Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализо-вываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода - снижает.
Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.
Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.
Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен.
Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Еарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Еарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям.
Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.
С бизнес-планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств.
Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства.
В США, например, где банки в 1980-х гг. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену.
При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства.
Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита.
Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк... нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.
Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам.
По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.
Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.
Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.
Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.
Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.
Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.
В нашей же стране ситуация совершенно другая. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.
Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся.
Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.
Этому есть несколько причин. Первая - очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.
Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.
Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.
До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога.
Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего.
Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. 712 ГК РФ) удержать построенное здание.
Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Им не надо заключать договора строительного подряда.
В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.
В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.
В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо
попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.
Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - черезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.
Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца.
Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.
К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Если судить по «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (раздел «Кредитование жилищного строительства»), принятой Правительством Российской Федерации в январе 2000 г., такой проблемы просто не существует.
В.М.Минц, кандидат экономических наук
Традиционно девелоперы заключали соглашение о предоставлении долгосрочного кредита до заключения соглашения с строительном кредите несмотря па то, что строительное финансирование предшествует долгосрочному финансированию. Строительный кредитор подтверждает выдачу строительного кредита, если будут взяты обязательства о его погашении в определенный срок за счет долгосрочного кредита.
Однако в начале 1980-х гг. когда процентные ставки взлетели вверх, получили распространение возобновляемые строительные кредиты (open-ended construction loans), длм получения которых нет необходимости рефинансирования их долгосрочными кредитам. В ожидании того, что ставки по долгосрочным кредитам упадут, стали выдаваться среднесрочные строительные кредиты с плавающей процентной ставкой (floating rate miniperms) на три-пять лез вплоть до начала периода эксплуатации, Мл самом деле так и произошло, когда процентные ставки по долгосрочным кредитам были почти на уровне 20 и упали до 12%, поэтому девелоперы, которые воспользовались среднесрочными кредитами, оказались в серьезном выигрыше.
Однако получение возобновляемых кредитов обычно зависит от опыта девелопера и состояния его финансовой отчетности. Начинающим девелоперам. не обладающим отличной кредитной историей, пока финансовые показатели их деятельности недостаточно хороши, обычно необходимо заключить соглашение о долгосрочном рефинансировании.
Строительный кредит характеризуется коротким сроком, очередностью выплат по кредиту, переменной процентной ставкой и единовременным погашением по завершении проекта, затем строительный кредит рефинансируется за счет долгосрочного кредита. По мере продвижения работы пал проектом девелопер ежемесячно оформляет- заявку на получение выплат по кредиту. Кредитор финансирует заявку, перечисляя деньги на счет, открытый пол проект девелопера. Зачем девелонер может расплатиться с подрядчиком.
Если объект не сдан в аренду полностью, а долгосрочный кредит не финансируется в установленные сроки, то строительный кредитор технически может предъявить кредит к досрочному взысканию - то есть потребовать от девелопера немедленного погашения кредита. Однако на практике строительные кредиторы не заинтересованы во взыскании просроченного кредита до тех пор. пока существует достаточная вероятность успешного завершения проекта. Если девелопер постоянно информирует строительных кредиторов о продвижении проекта и о причинах задержек, то они. скорее всего. согласятся продлить срок строительного кредита на б или 12 месяцев. Подобное продление почти всегда требует увеличения выплаты на одни или два процента.
Строительные кредиты страдают от высокой степени неопределенности: на ход строительства влияют задержки из-за погодных условий, проблемы С рабочей силой, нехватка материалов, перерасход средств. банкротства подрядчиков и субподрядчиков, риск сдачи в аренду (темп сдачи в аренду и поступления арендной платы ниже чем ожидалось). Вследствие этого кредиторы, обеспечивающие строительное финансирование, принимают особые меры предосторожности, чтобы обеспечить свою безопасность.
