Обрести свой собственный дом в Таиланде можно двумя способами: купить готовый дом или виллу из выставленных на продажу или же построить новый дом по своему вкусу. Каждый из путей имеет свои преимущества, так что вопрос, в итоге, заключается в нахождении приемлемой для покупателя позиции на линии «время – деньги».
Купить готовую недвижимость в Таиланде просто. Для этого не требуется получения каких-либо дополнительных разрешений, как во многих странах Евросоюза. Если покупатель желает обзавестись собственностью немедленно, то ему достаточно иметь резидентную компанию и выбрать один из сотен вариантов, представленных на рынке.
Но зачастую в уже готовом доме новому владельцу что-то может не понравиться: размер и расположение комнат, дизайн, качество отделки, высота потолков, какие-то детали и пр. В таком случае, если фактор времени не является критичным, разумнее и дешевле построить дом с учетом своих собственных идей и пожеланий.
Важно помнить, что строя самостоятельно, во-первых, можно сэкономить ощутимый объем средств, а во-вторых, можно построить максимально комфортное жилье, полностью отвечающее важнейшим требованиям к финальному качеству и желаниям заказчика, с учетом всех его предпочтений.
Стандартный срок строительства отдельно стоящего дома на 3 – 4 спальни общей площадью 200 – 250 м² с учетом времени, необходимого для благоустройства, составляет 10 – 12 месяцев, в зависимости от дизайна и требований к отделке. Обычно в сроки строительства не включают дождливые дни. Это связано со спецификой климата в Таиланде: во время продолжительного сезона дождей (на Самуи в октябре – ноябре) повышается влажность воздуха, что может отрицательно сказаться на многих видах строительных работ, таких, как закладка фундамента, штукатурные и отделочные работы.
Важно выбрать надежного и опытного подрядчика, который имеет в своем штате не только специалистов по общестроительным работам (что широко распространено), но также и профессиональных рабочих узких специальностей (столяров, отделочников, штукатуров). Желательно до подписания контракта посмотреть текущие проекты, которые ведет данная компания, ознакомиться с её расценками и качеством работ.
До начала строительства важно детально продумать план нового проекта и составить техническое задание архитектору подрядчика.
1. Начните с определения цели, точно определите для себя, что в итоге Вы желаете получить и как Вы планируете использовать свою недвижимость:
a) Вы строите виллу исключительно для себя и своей семьи;
b) Вы планируете находиться на Самуи 1 – 2 месяца в году, а в остальное время вилла будет сдаваться внаем;
c) Дом строится исключительно для перепродажи, как вложение средств.
2.Четко определите бюджет, закладываемый на покупку участка, строительство и обстановку Вашего нового дома. Помните о возможных непредвиденных затратах, только очень опытные подрядчики рассчитывают смету с большой точностью и впоследствии не отклоняются от нее в ходе строительства.
3.Определите для себя возможные этапы финансирования, от этого напрямую будет зависеть исполнение строительного договора.
4.Составьте подробное техническое задание для архитектора, на основании которого он будет делать дизайн-проект на виллу:
a) Общая площадь дома;
b) Этажность здания;
c) Количество спален/санузлов, их размеры и расположение;
d) Зал/гостиная/кухня (объединены вместе или отдельные помещения);
e) Гостевой санузел;
f) Бассейн, террасы, балконы – их наличие и размеры;
g) Наличие комнаты для прислуги (важный момент, если дом будет сдаваться в аренду);
h) Подсобные помещения, постирочная, место для хранения инвентаря;
i) Беседка (сала);
j) Парковка, подпорные стены;
k) Сад, ландшафтное решение, внутренние дорожки;
l) Ограждение, основные ворота, ночное наружное освещение;
m) Внимательно продумайте план внутреннего освещения (расположения светильников и ламп) и электрики (розетки, выключатели) – лучше на это потратить чуть больше времени изначально, чем менять или добавлять что-то в уже готовом доме;
n) Как организована система водоснабжения дома, есть ли накопительные емкости, фильтры для воды. Важно помнить, что насосы, подающие воду в дом, питаются от электричества, поэтому при временных отключениях сети (а такое случается время от времени на острове) они работать не будут;
o) Система водостока с крыш и ливневая канализация;
p) Септические емкости.
