Финансирование инвестиций представляет процесс аккумулирования и эффективного расходования денежных средств на приобретение элементов основного и оборотного капитала, включая новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое обновление действующих предприятий, приобретение машин и оборудования, создание производственных запасов и др. При финансировании инвестиций решаются следующие времени.
Система финансового обеспечения инвестиционного процесса основывается на определении источников его финансирования. Под источниками финансирования инвестиций понимаются фонды и потоки денежных средств, которые позволяют осуществлять процесс инвестирования. Источники формирования инвестиционных ресурсов можно классифицировать по различным признакам.
Виды источников финансирования инвестиций:
Внутренние и внешние источники финансирования образуют так называемый потенциал финансирования, показывающий реальные возможности хозяйствующих субъектов производить инвестиции в те или иные проекты, обеспечивающие денежные поступления в течение определенного периода времени.
Можно выделить три основных экономических субъекта - потребителя инвестиционных ресурсов:
Определение и изыскание источников финансирования инвестиций - основной вопрос всех инвестиционных проектов. Необходимость дифференциации и учета источников определяется разной стоимостью их привлечения. Системная классификация источников инвестиций предполагает, прежде всего, разделение уровней финансирования. Выделяется макроуровень (национальная экономика) и микроуровень (предприятие) финансирования инвестиций.
На макроэкономическом уровне к внутренним источникам финансирования инвестиций относятся накопления, осуществляемые коммерческими и некоммерческими организациями и гражданами, а также централизованные ассигнования, к внешним - средства, получаемые из-за границы, включающие финансовые средства резидентов, переводимые из-за границы (репатриируемые капиталы) и иностранные источники.
Государству инвестиции необходимы для вложения в социально-культурную сферу, науку, образование, оборону, государственные объекты инфраструктуры, охрану окружающей среды, обеспечение внутренней безопасности, финансирование федеральных и региональных инвестиционных программ и др. Основные источники государственных инвестиций представлены на рис. 2.2.
Рис. 2.2.
На микроэкономическом уровне внутренними источниками инвестирования выступают собственные средства предприятий, а внешними - привлеченные и заемные средства. Центральным агентом привлечения и использования производственных инвестиций служат предприятия разных форм собственности, компании, фирмы, предприниматели.
Все источники формирования инвестиционных ресурсов предприятия можно разделить на следующие группы (рис. 2.3): внешние и внутренние; собственные, привлеченные и заемные.
Рис. 2.3.
Под собственными инвестициями понимаются средства юридических и физических лиц, направляемые на финансирование на условиях участия в прибыли. К собственным источникам инвестиций относятся: реинвестируемая часть чистой прибыли, амортизационные отчисления, страховые возмещения убытков и др. Рассмотрим основные источники собственного финансирования инвестиционных ресурсов.
Заемными называются средства юридических и физических лиц, направляемые на финансирование инвестиций на условиях займа на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой процентов. Заемные средства включают средства, полученные от выпуска облигаций, других долговых обязательств, а также кредиты банков, других финансово-кредитных институтов, предприятий, государства.
К привлеченным относятся средства, предоставленные на постоянной основе, по которым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода (в виде процента, дивиденда). В их числе можно назвать средства от эмиссии акций, дополнительные взносы (паи) в уставный капитал, целевое государственное финансирование и др.
Соотношение собственных и заемных источников формирует структуру финансирования инвестиций и зависит от таких факторов, как развитость финансового рынка, техническая сложность и продолжительность реализации проекта, сложившаяся практика реализации проектов на предприятии, уровень финансовой устойчивости предприятия и др.
Выбор источников финансирования инвестиций должен быть ориентирован на оптимизацию их структуры. При этом следует учитывать достоинства и недостатки каждой группы источников финансирования (табл. 2.1).
Таблица 2.1
Достоинства и недостатки внутренних и внешних источников финансирования
|
Достоинства |
Недостатки |
|
Внутренние источники |
|
|
Простота и быстрота привлечения Отсутствие явных издержек Снижение риска неплатежеспособности и банкротства Сохранение собственности и управления предприятием |
Ограниченный объем привлечения Отвлечение собственных средств из хозяйственного оборота Ограниченность независимого контроля эффективности использования инвестиционных ресурсов |
|
Внешние источники |
|
|
Значительный объем Возможное повышение эффективности за счет эффекта финансового рычага Наличие независимого контроля эффективности использования инвестиционных ресурсов |
Сложность и длительность привлечения и оформления Издержки (проценты, дивиденды) Повышение риска неплатежеспособности и банкротства предприятия Возможность потери собственности и управления предприятием |
Выбор источников формирования инвестиционных ресурсов осуществляется с учетом следующих факторов:
В целом система финансового обеспечения инвестиционной деятельности состоит из единства двух подсистем:
Методы финансирования реальных инвестиций:
Каждый из методов финансирования инвестиций предусматривает наличие определенных источников финансирования.
Инвестиции в современной экономике Российской Федерации играют огромную роль.
Именно за счет финансирования от частных и юридических лиц, а также выдачи кредитов банками компенсируется недостаток притока денег из государственного бюджета.
Одну из ведущих ролей в обеспечении финансами занимает проектное инвестирование инвестиционных проектов. Данный вид вложений обретает все большую популярность на рынке финансовых операций.
Это вид финансирования бизнес-проектов, при котором денежные средства берутся в долг у банка. При этом в виде залога выступают будущие денежные потоки, то есть доходы от проекта, а также активы, которые планируется приобрести по мере реализации.
Данный вид финансирования является долгосрочным, то есть рассчитанным на длительное возвращение взятых в кредит денежных средств. Логично брать такой заем для масштабных инвестиционных проектов, так как поток финансов при этом выше, а значит, гарантий их возвращения для банковских институтов больше.
Как и любой из видов привлечения инвестиций проектное финансирование имеет положительные стороны и отрицательные. К плюсам относится:
Однако есть и негативные особенности данного типа обеспечения денежными средствами инвестиционных проектов. Например:
Инвестиционный проект - это проект, реализация которого выполняется за счет средств, получаемых от инвесторов. Инвестирование проводится различными способами. Само инвестирование проводится с целью получения дохода, поэтому логично, что часть доходов от проекта будет передана инвесторам.
В этом плане проектное инвестирование более выгодно для владельца предприятия — ему не нужно делить доходы от своего бизнеса с инвесторами.
Он отдает денежные средства без высоких процентных ставок. Минус при этом - некоторое замедление процесса развития его бизнеса.
Бизнес-план в этом случае значит аргументированное обоснование инвестиционного проекта, его оценка, исследование доходов, рисков и актуальности.
Существуют различные способы финансирования инвестиционных проектов, выбор которых нужно проводить на основе анализа сферы будущей деятельности, актуальности проекта, его значения в аспекте национальной экономики, а также многих других факторов. На данный момент выделяют:
На территории России данный способ обеспечения проекта финансами только развивается. Из-за нестабильности экономики в стране преобладают кредитные операции с кратким сроком возвращения займа, так как кредитные институты не хотят рисковать и терять свои деньги.
Однако, если вы качественно проработаете свой бизнес-проект и убедите инвестора (в данном случае им выступает банк), то можете получить от него заем.
Многие банки в нашей стране стараются наладить выдачу денег под будущий поток финансов для инвестиционных проектов.
Примером таких организаций являются:
«ФК Открытие»;
«Газпромбанк»;
«БПС-Сбербанк»;
«Зенит» и прочие.
При выборе банка для оформления займа обязательно поинтересуйтесь его репутацией, а также его положением на финансовом рынке.