Более того, строительные кредиторы все больше сомневаются в возможности заключить соглашение о предоставлении долгосрочною финансирования. Долгосрочные кредиты иногда содержат настолько жесткие условия, которые девслопер должен выполнить, чтобы получить финансирование, что вероятность рефинансирования кредитов небольшая.
При Проведении переговоров о долгосрочном рефинансировании девелоперы должны позаботиться о том, чтобы заключенные ими соглашения были приемлемыми для строительных кредиторов с точки зрения предоставления строительного кредита.
Гарантиями для кредитора являются сам проект и репутация девелопера. Обычно от девелопера требуется нести личную ответственность по строительному кредиту, а размеры чистых активов должны быть по крайней мере равны сумме кредита. Во время экономических спадов требования но кредитованию могут быть еще более жесткими, и девелопер должен будет подтвердить ликвидность чистых активов (денежные средств;, акции и облигации) на сумму кредита.
Для девелопмента многоквартирных зданий срок разрешения строительного кредита обычно составляет от одною до двух лет, что должно соответствовать периоду строительства и сдачи в аренду. Процентные ставки зависят oi репутации девелопера и обычно превышают базовую ставку на 1-3% при 1% или 2%, уплачиваемых авансом/»
Если полная себестоимость проекта превышает сумму строительного кредита, то строительные кредиторы требуют от начинающего девелопера внести авансом необходимый для проекта собственный капитал до того, как он сможет получать выплаты по строительному кредиту. Таким образом, весь необходимый собственный капитал должен быть собран до начала строительства.
Проценты рассчитываются ежемесячно на основе среднесуточного непогашенного остатка кредита. Девелоиеры могут точно рассчитать средства, необходимые для выплаты процентов (как показано в табл. 4-10). но у банков существуют свои методы расчета процентных платежей. Например, сели общая сумма кредита сроком на один год под 10% составляет $1 млн. то для определения среднего непогашенного остатка кредита банк может применить такой высокий стандартный коэффициент, как 0,75, даже если девелопер может показать, что средний остаток кредита составляет 0,50 от конечной суммы. Этот коэффициент применяется для определения резерва для выплаты процентов, то есть $75 000 в пашем примере ($1 000 000 х 0.75 средний остаток х 10% х 1 год)
.
Институциональные кредиторы требуют преимущественною нрава удержания на собственность. Существующие кредиты автоматически обладают преимуществом перед последующими кредитами согласно правилу «первый по времени — первый по очереди». Таким образом, любые прошлые заимствования, например, финансирование продавца или кредит на девелопмент земли, должны быть выплачены и освобождены от залога в момент получения первой выплаты но строи тельному кредиту
Выплаты но строительному кредиту увязаны с этапами процесса строительства. Это называется процентом выполнения работ. Исходя из опенки объема работ, выполненных на определенную дату. Опенка производится девелопером, архитектором пли инспектором, нанятым кредитором. Если стоимость в процентном измерении оказывается ниже, то последующие выплаты по кредиту не разрешаются - вне зависимости от объема затраченных девелопером средств в денежном выражении. Девелопер составляет подробный постатейный бюджет расходов, понесенных за пределами участка (например, на улучшения улиц или дорожные знаки), расходов, понесенных на участке (например. асфальтирование или ландшафтные работы), и прямых расходов на строительство всего проекта. Например, он может сообщит!, кредитору, что на 30% выполнил бетонные работы и желает получить 50% финансирования по статье бетонных работ. Инспектор кредитора может проверить и сказать, что было произведено только 40% работ. Затем девелопер ведет переговоры или объясняет, почему работы в действительности выполнены на 50%. и стороны приходя) к соглашению.
Обычно строительные кредиты предоставлялись институциональными кредиторами, а именно коммерческими байками, а иногда также страховыми компаниями и пенсионными фондами. Институциональные кредиторы строю контролируются Федеральной резервной системой, которая тщательно отслеживает остатки по кредитам и резервы. Если кредит не погашен вовремя или если не производится выплата процентов, то кредит относят к отдельной категории, которая требует значительно большего резерва для возмещения потерь по кредитам (денежные средства, которые резервируются банком для предотвращения возможных убытков).