5. Как можно больше времени потратьте на обсуждение проекта с архитектором, получите от него ответы на все волнующие Вас вопросы. Серьезные подрядные организации сами предусмотрят при проектировании все описанные выше детали, на разработку полного пакета конструкторской документации обычно уходит 3 – 4 месяца кропотливой работы. Недобросовестные же подрядчики постараются уйти от деталировки, ссылаясь на то, что надо как можно быстрее начать стройку, а эти «незначительные» вопросы будут решены позднее, когда придет их время. Подобный ход широко распространен, его обычно практикуют мелкие компании, которые таким образом затягивают клиента, предоставив заказчику невысокую начальную смету. В ходе отделки обычно выясняется, что половина позиций из списка в п.4 не включены в расчет и хозяин участка вынужден оплачивать дополнительные счета, которые, в итоге, увеличат стоимость строительства еще на 25 – 30%.
6. До начала строительных работ выберете все отделочные материалы, они должны надлежащим образом быть представлены в спецификации, которая подписывается вместе со строительным договором и является его частью.
Можно прогуглить объявления и купить готовый дом или бунгало на берегу, но мы поговорим про строительство дома по собственному проекту. У нас есть коллеги в Таиланде, которые тоже занимаются проектированием и строительством домов. Конечно, там есть своя специфика в технологиях и документации, но в целом, построить себе бунгало для отпусков или постоянного проживания - не такая большая сложность. Цена строительства домика 4,0 х 6,0 м начинается от 500 000 батт (по курсу на начало 2016 года около 1 000 000 рублей). Основных сложностей две: земля (она дорогая) и согласования.
Земля в Таиланде продаётся участками, единица площади которых называется РАЙ (16 соток). Стоимость одного Рая, например, на острове Пханган, о котором далее в основном и пойдёт речь - от одного до десяти миллионов батт, и сильно зависит от удалённости моря. Сами участки, как правило, большие - от 5 РАЙ, поэтому для строительства одного бунгало неоправданно дорогие. Вдобавок, согласно местному земельному кодексу, иностранцы не имеют права владеть земельными участками на территории Таиланда за исключением специальных соглашений, согласно которым иностранец сможет владеть землей в Таиланде путем долгосрочной аренды или приобретая землю на тайское юридическое лицо. Поэтому есть варианты с арендой маленьких участков в составе большого.
С разрешениями на строительство и согласование всё, как и в России, не быстро. Поэтому тут лучше полагаться на местных, тем более, что оформить чертежи на тайском или разобраться в них самому крайне мудрено. Само же строительство, за исключением вопросов утепления стены и подключения газа (которого на острове нет), довольно простое и быстрое. Фундамент, как правило, изготавливается из монолитного железобетона - на острове, как ни странно, есть свой бетонный завод (и даже "цех" по производству ж/б изделий). Кубометр бетона стоит 1700 батт (3400 руб), с работой, доставкой и арматурой куб готовой конструкции обойдётся где-то 5000 батт (10 000 руб). Для самих домов чаще всего применяется дерево, но есть варианты и с каменными конструкциями. Выше двух этажей строят редко и такие проекты тяжелее согласовать.
Вообще с геометрическими единицами измерения у них там своеобразно:
1 WAH (ВА) = 2 метра,
1 SQUARE WAH = 4 кв.м,
1 NGAN (НГАН) = 100 SQUARE WAH = 400 кв.м,
1 RAI (РАЙ) = 4 NGAN = 1600 кв.м.
Электричество на острове стоит 5 батт (10 руб.) за килоВатт-час (в месяц набегает примерно тысяча батт), водопровод - 150 батт в месяц, интернет -650 батт в месяц
Вообще средняя стоимость строительства жилья на острове составляет около 14 000 батт/кв.м (28 000 руб). Проект при этом стоит порядка 4-7% от общей стоимости строительства. У нас, конечно, возникают вопросы при работе с местными чертежами, но в целом, мы находим общий язык с нашими тайскими коллегами. Не всегда мы сходимся во взглядах на архитектуру и конструктив, но тем не менее, привычные для русского менталитета проектные решения вполне себе выполнимы и под пальмами.