В связи с переходом экономики на рыночные условия, более пристальное внимание стало уделяться инвестициям. Они представляют собой имущество в виде акций или паев, ценных бумаг или денежных средств, технологий или машин и оборудования, лицензий или кредитов, которые вкладываются в предприятие для получения прибыли и достижения определенного социального прогресса. Другими словами, финансирование инвестиционных проектов - это долгосрочные вложения денежного, имущественного и интеллектуального капитала. Они призваны реализовывать разнообразные программы в различных секторах народного хозяйства страны.
Действующие законодательные акты напрямую указывают на источники финансирования инвестиций. К ним относят:
Собственные резервы предприятия;
Внутрихозяйственные ресурсы инвесторов;
Денежные сбережения юридических и физических лиц;
Компенсации, полученные предприятием за страховые случаи;
Заемные и инвестора;
Финансовый капитал, полученный в результате централизации объединений предприятий;
Государственные ассигнования;
Инвестиции из-за рубежа.
Основные инвестиций, которые черпаются из собственных резервов - это прибыль и амортизационный фонд. Доход предприятия является частью денежной выручки. Она исчисляется путем вычитания от суммы, вырученной от реализации готовой продукции величины расходов, понесенных при ее изготовлении. После внесения всех платежей и налогов у компании остается чистая прибыль. Определенную ее часть предприятие может использовать на капитальные инвестиции как социального, так и производственного характера. Доход, который будет являться источником вложений, входит в состав фонда накопления. Инвестирование может осуществляться и из другого аналогичного по назначению резерва, созданного на предприятии.
В собственные источники финансирования включен также амортизационный фонд. Это достаточно крупный инвестиционный резерв, возникновение и увеличение которого производится ежемесячно за счет сумм износа основных Свободные финансовые ресурсы возникают в результате включения отчислений амортизационного характера в себестоимость выпускаемой продукции. Этот резерв может быть использован для расширения внеоборотных активов предприятия.
Ценные бумаги, которыми служат облигации и векселя, а также и акции - это тоже источники финансирования инвестиций. Оборот этого денежного эквивалента является одним из секторов финансового рынка. Он значительно ускоряет вероятность инвестирования свободных денежных средств физических и юридических лиц в коммерческую и социальную сферу страны.
Кредиты как источники финансирования инвестиций по своей экономической сути выражают отношения, которые возникают в связи с перемещением по принципу возмездности и возвратности. Основным компонентом, который регулирует эти связи, является Исходя из практических примеров, привлечение подобного рода инвестиций происходит в те сектора бизнеса, где от них наблюдается максимально быстрый эффект в форме получения прибыли.
Весьма перспективным методом инвестирования является лизинг, который делится на оперативный и финансовый. В состав операций первого типа включены взаимоотношения на основе краткосрочной и долгосрочной аренды. Стандартное оборудование в этом случае может многократно переходить от одного клиента к другому. Отношения, возникающие при предусматривают твердо установленные выплаты аренды, которая является достаточным условием достижения полной амортизации производственного оборудования, обеспечивающей фиксированный доход.
Инвестиции - это вложения капитала субъекта во что-либо для увеличения впоследствии своих доходов.
Необходимым звеном процесса является замена изношенных основных средств новыми. Вместе с тем расширение производства может осуществляться только за счет новых вложений, направленных не только на создание новых производственных мощностей, но и на совершенствование старой техники или технологий. Именно это и составляет экономический смысл инвестиций.
Инвестиции рассматриваются как процесс, отражающий движение стоимости, и как экономическая категория - экономические отношения, связанные с движением стоимости, вложенной в основные фонды.
Совокупность затрат - это долгосрочное вложение капитала в различные области экономики, реализуется в форме целенаправленного вложения капитала на определенный срок в различные отрасли и сферы экономики, а также в объекты предпринимательской и других видов деятельности для получения дохода. Само понятие «инвестиции» означает вложения капитала в отрасли экономики не только на предприятии, но и внутри страны и за границей.
В экономической литературе при анализе источников финансирования инвестиций выделяют внутренние и внешние источники инвестирования. При этом к внутренним источникам инвестирования, как правило, относят национальные источники, в том числе собственные средства предприятий, ресурсы финансового рынка, сбережения населения, бюджетные инвестиционные ассигнования; к внешним источникам - иностранные инвестиции, кредиты и займы.
Для того чтобы инвестиционный проект заработал и начал приносить деньги как его организатором, так и инвестору, перво-наперво он должен получить достаточное финансирование. Нет денег – нет проекта. И, как следствие, никакой прибыли и вообще, полная нецелесообразность разработки проекта. Потому совершенно справедлива мысль о то, что основа любого проекта (наряду с идеей, конечно) – это источники инвестиций, которые должны быть найдены главными инвесторами для осуществления своей деятельности.
Где взять деньги, каждый инвестор решает сам. При этом не имеет значения, является ли он организатором инвестиционного проекта или привлеченным инвестором. Основные источники инвестиций одинаковы для всех.
Классифицировать источники инвестиций можно по нескольким критериям. Например, в зависимости от того, каков вид собственности источников финансирования, они могут быть:
Государственные
Частные
Иностранные
При этом государственные источники инвестиций бывают бюджетными, фондовыми (внебюджетными) и привлеченными (займы, кредиты).
Еще одним принципом деления источников финансирования служат отношения собственности. Согласно этому критерию выделяют две группы источников – собственные и привлеченные. Собственные средства принадлежат инвестору и по роду происхождения могут представлять собой полученную инвестором прибыль, амортизационные отчисления и страховые поступления в случае непредвиденных ситуаций. Специфическим источником прибыли считаются также вклады физических и юридических лиц, переданные инвестору на безвозвратной основе, иначе говоря – благотворительные взносы.
Привлеченные источники инвестиций характеризуются более сложной системой получения, однако и большим объемом.
Привлеченными называют 6 источников инвестиций, среди которых:
Прибыль от продажи акций
Членские и паевые взносы
Кредитные средства (облигационные займы и банковские кредиты)
Централизованные средства союзов предприятий
Бюджетные средства разного уровня и внебюджетные средства из различных государственных фондов
Средства иностранных инвесторов
Источники инвестиций характеризуются разным уровнем риска и прибыльности в инвестиционных проектах. Их выбор зависит как от личных возможностей каждого инвестора, так и от целесообразности их использования в конкретном инвестиционном проекте.
При разработке инвестиционного проекта главное, на чем фокусируются его создатели в конечном итоге – это финансирование инвестиций. Без источников финансирования любой, даже самый удачный и перспективный проект рискует так и остаться на стадии идеи, не реализовав и тысячной доли своего потенциала.
Финансирование инвестиций является обязательным, поскольку оно обеспечивает не только осуществление проекта в запланированных объемах, но и необходимое для каждого жизнеспособного проекта соотношение между собственными и привлеченными средствами. Кроме того, финансирование инвестиций создает оптимальную работающую схему инвестиций и обязательных платежей и выплат. Также это позволяет снизить риск инвестиционного проекта.
Для финансирования инвестиций характерно наличие определенной структуры, согласно которой оно осуществляется. Составляющие этой структуры – источники и формы инвестирования. При этом обе составляющие тесно связаны друг с другом и являются взаимозависимыми элементами инвестирования.
Финансирование инвестиций может производиться в следующих формах.
Первая форма – бюджетная на данный момент все еще остается довольно распространенной, несмотря на все большее внедрение в инвестирование принципов индивидуального и коллективного капиталовложения. Оно осуществляется за счет средств из бюджетов разных уровней, от местного до федерального. Преимуществом такого источника финансирования инвестиций – возможность безвозвратной основы предоставления средств для реализации проектов, как правило, обладающих большим социальным потенциалом.
