Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности Это может быть владелец недвижимости с правом собственности (участник долевой собственности - независимо от согласия других владельцев), с правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если кадастровая стоимость влияет на его права и обязанности (например, по уплате налогов).
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подается заявление.
Также с требованием пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости может выступить арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо арендатор недвижимости у физического или юридического лица, если кадастровая стоимость влияет на формирование арендной платы. В последнем случае согласие собственника на такой пересмотр должно быть выражено в письменной форме.
">затрагивают результаты такой оценки.
Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.
Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.
Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами - в по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в . При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.
Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн , на сайте Росреестра.
Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты .
">кадастровый номер объекта недвижимости.С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:
При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.
Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете настоять на пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости , документы технического учета () и другие документы.
Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков , застраховавшим свою ответственность.
Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.
Для проведения оценки обязательно заключается Что должен содержать договор
Для проведения оценки обязательно заключается договор. Он может быть составлен в простой письменной форме, но должен содержать:
По результатам проведения оценки составляется отчет. Он должен содержать:
Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра - только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.
Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:
Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.
Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.
По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.
Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
Административное исковое заявление подается в суд в письменной форме и подписывается с указанием даты внесения подписей административным истцом и (или) его представителем при наличии у последнего полномочий на подписание такого заявления и предъявление его в суд.
">исковое заявление ;Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо Копии искового заявления и приложенных к нему документов вы можете направить другим лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением. По делам об установлении кадастровой стоимости административными ответчиком является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и, в случае если кадастровая стоимость была установлена в результате государственной кадастровой оценки, государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (в отношении недвижимости, расположенной в Москве, это чаще всего Департамент городского имущества). В этом случае в суд вы также направляете уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение направленных копий искового заявления и приложенных к нему документов.
Но так как исковое заявление вы будете подавать как физическое лицо, вы имеете право просто направить в суд три комплекта документов (оригиналы для суда и копии для административных ответчиков). В таком случае уведомления о вручении не нужны.
">направить иск в Московский городской суд.Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными - в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
Совместная горячая телефонная линия управления Росреестра по Московской области (управление) и филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области (филиал) состоялась 23 августа, сообщает пресс-служба Росреестра Прдмосковья.
На вопросы граждан отвечали: и. о. заместителя руководителя управления Артур Салгереев, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Елена Аносова, начальник отдела организации, мониторинга и контроля управления Инна Мжачих, заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Екатерина Шувалова, а также ведущий инженер отдела определения кадастровой стоимости филиала Елена Малюкова.
В горячей телефонной линии приняли участие помощник заместителя председателя Московской областной думы Валентин Мартьянов и главный редактор газеты «Опора России» в Подмосковье Анна Косицына.
Последовательность действий, перечень необходимых документов и особенности обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении (комиссия) были разъяснены каждому обратившемуся по телефону горячей линии. Также даны ответы на вопросы, на основании каких нормативных документов определялась кадастровая стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии необходимо представить пакет документов, установленный статьей 24.18 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (закон об оценочной деятельности), в том числе отчет о рыночной оценке, который подготавливается профессиональными оценщиками.
В соответствии со статьей 24.20 закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной по решению комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Обращаем внимание, что Росреестр не проводит кадастровую оценку, но помогает гражданам и бизнесу скорректировать ее, если на то есть законные основания. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также утверждение результатов государственной кадастровой оценки относятся к компетенции региональных и местных властей. Управление рекомендует перед тем, как начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, обращаться в Министерство имущественных отношений Московской области (Минимущество).
В случае выявления ошибки при определении кадастровой стоимости в период действия гарантийных обязательств по государственному контракту Минимущество вправе внести изменения в распоряжение, которым утверждалась кадастровая стоимость объекта недвижимости в Московской области. Владелец недвижимости при этом никаких расходов не понесет.
Направить заявление в Минимущество можно посредством почтового отправления по адресу: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 1, по электронной почте: , а также через , который создан правительством Московском области для фиксирования и оперативного рассмотрения обращений граждан, раздел «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».
Александр Колов
Проведение государственной кадастровой оценки будет происходить по «новому» в некоторых субъектах РФ уже в 2017 г.
