Здравствуйте, Иван!
ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости. Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?
Ограничение цены для целей налогообложения в зависимости от кадастровой стоимости установлено только для целей исчисления НДФЛ физическими лицами.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет. Поэтому можно продавать по любой стоимости, установленной соглашением сторон в договоре.
Но в то же время, если стороны взаимозависимы, то налоговый орган может начислить налог по сделке исходя из рыночных цен:
Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами
3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе - цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
4. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, при осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном главой 14.5 настоящего Кодекса, проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:
1) налога на прибыль организаций;
2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;
3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);
4) налога на добавленную стоимость (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком налога на добавленную стоимость или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость).
5. В случае выявления занижения сумм указанных в пункте 4 настоящей статьи налогов или завышения суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, производятся корректировки соответствующих налоговых баз.
При взаимозависимости физическому лицу тоже могут начислить налог НДФЛ, так как у него возникает материальная выгода.
Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды
1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
3. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
Кому именно и сколько доначислять - зависит от налогового органа. Но скорее всего, начислят обоим сторонам сделки и по-максимуму.
Можно ли продать недвижимость ниже этой величины?
Можно . Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить.
Снизить налог таким путем все равно не удастся.
До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой величины.
Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.
Узнайте о способах определения на нашем сайте. Читайте также о порядке .
Почему собственников вообще интересует этот вопрос?
Зачастую кадастровая величина оказывается необоснованно завышенной. А значит — выше и налоги, которые придется платить.
Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.
Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.
Полученные в результате данные заносятся в Росреестр , а значит и в сооружения. При любой сделке с имуществом или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.
О том, как кадастровую стоимость квартиры, если она , можно узнать на нашем сайте.
Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить ту величину, которая есть в кадастре можно — обратитесь к юристам , хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.
В рассмотренном примере организация на ОСН занимается покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. В 2016 году остаток непроданных жилых домов попал под имущественный налог от кадастровой стоимости. Также в 2016 году были зарегистрированы и получены свидетельства на недостроенные объекты. Дома и недостроенные жилые дома находятся в Калининграде и продаются физлицам, которые не являются взаимозависимыми с организацией. Все дома и недостроенные объекты организация продавала по рыночным ценам, но сейчас налоговый орган заинтересовался кадастровой стоимостью проданных домов и недостроенных объектов. В связи с этим возникли вопросы: должна ли организация платить имущественный налог от кадастровой стоимости на незавершенные объекты? Какие последствия могут быть, если продавать недвижимость по цене меньше, чем кадастровая стоимость?
Дело в том, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи помещения в согласовании любого условия о цене этого договора. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи помещения, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи ( , ). Нормами НК РФ также не установлено ограничение на определение стоимости в договорах купли-продажи недвижимого имущества.
Что касается налога на имущество организаций, то объектами налогообложения по нему признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено , ().
При этом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, приведены в . Особенности определения их налоговой базы устанавливаются законом субъекта РФ (). Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в , то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций ( , ).
Вместе с тем на территории Калининградской области налог установлен Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 г. № 336 " " (далее – Закон № 336).
В нем, в частности, предусмотрено, что в 2017 году и в последующие годы налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию ().
По мнению экспертов, учтенные на балансе объекты незавершенного строительства со степенью готовности 18%, не отвечают признакам жилых домов в понимании ЖК РФ (). При этом ни НК РФ, ни прямо не установлена обязанность исчислять налог в отношении объектов незавершенных строительством.
Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.
Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях. Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя). Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.
Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:
В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — статьи 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).
Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.
Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.
В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):
Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.
При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.
Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.
Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:
Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.
И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.
То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.
Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога. Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости. То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).
И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира. Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года.
Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2017 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.
По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2017 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).
В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:
Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.
Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.
Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта . Изучим ее особенности подробнее.
Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:
При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:
В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).
Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.
Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:
В заявлении также необходимо зафиксировать:
В заявлении также важно отразить:
Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:
Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.
Это нужно успеть сделать:
Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения. Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.