Акционерная форма инвестирования заключается в том, что источников наполнения бюджета проекта становятся ресурсы, полученные за счет эмиссии ценных бумаг. Эта форма отличается тем, что предполагает выпуск акций специально для текущего инвестиционного проекта и созданием для этого специальных фондов и компаний.
Источником финансирования инвестиций может также могут быть заемные средства, они же кредиты. Кредитная форма финансирования инвестиций заключается в получении для реализации проекта средств у кредитора под определенный процент. С одной стороны, такая форма довольно привлекательна, так как позволяет получить требуемые средства в практически неограниченном объеме, однако по завершении проекта часть дохода необходимо будет отдать в счет погашения процентов по займу.
И последняя форма финансирования инвестиционных проектов носит название проектной и заключается в использовании в качестве источника необходимых средств денежные потоки, которые генерируются самим проектом.
Бюджетное финансирование инвестиционных проектов проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Оно предусматривает использование бюджетных средств в следующих основных формах: инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий.
В России финансирование инвестиционных проектов в рамках целевых программ связано с осуществлением федеральных инвестиционных программ (Федеральная адресная инвестиционная программа, федеральные целевые программы), ведомственных, региональных и муниципальных целевых инвестиционных программ.
Федеральные целевые программы являются инструментом реализации приоритетных задач в области государственного, экономического, экологического, социального и культурного развития страны. Они финансируются за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов федерации, муниципальных образований и внебюджетных средств. Приоритетные секторы, для которых необходима государственная поддержка в реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета, определяются Министерством экономического развития и торговли и Министерством финансов РФ по согласованию с другими федеральными органами государственной власти. Объекты, имеющие в основном федеральное значение (стройки и объекты нового строительства и технического перевооружения для федеральных государственных нужд), включают в Федеральную адресную инвестиционную программу (ФАИП), определяющую объем государственных инвестиций по отраслям и ведомствам. Перечень объектов, финансируемых за счет ФАИП, формируется исходя из объемов государственных капитальных вложений, направляемых на реализацию федеральных целевых программ, а также на решение не включенных в эти программы отдельных важнейших социально-экономических вопросов на основании предложений, одобренных решениями Президента РФ либо Правительства РФ. Формирование данного перечня осуществляется Министерством экономического развития и торговли РФ с учетом предложений государственных заказчиков по инвестиционным проектам, результатов подрядных торгов и заключенных государственных контрактов.
Ведомственные целевые инвестиционные программы предусматривают реализацию инвестиционных проектов, обеспечивающих развитие отраслей и подотраслей экономики.
Региональные и муниципальные целевые инвестиционные программы предназначены для реализации приоритетных направлений социально-экономического развития на региональном и муниципальном уровнях соответственно.
Бюджетные средства, предусмотренные для финансирования инвестиционных программ, включаются в состав расходов бюджета соответствующего уровня. Процедура предоставления бюджетных инвестиций предполагает подготовку пакета документов, состоящего из технико-экономического обоснования инвестиционного проекта, проектно-сметной документации, плана передачи земли и сооружений, проекта договора между соответствующим органом исполнительной власти и субъекта инвестиций об участии в собственности последнего. Только при наличии указанных документов инвестиционный проект может быть включен в проект соответствующего бюджета.
Предоставление государственных бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными унитарными предприятиями, влечет за собой одновременное возникновение права собственности государства на долю в уставном (складочном) капитале такого юридического лица и его имущества. Созданные с привлечением бюджетных средств объекты производственного и непроизводственного назначения в эквивалентной части уставных (складочных) капиталов и имущества передаются в управление соответствующим органам управления государственным имуществом.
Формы бюджетного финансирования инвестиционных проектов, отобранных на конкурсной основе, определяются характером экономических задач, решаемых в рамках конкретного периода развития страны. Так, в середине 90-х годов ХХ в. мерами государственной инвестиционной политики был предусмотрен переход от безвозвратного финансирования к предоставлению бюджетных средств на возвратной и платной основе для реализации высокоэффективных и быстроокупаемых инвестиционных проектов.
Условия и порядок конкурсного отбора и финансирования инвестиционных проектов за счет бюджетных средств определялись Методическими рекомендациями о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов.
Размещение централизованных инвестиционных ресурсов осуществлялось на конкурсной основе в целях повышения эффективности такого размещения, привлечения средств других инвесторов – отечественных и иностранных. Конкурсный порядок определял этапы и условия организации и проведения конкурса, соответствующие функции федеральных органов исполнительной власти, Комиссии по инвестиционным конкурсам при Министерстве экономики РФ, права и обязанности организаторов и участников конкурса, основные требования к конкурсной документации и конкурсным предложениям участников, процедуру рассмотрения этих предложений, а также оформление результатов конкурсов.
Основные требования к инвестиционным проектам заключались в следующем:
Предоставляемые на конкурс инвестиционные проекты классифицировались по категориям:
категория А – проекты, обеспечивающие производство продукции, не имеющей зарубежных аналогов, при условии защищенности ее отечественными патентами или аналогичными зарубежными документами;
категория Б – проекты, обеспечивающие производство экспортных товаров несырьевых отраслей, имеющих спрос на внешнем рынке, на уровне лучших мировых образцов;
категория В – проекты, обеспечивающие производство импортозамещающей продукции с более низким уровнем цен;
категория Г – проекты, обеспечивающие производство продукции, пользующейся спросом на внутреннем рынке.
Решения об оказании государственной поддержки принимались Комиссией по инвестиционным конкурсам при Министерстве экономического развития и торговли РФ и направлялись в Министерство финансов РФ для включения в проект федерального бюджета на следующий финансовый год. Размер государственной поддержки устанавливался в зависимости от категории проекта и не мог превышать соответственно 50, 40, 30 и 20% заемных средств.
Инвестор имел право выбора следующих форм финансовой поддержки государства в реализации отобранных на конкурсной основе проектов:
Аналогичные формы использовались для финансовой поддержки эффективных инвестиционных проектов на региональном и муниципальном уровнях. Бюджетные кредиты и субсидии предоставлялись на реализацию инвестиционных проектов путем их частичного финансирования, кроме того, они могли выделяться в качестве частичной компенсации выплаты процентов по банковским кредитам инвестора, привлеченных для реализации проекта.
Начиная с 2008г., в соответствии с изменением бюджетного законодательства, бюджетные кредиты могут выдаваться частным инвесторам в виде целевых иностранных кредитов. Осуществляется переход к бюджетному финансированию инвестиционных проектов, отобранных на конкурсной основе, за счет средств Инвестиционного фонда РФ.
Инвестиционный фонд РФ создан для реализации инвестиционных проектов, имеющих общегосударственное значение и осуществляемых на условиях государственно-частного партнерства. Основные направления государственной поддержки за счет средств данного фонда связаны с модернизацией некоммерческой инфраструктуры, основных фондов и технологий, относящихся к стратегическим приоритетам государства, созданием и развитием российской инновационной системы, обеспечением институциональных преобразований. Порядок формирования Инвестиционного фонда РФ, формы, механизмы и условия предоставления государственной поддержки за счет его средств определены Положением об Инвестиционном фонде РФ. Финансовая поддержка проектов, прошедших конкурсный отбор, предполагает использование таких форм, как: софинансирование на договорных условиях инвестиционного проекта с оформлением прав собственности государства, направление средств в уставные капиталы юридических лиц, предоставление государственных гарантий.
