Долевая собственность — одна из самых распространённых форм распределения прав на имущество в России. Но, когда необходимо продать долю в едином объекте, зачастую возникают трудности в согласовании сделки с остальными собственниками и сборе необходимых документов. Мы расскажем том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, и как продать объект. Читайте подробности в этом материале.
Долевая собственность — это собственность, которая принадлежит нескольким лицам. Доли могут быть определены в процентах — идеальные доли, и в натуре — реальные.
Распределить территорию жилплощади в натуре можно только в том случае, если она состоит из более чем одной комнаты. Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре, только в процентном соотношении. А если комнаты 2 и больше, то в правоустанавливающих бумагах можно обозначить, какая комната принадлежит тому или иному дольщику.
Если собственники не могут договориться о натуральном распределении комнат, то это сделает суд с учётом потребностей каждой стороны (например, женщине с детьми, скорее всего, будет передана большая из комнат).
Продать долю, даже если это изолированная комната, можно только после согласования сделки с другими собственниками — ведь им придётся жить и делить жилплощадь с новым хозяином. Разумеется, для них небезразлично, кто это будет.
Поэтому в Гражданском кодексе России предусмотрено такое право, как право преимущественной покупки.
Соседи продающего обладают этим полномочием — именно им нужно в первую очередь предложить выкупить часть жилья.
Обязательное правило — предложение должно быть на тех же условиях, что и для «внешних» покупателей и, что особенно важно, по той же цене.
Если в течение 30 дней другие собственники не выказывают желания купить часть в недвижимости, продающий может реализовать её любому лицу, которого посчитает достойным.
Для соблюдения права преимущественного выкупа и подтверждения этого нужно донести до соседей письменные извещения о намерении продать свою долю с обязательным указанием цены и других условий продажи.
Часто соседи не принимают эти уведомления и таким образом препятствуют переходу к следующему шагу — предложению доли внешним клиентам. Но, продающему достаточно подтвердить, что он уведомил соседей — получать от них утвердительный или отрицательный ответ не требуется.
Как можно доставить извещение :
Затем продающий выжидает 30 дней и может продавать квартиру другим лицам.
Чтобы успешно реализовать такой неоднозначный объект, как доля, необходимо предъявить покупателям доказательства, способные убедить в выгодности и чистоте сделки.
Если один из соседей согласился выкупить часть продающего, то вряд ли ему понадобятся различные бумаги на имущество — ведь она принадлежит и ему, у него есть свои экземпляры всех бумаг.
Что же понадобится для продажи соседу? Чаще всего только правоустанавливающий договор или свидетельство продавца — о том, как он получил свою часть. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве.
Самый надёжный способ уведомить соседей — через нотариуса.
В процессе оформления сделки они заключат договор купли-продажи, который требуется заверить у нотариуса. Также могут быть заключены соглашения о задатке или авансе, преддоговор, а после сделки акт приёма-передачи, расписка о получении денег.
Родственнику, который не является собственником в квартире, возможно, придётся представить весь пакет бумаг — если он пожелает удостовериться в надёжности и достоверности сделки.
Но если между родственниками доверительные отношения, то сделка может пройти максимально просто и быстро, без лишнего сбора и подготовки письменных подтверждений.
Посторонний человек, разумеется, захочет ознакомиться с бумагами на предложенный объект.
Продавцу нужно проверить имеющиеся у него документы и собрать недостающие, чтобы при заключении договора купли-продажи не было затруднений и претензий покупателя и третьих лиц. Ещё до публикации объявления требуется подготовиться к процессу купли-продажи — оформлению сделки.
Что нужно, чтобы продать долю в жилье :
Какие документы для продажи части в праве собственности нужны, с чего начать :
В каждой конкретной ситуации могут понадобиться и другие справки и формы. Зачастую покупатели действуют через риэлтора или юриста, а эти специалисты требуют весь пакет, максимально раскрывающий информацию об объекте и собственниках — вплоть до архивных выписок и справок из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости продавца.