В самом начале кризиса рынка недвижимости в конце 1980-Х гг. был принят Закон о реформировании, оздоровлении и контроле финансовых институтов (Financial Institutions Reform. Recovery; and Enforcement Act - FtRRBA) от 1989 г.
Среди прочею он регулирует размер банковских резервов, необходимых дляпокрытия высоко рисковых ипотечных кредитов. Первоначально средний размер резервных фондов составлял 3%. НО затем был увеличен до 6%, чтобы свести к минимуму вероятность неплатежей, и ставки меняются в зависимости от тою, является ли кредит стандартным, на девелопмент, или спекулятивным. Многие юридические фирмы специализируются на выполнении требований FIRRHA.
Поскольку большие резервы для возмещения потерь но кредиту снижают прибыли банка, банки стараются избегать строительных кредитов с неоправданно высоким риском. Данная предосторожность еще сильнее усложняет получение финансирования для начинающих девелоперов, потому что кредиторы С еще большей, чем до кризиса, неохотой выдают кредиты девелоперам без достаточною опыта.
Задача поиска строительною кредитора становится намного проще, если девелопер уже заключил соглашение о рефинансировании долгосрочным кредитом строительного кредита в будущей. Джером Френк Младший утверждает, что, возможно, стоит объединить усилия с тем. у кого есть кредитная история и хорошие отношения с банком. Он подчеркивает, что поиски наименьшей ставки процента по кредиту менее важны, чем установление отношений С хорошим банкиром: «Четверть или полпроцента к ставке процента по кредиту не могут повлиять на заключение сделки.
Самое важное для девелопера не процент, а время; он должен договориться о достаточно длительных сроках, чтобы успеть завершить проект». Френк добавляет, что девелопер должен остерегаться будущих крупных единовременных платежей. «Убедитесь в том, что вас не застанет врасплох крупный платеж, под который нужно найти финансирование. Старайтесь начинать строительство тогда, когда вы с самою начала получили возможность возобновления или продления кредита, и выиграть для себя время».
Рэндольф Хауторн заметил, что между строительным и долгосрочным кредиторами всегда сохраняется
напряженность по поводу того, кто будет финансировать риск сдачи проекта в аренду «Сейчас все умеют строить со знанием дела, без значительного отставания от графика. Настоящий риск для всех категорий жилья возникает когда дело касается спроса, и зашили от того, насколько быстро жилье начнет сдаваться в аренду. что оказывает огромное влияние па прогноз.
В более оптимистичные времена можно найти множество вариантов возобновляемого строительного кредитования, так называемых среднесрочных кредитов без соглашения о будущем предоставлении долгосрочною финансирования. Когда рынок становится вялым или когда люди озабочены проблемами правового регулирования, ищут не возобновляемые строительные кредиты, а гарантии по долгосрочному финансированию».
Карл Завитковски говорит, что очень важно различать кредиты, предоставленные небольшими банками, и кредиты, предоставленные крупными банками. Небольшие региональные банки выдают такие кредиты, которые они планируют проводить через свою финансовую отчетность, тогда как крупные банки выдают синдицированные кредиты совместно с другими банками и как можно скорее списывают их со своего баланса.
Такие крупные девелоперы, как компании JP1 И Trammel Crow Company, зависят от банков с большими Кредитными возможностями, которые занимаются синдицированным финансированием проектов стоимостью от $15 до $20 млн. и выше. «Небольшие банки склонны устанавливать цены ниже, чем крупные институты; потому что у них. в отличие от крупных банков, нет ограничений по рискованным операциям. Крупные банки выдают кредиты с гибкими условиями кредитования для синдицированных сделок, которые оставляют за ними право повысить ставку процента. например, ставка устанавливается как LIBOR (лондонская межбанковская ставка кредита) плюс 200 базисных пунктов до LIBOR плюс 225 базисных пунктов.4 Даже при помощи таких инструментов почти невозможно создать синдикат по предоставлению рискованных кредитов из-за сложившейся ситуации в крупных финансовых институтах».