Контроль за реализацией указанных проектов будет осуществлять государственный финансовый институт – Банк развития и внешнеэкономической деятельности, образованный на базе Внешэкономбанка РФ, Российского банка развития и Росэксим-банка. Банк должен сосредоточить бюджетные источники финансирования инвестиций, возникшие в результате формирования новых организационных форм (Инвестиционного фонда, Венчурного фонда и др.). Он будет осуществлять поддержку капиталоемких инфраструктурных проектов с длительным сроком окупаемости, финансирование инвестиционных проектов в приоритетных отраслях экономики, предоставлять долгосрочные инвестиционные кредиты, участвовать в экспертизе инвестиционных проектов, синдицированном кредитовании, предоставлять гарантии коммерческим банкам по кредитам.
Условия и порядок конкурсного отбора и финансирования инвестиционных проектов за счет средств региональных бюджетов разрабатываются органами управления субъектов РФ и муниципальных образований.
Акционерная форма финансирования представляет собой форму получения необходимых денежных средств или других инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционных проектов путём выпуска и продажи предприятиями и организациями-инвесторами ценных бумаг (акций и облигаций). По существу, форма акционерного финансирования является альтернативной кредитному финансированию и представляет собой своего рода заем денежных средств у покупателей ценных бумаг на срочной основе, но без возврата и уплаты процентов за пользование ими, как это имеет место при получении кредита в банке. При выпуске ценных бумаг инвесторы предлагают своим покупателям приобрести их на определённых условиях. При этом покупатели (собственники) ценных бумаг приобретают право на получение дохода как в виде денежных выплат, так и в виде увеличения своей доли в уставном капитале предприятия выпустившего ценные бумаги, только в будущем - после создания или модернизации производства, выпуска и реализации продукции и получения прибыли. Кроме этого, собственники акций имеют ещё один мотив приобретения ценных бумаг – в зависимости от условий выпуска акций они могут приобретать права участия в управлении создаваемым в результате реализации инвестиционного проекта предприятием.
Акционерное финансирование по сути представляет денежное соучастие физических и юридических лиц в обеспечении финансовыми ресурсами процесса создания новых или развития существующих предприятий, компаний, фирм, функционирующих в виде акционерных обществ.
Заемные источники - привлекаемые для реализации инвестиционного портфеля на кредитной основе денежные средства и другое имущество:
Лизинг - долгосрочная форма аренды машин и оборудования, используемая как один из заемных источников формирования инвестиционных ресурсов,
Селенг - передача собственникам (юридическими и физическими лицами) прав по использованию и распоряжению их имуществом за определенную плату,
Иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного материального и нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и частных лиц;
Различные формы заемных средств, в т.ч. кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кредиты банков и других институциональных инвесторов (инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов), других предприятий, векселя и другие средства. Кредит - ссуда в денежной или товарной форме на условиях возвратности и обычно с уплатой процента.
Классификация кредитов, используемых на финансирование инвестиций
эмиссия облигаций;
Облигационный заем как форма кредитного финансирования инвестиций представляет собой внешнее заимствование на основе эмиссии облигаций. В российской практике к облигационным займам, как источникам финансирования инвестиций, могут прибегать лишь акционерные компании, платежеспособность которых и деловая репутация не взывают ни каких сомнений.
В состав привлеченных средств входят:
средства, полученные от выпуска предприятием и продажи акций;
средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акционерными компаниями, промышленно-финансовыми группами на безвозвратной основе;
ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
благотворительные и другие аналогичные взносы.
Если кредит в коммерческом банке или государственных учреждениях представляется выгодной формой финансирования проекта, то его участники должны разработать общую стратегию финансовых отношений с банками.
Наиболее распространенный вариант такой стратегии заключается в том, что вначале к переговорам привлекаются банки, имеющие с участниками проекта прочные финансовые отношения или выражающие интерес к развитию таких связей, а затем одному из этих банков предлагается занять ведущую роль на переговорах о кредите с другими банками.
Менее распространенным подходом, но иногда очень плодотворным является объединение участников проекта в группу, выполняющую функции синдиката, для получения средств на принципах “клубного кредита”. В этом случае переговоры с каждым из банков проводятся на индивидуальной основе, что предоставляет участникам определенную гибкость в последующих переговорах с инвесторами по поводу кредита.
Выбор условий кредитования проекта определяется чувствительностью его экономических показателей к изменению ставки, а также получаемой потенциальной экономией (если рынок характеризуется нормальной, повышающейся кривой процентных доходов). В зависимости от этих характеристик проекта могут использоваться фиксированные процентные ставки или так называемые “скользящие” процентные ставки, то есть изменяющиеся в зависимости от периода кредитования. Потенциальная экономия рассчитывается как разность между суммарными затратами на выплату финансовых процентных ставок долгосрочного кредита и текущими суммарными затратами на выплату скользящих процентных ставок. Важным фактором, определяющим выбор условий кредитования, являются и сроки истечения долговых обязательств. Скользящие процентные ставки могут быть рекомендованы при относительно коротких периодах кредитования; фиксированные - при длительных.
При выборе условий кредитования необходимо учитывать ситуацию на кредитном рынке, которая определяет поведение банков-кредиторов. Кредиты предоставляются банками на условиях, учитывающих финансовую репутацию заемщика, все виды принимаемого банком риска, источники привлечения средств для рефинансирования предоставляемых кредиторов и другие аспекты каждого конкретного проекта, предлагаемого к финансированию. Они носят строго целевой характер, то есть могут использоваться лишь на цели, согласованные с банком. При этом банк следит за соблюдением целевого принципа использования кредитов.
По кредитам заемщики уплачивают проценты в валюте по “плавающим” и фиксированным ставкам, устанавливаемым банком, исходя из реальной стоимости привлеченных банком средств в соответствующей валюте на финансовых рынках, с добавлением маржи, определяемой банком в зависимости от конкретных условий реализации проектов и связанных с ним рисков, характера предоставляемого обеспечения, финансового положения заемщика и других факторов.
В настоящее время для российских коммерческих банков характерны следующие условия кредитования проектов:
финансирование предоставляется для экспортоориентированных проектов, в первую очередь, в области рыболовства, деревообработки, цветной и черной металлургии, нефтяной и газовой промышленности, военно-промышленного комплекса;
минимальный коэффициент покрытия долга 1.5 определяется на основе общей суммы кратко- и долгосрочного долга заемщика;
рентабельность проекта должна быть, как правило, более 15%;
проект должен иметь финансовую окупаемость и хорошие перспективы получения доходов в иностранной валюте;
проект должен быть безопасным для окружающей среды и способствовать экономическому развитию России;
собственные инвестиции заемщика в проект должны превышать 30% общей стоимости проекта.
Дополнительными требованиями по обеспечению кредита, выдвигаемыми банками, являются:
безусловные и безотзывные платежные гарантии юридических лиц, располагающих валютными средствами (или надежными источниками этих средств), достаточными для выполнения обязательств по кредиту;
размещение в банке-кредиторе валютного или рублевого депозита;
переуступка в пользу банка права получения и распоряжения валютной выручкой по контрактам, плательщиками по которым являются фирмы с надежной, по мнению банка, платежной репутацией;
залог имущества и имущественных прав клиента;
страхование кредита.
При кредитовании крупномасштабных проектов коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы сумма кредита определялась размером минимального риска на одного заемщика, и приоритет отдается проектам, предусматривающим перевооружение и модернизацию уже действующих производств без дополнительного капитального строительства в значительных объемах, равно как и проектам, подразумевающим вложение клиентами собственных валютных средств наряду с привлечением банковских кредитов. В сложившихся условиях коммерческие банки практически не предоставляют кредиты для финансирования внедрения принципиально новых технологических разработок.