По «новому» - актуальный вопрос. Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует не только государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому», но и оспаривание кадастровой стоимости по «новому», определенной по нормам вышеуказанного ФЗ. Указанный ФЗ вступает в силу с 01.01.2017. Ожидать проведения ГКО по «новому» в некоторых субъектах РФ следует уже в 2017 г. «Заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020, определенной по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», будет только стимулировать субъекты РФ провести ГКО по «новому» в ближайшие сроки. «Заморозка» введена ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который введен в действие с 15.07.2016.
Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ. по нормам ФЗ №237-ФЗ будет происходить в порядке, схожем с порядком по нормам №135-ФЗ. Можно выделить следующие основные особенности оспаривания кадастровой стоимости по «новому».
По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц. По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. Следовательно, некоторые время с большой долей вероятности в некоторых субъектах будут действовать одновременно две комиссии: одна для рассмотрения споров по нормам ФЗ №237-ФЗ, другая по нормам №135-ФЗ.
Лица, занимающие государственные должности, должности в муниципальной службе должны составлять не более половины членов комиссии, рассматривающей споры по нормам ФЗ №237-ФЗ. В состав комиссии может включаться представитель Совета муниципальных образований (некоммерческой организации), который не занимает муниципальную должность. С учетом данного представителя может обеспечиваться большинство в принятии решений. Кроме того, видимо, Минэкономразвития РФ введет правило о том, что при равенстве голосов голос председательствующего будет решающим. Председательствующего, вероятно, будут назначать представителя госоргана субъекта РФ.
Нет в ФЗ №237-ФЗ четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии - это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность. Поэтому велика вероятность того, что в ряде субъектов РФ комиссии по рассмотрению споров по нормам ФЗ №237-ФЗ не будут созданы к 2020 г.
В ряде субъектов РФ налогоплательщикам и арендаторам государственных земельных участков установить кадастровую стоимость в размере рыночной через комиссию при управлении Росреестра существенно проще, чем в суде. Это обуславливается сроками рассмотрения (1 мес.) и полномочиями комиссии (отсутствием право назначать экспертизу и т.д.). За такой короткий срок заинтересованные лица, в т.ч. органы местного самоуправления, не успевают подготовить ни замечания на отчет оценщика, ни самостоятельно заказать отчет независимого оценщика. При отсутствии указанных документов проверка отчета осуществляется формально. Кроме того, как правило, комиссии не располагают достаточным количеством сотрудников, обладающих специальными познаниями в области оценки, для того, чтобы надлежащим образом проверять отчеты в массовом порядке. В некоторых комиссиях господствует подход: все заявления удовлетворять, если не выявлены существенные замечания к отчету. Поэтому вышеуказанное новшество может затруднить оспаривание кадастровой стоимости в ряде субъектов.
ФЗ №237-ФЗ правообладателям объектов недвижимости предоставлено право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО (ст.12). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: год постройки ОКС, процент физического износа ОКС, процент технических помещений от общей площади административно-делового или торгового центра, разрешенное использование земельного участка, предельные параметры застройки согласно ГПЗУ или градостроительного регламента и т.д. По нормам ФЗ №135-ФЗ у правообладателей ОКС и земельных участков право на подачу деклараций отсутствует при проведении ГКО. По ФЗ №237-ФЗ все заинтересованные лица вправе сделать замечания на промежуточных отчетных материалов ГКО в течение 60 дней с момента публикации. Схожая норма есть и ФЗ №135-ФЗ, однако срок для замечаний – 20 рабочих дней (вступила в действие с 01.04.2015 в силу ФЗ от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Вышеуказанные изменения направлены на уменьшение количества споров об оспаривании кадастровой стоимости. ФЗ №237 ФЗ не предусматривает возможность оспаривать ошибки в определении кадастровой стоимости в комиссии. Если такая возможность не будет прописана Минэкономразвития в Порядке работы комиссий, то следует констатировать, что такая возможность отсутствует.
По нормам ФЗ №237-ФЗ бюджетное учреждение, созданное госорганом субъекта РФ, по решению последнего будет проводить ГКО и подписывать отчет, а также давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, в т.ч. технических, методологических, допущенные при ГКО. Она вправе исправлять ошибки только в сторону понижения. Если бюджетная учреждение исправляет ошибки, допущенные им в отчете о ГКО, то оно передает данные госоргану субъекта РФ для внесения исправлений в акт об утверждении результатов ГКО.
Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд решение вышеуказанного бюджетного учреждения в суде по нормам гл. 22 КАС РФ. Также они вправе предъявить административный иск об оспаривании кадастровой стоимости. При рассмотрении требований в порядке гл. 22 КАС РФ об отмене решения бюджетного учреждения об отказе исправить ошибку, видимо, суды не будут устанавливать кадастровую стоимость, а будут предписывать повторно рассмотреть заявление заинтересованного лица. Заинтересованным лицам очень трудно доказать ошибку, особенно методологическую, и в рамках искового производства. Поэтому им рекомендуется идти проторенной дорогой: обращаться с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение СРОО (саморегулируемой организации оценщиков) на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ. Статья 246 КАС РФ закрепляет обязанность представления заключения СРОО, если это установлено Минэкономразвития РФ. Последний это предусматривает только для оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ при снижении кадастровой стоимости более чем на 30%, если заявитель желает получить положительное решение. См. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. ФЗ №237-ФЗ не предусматривает обязанность предоставления заключения СРОО в комиссию. ФЗ №135-ФЗ (в ред. ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ) декларирует то, что заключение СРОО подготавливается на добровольной основе, он исключил заключение СРОО из перечня документов, которые необходимо представлять в комиссию. Логичным в таком случае выглядит решение о внесении изменений в Порядок, утвержденный Приказом №263. Однако Минэкономразвития пока с таким решением не торопится. Вышеуказанные новшества могут привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
При подаче заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ подаются следующие документы:
С 01.01.2017 вводится в действие ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает объединение ГКН (государственного кадастра недвижимости) и ЕГРП (Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним). Поэтому выписка из ЕГРН будет, как правило, одновременно являться документом, подтверждающим права на оспариваемый объект и оспариваемую кадастровую стоимость. «Справка о кадастровой стоимости» с 01.01.2017 выдаваться не будет. Внесены изменения и в ФЗ №135-ФЗ, которые вступают в силу с 01.01.2017.
По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости. Данный вывод основывается на Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П.
Основные выводы.
Производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам ФЗ №237-ФЗ, видимо, комиссии будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
- По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости.
- Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ.
Как работает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Ассоциация «СРОО «Экспертный Совет» (далее - Ассоциация) продолжает рубрику «От первого лица», в которой публикуются интервью с коллегами в оценочной и экспертной деятельности.
В последние несколько лет значительная часть работы региональных Оценщиков относилась к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках оспаривания происходит проверка отчетов об оценке, которая выполняется членами Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии по оспариванию). В адрес Комиссий по оспариванию от Оценщиков и потребителей оценочных услуг звучит множество претензий, а с членами Комиссий связано множество «городских легенд».
Ассоциация взяла интервью у Пьянова Сергея Владимировича - члена Комиссии по оспариванию по Тверской области.
Член Комиссии по оспариванию по Тверской области С.В. Пьянов
- Сергей, расскажите о своем опыте в оценочной деятельности?
К оценочной деятельности я имею отношение с 1998 года. В то время я работал в городской администрации в составе группы, которая вела пилотный проект по налогообложению недвижимости на территории г.Твери. Для участия в этом проекте я целенаправленно получил оценочное образование, а также прошел курсы по массовой оценке недвижимости, которые вел сам Джозеф К. Эккерт, один из наиболее авторитетных специалистов в этой сфере деятельности. Спустя какое-то время я понял перспективность оценочной деятельности и целиком посвятил себя именно этому направлению. Уже более 17 лет я являюсь практикующим оценщиком. На данный момент работаю зам. директора в ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА» и вхожу в Экспертный совет Ассоциации.
Я постоянно повышаю свою квалификацию: посещаю различные профильные семинары, конференции и другие аналогичные мероприятия.
В последние годы в свободное время занимаюсь образовательной деятельностью - теперь уже веду сам занятия по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» и программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка» .
- Как долго Вы работаете в Комиссии по оспариванию по Тверской области? Как вы туда попали?
Я являюсь членом Комиссии с момента ее образования, с 2012 г., т.е. уже порядка 5 лет.
В состав Комиссии я был включен от Национального совета по оценочной деятельности. На тот момент я был одним из тех немногих оценщиков в Тверском регионе, которые имели опыт работы и в кадастровой, и в индивидуальной оценке.