Далеко не все жители РФ приватизировали своё жильё, и также не все до конца разобрались с процедурой. Один из важных вопросов — . Здесь всё зависит от возраста ребёнка.
Информация о том, как распределяются доли при приватизации квартиры . В некоторых случаях вместо доли можно получить деньги.
Объективная оценка продаваемой жилплощади позволит намного быстрее найти покупателя, готового пройти всю процедуру по приобретению объекта в свою собственность. Ведь несоответствие цены реальному состоянию имущества будет отталкивать заинтересованных лиц на этапе просмотра жилья.
Для беспристрастной и правильной оценки квартиры нужно обратить внимание на следующие характеристики :
Самый простой способ оценить долю — просмотреть объявления в газетах, на биржах и электронных платформах объявлений и найти объекты с аналогичными характеристиками. На основании выбранных объявлений нужно установить цену на свою собственность. Если в продаже нет срочности, цену можно немного завысить, но предложить разумный торг.
Если выбрать сезон высоких цен, растёт вероятность успешной сделки.
Согласно аналитике агентств недвижимости наилучшее время для публикации объявления о продаже недвижимости — сентябрь.
Что нужно знать покупателям из объявления :
Как осуществляется продажа :
Большая часть Московских квартир находится в совместной или общей , соответственно, практически каждый из является владельцем доли в квартире. Кто - то, объединив усилия, принимает решение купить квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Некоторые из нас становятся владельцами долей, вступив в наследство наравне с другими наследниками.
Естественно, хорошо иметь в собственности даже долю в квартире . Это лучше, чем не иметь ничего. Долю всегда можно продать, ее можно сдавать. Доля в Москве являктся самым недорогим и в связи с этим самым доступным жильем, котором можно не только проживать, но и прописаться, что дает право на получение полного социального пакета Москвича. Сегодня такие понятия, как «доля в квартире» или «сособственник» очень многим стали хорошо известны.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей. Когда речь идет о доле в квартире , надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».
Если между собственниками долей в квартире не определен порядок пользования жилым помещением, то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Долю нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле, принадлежащей Вам, соответствует какая - то часть в квартире.
может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/5, или 3/16. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли в квартире.
Сделки связанные с продажей доли в квартире представляются наиболее сложными, постоянно выходят поправки к законодательству, не соблюдение которых сделает продажу доли невозможно. Как продать долю в квартире не нарушая закон? При продаже надо четко соблюдать не только всем известную ст. 250 ГК РФ. а так же руководствоваться новыми законами регламентирующими продажу доли от 02 июля 2016 года № и от 01 января 2016 года № .
Конечно же неизменным остается то что прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Новый закон требует извещать долевых сособственников только нотариальным извещением, ранее можно это было делать самостоятельно, отправив письмо с описью вложения. Также, с 2016 года, невозможно проведение сделки по продаже долей без нотариуса, так как регистрация права на долю в квартире возможна только в том случае если договор купли-продажи или дарения, нотариальный.
Доказательством того что вы известили сособственников, будет являться свидетельство полученное у нотариуса о передаче сособственникам извещения от продавца, с указанием цены доли и условий ее продажи. Получив такое свидетельство, вы имеете право воспользоваться им у любого из нотариуса расположенного в том регионе где располагается недвижимость.
Сособственники в течение одного месяца должны выкупить предложенную долю в квартиреилиотказаться от ее покупки. Нотариальный отказ сособственника от выкупа доли в квартире предоставляется в обязательном порядке нотариусу который будет проводить сделку купли-продажи доли в квартире. С 01 января 2016 года, сделки с долями (продажа/дарение) проводятся только через нотариуса. В случае, если несколько сособственников выразили намерение купить долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них дать возможность выкупить долю в квартире.
Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников решил продать свою долю в квартире, другие собственники зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру покупателей, в скандалах на просмотрах которые устраиваются для потенцианальных покупателей с целью испугать их своим не адекватным поведением.