Ипотечные ссуды
Ссуда под залог недвижимости (ипотека) получила распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важнейших источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости, находящиеся в собственности юридических и физических лиц.
Для финансирования инвестиционных проектов используется несколько видов ссуд:
стандартная ипотечная ссуда (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями);
ссуда с ростом платежей (на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами);
ипотека с изменяющейся суммой выплат (в льготный период выплачиваются только проценты и основная сумма долга не увеличивается);
ипотека с залоговым счетом (открывается специальный счет, на который должник вносит некоторую сумму для подстраховки выплат взносов на первом этапе осуществления проекта);
заем со снижений ставкой (залоговый счет открывает продавец поставляемого оборудования).
Как подтверждает практика индустриальных стран, одним из наиболее перспективных методов финансового обеспечения реальных инвестиций является проектное финансирование. Данное направление инвестиционной деятельности имеет важное значение для таких отраслей, как горнодобывающая промышленность, электроэнергетика, развитие производственной инфраструктуры и т. д.
В тех случаях, когда в реализации крупномасштабного проекта участвуют финансово-кредитные организации, а инвестиционные затраты возмещаются за счет будущих доходов вновь создаваемого предприятия (объекта), применяемый метод мобилизации денежных ресурсов носит название «проектного финансирования».
К важнейшим принципам проектного финансирования относятся:
участие в проекте надежных партнеров, готовых сотрудничать в реализации проекта;
квалифицированная подготовка ТЭО и проектно-сметной документации, их предварительное согласование с банком, если предполагается его участие в проекте в качестве кредитора, гаранта, агента (организатора финансирования);
достаточная капитализация проекта;
детальная разработка всех аспектов строительства и эксплуатации проекта (транспорта, производства продукции, маркетинга, менеджмента и т. д.);
оценка проектных рисков и их распределение между участниками;
наличие соответствующего набора обеспечения и гарантий. Многие инвестиционные проекты финансируются за счет собственных средств учредителей. Подобный подход соответствует международной практике финансового обеспечения новых проектов. Он заключается в том, что расходы и риски должны главным образом нести инициаторы (учредители) проекта. Они как акционеры имеют возможность получать высокие доходы, в то время как кредиторы могут рассчитывать только на своевременный возврат кредита и процентов по нему.
Как и многие другие финансовые понятия, «проектное финансирование» трактуется неодинаково. Так, в США этот термин подразумевает, что получаемые от проекта доходы являются основным источником погашения долговых обязательств или формой финансирования без привлечения дополнительных источников либо с их ограниченным привлечением. В Западной Европе данный термин используется для характеристики различных способов финансирования инвестиционных проектов.
Расчеты необходимых для реализации данного проекта денежных ресурсов позволяют уже на начальном этапе проектирования и сдачи в эксплуатацию предприятия оценить возможности его учредителей, потребности в заемном капитале, ожидаемую прибыль, потенциальные инвестиционные и коммерческие риски.
Проектное финансирование выражает обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью предприятия, позволяющей генерировать денежные потоки, достаточные для обслуживания своего долга.
В банковской практике исходя из того, какую долю риска принимает на себя кредитор, выделяют следующие виды проектного финансирования:
Без какого-либо регресса на заемщика. Под термином «регресс» понимается обратное требование о возмещении предоставленной суммы денежных средств, предъявляемое одним юридическим лицом другому обязанному лицу;
С полным регрессом на заемщика;
С ограниченным регрессом на заемщика.
Проектное финансирование без регресса на заемщика предполагает, что кредитор принимает на себя все коммерческие и политические риски, связанные с реализацией проекта, оценивая только денежные потоки, генерируемые проектом и направляемые на погашение кредитов и процентов. Эта форма проектного финансирования наиболее дорогостоящая для заемщика, так как кредитор рассчитывает получить соответствующую компенсацию за высокую степень риска.
Кредитор может принять на себя небольшую часть рисков по проекту в случае, если ему удастся разработать эффективную систему обязательств, участвующих в реализации проекта сторон. Это касается вопросов снабжения ресурсами, транспортировки, сбыта, страхования. В данном случае весомые преимущества имеет заемщик, так как он несет затраты по привлечению средств и его кредитный рейтинг дает ему возможность привлекать средства для удовлетворения других потребностей в них. Кредиторам часто приходится предоставлять определенные льготы своим партнерам: участие в уставном капитале, заключение долгосрочных договоров, гибкий график погашения ссуд и др.
Данная форма финансирования проектов используется достаточно редко из-за большой сложности создания системы коммерческих обязательств и высоких расходов на привлечение специалистов, консультационные услуги и др. Без регресса на заемщика финансируются проекты, имеющие высокую рентабельность и обеспечивающие выпуск конкурентоспособной продукции и связанные прежде всего с добычей и переработкой полезных ископаемых.
Проектное финансирование с полным регрессом на заемщика получило наибольшее распространение в мировой практике. Данной форме отдается предпочтение из-за возможности сравнительно быстро получить необходимые денежные средства для финансирования проекта. Оно отличается наиболее низкой стоимостью привлечения средств по сравнению с другими.
Финансирование с полным регрессом требований кредитора на заемщика может использоваться в следующих случаях:
Предоставление средств для финансирования малорентабельных проектов, имеющих федеральное или региональное значение, бесприбыльных проектов по созданию инфраструктуры;
Предоставление средств в форме экспортного кредита, так как многие специализированные организации по предоставлению экспортных кредитов имеют возможность принимать на себя риски проектов без дополнительных гарантий третьих сторон, но согласны предоставить кредит только в такой форме;
Недостаточная надежность выданных по проекту гарантий, хотя они и покрывают все проектные риски;
Предоставление средств для небольших проектов, которые чувствительны даже к незначительному увеличению инвестиционных затрат.
Проектное финансирование с ограниченным регрессом на заемщика предполагает оценку всех рисков, связанных с реализацией проекта. Они распределяются между участниками таким образом, чтобы последние могли принять на себя все зависящие от них риски. Например, заемщик берет на себя все риски, связанные с эксплуатацией предприятия; подрядчик несет ответственность за окончание строительства предприятия; поставщики оборудования принимают на себя риски, связанные с комплектностью и качеством поставок, и т. д.
Преимуществом данного способа проектного финансирования является его умеренная стоимость и максимальное распределение рисков между всеми участниками проекта. Стороны, заинтересованные в реализации проекта, принимают на себя конкретные коммерческие обязательства вместо предоставления гарантий. Разновидностью проектного финансирования с ограниченным регрессом на заемщика является финансовое обеспечение проекта, не затрагивающее баланс заемщика и других участников. В данном случае заемщик должен предоставить кредиторам определенные гарантии и частично заложить свои активы. Кроме того, заемщик может получить следующие дополнительные преимущества:
Возможность мобилизации средств, которые невозможно привлечь из других источников;
При правильном распределении рисков по проекту можно привлечь дополнительные кредиты;
Финансовые обязательства перед кредиторами не являются бременем для заемщика;
Рациональная организация финансирования проекта может улучшить деловую репутацию заемщика и облегчить привлечение денежных средств в будущем.
При реализации крупномасштабных проектов в них оказываются задействованными многие участники:
спонсоры (или инициаторы) проекта;
проектная компания, учреждаемая спонсорами;
кредиторы (коммерческие банки, банковский консорциум);
подрядчики (генеральный подрядчик и субподрядчики);
консультанты;
поставщики оборудования;
страховые компании и банки-гаранты;
институциональные инвесторы, приобретающие акции и иные ценные бумаги, эмитируемые проектной компанией;
финансовый советник;
оператор - компания, управляющая объектом инвестиционной деятельности после ввода его в эксплуатацию;
покупатели товаров и услуг вновь созданного предприятия (объекта) и другие участники.
