Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.
Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.
Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.
Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.
Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:
Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.
Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.
Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:
порчи жилого помещения;
самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
использования жилых объектов не по назначению.
Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.
Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.
Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.
Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.
Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.
Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.
Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.
В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.
Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
Непредоставления полного пакета необходимых документов;
Предоставления документов в ненадлежащий орган;
Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.
Статья 29. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа, выданного органом, проводящим согласование), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переоборудованным состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии, что жилое помещение не приведено в прежнее состояние, принимает решение:
В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок. Если ситуация не изменяется, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Изменение технических и качественных помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.
Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений.
В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ.
Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:
Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ.
Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Для экономии времени и денег можно обратить в — специализирующуюся организацию.
При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.
Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.
Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:
Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации.
Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.
Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра). В компании заказ выписки для клиентов — бесплатно.
Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.
В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:
Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.
За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:
Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства потребуются следующие документы:
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в .
Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого помещения акт приемочной комиссии направляется в органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно утвердить проектную документацию. ООО имеет наработанные бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.
Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ, либо вынесен отказ.
В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:
На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.
Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания имеет застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.
В процессе согласования проектной документации владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.
Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.
Образец технического заключения перепланировки и переустройства:
Образец проекта перепланировки и переустройства:
Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:
Этапы согласования выглядят следующим образом:
Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения – здания и помещения, объекта, и т.д.
При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.
Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не , а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.
Комментарий специалиста . может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию « ». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов .
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2018 году будет состоять из следующих действий:
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.
Любое изменение в архитектуре квартиры, перенос инженерно - технических коммуникаций, смена газовой плиты на электрическую, смена электропроводки, установка душевых кабин и пр. технические новшества считаются переустройством жилого помещения. По нормам ЖК РФ и ГК РФ переустройство квартир любой формы собственности не допускается без разрешения.
Снесение стен, перенос дверных, оконных проемов, увеличение площади кухни, ванной комнаты считается перепланировкой и также считается нарушением законодательства, если такие изменения сделаны без разрешения. Снесение или перенос капитальных стен может создать опасную ситуацию для жильцов квартиры и соседей с других этажей. Переустройство или перепланировка могут нарушить целостность здания, что может привести к разрушению объекта, появлению трещин в капитальных стенах.
На каждую квартиру в БТИ имеется инженерно- технический паспорт, в котором указаны все параметры квартиры: жилая площадь, план квартиры, количество комнат, наличие балконов, лоджий, расположение окон и дверей. Изменения могут проводиться только после экспертиз и согласования жилищной комиссией при органах местного самоуправления.
В собственном доме пристройка, надстройка этажей считается самовольной постройкой, внутреннее переустройство и перепланировка, разборка печей, снесение тонких перегородок допускается без разрешения. Приватизированную квартиру будет трудно продать, если технический паспорт не совпадает с планом квартиры. Покупатель может попросить получить новый паспорт на квартиру, чтобы в будущем не было проблем или уменьшит стоимость квартиры для получения средств на узаконивание перепланировки.
С давних времен человек стремится сделать свое жилье все более просторным и комфортным. Особенно это стало заметным в последнее время: кто-то отдает дань моде на современный дизайн жилого помещения, кто-то старается просто улучшить условия проживания. Год от года повышается качество стройматериалов, отделочных материалов, появляется новая бытовая техника, сантехническое оборудование. Естественно у граждан возникает потребность иметь у себя все новые и новые блага цивилизации, доступные им материально.
Началось массовое изменение конфигурации квартир, домов. Капитальный ремонт жилого помещения нередко плавно перетекает в переустройство жилья, часто неведомо для собственника. Некоторые думая, что перенести стену, сделать перегородку, убрать дверной проем, сменить газовую плиту на электрическую, поставить душевую кабину это всего лишь ремонт. Однако это все будет считаться переустройством и перепланировкой помещения сделанной незаконно. Многие и не подозревают, что все работы связанные с изменениями в квартире должны проводиться по согласованию с организациями, отвечающими за жилой фонд. Для получения согласования в организацию местного самоуправления, подаются документы заявление, свидетельство на право собственности, технический паспорт, основание, почему гражданин желает провести переоборудование жилья, согласие всех членов семьи. После согласования получают разрешение или отказ. Это делают по многим причинам, если здание имеет историческую или архитектурную ценность, если в результате перепланировки и переустройства будет нарушена целостность здания, грозящая опасностью для проживающих.
