25.03.16 77 632 0
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
Консультант - Андрей Таргашов
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, и - темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Самый простой случай - вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.
Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность - чтобы вы подписали договор за супруга.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры - люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку - вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия . Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.
Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше - только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах - их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену - на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам - у каждого застройщика по-своему.
Фрагмент из проекта Ваша задача - посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности - это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор - это законно и нормально.
Инструкция
Договор долевого участия - самый надежный и защищенный законом договор. Как любое соглашение, он должен содержать ключевые разделы, характеризующие и регулирующие возникшие отношения между и . Объектом долевого строительства может быть жилое и нежилое помещение, за исключением объекта производственного назначения.
В договоре друг за другом должны следовать следующие разделы:
- место и дата его заключения;
- наименование договора;
- полностью наименование сторон (для физических лиц - ФИО; для юридических указывается должностное лицо и документ, на основании которого действует организация);
- предмет договора;
- порядок финансирования;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства;
- обеспечение выполнения обязательств;
- срок договора;
- реквизиты сторон.
Кроме того, в договоре долевого участия должны быть указаны следующие обязательные условия:
- прописан объект долевого строительства;
- установлен срок в который застройщик передает объект долевого строительства их участникам (дольщикам);
- определена цена, порядок и срок оплаты;
- указан гарантийный срок на объект долевого строительства (как правило не менее 5 лет).
Договор считается не заключенным, если эти условия в нем не прописаны.
Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, только после этого он считается заключенным. Государственная регистрация - своего рода гарантия того, что квартира продана только дольщику, т.е. исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.
Полезный совет
Согласно законодательству застройщик обязан предоставить любому лицу для ознакомления всю информацию об объекте строительства, которая содержится в проектной декларации. Декларация должна быть опубликована застройщиком не позднее чем за 14 дней до заключения договора долевого участия с первым участником в средствах массовой информации.
Источники:
Договор – документ, в котором стороны сделки указывают все существенные условия, при которых сделка состоится, то есть как, когда, каким образом, в какие сроки будут выполнены сторонами те или иные действия, и каким будет вознаграждение за них. Определить цену договора не всегда бывает легко, поэтому следует знать, что она из себя представляет, из чего складывается и как регулируется.
Инструкция
Цена договора – это денежные средства или иные материальные ценности, которые одна сторона договора получит от другой за надлежащие исполнение договорных обязательств. Если цена не устраивает одну из сторон договора , договор в определенных случаях может считаться незаключенным. Для уточнения цены договора могут составляться дополнительные документы (смета, протокол согласования договорной цены и прочее).
Цена договора определяется исходя из и , затрат на транспортировку, расходных материалов, при посредничестве она будет зависеть от цен производителя и так далее. Цена договора должна учитывать все значимые факторы и устраивать обе стороны договора (или все стороны по договору, если их больше двух).
В определенных случаях цены (расценки, тарифы, ) могут устанавливаться и регулироваться государственными органами, имеющими на это полномочия. Государственные органы могут устанавливать свои цены только в случаях, предусмотренных законом.
Цена договора может быть четко указана в пункте «Цена договора », а может быть оформлена в виде приложения к договору в расчета, указана в спецификации, тарифах и так далее. Если цена в договоре не указана, она может быть определена исходя из условий договора и рыночных цен, установленных на такие же либо подобные товары, работы и услуги, то есть за основу берутся те цены, которые могли бы быть установлены при сравнимых обстоятельствах.
Цена договора может быть точной и фиксированной, определенной и согласованной сторонами договора . Также цена договора может быть определена лишь ориентировочно и требовать на момент исполнения обязательств уточнения (к примеру, на момент поставки продукции или выполнения какого-либо этапа работ).
Договор долевого участия в строительстве представляет собой основной документ, подтверждающий права человека, вложившего денежные средства в строительство жилого дома, на получение квартиры после окончания стройки.
В частности, статья 4 этого нормативно-правого акта предусматривает, что такие отношения должны быть оформлены документом установленного образца - договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который содержит в себе все основные условия сделки, заключаемой между инвестором и застройщиком.
Так, пункт 4 этого раздела действующего законодательства четко устанавливает, какие именно разделы должен содержать в себе каждый договор, который является действительным. К ним относятся подробное и ясное описание объекта, то есть квартиры, которую инвестор должен получить по окончании строительства, срок ее постройки и передачи инвестору, цену квартиры и некоторые другие сведения. При этом в случае, если хотя бы одно из перечисленных условий в договоре будет отсутствовать, такой документ с точки зрения законодательства будет считаться недействительным.
При этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, например, затягивания сроков сдачи объекта, инвестор может взыскать с него неустойку, которая будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день такой просрочки. Например, при цене квартиры в 2 миллиона рублей и текущем значении ставки рефинансирования, равном 8,25%, неустойка за день просрочки сдачи квартиры составит 452 рубля.
Поэтому действующее законодательство, помимо самого факта заключения такого договора, предусматривает дополнительные инструменты защиты интересов инвестора. К ним, в частности, относится государственная регистрация договоров долевого участия в органах юстиции, предусмотренная пунктом 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ. При этом, в соответствии с указаниями данного пункта, договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, то есть застройщиком и инвестором, а именно с момента государственной регистрации.
Источники:
Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком, участвующим в долевом строительстве. Купить квартиру по договору ДДУ можно на любом этапе строительства, как от застройщика, так и от дольщика по договору переуступки.
Вам понадобится
Инструкция
Продажа квартир при долевом строительстве начинается перед закладыванием фундамента многоквартирного дома. В этот период цена за 1 квадратный метр будущего жилья самая низкая. В долевом строительстве могут участвовать совершеннолетние граждане, имеющие возможность систематически вносить паевые взносы. Периодичность внесения будет указана в самом договоре.
Если вы планируете принять участие в долевом строительстве, ознакомьтесь со всеми учредительными документами компании, производящей застройку. У застройщика должен быть устав организации, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, лицензия на проведение строительства с указанными видами разрешенной деятельности.
Перед заключением договора также проверьте разрешение на строительство и проектную документацию.
Непосредственно договор долевого участия заключайте с привлечением опытного юриста в сфере недвижимости. Если компания застройщика предлагает типовые договоры, не подписывайте его сразу. Получите ксерокопию и обратитесь в юридическую компанию, чтобы все пункты договора, в том числе написанные мелким шрифтом, проверил независимый специалист.
Подписывайте договор только в присутствии нотариуса. После его заключения обратитесь в ФУГРЦ, предъявите паспорт, ДДУ и ксерокопию. Ваше участие в ДС зарегистрируют и внесут информацию в единый реестр.
На протяжении всего периода застройки вы будете вносить взносы. Если к моменту завершения строительства вы не сможете выплатить всю сумму, с вами заключат договор рассрочки платежа. Ваше право собственности зарегистрируют в ФУГРЦ с пометкой об ограничении до полного погашения платежей.
Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и . Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.
Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:
Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.
Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.
Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:
Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены
Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:
Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:
Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:
| Продавец | Покупатель |
| В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны | Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем |
| Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа | Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса |
| Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей | Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства |
| Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости | Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг |
| Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка | Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, в Росреестре). |
Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.
Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения ()
Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.
Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:
Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.
Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.
Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.
Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