Одно из ведущих мест в системе проектного финансирования принадлежит проектной компании (ПК). Она создается спонсорами (инициаторами) проекта исключительно в целях его реализации. Если при обычных кредитных отношениях банк оценивает кредитоспособность конкретного ссудополучателя, при проектном финансировании в отношении ПК это теряет смысл. Свои усилия банк-кредитор концентрирует на оценке привлекательности инвестиционного проекта в целом и на вопросах гарантий, обеспечивающих деятельность ПК.
Чаще всего создание ПК вызывается тем, что получение проектного кредита отражается на балансе ПК, а не на балансе спонсоров (учредителей), которые этой операцией не хотели бы ухудшить свое финансовое положение. Такой метод финансирования получил название «вне баланса». Возможности внебалансового финансирования зависят от законодательства конкретной страны, определяющего правила бухгалтерского учета и отчетности. Как известно, внебалансовая задолженность не так опасна для компании-спонсора, так как обычно не учитывается банками и рейтинговыми агентствами при оценке ее платежеспособности.
Анализ применения способов проектного финансирования позволяет выделить их преимущества:
Привлечение значительных кредитных ресурсов под потенциальный проект;
Получение правовых гарантий под будущий проект;
Обеспечение выгодных кредитных условий и процентных ставок при недостаточной кредитоспособности спонсора;
Получение дополнительных гарантий инвестиций в рамках совместной деятельности по реализации проекта путем распределения проектного риска между участниками;
Отсутствие необходимости отражения в финансовых отчетах спонсора инвестиционных затрат до момента полной окупаемости проекта.
Применение различных вариантов проектного финансирования позволяет компаниям - организаторам проекта и формирующим капитал для его реализации привлекать значительные средства на рынке ссудного капитала.
Наиболее перспективной формой финансирования совместных проектов в России является организация финансирования долгосрочных проектов на основе лимитированного проектного финансирования. Его условием является вложение инвестором определенной части собственных средств. Как правило, по проектам, на финансирование которых выделяются средства из Бюджета развития, собственные средства инвесторов должны составлять как минимум 20%. В этих условиях финансовая поддержка государства должна составлять как минимум 40%, что соответствует мировой практике.
По аналогии с практикой международных финансовых организаций целесообразно использовать предоставление связанных кредитов, когда Минфин РФ не переводит бюджетные средства на счета застройщиков, а оплачивает товары и услуги, необходимые для реализации проекта, на условиях конкурса среди поставщиков.
Одновременно государство может за счет Бюджета развития предоставить уполномоченному банку гарантии финансирования данного проекта в размере до 40% средств, выделяемых инвестору. Однако в настоящее время реальные возможности применения подобного способа финансирования инвестиционных проектов ограничены существующими в России финансовыми проблемами, а также отсутствием соответствующей законодательной базы.
Кроме того, полнота информации о потенциальных инвестиционных проектах не соответствует требуемому международному уровню, что затрудняет проведение объективной оценки целесообразности реализации конкретного проекта и привлечения вложений спонсоров и кредиторов.
Реферат по финансам
Управление основным капиталом СПК им. Калинина
Реферат по финансам
Управление основным капиталом в режиме реального кругооборота с применением элементов либерализа
Введение
Методы финансирования недвижимости
Оценка товарно-материальных запасов: товарно-материальные запасы и их классификация, методы их оценки
Практическая часть. Задача
Заключение
Список литературы
Введение
Финансирование инвестиций предусматривает определение источников денежных средств, а также выбор наиболее приемлемого способа финансирования. Естественно, что первым возможным источником могут выступить собственные средства. Однако в большинстве случаев при инвестировании в недвижимость прибегают к кредитованию, так как это оказывается более значимым и более эффективным, учитывая долгосрочный характер инвестиций, способом финансирования. В практике инвестиционной деятельности существует много различных источников и способов финансирования, которые можно использовать для реализации проектов по развитию недвижимости. Практически любой проект развития собственности требует инвестирования значительных средств, которые по своим размерам значительно превышают финансовые возможности инициаторов проекта, и, следовательно, может быть реализован лишь при условии привлечения внешнего инвестирования.
Одним из стимулов к созданию запасов является стоимость их отрицательного уровня (дефицита). При наличии дефицита запасов существуют возможные издержки: в связи с невыполнением заказа (задержкой с отправкой заказанного товара); в связи с потерей сбыта в случаях, когда постоянный заказчик обращается за данной покупкой в какую-то другую фирму; в связи с потерей заказчика в случаях, когда отсутствие запасов оборачивается не только потерей торговой сделки, но и тем, что заказчик начинает искать другие источники снабжения. Существует много причин для создания товарно-материальных запасов на предприятии, однако главной является стремление субъектов производственной деятельности к экономической безопасности. Однако, при этом стоимость создания запасов и неопределенность условий сбыта объективно противоречат требованию повышения эффективности производства. Учет товарно-материальные запасов осуществляют по фактической себестоимости, под которой понимают себестоимость запасов, приобретенных за плату, т.е. сумму действительных затрат на приобретение.
1. Методы финансирования недвижимости
Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих перед девелопером в ходе реализации проекта. Этот процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности и местом девелопера в процессе реализации проектов.
Характер и условия финансирования различаются в зависимости от источника финансирования. При выборе источника финансирования учитываются такие факторы:
стоимость финансирования;
сроки и условия финансирования;
порядок погашения кредита;
обеспечение, необходимое для привлечения средств;
сроки, необходимые для организации и получения финансирования;
вопросы контроля над проектом со стороны кредитора.
Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций.
В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:
краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);
долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);
сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.
Вариант краткосрочного кредитования, как метод финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по ходу осуществления проекта или по крайней мере по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.
Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:
большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
«первоклассные» проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.
В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией, т.к. данный процесс создания ценности является еще не существующим при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.
Долгосрочное кредитование предполагает, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное, и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т. п. При этом, достаточно распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный кредит для реализации проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, т.к. уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства. Кроме того, несмотря на то, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды.
Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты, девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции (как правило, 50/50). При другом варианте - по методу базовой доходности - между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.
Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.
Форвардное финансирование, а также продажа с обратной арендой, предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом финансирования девелоперских проектов является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).
Механизм получения гарантий состоит в том, что институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего соглашения», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:
заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий «выводящего» соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. «выкупит» кредит под строительство;
институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что «выводящий» платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.
К основным формам финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг, можно отнести, юнитизацию и секьюритизацию.
Применительно к рынку недвижимости, юнитизация - это разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секьюритизация представляет собой использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. При этом в качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта, и акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость. Ценные бумаги, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут широко применяться лишь первоклассными девелоперами.
Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками. Кроме того, посредством секьюритизации и юнитизации становится возможным уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.
Самофинансирование является внутренним источником финансирования и наиболее надежным метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных вложений исключительно за счет собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).
Привлечение финансовых ресурсов при помощи механизамов рынка капитала включают два основных варианта мобилизации: долевое и долговое финансирование. В первом случае компания выходит на рынок со своими акциями, т.е. получает средства от дополнительной продажи акций либо путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников. При долговом финансировании компания выпускает и продает на рынке срочные ценные бумаги (облигации), которые дают право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям, определенным при организации данного облигационного займа. В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы и выпуск облигаций.