При завершении переоборудования составляется акт о приемке, приемочной комиссией. Если перепланировка помещения проводились без согласования, с нарушением норм строительства, такое действие наказывается штрафом, при этом надо будет восстановить жилье в прежнем виде. При соблюдении всех норм самовольную перепланировку можно узаконить через суд.
Прежде чем провести глобальный ремонт в доме или квартире, узнайте, не будет ли это считаться переустройством или перепланировкой. Граждане думают, что сделав утепление полов в квартире, сделав отвод отопления в лоджию или на балкон, установив джакузи в ванной комнате, сменив газовую плиту на электрическую и пр. не совершили ничего противозаконного, однако все такие действия по ЖК РФ не допустимы самовольно без разрешения соответствующих инстанций. Любой перенос инженерно-технических сетей, изменение конфигурации комнаты за счет переноса или сноса перегородки, увеличение площади ванной комнаты за счет коридоров, перенос дверного проема в другое место и т.д. будут считаться переустройством помещения, что недопустимо без разрешения органов, осуществляющих контроль за жилым фондом.
Несанкционированная перестройка способна нанести ущерб зданию и здоровью проживающих граждан. Нарушение целостности газовых сетей может привести к утечке газа, взрыву и пожару. Во всех случаях, связанных с переустановкой газового оборудования, работы проводят специальные службы с допуском. Перепланировка, связанная со сносом стен в квартире, способна нанести урон всему зданию из-за появления трещин, разрушения капитальных стен.
Не все задумываются о законности самовольной установки балконов в жилых домах, не предусмотренных для этого. В старых постройках могут быть деревянные перекрытия между этажами, и здание запросто может обвалиться. Предварительная инженерно-техническая экспертиза дома, до проведения переустройства помещения, позволит определить целесообразность предстоящих работ. За проведение незаконных работ, налагаются административные штрафы и восстановление жилья в прежнем виде за свой счет.
Любое самовольное преобразование помещения не допускается законами РФ, это связано с безопасностью граждан, Часто работы по переустройству и перепланировке проводят бригады строителей и отделочников, которые мало что знают о нормах строительства. Они работают за деньги, и как говорят: «любой каприз за ваши деньги». За последствия они не отвечают.
Прежде чем что-то поменять, надо знать ремонт это или перепланировка. Для проведения работ надо оформить согласование переустройства в органах самоуправления по месту нахождения жилого помещения. В соответствии с законами РФ имеется список документов, необходимых для предоставления в орган, осуществляющий согласование. В пакет документов входят свидетельство о праве собственности, договор социального найма, технический паспорт, проект переустройства или перепланировки, заключение организации по охране памятников.
В течение 45-ти дней организация, дающая согласие переустройства и перепланировки, рассматривает этот вопрос. При положительном решении заявителю выдается документ, разрешающий переоборудование помещения.
За самовольное переустройство ответственность несет собственник жилья или наниматель, такое переоборудование необходимо узаконить, либо привести жилое помещение в прежний вид.
Узаконить можно только по решению суда, если нет согласования переустройства и только в том случае, когда не были нарушены нормы строительства, нормы технической безопасности и не нарушаются интересы других граждан.
Согласование - это юридический документ, дающий разрешение на перепланировку и переустройство, все изменения при этом вносятся в технический паспорт.
Жилищный Кодекс РФ от 1-го марта 2005 года регулирует вопросы переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений. Ранее изменения в квартире можно было провести без разрешения, по новому законодательству любая реконструкция квартиры должна проводиться на законной основе.
Для правомерного переустройства следует обратиться в органы местного самоуправления. После подачи заявления на переустройство жилья и пакета документов о собственности, организация, осуществляющая согласование переустройства жилого помещения даст разрешение или отказ.