Сегодня, обзавестись недвижимостью в Таиланде может все больше граждан нашей страны. Построить дом выгодней, чем купить готовый. Но это только верхняя часть айсберга. Существуют и другие преимущества. Такие как планировка, выбранная конкретно под ваши нужды, и место расположения дома. В этой статье будет описаны основные моменты стоительства дома в Королевстве Таиланд. С помощью постройки дома можно учесть такие факторы как удобство подъезда и открывающийся вид. А открывающийся вид на Таиланде это нечто. Строить дом своими руками в этом райском месте одно удовольствие. Первый вопрос, который стоит решить при этом - выбор права на землю, на которой будет строиться дом. Ее можно купить (очень дорого) или взять в долгосрочную аренду (приемлемо). После того, как земельный участок найден и права на него получены можно приступать к разработке архитектурного проекта будущего дома. Для этого можно привлечь местных архитекторов. Следующий этап это поиск подрядчика. Если вы хотите построить действительно хороший дом и в предельно выверенные сроки, то обращаться нужно к крупной строительной организации. Мелкие компании не всегда выполняют полный комплекс всех мероприятий, определенных в проектной документации, экономя на этом.
Особенности строительного законодательства Таиланда.
В Королевстве Таиланд действуют правила на строительство жилых домов, которые выдаются специальным комитетом органа местного самоуправления. Это разрешение получает архитектор проекта или подрядчик. В Королевстве Таиланд действуют очень четкие правила относительно строительства домов в прибрежной зоне. Существуют ограничения по высоте зданий и стилю их кровли. Также запрещено стройка перерабатывающих площадей вблизи морского побережья. При строительстве дома в Таиланде нужно учитывать зонирование: Первая зона (0-10 метров от береговой линии). Строительство в этой зоне запрещено; Вторая зона (10-50 метров от береговой линии). Запрещено строить здания более одного этажа и выше шести метров (считается вместе с крышей). Площадь строения не должно превышать 75 квадратных метра. Площадь участка должна быть в три раза больше площади дома. Третья зона (50-200 метров от береговой линии). Запрещается строить здания более 12 метров в высоту и площадью более 2000 квадратных метров. Хоть строительное законодательство в Королевстве Таиланд меняется не очень часто, все же стоит сразу после покупки земельного участка согласовать всю строительную документацию. Таким образом, можно обезопасить себя от различных законодательных форм-мажеров. В различных административно-территориальных делениях Таиланда могут существовать свои особенности, касающиеся застройки. Например, в популярном для российских туристов, Пхукете нельзя строить здания выше 120 метров от уровня моря. Что касается кровли, то она должна быть в популярной местной цветовой гамме и соответствовать тайскому стилю.
Довелось мне быть соседом у строящегося дома. Очень интересно было наблюдать за строителями из Бирмы, они похожи на тайцев, но отличия есть. Тайцы приглашают их на работу, примерно также, как в России приглашают мигрантов из ближнего зарубежья.
Мой сосед из Европы снимает ежегодно односпальный дом в небольшом резорте на острове Самуи и в этом доме ему стало тесно с женой и сыном, и решили они не меняя резорт построить себе еще одну комнату, снимают домик они совсем не дорого, но зато оплачивают его круглый год, чтобы можно было туда приехать в любой момент не бронируя и не занимаясь поисками.
В резорте есть, конечно, хозяйка, владелец этих домов, с бассейном и небольшой территорией, есть несколько женщин уборщиц, но цена за аренду мизерная, потому что и сроки аренды очень велики.
И вот решили они за свои деньги построить комнату, нашли исполнителей и начался ежедневный шум, звуки дрели, бетон с песком вокруг, бирманские рабочие, мужчины и женщины. Женщины иногда с детьми, а ведь в Бирме многие мажутся специальным кремом-порошком и ходят потом с белым лицом как папуасы, вообщем было весело наблюдать за всем этим.
Стройка на удивление шла очень быстро. Я надеялся на то, что приедет как минимум трактор или кран с плитами. Все оказалось проще.
1.В Таиланде, как и вообще в Азии, принято строить дома на сваях, это защита от насекомых, которых бывает целое полчище, от змей, которых также немало, от воды на случай сезона дождей, поэтому без свай не очень желательно жить в среде, где вокруг джунгли. Поэтому выкопали ямы под сваи, удалили часть пальм, сваркой закрепили металлический каркас из толстой проволоки или арматуры для свай и залили туда бетон.
2.Бетон подсох и уложили туда небольшие плиты, которые сразу же залили новым бетоном, так образовался пол в доме.
4.Часть стен также из бетона, а часть выкладывали кирпичом.
5.Часть крыши разобрали и сформировали каркас для новой комнаты из брусков дерева, которые покрыли черепицей.
6.Покрасили стены и отштукатурили внутри, добавили колонны для террасы и провели электропроводку.
