Поскольку не каждый предприниматель может позволить себе приобрести объект недвижимости для коммерческой деятельности или же попросту не считает целесообразным постоянно платить за аренду, становится актуальным вопрос перевода своей квартиры, дома или иного жилого помещения в нежилой фонд. Согласно последним изменениям Жилищного кодекса Российской Федерации, порядок подобной процедуры упрощён, однако необходимость ознакомиться с правилами остаётся актуальным.
Изменения в законодательстве затрагивают интересы собственника, который занимается коммерческой деятельностью. Чтобы и получить право использовать такой объект недвижимости с целью получения прибыли, следует разобраться в некоторых нюансах. Далеко не любая недвижимость может быть переведена в нежилой фонд, к тому же, зачастую требуется перепланировка помещений.
Собственнику необходимо заранее заняться подготовкой требуемых документов, чтобы ускорить процесс рассмотрения заявления и оформление. Поэтому рассмотрим самые важные моменты такой процедуры.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Первое, на что необходимо обратить внимание, это условия, при которых квартиру можно перевести в нежилой фонд:
Если недвижимость подходит по вышеуказанным параметрам и отвечает всем условиям, это ещё не значит, что ответственные государственные учреждения не откажут в переводе. По закону существует ряд оснований, когда прошение могут отклонить, а именно:
Отказ перевести в нежилой фонд, должен быть обязательно в письменном виде, с указанием в нём причин такого решения. Если причины для отказа вызывают сомнения или собственник категорически с ним не согласен, необходимо повторно обратиться в это же учреждение для пересмотра решения. Если решить вопрос не удастся, заявитель вправе подать иск в суд.
Когда у собственника нет времени или он не желает самостоятельно заниматься процессом и вникать в его порядок, можно обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.
Зачастую объект недвижимости, который необходимо перевести в нежилой фонд, изначально не имеет отдельного входа, что делает процедуру невозможной. В связи с этим возникает необходимость осуществить перепланировку и сделать его.
Перед перепланировкой следует осмотреть квартиру и провести её экспертизу, чтобы удостовериться, что конструкции дома не будет нанесён ущерб. Заниматься этим должны специалисты, которые по окончании выдадут собственнику письменное заключение. В нём будет содержаться информация о несущих конструкциях с указанием, возможен ли в данном случае отдельный вход.
После того как экспертиза будет проведена, необходимо составить проект перепланировки. Делается он на основании полученного технического акта. На этом этапе можно всё делать самостоятельно, но, если нет необходимых знаний, лучше обратиться к специалистам. Проект нужно будет утвердить в государственных инстанциях, таких как архитектурно-планировочное управление, комитет по архитектуре, отдел пожарного надзора, служба защиты прав потребителей и прочими.
Для перевода дома из жилого в нежилой фонд, помимо заявления в межведомственную комиссию необходимо предоставить:
| Наименование документа | Особенности |
|---|---|
| Паспорт собственника | Оригинал и копия |
| Свидетельство права собственности на объект недвижимости | Или другой имеющийся правоустанавливающий документ |
| Технический паспорт и план | Оформить можно в Бюро технической инвентаризации |
| Кадастровый паспорт и план | Получить новый можно в отделении Росреестра |
| Справка из домовой книги | О том, что в помещении никто не прописан |
| Заключение пожарного надзора | О соответствии нормам безопасности |
| Заключение санэпидемстанции | О соответствии санитарным нормам |
| Заключение о техническом состоянии | Берётся в учреждении, у которого дом состоит на балансе |
Опытные предприниматели и инвесторы в сфере недвижимости знают, что перевод квартиры в нежилое помещение - коммерчески выгодный процесс. Схема приносит больший доход в отличие от перепродажи или сдачи в аренду недвижимого имущества. Квартиры на первом этаже самые дешевые, а разница в стоимости между жилым и коммерческим помещением около 50%. Коммерсанты приобретают недвижимость на первом этаже в новостройке с целью экономии средств и получения прибыли. Варианты эксплуатации различные: перепродажа, сдача в аренду или для собственного бизнеса. Востребованность зависит от местоположения дома, конкуренции, человеческого трафика и концепции бизнеса. В статье опустим подробности выбора коммерческого помещения, так как бесплатную консультацию предоставят специалисты портала 23Квартиры.ру, а рассмотрим особенности и нюансы изменения статуса жилья.