Так появляются в продаже , собственник готов продать свою долю дешевле, лишь бы не мотать себе нервы. Об уклонении от получения извещения о продаже доли и многом другом, о чем мы умолчим. Скажем только об одном, на каждую долю есть свой покупатель. Не пуская в квартиру не жилающие договориться полюбовно, не избавят себя от нового соседа который купит долю в квартире с их помощью по более низкой цене.
В случае признания сособственника безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено.
Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь желающему приходит риэлтор. Всегда есть законный выход из любой ситуации. Наши специалисты смогут решить любую, даже не преодолимую на первый взгляд задачу.
Как продать долю в квартире постороннему лицу закон требует нотариально известить всех сособственников. В случае нарушения преимущественного права выкупа доли квартиры любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартирепостороннему лицу с нарушением его права.
Мы знаем как этого избежать и не позволить оспорить сделку. Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми сталкиваются желающие продать долю в квартире . Наш опыт и знание законов позволит провести самую сложную сделку с любой долей в Московской квартире, даже если кажется что это вообще не возможно.
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью решено . Ни для кого не секрет, что не малая часть долей в Москве приобретается сейчас с целью получения , хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской на .
С регистрацией по месту жительства у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому.
Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке. Подается иск об определении поряка пользования и за каждой долей судебным решением закрепляется какая либо из комнат. Наши юристы готовы оказать помощь в данном судебном процессе и отстоят ваши права.
В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.
Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь. Есть много тонкостей, которые знают только юристы и риелторы занимающиеся долевой собственностью.
Продажа доли и проживание
Если планируете проживать на купленной Вами доле в квартире всей семьей, следует знать, что для (прописки) членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие всех других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем проживать и прописываться.
Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, не надо опасаться покупать долю в квартире. На долю в квартире, без согласия сособственников могут быть прописаны только дети до 14 лет. Жены, мужья, брать, сестры, родители без согласия сособственников, прописаны не будут.
Покупка доли квартиры это
, любая квартира где есть несколько собственников, рано или поздно будет продана. И денег при продаже можно будет получить в два раза больше чем было потрачено на покупку доли. Доля в квартире это самая выгодная инвестиция на сегодняшний день. Не один вид недвижимости, не принесет 100% прибыли.
Если не хватает денег на приобретение отдельной квартиры, а жить где-то надо, покупка доли бывает единственным правильным выходом из сложившейся ситуации. Покупка доли гораздо перспективнее чем покупка комнаты. Как показала сложившаяся практика, гораздо быстрее продаются те квартиры, доля в которых была купленна без просмотра.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей.
Пример совместной собственности - квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.
При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.
Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности - на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.
Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования по завещанию или по закону, если наследников более одного. На сегодняшний день на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, вдолевую собственность (так называемые гражданские супруги или просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях). Цены на недвижимость сегодня настолько высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.
Продать долю в квартире: главные моменты
Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, о котором говорится в ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем третьим лицам, Вы обязаны всех сособственников, а в том случае если они не претендуют на покупку Вашей доли то могут сами дать нотариальный отказ от преимущественного права выкупа доли. Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью.
Отправив сособственнику нотариальное предложение о выкупе доли, надо подождать 30 дней и в том случае если он не изъявил желания купить долю на Ваших условиях, нотариус который посылал извещение о продаже выдаст Вам нотариальное свидетельство о том что сособственники извещены. Имея на руках данный документ, Вы в праве провести сделку с третьей стороной, продать долю кому угодно.
Уведомление об извещении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире
именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.
Если Вы решили , не важно по какой причине, для проживания или , вопрос соблюдения всех формальностей для Вас более важен чем для продавца доли. Подготавливая сделку, важно проверить что продавец все сделал не нарушая законодательство, ведь в случае малейшей неточности Вы можете остаться не только без доли, но и без своих денег.
Порой продавцы, в случае если у них нет возможности получить отказ от других собственников, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения, договор дарения малой доли с дальнейшим договором купли-продажи, также встречаются договоры отступного с залогом доли - в этом случае право преимущественной покупки не действует.
Недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.
Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.
Закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.
Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.
Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.
В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.
По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.
Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.
Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.
Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.
Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.
Есть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.
