопросы. Порой возникают жаркие дискуссии. Могу сказать, что неравнодушных людей там не бывает, ведь это касается каждой семьи и связано с улучшением жилищных условий.
Кто в большей степени выгодоприобретатель - город или жители? С какими трудностями пришлось столкнуться при реализации проекта?
- Конечно, в реализации этого проекта заинтересованы сами жители. Долгое время у них многое не получалось, требовалась административная поддержка, и мы ее им оказали. Фактически уже два с половиной года департамент совместно с заказчиком-застройщиком буквально каждый день координирует работу по реконструкции. В результате путь до получения разрешения на строительство был долгим - целых семь лет.
Основные проблемы в работе по подготовке и согласованию документов - это отсутствие опыта и необходимой квалификации. Проект «Мишина-32» позволил департаменту выявить те сложности, которые мешают процессу согласования необходимых документов. Нам удалось системно разобраться во всех вопросах и предложить решения, что и как можно улучшить.
Итогом совместной работы стали «Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования». Они размещены в свободном доступе на сайте департамента, и ими может воспользоваться любой желающий. По сути это пошаговая (в 35 шагов) инструкция с полным набором всех необходимых инструментов: формы заявок, адресов, наименований, четкого регламента подготовки, прохождения, а также сроков согласования необходимых документов.
- Сергей Иванович, какова стоимость квадратного метра в «новом» доме?
Себестоимость одного квадратного метра готового жилья в реконструированном доме составляет примерно 75-80 тысяч рублей. Сюда входят стоимость оплаты технического подсоединения к инженерным сетям, капитальный ремонт существующего дома, а также строительство надстраиваемой и обстраиваемой частей. Стоит отметить, что средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Савеловском районе - 200-280 тысяч рублей.
После реконструкции дом на улице Мишина стал 9-этажным. Существуют ли ограничения по этажности в надстраиваемой части?
По данной технологии строительства с опорой на отдельно стоящий фундамент можно возводить дома и более высокой этажности. Ограничение - предельные параметры высотности в ГПЗУ.
- Как жители согласились на строительные работы в буквальном смысле прямо над головами?
Это вопрос выбора большинства. К сожалению, бесплатных услуг в нашей жизни почти не существует. И временные неудобства - это плата за возможность приобрести жилье по ценам в разы меньше рыночных, то есть по инвестиционной стоимости.
Те из собственников, у кого не было средств, смогли получить дополнительную площадь в обстройке, лифт, мусоропровод и благоустройство территории. Что касается стройки над головой, то это вопрос применяющейся технологии и четкой организации строительства. Напомню, строительные работы велись на объекте с 8:00 до 20:00.
- Каким образом планируется использовать появившиеся дополнительные помещения?
Функционал помещений определяется проектом, и за него голосуют собственники. В доме на улице Мишина из-за отсутствия подвала часть помещений пятого технического этажа используется под нежилые цели - там размещены коммуникации, диспетчерские помещения, помещения для служб ТСЖ. В случае наличия подвала возможна реализация проекта, когда жители 1-2-го этажей переедут в надстроенную часть, а эти помещения можно перевести в нежилой фонд и разместить необходимые для района службы быта, кафе и другое.
Изначально в доме не было лифтов. Какие технические решения применялись для их установки в реконструируемом доме?
По правилам проектирования в домах выше пяти этажей должен быть спроектирован лифт. Это обязательное требование, и оно, как и другие нормативные требования, было реализовано в данном проекте. На отдельном фундаменте была отлита из монолитного бетона лифтовая шахта, смонтирован гидравлический грузопассажирский лифт шириной 2,2 метра. Никаких проблем с технической точки зрения это решение не представляет. Лифтовая шахта выносится за фасад существующего дома, площадки остановки лифтов межэтажные, то есть нужно подняться или спуститься по одному лестничному маршу в квартиру.
В местах, где были окна в «старом» доме, оконный блок демонтируется вместе с куском кирпичной кладки, расширяется и обеспечивается доступ на пристроенную лифтовую площадку. Сбоку от лифтовой кабины располагается мусоропровод.
- Каким образом проводится согласование реконструкции с собственниками квартир?
Процесс проведения собрания регламентирован Жилищным кодексом. Любой собственник, подчеркиваю, любой, а не совет дома, или любая общественная организация дома инициирует проведение собрания. Создается счетная комиссия, назначается секретарь, делается реестр квартир (помещений), готовится бланк голосования. Собрание может проводиться как в очном, так и заочном виде в определенный законом срок. После этого голоса подсчитываются, подготавливается протокол. В случае принятия решения двумя третями голосов собственников дом может быть реконструирован.