- Расскажите, как работает Комиссия? Как распределены обязанности между ее членами? Что не очевидно Оценщику и Заявителю?
Расскажу, как организована работа в нашей Комиссии. В других регионах могут быть отличия.
Комиссия состоит из 4 человек: в нее входят представители от территориального отделения Росреестра и филиала Кадастровой палаты по Тверской области, регионального Министерства имущественных отношений и я как представитель НСОД. Также в заседаниях Комиссии регулярно участвуют представители городской администрации.
Примерно за неделю до очередного заседания всем членам Комиссии рассылаются отчеты об оценке, которые выносятся на рассмотрение. Со своей стороны я проверяю предоставленные отчеты на предмет соответствия их оценочному законодательству и полученных в них результатах сложившемуся уровню рыночных цен на дату оценки. Комиссия ведет непрерывный мониторинг рыночных цен, в том числе и ретроспективных. Поэтому, как правило, в отношении величины стоимости, определенной в отчете, у Оценщика и членов Комиссии не возникает каких-либо споров. Хотя порою разгораются очень эмоциональные дискуссии по этому поводу.
У некоторых Оценщиков складывается не совсем верное впечатление о том, кто именно проверяет их отчеты в Комиссии. До меня даже доходят слухи о том, что я якобы чуть ли не единолично принимаю решение о соответствии отчета об оценке оценочному законодательству и полученной в отчете стоимости рыночному уровню цен на сопоставимые объекты недвижимости. Это не так.
Не знаю, открою ли я секрет, но замечания (при их наличии) по отчетам об оценке готовлю не только я. Каждая из организаций, представленных в Комиссии привлекает к проверке отчетов внешних профессиональных оценщиков. На заседаниях анализируется весомость замечаний и их возможное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.
Естественно, не всегда мнения у членов Комиссии совпадают и, конечно же, не всегда решения принимаются единогласно. Тем не менее процесс голосования у нас открыт, поэтому и собственники объектов, и их представители, и сами Оценщики видят кто и как голосует.
Пользуясь случаем хотел бы обратиться к Оценщикам, которые хотят принять участие в процессе оспаривания. Приходите на заседания Комиссии, отстаивайте свои отчеты. Ведь зачастую вопросы, которые возникают у членов Комиссии, являются дискуссионными. В этом случае пояснения исполнителя отчета могут снять ряд вопросов, что будет способствовать принятию Комиссией положительного решения по оспариванию.
На заседаниях помимо членов Комиссии и секретаря, присутствуют и другие представители заинтересованных сторон. Среди них и юридическая служба Росреестра и представители комитета по управлению имуществом области. Всегда приветствуется присутствие представителей муниципальных образований, на территории которых происходит оспаривание кадастровой стоимости. Это позволяет выслушать мнения двух противоположных сторон. Очень часто представители муниципальных образований не просто эмоционально выражают свое несогласие с результатом отчета по оспариванию кадастровой стоимости (оперируя цифрами из бюджетов), а приводят веские и обоснованные аргументы, которые указывают на его некорректность (и в части его соответствия законодательству, и в части определенного уровня рыночной стоимости).
Это зависит от качества предоставленного отчета. Если в отчете присутствуют существенные нарушения, естественно, голосую против. Хочу подчеркнуть, что члены Комиссии прежде всего обращают внимание на те ошибки, которые оказывают (могут оказать) существенное влияние на итоговою величину рыночной стоимости. Т.е. оформительские изъяны по отчету в качестве причин для отказа на нашей Комиссии не рассматриваются.
- Назовите основные претензии к отчетам об оценке со стороны Комиссии?
Как правило это математические или методические ошибки, в т.ч. некорректный подбор аналогов или отсутствие обоснования выбора аналогов. Часто на Комиссии возникают дискуссионные вопросы, касающиеся методологии. С большим удовольствием участвую в обсуждениях несмотря на то, что в этом случае продолжительность работы Комиссии значительно увеличивается.
- Как меняется работа Комиссии за последнее время?
Вы знаете, я бы не сказал, что что-то кардинально меняется в работе Комиссии. Разве, что объем рассматриваемых отчетов растет с каждым годом.