Бюджетные кредиты, т.е. финансирование на возвратной и возмездной основе является гибким и универсальным инструментом государственного стимулирования капиталовложений. Бюджетное финансирование - наиболее желательный метод финансирования предприятия, предполагающий получение средств из бюджетов различных уровней. Особенностью данного метода является то, что в большинстве случаев средства, вложенные в предприятие, не возвращаются. Доступ к этому источнику денежных средств постоянно сужается. Данная форма бюджетной поддержки широкомасштабно предусматривается в ежегодно принимаемых законах о федеральном бюджете Российской Федерации. Принципиально новым в инвестиционной политике последних лет является переход от распределения бюджетных ассигнований на капитальное строительство между отраслями и регионами к избирательному частичному финансированию конкретных объектов и формированию состава таких объектов на конкурсной основе, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального эффекта при минимальных затратах.
2. Оценка товарно-материальных запасов: товарно-материальные запасы и их классификация, методы их оценки
Товарно-материальные запасы - это термин, используемый для обозначения материалов или товаров, находящихся в собственности предприятия или предназначенных, в конечном счете, для продажи потребителям или использования в процессе производства.
Товарно-материальными запасами являются материальные ценности, ожидающие производственного или личного потребления в виде сырья, материалов, комплектующих, товаров, находящихся на стадии изготовления и готовой продукции.
Существует три вида товарно-материальных запасов:
сырьевые материалы (в том числе комплектующие изделия и топливо);
товары, находящиеся на стадии изготовления;
готовая продукция.
Общее наличие запасов характеризует их как совокупные. Они включают в себя сырье, материалы (основные и вспомогательные), полуфабрикаты, детали, готовые изделия, а также запасные части для ремонта средств производства. Основная часть совокупных запасов производства представляет собой предметы производства, входящие в материальный поток на различных стадиях его технологической переработки.
Совокупные запасы производства подразделяются на два вида:
) Производственные запасы (формируются в организациях- потребителях).
Они предназначены для производственного потребления и должны обеспечивать бесперебойность производственного процесса. Производственные запасы учитываются в натуральных, условно-натуральных и стоимостных измерителях. К ним относятся предметы труда, еще не использованные и не подвергнутые переработке.
) Товарные запасы (запасы готовой продукции на складе изготовителя, запасы в каналах сферы обращения, запасы в пути, запасы на предприятиях торговли). Они необходимы для бесперебойного обеспечения потребителей материальными ресурсами.
Запасы в пути (или транспортные запасы) находятся на момент учета в процессе транспортировки от поставщиков к потребителям.
Каждое отдельное предприятие является, с одной стороны, поставщиком, а с другой - потребителем. Следовательно, производственные и товарные запасы всегда имеются на предприятии.
Производственные и товарные запасы подразделяются на текущие, подготовительные, гарантийные, сезонные и переходящие.
Текущие запасы обеспечивают непрерывность снабжения производственного процесса между двумя поставками, а также организаций торговли и потребителей. Они составляют основную часть производственных и товарных запасов, и их величина постоянно меняется.
Подготовительные запасы (запасы буферные) выделяются из производственных запасов при необходимости дополнительной их подготовки перед использованием в производстве. Подготовительные запасы товарных средств производства формируются также в случае необходимости подготовить материальные ресурсы к отпуску потребителям.
Гарантийные запасы (запасы страховые) - предназначены для непрерывного снабжения потребителя в случае непредвиденных обстоятельств: отклонения в периодичности и величине партий поставок от запланированных, изменения интенсивности потребления, задержки поставок в пути. Размер гарантийных запасов - величина постоянная. При нормальных условиях работы эти запасы неприкосновенны.
Сезонные запасы образуются при сезонном характере производства продуктов, их потребления или транспортировки. Сезонные запасы должны обеспечить нормальную работу предприятия во время сезонного перерыва в производстве, потреблении или в транспортировке продукции.
Переходящие запасы - это остатки материальных ресурсов на конец отчетного периода. Они предназначаются для обеспечения непрерывности производства и потребления в отчетном и следующем за отчетным периоде до очередной поставки.
Максимальный желательный запас определяет уровень запаса, экономически целесообразный в данной системе управления запасами. Этот уровень может превышаться. В различных системах управления максимальный желательный запас используется как ориентир при расчете объема заказа.
Пороговый уровень запаса используется для определения момента времени выдачи очередного заказа.
Текущий запас соответствует уровню запаса в любой момент учета. Он может совпасть с максимальным желательным запасом, пороговым уровнем или гарантийным запасом.
Гарантийный запас (или запас страховой) аналогичен гарантийному запасу в классификации по исполняемой функции и предназначен для непрерывного снабжения потребителя в случае непредвиденных обстоятельств.
Выделяют неликвидные запасы - длительно неиспользуемые производственные и товарные запасы. Они образуются вследствие ухудшения качества товаров во время хранения, а также морального износа.
В зависимости от их целевого назначения запасы подразделяются на следующие категории:
1. Технологические (переходные) запасы, движущиеся из одной части логистической системы в другую.
В любой момент времени в системе материально-технического снабжения обычно имеются определенные запасы, движущиеся из одной части этой системы в другую. В тех случаях материально-технического снабжения, когда перемещение запасов с одного уровня на другой занимает много времени, объем переходных запасов будет велик. При длительных сроках реализации заказов (например, при больших промежутках времени между изготовлением товара и его прибытием в готовом виде на склад) общее количество технологических запасов окажется сравнительно большим. Точно так же при больших временных интервалах между моментом выхода товара со склада и моментом его получения заказчиком будет накапливаться значительное количество переходных запасов.
2. Текущие (циклические) запасы, создаваемые в течение среднестатистического производственного периода, или запасы объемом в одну партию товаров.
В большинстве случаев такие товары заказываются в количествах, избыточных по отношению к необходимым на данный момент времени объемам по следующим причинам:
-задержка с получением заказанных товаров в полном объеме, что вынуждает заказчиков (в особенности посредников) хранить какое-то время те или иные товары на складе;
-скидки, предоставляемые заказчикам при продаже им товаров крупными партиями;
-налогообложение торговых сделок с минимальным размером партий, делающее невыгодной отправку заказчику товаров в количествах меньше установленного размера.
При этом существуют определенные ограничения на размер товарно-материальных запасов. Ограничителем выступают издержки их хранения. Возникает необходимость достижения баланса между преимуществами и недостатками процессов заказа и хранения товаров. Этот баланс достигается выбором оптимального объема партий заказанных товаров, или определением экономического (оптимального) размера заказа.
Резервные запасы, к которым относятся также запасы, создаваемые на случай ожидаемых изменений спроса или предложения на ту или иную продукцию, например в связи с трудовыми конфликтами, поднятием цен или отложенным спросом.
Товарно-материальные запасы учитывают по фактической себестоимости.
Фактической себестоимостью запасов, приобретенных за плату, признают сумму действительных затрат на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость, а также иных возмещаемых налогов.
Фактическая себестоимость запасов при их изготовлении самим предприятием устанавливается исходя из фактических затрат, связанных с производством этих запасов.
Фактическая себестоимость запасов, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, устанавливается исходя из денежной оценки, согласованной ее учредителями.
Фактическую себестоимость запасов, полученных предприятием по договору дарения или безвозмездно, а также остающихся от выбытия основных средств и другого имущества, определяют исходя из текущей рыночной стоимости на дату оприходования. (Под текущей рыночной стоимостью понимают сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных оборотных активов).
Фактической себестоимостью запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, признают стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием. Стоимость данных активов устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах предприятие определяет стоимость аналогичных активов.
При невозможности установить стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием, стоимость запасов, полученных организацией по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, определяют исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретают аналогичные запасы.