И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:
Способы обхода преимущественного права:
К сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:
Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.
Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:
Вместе с тем следует учесть:
Если требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.
Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.
Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:
Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.
Необходимые бумаги для заявления:
Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.
Для совершение сделки продажи доли необходимо собрать:
Дополнительные документы:
Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.
Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.
Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.
пошаговая инструкция
В этом материале вы узнаете, как самостоятельно и без усилий произвести продажу доли ООО
Создать документы для продажи доли ООО
Каждый участник общества с ограниченной ответственностью вносит в его уставный капитал свой вклад, размер которого определяется договором между ним и другими участниками. Разделённый на доли соразмерно вкладам участников УК становится имуществом созданного юридического лица. А владельцы долей приобретают взамен переданного имущества (денежных средств, недвижимости и т.д.) имущественные права.
И коль скоро с точки зрения гражданского права доля в уставном капитале ООО является имуществом, то она входит в перечень объектов гражданских прав. Следовательно, владелец вправе отчуждать её любым удобным ему способом. Продажа своей доли в ООО является одним из случаев отчуждения. Владелец доли может воспользоваться своим правом в любой удобный момент.
Причины могут быть самыми разными. Например, нежелание заниматься коммерческой деятельностью в дальнейшем. Но в любом случае потребуется соблюсти определённый порядок действий.
В данной статье мы постарались ответить на все вопросы, возникающие при продаже доли в ООО. А также составили подробную пошаговую инструкцию для проведения данной процедуры с соблюдением всех требований закона.
На сегодняшний день есть следующие пути реализации своего права для владельца доли в ООО, желающего её продать. А именно:
Для тех, кто решил всё проделать самостоятельно, мы разбили процесс продажи доли в ООО на ряд этапов. Их последовательное выполнение позволит проделать всё юридически грамотно.
Документы для продажи доли ООО
Доля участника ООО не является неделимой. Следовательно, продать её можно не только полностью, но и по частям. Покупателей при этом может быть более одного. Решение о том, какая именно часть будет продана, принимает только сам её владелец, исходя из своих потребностей. Другие участники не вправе диктовать ему свои условия.
Процедура продажи будет всегда одинакова, независимо от того, продаётся доля целиком или частично. Но если покупателей будет несколько, то для каждого из них придётся подготовить полный пакет документов и соответствующим образом зарегистрировать сделку. Ну и соблюсти все требования закона к подобной сделке.
Немного иная картина, если в ООО только один участник, желающий продать свою долю полностью.
Для того чтобы назначить цену доли, не обязательно обращаться к независимым оценщикам. Но хорошо бы представлять себе, какова реальная её стоимость. Для этого потребуется информация о стоимости чистых активов и размере уставного капитала. Разница между ними, умноженная на размер доли в процентах, покажет стоимость доли каждого.
Для наглядности рассмотрим на примере.
Предположим, что в момент регистрации ООО её УК был равен 10 000 рублей, а каждый из двух участников внёс по 5 000. То есть доля каждого составит 50%. На момент решения одного из компаньонов о продаже своей доли стоимость чистых активов составила 100 000 рублей. Получается, что стоимость доли каждого будет равна: (100 000 – 10 000)*50:100 = 45 000 рублей.
Исходя из этой стоимости можно устанавливать цену, по которой доля будет продана. Рыночная цена вовсе не обязательно будет совпадать с реальной стоимостью. Рассчитать точное её значение лучше всего получится у профессиональных оценщиков, которые учтут множество факторов, влияющих на цену в том или ином регионе.
Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определённой уставом общества цене пропорционально размерам своих долей.
То есть продать долю третьим лицам можно по любой цене, но при этом участники/общество могут воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить по цене предложения или по уже заранее установленной в уставе цене.
Информация о стоимости доли или её части потребуется и для определения суммы налогов, которые придётся уплатить продавцу после совершения сделки. Налогообложение при продаже доли ООО будет зависеть от того, является ли её владелец физическим или юридическим лицом.