Владельцы бизнеса, связанного с приемкой, размещением и хранением товаров, стремятся иметь в собственности подходящее складское помещение, где помимо этого продукцию можно подготовить к реализации или потреблению. Склад может выполнять функцию хранилища, а также стать логистическим центром, откуда товар будет распределяться по филиалам, отделениям, участкам.
Однако строительство такого многофункционального помещения связано с определенными расходами, которые невозможно покрыть собственными оборотными средствами.
Если решение построить складское помещение назрело само собой, а все подготовительные этапы – выбор и оформление земельного участка, проектирование помещения, выбор исполнителя – уже позади, самое время выбрать способы финансирования строительства склада.А так, как источников финансирования существует не так много, необходимо каждый из них рассмотреть более конкретно и выбрать подходящий для своего случая.
Одним из способов оплаты всех необходимых расходов, связанных со строительством, могут стать собственные средства бизнесменов. Но мало какой рачительный дальновидный хозяин станет вкладывать деньги, находящиеся в обороте, в капитальное строительство. Он изыщет более эффективные источники, к примеру, возьмет в банке кредит для строительства склада под залог будущего строения.
Этот вид кредитования предполагает обеспечение выданной суммы имуществом, в данном случае, складским помещением, которое в будущем может покрыть риски залогодателя. Предоставляемые кредитными организациями различные программы кредитования с достаточно лояльными и допустимыми процентными ставками, являются, на данный момент, самыми востребованными и популярными источниками.
Одним из финансовых инструментов, широко применяемых в последнее время, стало лизинговое кредитование. Лизинг при , или другого капитального помещения, предполагает особый правовой режим со значительными преимуществами.
Платежи по лизингу в бухгалтерской отчетности включаются в себестоимость продукции, соответственно, значительно уменьшаются суммы к налогообложению и платежи в бюджет. Зачету подлежит и налог на добавленную стоимость, заложенный в оплате лизинга. Строительство склада в лизинг можно начинать с минимальной оплаты первоначального взноса, высвобождая, тем самым, оборотные средства и снижая общую сумму расходов. Этот способ, по сравнению с полной оплатой стоимости строения, значительно эффективнее и экономичнее.
схема финансирования строительства
К тому же, лизингополучатель имеет право на применение коэффициентов ускоренной амортизации, что позволяет максимально сократить затраты в инвестиции и достаточно быстро их восстановить. И, как результат, складское помещение, сразу по окончанию оплаты лизинга, является полностью амортизированным основным средством, представляющим определенную ценность.
Еще одно неоспоримое преимущество, отличающее финансовый лизинг при строительстве склада от других видов кредитования, это построение наиболее удобного и выгодного графика осуществления платежей. Компания-лизингополучатель может распоряжаться денежными потоками и финансовыми возможностями на свое усмотрение, не подвергаясь строжайшему контролю со стороны кредитора.
Многие застройщики предпочитают оформлять целевой займ на строительство склада, как способ долгосрочного финансирования проекта. Кредитные учреждения выдают такой заем, обеспечивая его возврат недвижимостью — земельным участком, на котором будет построен объект.
Банк переводит сумму кредита той строительной организации, которая будет выполнять объем работ. Часто кредитные учреждения предлагают заемщику своих застройщиков-партнеров, из которых получатель выбирает для проекта генерального подрядчика. Ряд банков ввели систему кредитования объектов, работы на которых выполняют только конкретные компании.
структура расходов и затрат при строительстве складских помещений
Целевое назначение кредита оставляет за банками право потребовать от заемщика, на любом этапе строительства, документы, подтверждающие целесообразность расходования средств. Если же деньги расходовались не по целевому назначению или заемщик не может представить необходимые документы, банк вправе потребовать возврата части кредита и наложения штрафных санкций.