Фактическая себестоимость запасов, по которой они были приняты к учету, изменению не подлежит. Организации торговли вправе включать в состав издержек обращения затраты по заготовке и доставке товаров до центральных складов (баз), производимые до момента их передачи в продажу. Товары, приобретенные организацией для продажи, оценивают по стоимости их приобретения.
Организациям розничной торговли разрешено производить оценку приобретенных товаров по продажной (розничной) стоимости с отдельным учетом наценок (скидок).
Запасы, не принадлежащие организации, но находящиеся в ее пользовании или распоряжении по условиям договора, принимают к учету в оценке, предусмотренной в договоре.
Оценку запасов, стоимость которых при покупке определена в иностранной валюте, производят в рублях путем пересчета иностранной валюты по курсу Центрального банка РФ, действующему на дату принятия этих запасов к учету.
3. Практическая часть. Задача
финансирование недвижимость инвестиционный форвардный
Определить стоимость комплекса зданий с использованием всех известных методов в рамках рыночного, затратного и доходного подходов. На заключительном этапе выполнения работы согласовать результаты выполненных расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.
Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад. Исходные данные приведены в таблице 1.
Наличие автостоянки повышает стоимость комплекса на 5000 долл., хорошее местоположение повышает стоимость на 4000 долл., по сравнению с удовлетворительным, а отличное местоположение, по сравнению с хорошим - на 3000 долл.
Таблица 1 - Исходные данные к задаче
ПоказателиВариант 7Цена продажи, тыс. у.е.:А11250А21250А31100Дата продажи:А12 мес. назадА26 мес. назадА33 мес. назадРост цен в месяц, %0,5Местоположение ОКУд.А1Хор.А2Отл.А3Хор.Общая площадь, м2: ОК4400А14200А24200А34100Наличие стоянки: ОКНетПродолжение Таблицы 1А1ЕстьА2ЕстьА3НетЗатраты на строительство 1 м2, у.е.: М310П240С150Отношение площадей М:П:С для ОК1:4:3ЭВ ОК, лет11СЭЖ ОК, лет75Неустранимое функциональное устаревание, у.е.7000Внешний износ, %5Стоимость СЗУ, тыс. у.е.410Время продажи СЗУЗ мес. НазадМестоположение СЗУНа 4% хужеФизические характеристики СЗУНа 4% лучшеЧОД СК за 1 год, тыс. у.е.165Увеличение ЧОД, % в год5Период владения ОК, лет4Размер реверсии, тыс. у.е.2000Ставка дисконтирования20
1) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием сравнительного подхода.
Таблица 2 - Расчет поправок для определения стоимости 1 м2 комплекса зданий
ХарактеристикиА1А2А3Поправка на время+1%+3%+1,5%- Скорректированная стоимость1250000+1%=12625001250000+3%=12875001100000+1,5%=1116500Поправка на местоположение-4000-7000-4000Поправка на наличие стоянки-5000-5000+5000- Скорректированная стоимость125350012755001117500Стоимость 1 м21253500:4200=298,451275500:4200=303,691117500:4100=272,56
Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта по среднеарифметическому значению равна: (298,45+303,69+272,56):3=291,57 усл. ед.
Следовательно, стоимость оцениваемого объекта равна: 291,57*4400=1282908 усл. ед.
) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием затратного подхода.
I. Определим стоимость земельного участка.
Таблица 5 - Расчет поправок для определения стоимости земельного участка
ХарактеристикиСЗУНезависимые поправки, %Кумулятивные поправкиСтоимость участка, у.е.410000xxВремя продажи3 мес. назад+1,51,015МестоположениеХуже на 4%+4,01,040Физические характеристикиЛучше на 4%-4,00,960Итоговая поправкаx1,51,0134Стоимость земельного участка, у.е.x416150415494II. С помощью поэлементного метода определим восстановительную стоимость оценочного комплекса и каждого его здания.
Т.к. отношение площадей М:П:С=1:4:3, следовательно площадь М=550 м2, площадь П=2200 м2, площадь С=1650 м2.
Исходя из затрат на строительство 1 м2 М=310 у.е., П=240 у.е., С=150 у.е. восстановительная стоимость данных зданий равна:
а) М=550*310=170500 у.е.
б) П=2200*240=528000 у.е.
в) С=1650*150=247500 у.е.
Восстановительная стоимость комплекса данных зданий равна 946000 у.е.
III. Определим сумму накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства.
Из формулы равенства Износ/Восстановительная стоимость = ЭВ/СЭЖ рассчитаем физический износ оценочного комплекса зданий.
Физический износ = (ВС*ЭВ)/СЭЖ=(946000*11)/75=138747 у.е.
Внешний износ = 946000*5%=47300 у.е.
Общая сумма износа=138747+47300+7000=193047 у.е.
IV. Определение стоимости объекта недвижимости без износа.
193047=752953 у.е.
V. Определение общей стоимости ОК и земельного участка.
416150=1169103 у.е.
) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием доходного подхода.
Для оценки рыночной стоимости комплекса зданий (V 0 ) используем формулу:
где q - текущий номер периода;
I q - чистый операционный доход q-го периода;
Y - ставка дисконтирования доходов;
V p - денежный поток от реверсии;
k - номер последнего периода владения.
Таким образом, стоимость комплекса зданий составит 1419710 у.е.
Заключение
Реализация подавляющего большинства инвестиционных проектов по развитию недвижимости предполагает привлечение внешнего финансирования. Это позволяет более рационально подойти к использованию собственных средств и эффективнее (прибыльнее) осуществить проект в целом, т.к. значительный объем финансирования обеспечивает возможности приобретения более ценной собственности и осуществления более масштабного ее развития. Организовывая финансирование, необходимо определиться с источниками и способами финансирования. Как правило, главными организациями, предоставляющими средства для развития недвижимости, выступают коммерческие банки, которые специализируются на краткосрочном кредитовании. Однако для осуществления крупных и дорогостоящих проектов, а также учитывая, что девелопер в дальнейшем продолжит эксплуатацию создаваемого объекта, он может обратиться к институциональным инвесторам - страховым компаниям, пенсионным фондам и т.п., специализирующимся на долгосрочном кредитовании и выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. Таким образом, финансирование может осуществляться различными способами: привлечением собственных средств, получением краткосрочных и долгосрочных кредитов, выпуска ценных бумаг, финансированием через механизмы рынка капитала, при помощи бюджетных кредитов. При этом важно соблюсти баланс между инвестированием собственных и привлеченных средств, обеспечивая приемлемый для инвесторов уровень доходности на вложенный капитал.
Товарно-материальными запасами являются материальные ценности, ожидающие производственного или личного потребления в виде сырья, материалов, товаров, находящихся на стадии изготовления и готовой продукции. Совокупные запасы включают в себя производственные и товарные, включающие текущие, подготовительные, гарантийные, сезонные и переходящие. Товарно-материальные запасы оцениваются по фактической себестоимости, т.е. по сумме действительных затрат на их приобретение, которую определяют исходя из того, каким образом запасы были приобретены предприятием.
Список литературы
1. Есипов В.Е., Маховиков В.В., Терехов В.В. Оценка бизнеса. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2008. (Серия: Учебное пособие).
Оценка бизнеса: Учебник/под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2007.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник/под ред. В.М. Кокошина. - М.: ИКФ "ЭКМОС", 2005.
Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н. Ф. Чеботарев. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К"», 2009. - 256 с.
Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса: Учеб. пособие. - 2-е изд. - М.: Маросейка, 2008.
Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Т.: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с.
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