Если продавцом выступает физическое лицо, то ему придётся заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13% от дохода, полученного по сделке, для резидентов РФ и 30% - для нерезидентов. Однако, если срок владения долей составляет для физлица более 5 лет, то уплачивать НДФЛ не придётся, либо если вы продаёте долю по номинальной стоимости.
Законом предусмотрено, что участниками ООО могут быть только юридические и физические лица. А вот индивидуальные предприниматели стать таковыми не могут, так как их статус несколько отличен и от первых, и от вторых. Поэтому участники, являющиеся ИП, будут платить налог в том же размере, как и физические лица, то есть 13% и 30% соответственно.
Юридические лица при продаже своей доли в ООО уплачивают налоги в зависимости от применяемой схемы налогообложения. Если же цена доли, по которой она продана, равна вкладу в УК, то налог на прибыль уплате не подлежит.
После того, как были учтены все нюансы, указанные выше, начинается собственно процедура продажи доли в ООО. Ниже мы представили подробную пошаговую инструкцию по осуществлению этого процесса.
Документы для продажи доли ООО онлайн
Договор купли-продажи доли ООО, в обязательном порядке заверяемый нотариусом, не требует внесения изменения в учредительные документы юридического лица. При этом покупателем может выступать как другой участник, так и третье лицо. Впоследствии он занимает место продавца.
Есть ряд формальностей, несоблюдение которых, как и отсутствие нотариального заверения, делают сделку недействительной. Это соблюдение порядка преимущественного права покупки доли другими участниками и, если это предусмотрено уставном, самим обществом при продаже постороннему лицу. Для соблюдения их прав следует направить оферту всем участникам через общество и самому обществу о продаже доли, а затем получить их письменные отказы воспользоваться своим правом.
Предложение о продаже направляется не только участникам, но и на адрес самого ООО. В оферте указывается размер продаваемой доли и её цена. У остальных участников имеется 30 дней на принятие решения, чтобы воспользоваться правом купить или отказаться от покупки доли.
После получения отказа от всех участников и самого юридического лица продавец может продать свою долю другим лицам, как физическим, так и юридическим. Нарушение этого условия, а также неполучение согласия хотя бы одного из участников может, привести к тому, что продажа будет оспорена через суд.
Если сделка совершается между участниками, то нет нужды получать отказы прочих учредителей. Если, разумеется, такое требование не предусмотрено в уставе. Там же может быть прописан и прямой запрет на продажу доли третьему лицу. В таком случае контрагентом будет только другой участник или само общество.
Если продавец доли – физическое лицо, состоящее в официальном браке, то второй супруг должен дать своё согласие на сделку по отчуждению. Такое согласие, как и документ о том, что участник в браке не состоит, заверяется нотариусом.
Удостоверение сделки у нотариуса требует обязательного присутствия продавца и покупателя или же их представителей. Для визита необходимо подготовить:
Также необходимы:
Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.
При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса , владельцы других долей имеют преимущественное право её купить. То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене. При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:
Мне принадлежит 88/1111 доли в праве собственности на квартиру №13 в доме №13 по ул.Мира в г.Рыбинск. Я намерен долю продать. На основании того, что Вы являетесь сособственником квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 871 000 (восемьсот семьдесят одну тысячу) рублей на следующих условиях:в месячный срок с даты получения предложения, Вы передаёте мне задаток в размере 202 000 (двухсот двух тысяч) рублей. Если в этот срок Вы не выразите согласие на покупку, оставляю за собой право продажи долевой собственности третьему лицу.
Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.
Продажа доли происходит в два несложных этапа:
Вместе с тем следует учесть:
Про оформление материнского капитала все написано в статье по адресу: .
В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:
В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ (части) КВАРТИРЫ
Дата договора
Мы, ниже подписавшиеся:
Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Скачать образец вы можете от . К договору обязательно прикладывается передаточный акт.
Если доля продаётся с мебелью, опишите её и опись приложите к договору купли-продажи.
Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.
После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.
Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть. Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра. В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.
После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.
Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в .
Продажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить в размере 13%
. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:
Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).
От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.
Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом , т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.
Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в какой налог при продаже квартиры по завещанию.
Как видите – ничего сложного!