Строительство склада в кредит в последнее время стало самой распространенной и привлекательной услугой, оказываемой банками. Раньше представители среднего и малого бизнеса не могли позволить себе построить капитальное строение для нормального развития деятельности. Теперь же существует возможность выбрать такую систему кредитования, которая станет наиболее оптимальной и приемлемой для каждого клиента.
В зависимости от финансового состояния застройщика возможно применение комбинированных методов финансирования, при которых определенная сумма расходов может быть отнесена на собственные расходы, а другая – покрыта за счет одного из видов кредитования.
Это позволяет заемщику начать строительство объекта, связав себя определенными залоговыми обязательствами, необходимостью своевременного погашения суммы, соблюдением всех требований договора. При этом приступить к возведению долгожданного склада, от которого, может быть, напрямую зависит состояние бизнеса.
Для заемщиков, которые уже имеют свое собственное предприятие, развитый бизнес, существует особый вид кредита – инвестиционный. Условия его получения разнятся в зависимости от обстоятельств, но соблюдение одного обязательно всегда. У предпринимателя должен быть разработанный инвестиционный проект. Собственно, поэтому начинающим ИП кредит для инвестирования в бизнес не только не дадут – он им просто пока не нужен. Инвестиционный кредит это заем, имеющий ряд свойств, которые в совокупности и делают его особенным:
Под проектом подразумевается какой-то новый шаг в развитии предприятий. Предприниматели решают, какие именно изменения пора вносить в бизнес. Это может быть покупка нового высокотехнологичного оборудования или же новых производственных площадей, вложение в расширение штата сотрудников и дополнительное обучение уже имеющегося персонала. Вообще, сущность проекта во многом зависит от типа инвестиционного кредитования. А классифицируется оно по трем большим типам:
Отличительной чертой этого вида является подробный мониторинг текущего состояния предприятия, после чего на основе полученных данных составляется прогноз. Изучаются фактическая и потенциальная (после инвестирования) доходность, перспективность нововведений, рыночная конъюнктура в обозримом будущем (рассматривают тот сектор экономики, в котором предприятие задействовано) и многое другое.
Важный момент – банк при таком долгосрочном кредитовании сводит риски со своей стороны к минимуму. Потому что подсчеты ведутся таким образом, как если бы предприятию пришлось в следующие несколько лет рассчитываться за полученный кредит, а доход бы его нисколько не изменился. В некоторых случаях для подстраховки даже принимают некоторую отрицательную динамику в доходах.
То есть здесь доход от бизнеса должен быть такой, чтобы предприниматель мог рассчитываться с банком уже имеющейся у него прибылью. А ведь полагается, что внедрение инвестиционных проектов обязательно должно повышать прибыльность предприятий. Такое инвестиционное кредитование подразумевает, как правило, приобретение новой техники, транспорта, рабочих площадей. Взять его предпринимателю легче всего по сравнению с другими видами. Ведь в данном случае банк рискует меньше всего. Прогностические же подсчеты ведутся по наиболее пессимистичному сценарию. Убытки банк понесет только в случае неожиданного глубочайшего кризиса предприятия, вплоть до полного коллапса и банкротства. Но если такая вероятность довольно высока, то мониторинг бизнеса это почти наверняка покажет. И банк просто откажет в выдаче кредита.
Здесь банк уже рискует в большей степени, поскольку в этом случае предприятие на данный конкретный момент не имеет такой прибыли, которой бы хватило на погашение займа. Но считается, что после реализации инвестиционного проекта доходность бизнеса резко возрастет, что позволит оплачивать банковский долг. Понятно, что это должен быть очень убедительный, интересный и перспективный проект, чтобы банк согласился выступить уже не в роли бенефициара, а в роли инвестора в бизнес заемщика. Ибо описанную ситуацию корректней всего называть не кредитованием, а инвестированием. Банк дает деньги на реализацию проекта, после чего получает их назад с процентами благодаря доходу от воплощения проекта в жизнь.
