Такой тип кредитования как ипотечное – получил широкое распространение на практике за рубежом. Существуют различные сложные и многогранные зарубежные модели . Они в реальной жизни становятся звеном, связующим человеческую потребность обладать собственным жильем и существующими ограничениями в области финансов у этого самого человека.

Особенно важную роль в становлении целой кредитной системы и формировании собственной модели ипотечного кредитования в России, сыграла возможность сравнения практики кредитования на территории федерации и за рубежом.

России для формирования наиболее эффективной модели ипотечного жилищного кредитования, просто необходимо с умом использовать накопившийся уже в достаточном объеме, опыт разнообразных зарубежных банковских систем в деле предоставления кредитов и их обслуживания.

Конечно, в деле формирования новой модели кредитования не следует использовать метод слепого копирования, в первую очередь по причине различных экономических ситуаций за рубежом и в России. Однако качественная сравнительна характеристика и анализ, позволят обнажить наиболее проблемные места в системе кредитования ипотеки на территории России.

Модели ипотечного кредитования распространенные за рубежом

Сегодня в США существует собственная американская модель ипотечного кредитования . Рынок недвижимости в Америке обслуживается практически полностью только двумя видами кредитов:

Строительный заем

Строительный заем – это модель кредитования, организованная следующим образом. Фирма-подрядчик собирает все необходимые документы и получает в банке строительный заем. Полученные средства используются для исполнения всех работ по проектированию, а также для выполнения строительных работ.

Ипотечный кредит

Схема данной модели выглядит следующим образом. Покупатель получает в банковской структуре кредит для покупки недвижимости, а точнее, жилья. Обеспечением для такого кредита служит покупаемая недвижимость.

Ипотечный кредит в таком случае оформляется как закладная на имущество или в виде акта о передаче в опеку. Эти самые документы и передают жилье банку в случае неуплаты по кредиту, с правом выкупа имущества заемщиком в период до двух лет, при условии полной выплаты оставшегося долга.

На территории Германии идея формировании ипотечного типа кредитования зарождалась еще в средние века, в те времена земля была наиболее ценным имуществом. Сегодня Германия – это страна с наиболее качественно налаженной системой поддержки заемщиков.

Таким образом, заемщики немецких банков могут получать дотации деньгами, в случае если у заемщика, к примеру, родился ребенок, или же получить непрямые льготы при оценке имущественного положения заемщика, полного состава его семьи пр.

Основные модели ипотечного кредитования

К классическим моделям кредитования ипотечного типа мирового масштаба можно отнести следующие:

• Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Целый ряд стран западной Европы успешно применяют на практике данную модель, это такие страны как: Франция, Германия, Дания и т.д. Стоит отметить, что такого рода система имела место на территории России еще в дореволюционный период.

Одноуровневая модель предусматривает существование специализированных учреждений или структур, таких как – ипотечные банки. В общем своем числе организации, предоставляющие услуги по кредитованию ипотечного типа могут быть представлены в двух видах, в качестве банков, обладающих правом осуществления всего перечня услуг и операций как для лиц физически, так и для юридических и кредитные организации не банковского типа, обладающие правом осуществления всего нескольких операций.

Основным и наиболее привлекательным для России преимуществом в данной одноуровневой системе является легкость ее интеграции в законодательство. Такую модель достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью.

В одноуровневой модели нет нужды страховать возможные риски кредитно-финансового характера, пользоваться услугами различных рейтинговых агентств, и что самое главное, отсутствуют любые затраты на выплату вознаграждений агентам, ведущим работу по обслуживанию кредита, что делает размер кредита для самого заемщика ощутимо меньше.

• Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель, именуемая также универсальной, предусматривает выдачу кредита заемщику, возврат которого обеспечивается закладной на купленную недвижимость. Впоследствии банковская структура может осуществить продажу требований по данному кредиту ипотечному агентству государственного типа.

А государственное агентство формирует из нескольких выкупленных кредитов пул, на основании данного пула выпускаются облигации.