Что касается тех, кто не согласен, им остается выполнить решение большинства, так как это законное решение. Поэтому мы настоятельно рекомендуем: все решения проводить по закону и привлекать к процедуре нотариусов, чтобы тем самым оформить все волеизъявления в четком соответствии с законом.
- Планируется ли привлекать инвесторов к аналогичным проектам в будущем?
Этот проект носит социальный характер, и мы не ищем инвесторов. В «Методических рекомендациях» департамент предлагает самим собственникам организовать работу через некоммерческие объединения ТСЖ или ЖСК и привлекать к финансированию как собственные и заемные средства, так и средства физических лиц, пайщиков по договору паенакопления.
- Кто будет проводить работы по надстройке домов?
Всю работу по надстройке организуют сами жильцы через компанию, которой передают полномочия, в данном случае - заказчику-застройщику. Он нанимает специалистов - сам проводит конкурс на подрядчика, проектировщика, технического заказчика, обеспечивает авторский и строительный надзор. Возглавляет ее, как правило, собственник, которого выбирают на собрании жильцов и передают ему полномочия.
Для контроля формируют ревизионную комиссию. Чтобы исключить некоторые моменты, связанные с недоработками в законодательстве о ЖСК, наш департамент прорабатывает этот вопрос с коллегами из Москомстройинвеста - уполномоченного органа в области долевого строительства, чтобы договоры паенакопления в добровольном порядке (хотя это и не требуется по закону) были зарегистрированы в Едином реестре. Это позволит исключить возможность двойных продаж, самовольного переноса завершения сроков строительства по тем объектам, которые будет координировать наш департамент. Думаю, эти меры не будут лишними, а лишь обеспечат дополнительную прозрачность в юридической схеме реализации подобных проектов.
За рубежом реконструкция с надстройкой жилых домов также встречается. Опыт иностранных коллег пригодился при реализации этого проекта в Москве?
Конечно, при разработке проекта был использован опыт других стран, в частности Германии, Финляндии, Израиля.
- Насколько этот проект уникален для столицы?
Сама идея надстройки жилого дома, конечно же, не нова. Например, в начале 2000-х годов в Москве была проведена реконструкция на Химкинском бульваре, но с отселением и за счет средств городского бюджета. Уникальность проекта на улице Мишина заключается именно в том, что он реализован по инициативе самих жителей. Что характерно, на строительной площадке для ознакомления с опытом побывало уже достаточно много делегаций из федеральных органов исполнительной власти, Московской, Калужской областей, да и жители города посещают этот объект. Мы приветствуем инициативу граждан и всегда готовы оказать им любую методологическую помощь.
ОТ РЕДАКЦИИ
Эксперимент на улице Мишина показал, что появляется возможность существенно нарастить жилищный фонд в условиях давно сложившейся плотной городской застройки. При этом стоимость квадратного метра по существу нового комфортного жилья в три раза ниже! Конечно, новые квартиры в реконструируемых домах - это капля в море в существующих объемах ввода жилья в столице. Но не будем забывать о нынешних непростых временах - кризис на дворе. Словом, данный эксперимент достоин того, чтобы тиражировать его в масштабах всей страны.
Департамент градостроительной политики города Москвы
Важный вид реконструктивных работ – надстройка зданий. Надстройка может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего).
Возможны три вида надстроек:
1) устройство мансард, т.е. расположение помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака;
2) собственно надстройка здания, т.е. возведение еще нескольких этажей на существующих или автономных конструкциях;
3) размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств.
В конструктивном плане, надстройки чрезвычайно разнообразны:
1) в большинстве случаев стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здания;
2) иногда внутренние несущие стены заменяют в надстройке колоннами (столбами); возможно устройство самостоятельной каркасной системы по верху надстраиваемой части;
3) иногда надстройку выполняют на самостоятельных опорах (метод «Фламинго»);
4) промежуточные опоры в возводимой надстройке не возводят, а нагрузка передается только на наружные стены через систему мощных прогонов или ферм, спрятанных в толще перегородок;
5) возможны комбинации всех перечисленных решений надстройки зданий.
Распространенный вариант надстройки 4- и 5-этажных домов – устройство мансард. В зданиях с мансардами возможно расположение двухуровневых квартир (рисунок 3). Окна в помещениях мансарды могут располагаться: непосредственно в плоскости ската крыши; в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в плоскости наращи-
ваемых по высоте стен здания, т.е. в фасадной плоскости (рисунок 4). При применении двухуровневых мансард часто возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и часто важным фактором решения интерьера.
 |
|||
Рисунок 4 – Размещение оконных проемов в крышах зданий с мансардами: а – в плоскости ската крыши; б – вертикально с выдвижением оконной коробки из плоскости крыши; в – то же, с наращиванием наружной стены здания; г – то же, с задвижкой оконных блоков в глубь помещения и устройством балконов
Экспериментальное проектирование показывает, что существующие 5-этажные здания можно надстраивать на 2–3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа.