Строительство привлекает банки точно так же, как и предпринимателей. Недвижимость всегда востребована и является ценным капиталовложением. Поэтому на строительство какого-то объекта (жилого или промышленного) клиент может взять немалые деньги у большинства банков страны. Но чтобы получить эти средства, сам предприниматель должен весьма ощутимо вложиться в свой проект. Пожалуй, этот вид инвестиционного кредитования среди других его видов для заемщика самый затратный. Еще до обращения в банк клиенту придется купить соответствующий участок земли, на котором планируется строительство, либо взять его в долгосрочную аренду.
Заемщик должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие его право собственности на землю, либо договор об аренде. Также потребуются документы о проектно-сметных работах и разрешения на строительство как таковое. Понятно, что все эти подготовительные мероприятия предприниматель осуществляет за свой счет. После их завершения банк оценит проект по строительству жилого или промышленного здания с точки зрения его ценности как капитала. Учитываться будет и то, что именно собрался строить предприниматель – гостиницу или производственный цех. Определив потенциальную доходность проекта, банк выдаст и соответствующую денежную сумму.
В данной ситуации кредитная организация предъявляет к клиенту не только привычные, но и некоторые специфические требования. Такое положение вещей обусловлено тем, что кредит на инвестиции подразумевает крупные суммы денег. Итак, вот условия, которые банк ставит предпринимателю:
Можно, конечно, прибегнуть к нецелевым займам на небольшой период. Они выдаются гораздо быстрее и проще, а пакет документов в разы меньше. Да и затраты на оформление многократно ниже. Взять хотя бы тот факт, что долгосрочное кредитование обязывает клиента платить за регистрацию каждого залога. Например, залог квартиры, склада и дорогой машины – за оформление обременения на каждую собственность придется платить отдельно. Однако одним малым кредитом не обойтись. Придется брать или несколько кредитов в разных банках, или поочередно кредит в одном банке. Первый вариант самый неприемлемый, поскольку общеизвестно, что банки не жалуют клиентов, имеющих непогашенные кредиты. Второй вариант более подходящий, но всегда есть риск, что банк откажет в выдаче следующего кредита. И проект «повиснет», что называется, на середине пути. Порой предпринимателям приходится даже прибегать к заморозке проекта, но и это не всегда возможно.
Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную помощь от кредитно-финансовых организаций. Однако для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий « отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.
« Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы проект был завершен на 80%», — описывает ситуацию главный экономист УК « Финам Менеджмент» Александр Осин.
Эксперты всех направлений признают, что у отрасли большой потенциал роста, за счет высокого уровня « отложенного спроса» на российском жилищном рынке. Однако завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают развитие сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное строительство не окажется в числе отраслей — лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в более длительном периоде оно вполне может занять это место благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства РФ в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.
Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать сегодня крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. Согласно данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями сегодня заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании « Сити — XXI век», банки неохотно идут на рефинансирование ранее выданных кредитов, поэтому до последнего пытаются получать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно неплохо чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня очень ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Поэтому многим компаниям приходится рассчитывать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж через изменение ценовой и маркетинговой политики. Последний фактор во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а также портфеля проектов и степени готовности объектов.
Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.
« С большой вероятностью можно говорить о том, что заявки „девелоперов“, скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка „Открытие“. — А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ».
Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и стоимость имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель сегодня больше выгоден для банка — занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопрос тем не менее многогранный. « Полагаю, что и тот и другой сегмент ощутили на себе в последние годы негативное влияние спекулятивной активности, — делает вывод Александр Осин. — С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально».
Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока возможность утраты заемщиком способности обслуживать долг из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее время не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.