Большинство иностранцев, интересующихся покупкой недвижимости в Тайланде , должны отдавать себе отчет в том, что в Тайланде дома строят несколько иначе чем в Европе или России. Теплый климат, обилие дождей, дешевая рабочая сила – все это накладывает отпечаток на технологии строительства и качество домов. Насколько хорошо тайцы строят недвижимость? Стоит ли она запрашиваемых цен? Давайте рассмотрим особенности строительства недвижимости в Тайланде .
Цены на недвижимость сильно зависят от типа жилья, места строительства, метода постройки, и материалов отделки. Например, строительство небольших домов в некурортных местах Тайланда может стоить недорого – начиная от 200 тыс. бат. Однако при этом нужно будет самостоятельно решать массу вопросов с подрядчиками. Как правило иностранцы просто покупают недвижимость в новостройках.
На фото: В Тайланде строят 3 типа недвижимости
В Тайланде строят три типа недвижимости: отдельные дома, home-office (2-3-этажные мелкие таунхаусы) и конечно кондоминиумы. Цены на тайские кондо зависят от места. В , Чианг Рае и пригородах Бангкока цены начинаются от 700 тысяч бат, цены от 3 миллионов выставляются на очень хорошие полностью меблированные квартиры или дома на побережье вне туристических мест. Цены на приморскую (кондо, апартаменты), Пхукета или Самуи начинаются от 6 миллионов бат и уходят в бесконечность.
Это смешно, но начинают строить дом в Тайланде с обязательной установки “домика духов”. Без него строительство дома не будет успешным:) проводят через Sales Office, – это временная коробка, где воссоздают макет интерьера квартиры строящегося дома. Покупатели должны пощупать какой дом они получат в итоге.
На фото: дома в городах Тайланда встраиваются очень тесно
Для домов в Тайланде характерно отсутствие подвалов, а первые этажи многоэтажных домов всегда нежилые, там бывает что угодно: парковка или магазины. Одна из проблем при застройке в – теснота расположения зданий. Всегда есть шанс, что купив недвижимость с хорошим видом, через два года под вашим окном будет стоять другой дом.
На фото: дома и кондо в Тайланде строят каркасным методом
Почти все дома и кондо в Тайланде строятся каркасным методом. Это увеличивает скорость постройки домов. Кроме того при строительстве домов в Тайланде не используют стандартные железобетонные элементы – плиты или балки. Все бетонные конструкции заливаются на участке.
Сначала формируются бетонные опоры, перекрытия и лестницы, а после этого выкладываются кирпичом стены и перегородки. Кирпич для стен используется по нашим мерка просто игрушечный. Насколько прочны такие конструкции? Во время последнего ни одно кондо не пострадало.
На фото: уже построен каркас кондо в Хуа Хине
При строительстве малоэтажных домов в Тайланде всегда делают локальную канализацию, – в землю вкапываются огромные пластиковые баки. Вертикальные трубы в здании часто встраиваются в бетонные опоры каркаса дома. Все трубы в Тае пластиковые, – это вам не Россия, где нужно думать о теплоизоляции труб. На крышах домов часто устанавливаются огромные баки для подогрева воды, – будете покупать квартиру на верхних этажах, будьте готовы к бульканью и гудению насоса.
Как ни странно тайцы не любят хорошо освещенное жилье. В своих домах они довольствуются маленькими окнами, да и то часто зашторивают их. Однако при строительстве современных домов на продажу или для аренды, тайцы умело проектируют хорошее остекление и большие окна.
На фото: угловое остекление домов в Тайланде
Интересная особенность Тайланда – в новых домах часто используется угловое остекление. Тайцы легко сопрягают под углом крупные стекла, обходясь без всяких рам:) Стыки заделываются селиконом. Окна как правило раздвижные.
О цене дома можно судить по окнам: блестящие алюминиевые рамы – дешевая недвижимость, черные или коричневые рамы – дорогая недвижимость.
На фото: на стройках в Тайланде много ручного труда
Впечатляющая скорость строительства домов в Тайланде объясняется простотой конструкции домов, а также дешевой рабочей силой, – строят в основном эмигранты из Бирмы и Лаоса. Обычно любая стройка в Тайланде напоминает муравейник, очень многие работы выполняются вручную и огромными бригадами. О безопасности труда в Тайланде, похоже никто не задумывается. Сколько раз доводилось видеть, как строители без всяких страховок работали на высоте, передвигаясь по хлипким бамбуковым “лесам”.