Значительно реже встречается такой вариант реконструкции, как перебивка этажей в зданиях старой постройки, где высота этажа составляет от 3,6 до 5,2 м. За счет частичной перебивки оконных проемов и замены перекрытий устраивается дополнительный этаж после незначительного наращивания стен.
В современной практике существует два подхода к реконструкции жилых зданий. Первый основан на сохранении большинства конструкций, но с необходимым усилением несущих и утеплением ограждающих конструктивных элементов. Планировка в целом сохраняется. Выполняются только локальные реконструктивные мероприятия. Например, к зданиям пристраиваются объемы кухонь-эркеров, и маленькая рабочая кухня превращается в кухню-столовую. Или рабочая кухня превращается в кухню-нишу за счет общей комнаты. Также за счет общей комнаты увеличивается площадь прихожей и т.п. По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Комфортность повышается за счет уменьшения числа комнат и увеличения подсобных помещений.
©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-16
Это один из наиболее важных видов реконструктивных работ, применяемых в следующих случаях.
1. Надстройка исходя из градостроительных требований (для выравнивания застройки и укрупнения групп зданий).
Надстройка зданий может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего). Экспериментальное проектирование показывает, что существующие 5-этажные здания можно надстраивать на 2-3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа. При этом удается получить прибавление общей площади за счет:
Выполнение надстроек, опирающихся на самостоятельный каркас, позволяет довести высоту зданий до 12-15 этажей (например, гостиница «Москва», демонтированная в 2004 г., где 10 этажей надстройки была выполнены над 5-этажным корпусом «Грандотеля»). При надстройке кирпичных зданий чаще применяют внутренний каркас, а крупнопанельных - наружный каркас, состоящий из «этажерок-лоджий» по длинным фасадам и опирающихся на них мощных поперечных балок, несущих надстройку (метод «Фламинго»).
2. Надстройка исходя из экономических соображений.
По статистике, общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 1950-60-х гг. по типовым проектам первого поколения (так называемые хрущевки), оценивается в 250 млн. м2, что составляет не менее 10% всего жилого фонда и около 15-20% городского. За два десятилетия было построено 70-80 тыс. 4- и 5-этажных домов. Сегодня эти дома имеют очень высокий моральный износ, т.е. не отвечают современным требованиям к жилью; значительная их часть требует неотложной реконструкции (причем срок эксплуатации многих зданий без капитального ремонта превышает 30 лет).
Первая волна реконструкции зданий путем надстройки прокатилась по стране в 1932-1938 гг., когда только в Москве ежегодно надстраивалось в среднем 120-150 зданий. В настоящее время самый распространенный вариант надстройки зданий в России - устройство мансард (часто без реконструкции основного объема здания). Работы зачастую ведутся без отселения жильцов или прекращения функционирования административного здания.
Площадь плоских покрытий и пустующих чердаков жилых зданий в Российской Федерации оценивается в 500-600 млн. м2, поэтому только надстройка в один этаж может дать 50-70 млн. м2 дополнительной площади, т.е. около 1 млн. квартир. Кроме того, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс. га.
Мансардные этажи позволяют получить жилье по себестоимости на 25-40% дешевле, чем в новом доме. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь по меньшим затратам, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуры.
Таким образом, возможны три вида надстроек:
Следует отметить, что в конструктивном плане надстройки чрезвычайно разнообразны в большинстве случаев стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здании:
Во всех вариантах устройства мансард показаны схемы устройства 2-этажных помещений. Однако при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Окна в помещениях мансарды могут располагаться: непосредственно в плоскости ската крыши; в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т.е. в фасадной плоскости). При применении двухуровневых мансард возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.
Несущие конструкции мансард обычно выполняют в дереве, иногда с включением металлических конструктивных элементов. Обычно это самостоятельная (не наслонная) рамная стропильная подкосная система. Если мансарда двухуровневая, то межуровневые балки служат затяжками стропильной системы, уменьшающими свободную длину стоек и стропильных ног.
В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, открытые места (террасы) на крыше при квартирах верхнего этажа, на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает необходимость не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. Например, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции и т.п.
Значительно реже встречается такой вариант реконструкции, как перебивка этажей в зданиях старой постройки, где высота этажа составляет от 3,6 до 5,2 м. За счет частичной перебивки оконных проемов и замены перекрытий устраивается дополнительный этаж после незначительного наращивания стен.