В ходе применения такой модели кредитования, финансирование ипотеки происходит в основном уже за счет рынка ценных бумаг вторичного типа. Покупателями таких облигаций зачастую являются такие институционные инвесторы как – фонды пенсионные или инвестиционные, а также страховые компании и др.

Основные модели (схемы) ипотечного кредитования

Одноуровневая модель (на примере Германии)

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее "заемщик-кредитор". Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию одноуровневой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования (характерной для многих стран Центральной Европы), а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в нее входило более 40 ипотечных банков, включая 14 государственных. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков.

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учреждений крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Германии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 единицы) 27,2%

Сберкассы 25,8%

Ипотечные банки 24,7%

Иные кредитные учреждения (кредитные товарищества, 22,3%

страховые общества и т. д.)

Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в последнее время очень активно стали заниматься крупные коммерческие банки-монополисты - гроссбанки, многие из которых создают свои ипотечные банки или приобретают доли участия в ипотечных кредитных институтов. В последнее время гроссбанки осуществляют ипотечное кредитование в очень больших объемах.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательнае учреждения.

Классическая континентальная модель

Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из основных постоянных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности привлекаются краткосрочные ресурсы - "короткие деньги", это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы - "длинные деньги", полученные за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, а затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего около 0,25%. Выпуская ценные бумаги ипотечный банк продает их через другие кредитные и финансовые учреждения, в основном с коммерческим, с бонификацией (со скидкой), т. е. Ниже их номинальной стоимости на несколько процентов.

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно немецкая технология обладает большой надежностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществить досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом кредитный институт страхуется от недополучения прибыли или непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре, исходя из применяемого инструмента.

В общем, сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, - кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по различным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и другие, объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

• - в более гибкой форме и более качественно;
• - происходит значительное снижение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;
• - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких как страхование, оценка, регистрация и т. д. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного кредитования, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

Ссудно-сберегательные учреждения

Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают как классической технологии образования кредитных фондов личные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных институтов на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом кредитование, несомненно в меньшей степени зависит от рынка капиталов и, в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированы и не меняются в течение всего срока договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5% , ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированы, равномерны.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой ССК выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной (обычно при оговоренном минимальном сроке накопления), вкладчик может получить стройсберссуду на 10-18 лет.

В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы количества детей и т. д.

Субсидия может выплачиваться также на других этапах накопления и финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы и т. д. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, на которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами (методу стройсберконтрактов или стройсберссуд), за период с 1948 по 1993 год было профинансировано 75% всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья. Сегодня 19 млн граждан Германии являются владельцами одного или нескольких контрактов стройсбережений.

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредитов и т. д. особо необходимо отметить сложность для кредитных институтов сохранения финансовых средств при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях.

Но сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность данной относительно замкнутой системы стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются доминирующими положительными факторами, в общем компенсирующими все ее недостатки.

Более того, финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно просты, поэтому данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Собственно, именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются также во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и др. В Англии и Австралии это, в основном, строительные общества, во Франции - учреждения взаимного кооперативного кредита, в США - ссудно-сберегательные ассоциации и кредитные союзы.

В последнее время опыт работы ССК начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с экономическими преобразованиями.

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.

В американской модели ипотеки на первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности.

Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской модели, она сформировалась не благодаря административному решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Эту модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования сейчас объединяют в одну модель и называют ее немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система стройсберкасс является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищными накопительными кооперативами (ЖНК), деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Кроме этого, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах", который был отклонен, так как не устраивал застройщиков, работавших по долевым схемам.

В настоящее время строительство и покупка жилья в кредит, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь.

В мировой практике основу банковского кредитования строительства и покупки жилья составляет ипотечное жилищное кредитование населения, удельный вес которого равен 30% общего объема банковских кредитов. В США объем ипотечных кредитов в 2003 г. составил 3751 млрд. EUR, в странах Западной Европы - 2700 млрд. EUR .

Широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения за рубежом обусловлено преобладанием частной собственности на жилую недвижимость (например, 87% жителей США являются владельцами односемейных домов), что подразумевает возможность ее залога, и высоким уровнем платежеспособного спроса населения на данную банковскую услугу. В условиях значительного превышения стоимости жилых домов над годовым доходом граждан ипотечное жилищное кредитование является практически единственным способом приобретения жилья. Например, ежегодно в США населению выдаются ипотечные кредиты на сумму, превышающую 800 млрд. дол. США.

В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного жилищного кредитования (ПРИЛОЖЕНИЕ Д) : одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Основные отличия в организации указанных моделей ипотечного жилищного кредитования, представлены в табл. 2.1.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила широкое распространение в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, Чехии.

Таблица 2.1

Сравнительная характеристика моделей ипотечного жилищного кредитования

Примечание. Источник:

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования являются ипотечные банки и другие специализированные кредитно-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. Креди­тополучатель при кредитовании передает кредитодателю закладную в качестве обеспечения взятого им кредита, выступая при этом залогодателем. Кредитодатель становится обладателем залогового права и является залогодержателем. В данной модели получил развитие только первичный рынок закладных.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением, предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по организации и обслуживанию кредитов посредникам.

В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели наиболее развита система жилищных строительных сбережений (СЖСС). Так, в Дании, Нидерландах и Германии с помощью модели строй-сбережений в 2002-2005 гг. построено более 60% введенного жилья, а задолженность по таким кредитам составляла 50% ВВП. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт, в том числе 28,3% этих контрактов заключены с целью приобретения нового жилья, 44,9% - для покупки жилья на вторичном рынке, 26,8% - для финансирования ремонта и реконструкции жилья. В Венгрии, Польше и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют 90% предоставляемых кредитов населению.

Общими условиями привлечения средств в рамках данных систем строй-сбережений являются следующие: сумма накопительного вклада составляет 40-50% стоимости приобретаемого жилья; процентная ставка по жилищным накопительным вкладам варьируется от 2,5 до 4,5% годовых; в обязательном порядке предусмотрено предоставление государственной субсидии.

Основные отличия данных систем заключаются в том, что во Франции в целях обеспечения положительной доходности по накопительным жилищным вкладам ипотечные институты ориентируются на рыночные ставки по депозитам, в Германии процентная ставка по вкладу зависит только от стоимости привлеченных ресурсов внутри системы стройсбережений.

Кроме того, в отличие от замкнутой немецкой модели формирование ресурсов во французской модели стройсбережений осуществляется не только за счет средств граждан, желающих получить ипотечный кредит, но и за счет средств граждан, заинтересованных в получении рыночного процентного дохода по контрактным сбережениям, что позволяет трансформировать свободные сбережения граждан в кредитные ресурсы банков.

Следует подчеркнуть, что в немецкой и французской СЖСС кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капитала, что особенно важно в белорусских условиях недостаточного развития фондового рынка, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих кредитополучателей посредством контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала для получения ипотечного кредита. Сочетание в одном лице вкладчика и кредитополучателя является характерной чертой этой модели: до выплаты необходимой суммы вкладчик является кредитодателем, а после предоставления ему кредита становится должником.

Важно, что государство стимулирует накопление собственного капитала потенциальных кредитополучателей путем предоставления им cу6сидий (10% стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооблагаемого дохода вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).

Крупнейшими кредиторами в европейской одноуровневой модели ипотечного кредитования выступают сберегательные банки, на долю которых приходится 27% всего объема выданных ипотечных кредитов. Это обстоятельство особенно важно для определения основных кредитодателей системы ипотечного жилищного кредитования в республике.

Во Франции на государственный сберегательный банк приходится 25% всего объема предоставленных ипотечных кредитов, в Германии - более 30%. Более того, в некоторых странах сберегательный банк выступает единственным ипотечным кредитодателем (например, в Португалии - "Caixa Geral de Depositos", в Бельгии - "Caisse Generale D"Eparone et de Retraite"). Удельный вес ипотечных жилищных кредитов в активах сбе­регательных банков составляет от 25 до 50% .

Структура ипотечных кредитов, выданных различными кредитодателями в европейских странах на 01.01.2006 г., представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Структура ипотечных кредитов по виду кредитодателей

в странах Западной Европы