Важно знать, что к переустройству относятся замена инженерно-технических сетей, смена электропроводки, установка душевой кабины и многое другое. Если вы уже провели переустройство квартиры, необходимо оформить это в законном порядке, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. В приватизированной квартире все изменения вносятся в технический паспорт квартиры, иначе невозможно будет ее, допустим, продать.
Если изменения в муниципальной квартире обнаружит жилищная комиссия, может возникнуть много проблем с наймодателем и законом. В муниципальной квартире переустройство и перепланировка без согласования грозит, прежде всего, предупреждением о выселении из квартиры за порчу имущества. Виновнику предложат возместить нанесенный ущерб и вернуть жилье в прежний вид.
Поэтому, прежде чем взяться за преобразования в квартире, подумайте, взвесьте все, получите разрешение. Вы будете уверены в законности своих действий, необходимо соблюдать утвержденный план переустройства жилого помещения, так как все изменения вносятся в технические документы на квартиру.
Для каждой квартиры положен как правоустанавливающий документ, определяющий ее владельцев, так и технический паспорт с детальным изложением ее внутреннего устройства. Преобразования жилого помещения вносятся в его технический паспорт, иначе квартира не подлежит отчуждению, так как нарушения влекут за собой потерю права распоряжения.
Для получения согласования переустройства и перепланировки жилого помещения необходимо обратиться в органы местного самоуправления (организации, занимающейся этим вопросом). Для этого необходимо собрать различные документы и их копии, передать на рассмотрение. В заявлении на преобразование жилого помещения обстоятельно, по пунктам описывается перечень изменений, с указанием объема и срока работ. Гражданин должен дать гарантии свободного доступа контролирующих органов и нечинении им препятствий. Необходимо представить письменно оформленное разрешение соседей, технические документы на жилье, справки из БТИ и пр.
В принципе, собрать пакет документов на согласование и перепланировку жилого помещения можно самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше доверить это дело специалисту, который быстро соберет всю необходимую документацию. Готовое решение можно будет получить через 45 дней после подачи документов. Ответ может быть положительным или отрицательным. Все действия по перепланировке и переустройству квартиры будут считаться законными при соблюдении требований ЖК РФ по строительным и техническим нормам.
Список документов может меняться в зависимости от типа жилья, от целевого назначения объекта. В ряде случаев, если изменения незначительны, существенно упрощается процедура оформления.
В прежние советские времена дома и квартиры были типовые, теперь в связи с ростом спроса на жилье, резко ускорились темпы жилищного строительства, все больше возводится комфортного жилья, практически на любой вкус. Однако находится немало любителей переустройства жилья, как в новостройках, так и в старых домах.
Если вы задумали что-то переделать, сделайте это на законных основаниях. Заполните бланк заявления о переустройстве жилого помещения для органов самоуправления, проводящих согласование этой процедуры. Заявление имеет установленную форму, в него вписываются личные данные заявителя, указываются сроки проведения работ (не более 3-х месяцев), режим работ (допустимый период времени: 9-00 - 19-00). В заявлении указываются обязанности заявителя о свободном доступе проверяющих органов для сверки ремонтных работ.
Для приватизированной квартиры подписи в заявлении о переустройстве жилого помещения должны поставить все собственники, для муниципального жилья требуется подпись нанимателя, указанного в договоре социального найма.
Любое незаконное переустройство недопустимо и наказывается штрафом, вплоть до выселения из квартиры. Органы самоуправления или их представитель имеют право обратиться с заявлением в суд о перепланировке квартиры, чтобы привлечь к ответственности виновника самовольной переделки жилого помещения. Если переустройство было незначительным, суд вынесет решение об устранении изменений. При масштабных преобразованиях жилого помещения без согласования с органами самоуправления, виновник рискует расстаться с квартирой (как приватизированной, так и муниципальной). Реализовав квартиру другому собственнику, за счет этих средств будет восстановлена квартира в ее прежнем объеме. Такая процедура проходит обычно, если переустройство жилого помещения прошло без согласования, с нарушением норм ЖК РФ.
Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.
Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.
Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.
Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.
Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.
Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:
Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.
Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.
Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.
Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.
Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.
Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.
Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.
Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.
Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.
Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.
Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.