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие - продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Затевая процедуру перевода жилой квартиры в нежилое помещение необходимо запастись терпением, так оформление занимает от 6 месяцев.
Основные требования к будущему коммерческому помещению:
В случае если недвижимость соответствует всем параметрам, нужно пройти второй по важности этап - получение согласия жильцов дома (не менее 2/3). Только после сбора необходимого количества подписей приступают к подготовке основного пакета документов.
Порядок изменения статуса недвижимости установлен на законодательном уровне, и проводить переоформления могут только местные органы самоуправления. Существенный плюс операции в том, что всегда остается возможность снова изменить статус помещения. Рассмотрим основные этапы оформления.
1. Сбор документовПакет сдается в МФЦ в следующем порядке:
Получение согласия и разрешения необходимо получить от МВД, санитарной инспекции, МЧС, коммунальных организаций, отдела архитектуры и градостроительства.
План подготавливают специализированные организации со свидетельством о допуске к работе с документацией. Стоимость создания проекта рассчитывается индивидуально для каждого объекта и зависит от материала дома, площади помещения и количества внесенных изменений.
Пакет документов сдается на рассмотрение в межведомственную комиссию, процесс занимает до 45 дней. Далее, бумаги передаются в управление жилищного фонда, где определяется сумма выплат за изменение статуса. Только после всех этапов оплачивается госпошлина и оформляется государственная регистрация.
В случае если комиссия выдала отказ, то нужно собрать новый пакет документов и внести необходимые изменения в проект, из-за которых было принято отрицательное решение. Процесс может повторяться многократно до тех пор, пока не будет получено одобрение, а в случае, если это невозможно по техническим причинам, то квартиру перепродают.
В каждом регионе России требования к документам и сроками рассмотрения отличаются. Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение начинается от 200 000 рублей, и рассчитывается в зависимости от площади недвижимости, особенностей перепланировки. Несмотря на то, что процесс затратный и долгий, выгода очевидна, потому как стоимость готовой коммерции в стройке стоит от 60 000 за кв.м. (не цоколь), а квартира от 30 000 за кв.м. Цены примерные, но разница очевидна. Для подбора помещения, которое будет приносить постоянный доход нужно внимательно изучить рынок конкурентов, и подготовить бизнес-план. Сделав достойный выбор можно получать постоянный официальный доход или же заработать на разнице стоимости недвижимости.
Или магазин, большинству это понятно. Можно ли совершить обратный процесс? Или взять помещение, которое изначально для жилья не предназначалось, и сделать из него квартиру? В законах есть и такой вариант, а также масса тонкостей.
Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно .
Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.
Чтобы построить нежилые помещения, можно уделять меньше внимания плотности застройки, уровню инсоляции и прочим требованиям. Изначально апартаменты задуманы как часть бизнес-зданий. Просто представьте: днём человек работает в своём офисе, а вечером просто поднимается на несколько этажей выше, и вот он уже дома. Если учесть, что в подобных зданиях есть несколько магазинов, тренажёрный зал, ресторан и прочие заведения, получается очень удобно.
Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.
Вопрос: почему бы просто не купить обычное жильё? Всё дело в цене. Часто можно найти апартаменты на 15 – 25% дешевле, чем квартира аналогичной площади. Плюс привлекательность самого помещения и для многих – удобство расположения. Поэтому сейчас можно найти массу объявлений фирм, предлагающих помочь перевести апартаменты в жилой фонд.
Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на .
Более подробно о том, почему апартаменты не признаются жилым помещением, расскажет следующий видеосюжет:
Он изложен в ЖК РФ, в 23-ей статье. В зависимости от региона переводом занимаются различные организации. В крупных городах процедуру можно пройти через МФЦ.
