Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.
Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.
Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:
Состав общего имущества в МКД устанавливают:
Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.
Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.
К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).
При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:
Помимо этого, к расчету доли не относят:
Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.
При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.
При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.
Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.
Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.
Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:
При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.
В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .
К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.
В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.
Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:
Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».
Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.
В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:
Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
- помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.
Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.
Крыша- это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
- конструкции обслуживают более одного помещения;
- конструкции являются ограждающими.
Ограждающие конструкции - строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).
Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
- ограждающие несущие конструкции;
- ограждающие ненесущие конструкции.
Ограждающие несущие конструкции - конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.
Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.
Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.
Для справки
Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.
Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения - комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.
Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, - полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.
К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.
Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.
2. Помещения, не являющиеся частями квартир, - подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.
Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения - является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное
помещение.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.
Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом
собственников помещений, не требуется.
Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
- помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
- помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:
подъезд - часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;
тамбур - помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;
вестибюль - помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор - помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;
лестницы - конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;
лифты - современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;
технические этажи - вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;
чердак - нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.
Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?
Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества - обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.
А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.
3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:
Систему отопления со всеми устройствами;
внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
сеть газопровода со всеми устройствами;
сеть канализации со всеми устройствами;
внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
внутренние телефонные и сигнализационные сети;
вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
подъемники.
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).
Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.
4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.
Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.
Элементы озеленения - это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для
отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.
При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ):
1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.
Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.
Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ
третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.
Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-
сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.
Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?
Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.
У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.
Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:
Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.
Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.
Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:
Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.
Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:
По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.
Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:
Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.
Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.
Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:
В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.
Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:
Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.
Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.
Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.
В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.
Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.
В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника
Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.
Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.
Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:
Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.
Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.
Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Оценить публикацию
Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме
4.5 (90.83%) 24 голос[ов]
