Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Сдавать квартиру можно потому, что недвижимость является собственностью заёмщика по жилищному кредиту, а, следовательно, владелец вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы в виде арендной платы.
Но банки часто настаивают, чтобы держатель ипотеки сдавал приобретённую недвижимость в аренду только после уведомления кредитной организации. Иногда кредиторы требуют от заёмщиков не сдавать жилплощадь без соответствующего письменного разрешения.
Справедливость согласования аренды с банком обоснована с точки зрения рисков. Кредитор не желает ухудшения и даже гибели заложенного имущества (например, после пожара по вине квартирантов). Аналогичные требования по уведомлению существуют и по военной ипотеке. Военнослужащий, как полагают организации, должен пользоваться недвижимостью исключительно для личного пользования и проживания семьи.
Сдавать квартиру можно для получения основного или дополнительного дохода. Банки могут запрещать пользоваться жильём таким способом, ссылаясь на своё право залога. Пункты о запрете аренды, в том числе по военной ипотеке, предусматриваются как в предварительных соглашениях, так и в основных договорах.
Приобретённое по ипотеке жилье остаётся у банка в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель свободно владеет имуществом по его прямому назначению, если иные условия не предусмотрены договором с залогодержателем.
Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» позволяет собственнику пользоваться квартирой. Соглашение, запрещающее делать это, будет ничтожным. Из недвижимости, купленной в ипотеку, можно извлекать доходы (п.2). Пункт договора ипотечного кредитования, ограничивающий право сдачи квартиры в аренду, в том числе и по военной ипотеке, противоречит п. 2 ст. 29 ФЗ №102.
Специалисты отделений ипотечного кредитования рекомендуют согласовывать возможность аренды с кредитными учреждениями. Это необходимо для того, чтобы банк не попытался оспорить договор и потребовать досрочного возврата кредита.
Обычно если заёмщик своевременно оплачивает ипотечный заем, то можно свободно сдавать квартиру, не опасаясь негативных действий со стороны банков.
Если собственник жилья пожелает не нарушать условия договора, и обратится в банк, то к заявлению нужно предложить проект договора аренды. Согласие кредитного учреждения также выдаётся в письменной форме. После выдачи разрешения можно регистрировать договор в Росреестре – в случае, когда сдавать квартиру необходимо на срок больше 1 года.
Дополнительно придётся оплачивать страхование, так как существует риск гибели имущества или снижения его рыночной стоимости (например, из-за порчи недвижимости недобросовестными квартирантами).
Многие собственники, включая владельцев жилплощади по военной ипотеке, предпочитают сдавать недвижимость в аренду, без уведомления банка. Сотрудники кредитного учреждения редко занимаются проверкой состояния залогового жилья. Доказать факт того, что держатель ипотечного займа сдаёт такую квартиру нелегально практически невозможно.
Банк не заинтересован в потере платёжеспособного клиента. Если вовремя платить жилищный кредит, но не уведомить кредитное учреждение о сдаче ипотечного жилья в аренду, кредитный договор не будет расторгнут.
Может возникнуть ситуация, когда квартиранты попадутся недобросовестные — будут портить имущество, либо не оплачивать арендную плату. Тогда арендодатель не получит желаемых денег, в том числе при сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке.
Ситуация осложняется тем, что суд может позволить квартирантам оставаться в съёмном жилье на время до 1 года. Это срок иногда продлевается ещё до года. Возможны риски обвинения владельца недвижимости в незаконной предпринимательской деятельности, за которым следует штраф в размере от 500 до 2 тыс. рублей.
Однако факты такого незаконного предпринимательства при сдаче имущества внаём трудно доказуемые, и правоохранительные органы с ФНС часто предпочитают не разбираться в подобных правонарушениях.
Сдача ипотечной жилплощади внаём представляет собой оптимальный вариант получения прибыли. Если в договоре кредитования есть пункт о согласовании аренды с банком, то лучше выполнить это условие и обратиться в кредитное учреждение с уведомлением. Можно и не делать этого, но тогда разрешать возможные споры с кредитором придётся самостоятельно или при посредничестве специалиста.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Законодательством предоставление в аренду разрешено .
Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно . При этом залогодатели могут осуществлять без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.
Есть два условия для залогодателей:
Вроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации
представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре
.
И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.
Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности . Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах .
Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье .
Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение . В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.
Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход , поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.
На самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:
Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.
Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков . Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.
Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.
При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.
Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «Об ипотеке». На основании данного нормативно-правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого, сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.
Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:
Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.
На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно, банк не требуется даже уведомлять об этом.
Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:
Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье в случае невозврата денежных средств.
Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем его предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.
Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:
Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.
Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры как получение дополнительного дохода в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.
С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.
Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.
Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого, при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.
Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.
Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:
Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:
Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции либо расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.
При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.
Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.
Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.
А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.
Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
В сказано, что заемщик имеет право:
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.
Первая связана с опасениями банка:
Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.
В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.
В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.
А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.
Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.
Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.
Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:
Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и . Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.
Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.
Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.
Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.
Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.
Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.
Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.
Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе , то тут ситуация весьма неоднозначная:
Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?
Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.
Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.
Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.
Среди условий , содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.
То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.
Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.
На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.
Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.
Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.
Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:
На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.