Произвести перевод может только собственник или кто-либо вместо него по доверенности. Например, арендатор офиса при всём желании сделать из помещения жильё от собственного имени не сможет.
Потребуется относительно небольшой пакет документов:
Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку.
Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия:
Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.
Какого-то специфического документа о переводе, кроме уведомления, законом не предусмотрено. Однако хлопот будет ещё предостаточно.
И напоследок мы расскажем вам про стоимость перевода помещения из нежилого в жилой фонд.
Столкнувшись с необходимостью вывести помещение из жилого фонда и оформить его в нежилом (например, с целью организовать собственный бизнес), многие из владельцев недвижимости впадают в «юридический ступор». Действительно, задача эта не из легких, однако «осилит дорогу идущий». Для тех, кто решил справиться с ней самостоятельно, мы подготовили пошаговую инструкцию перевода жилого помещения в нежилое – читайте прямо сейчас.
Прежде чем затеять процедуру по выводу помещения из жилого фонда, ознакомьтесь с требованиями и ограничениями, определенными законом по отношению к жилплощади, которую можно «переквалифицировать» в коммерческую.
Трудности с переводом квартиры в нежилой фонд возникнут, вероятнее всего, если она находится в доме, состоящем на учете по чрезвычайным событиям, делам гражданской обороны. Аналогично, если строение считается объектом исторического и культурного наследия.
Кстати, согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.
Если процедуры по переводу жилого помещения в нежилое все же не избежать, будьте готовы провести ряд действий, описанных далее.
Первое, что вам нужно сделать, это подготовить пакет документов, который впоследствии вы передадите в Департамент управления имуществом. Межведомственная комиссия их рассмотрит и вынесет решение о возможности операции.
Итак, какие документы необходимо собрать.
Когда все бумаги, наконец, собраны, их требуется передать в Департамент управления имуществом. К пакету вышеперечисленных документов также прилагаются:
На основании представленных документов, комиссия Департамента выносит решение о переводе помещения. Максимальный срок рассмотрения – 45 календарных дней. В случае отрицательного решения, если оно не обосновано или спорно, можно инициировать обжалование в суде. Самые распространенные причины для отказа: неполный объем документов, недостоверные сведения, отсутствие согласия собственников соседних квартир.
Получив разрешение на перевод помещения в статус нежилого от Департамента управления имуществом, следует произвести оценку стоимости данного перевода в Бюро технической инвентаризации. Для этого подается заявление (заполняется в БТИ по образцу) в отдел приватизации жилищного фонда, а с ним копии и оригиналы таких документов:
Стоимость перевода определяется комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом, составляется протокол с указанием суммы. Разница в цене объекта (как жилого и как нежилого) оплачивается через кассу любого банка.
После того, как вам удалось перевести жилую недвижимость в коммерческую, важно отметить сей факт в Росреестре. Регистрация прав собственности на имущество нового формата происходит в филиале УФРС, по факту подачи необходимой документации. А именно:
В назначенный день служащий УФРС выдаст вам свидетельство регистрации права собственности на НЕЖИЛОЕ помещение. Процедура окончена!
Теперь ваше недвижимое имущество закреплено за нежилым фондом, однако это не отменяет обязанностей и ограничений, фигурирующих в его «жилую бытность». Так, вам, как и прежде, придется нести расходы на содержание и ремонт дома, в котором распложено помещение, соразмерно своей доле в общей собственности. Налог на имущество тоже остается, и даже увеличен, по сравнению с жилой недвижимостью (2% от кадастровой стоимости).
Нельзя шуметь после 23.00, производить ремонтные, строительные работы по выходным и праздничным дням, а в будни – не начинать их ранее 9.00, и не завершать позднее 19.00. Не забывайте – рядом все так же живут люди.
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:
В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:
Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.
Сложности, возникающие при согласовании перевода:
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
ТЗК (техническое заключение) от 25 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 | ||