По сравнению с первыми месяцами работы Комиссии решения, которые мы принимаем, стали более взвешенными и обоснованными. Причем инициатива по улучшению качества работы Комиссии исходит непосредственно от руководства головного и территориального управлений Росреестра. Уверен, что немаловажную роль в этом сыграла Комиссия Общественного Совета при Росреестре по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости , которая мониторит работу Комиссий по оспариванию.
После отмены обязательной экспертизы в СРОО объем нашей работы заметно увеличился, при этом качество поступающих отчетов - снизилось.
- Ощущаете ли вы административное давление со стороны Администрации региона, территориального управления Росреестра или муниципальных образований?
Не могу отвечать за других членов Комиссии, но непосредственно на меня такое давление не оказывается. В процессе заседаний, как правило, звучат обоснованные замечания, касающиеся непосредственно качества подготовленного отчета об оценке - именно они и являются основанием для отказа по оспариванию.
- Со стороны профессионального оценочного сообщества звучат претензии к работе Комиссий по оспариванию. Есть ли действенные инструменты защиты лиц, права и законные интересы которых были нарушены решением Комиссии?
Вы знаете, в последнее время "недовольных" Оценщиков стало заметно меньше. Представители Тверской Комиссии регулярно принимают участие в «круглых столах», которые проходят по инициативе оценочного сообщества. На первых встречах оценщики задавали большое количество вопросов, связанных с обоснованностью отказов Комиссией. Мы подробно разъясняли свои позиции и решения - и это возымело результат. Оценщики нас услышали, причем услышали не с позиции "что надо делать так, потому что Комиссия так хочет", а с позиции "так делать не надо, потому что члены Комиссии разбираются в оценочной методологии, ориентируются в ценообразовании на рынке недвижимости и убедились в нашей компетентности как экспертов. Последние "круглые столы" показали, что вопросы в большинстве случаев стали касаться процедурной части, и, к сожалению, если честно, превратились в "отчетность о проделанной работе". Ну, это лирическое отступление от вашего вопроса.
Для тех, кто не согласен с решением Комиссии, существует ряд законодательно закрепленных процедур. Физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию. Юридические лица, которые уверены в корректности предоставленного ими отчета, после отказа Комиссии так же могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Существует также возможность оспорить решение Комиссии в судебном порядке, но за пять лет с момента создания нашей региональной Комиссии подобных прецедентов не было, хотя «угроз» провести такую процедуру в ходе заседаний Комиссии прежде всего в начале ее деятельности было озвучено много. Вероятно, это лучший показатель корректности и обоснованности принятых Комиссией решений.
Основная часть вопросов, возникающих у Комиссии в отношении представленного отчета, отражается в протоколе. К сожалению, не все, что было озвучено на заседании, включается в протокол, т.к. зачастую в него физически невозможно включить некоторые материалы, обосновывающие позицию экспертов (скрин-шоты рыночных данных электронных страница, аналитические материалы). Поэтому я предлагаю всем Оценщикам присутствовать на заседаниях Комиссии и обязательно отстаивать свои отчеты.
Единственная структура (мне известная), который занимается анализом замечаний к работе Комиссии и формирует системные предложения по улучшения качества их работы - Комиссия по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. Например, широко известен случай, когда она способствовала отмене противоправного решения Комиссии по оспариванию в Курской области.
- Ну и последний вопрос: как оплачивается Ваш труд в Комиссии?
Вы, наверное, удивитесь, но работа в Комиссии никак не оплачивается. Все происходит на общественных началах. Как практикующий оценщик я заинтересован в том, чтобы оценочная деятельность в нашем регионе активно развивалась. Работая в Комиссии, у меня есть возможность обменяться опытом с моими коллегами-оценщиками, принять участие в обсуждении дискуссионных вопросов и, в конце концов, внести свою лепту в отстаивание интересов оценочного сообщества.
Мы благодарим С.В. Пьянова за конструктивную беседу и желаем ему дальнейшего профессионального развития. Мы очень рады, что С.В. Пьянов является членом нашей Ассоциации и у нас есть возможность сотрудничать с профессиональными оценщиками такого уровня.
Интервью брала пресс-секретарь Ассоциации Потоцкая Арина.
Материалы
У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2018 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.
С 1 января 2018 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:
Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.
Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.
При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.
Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.
Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.
RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.
Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы. Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.
Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!
По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.
Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2018 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.
Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.
Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.
В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.
Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.
Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка. Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2018 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.
