"Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2012, N 10
При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство. Однако такое разрешение не является обязательным в случае возведения объекта некапитального строительства. В связи с этим возникает вопрос, как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства, нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ.
Рассмотрим подход, основанный на судебной практике применения норм об объектах недвижимости (объектах капитального строительства), который может быть использован и при отнесении объекта к капитальным.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. В силу п. 3 ст. 49 Кодекса экспертиза проектной документации не проводится, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Указанный перечень носит открытый характер, а значит, по каждому объекту вопрос, является ли он объектом капитального строительства, следует решать отдельно.
На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, и гражданским законодательством не установлен конкретный перечень объектов, относящихся к объектам недвижимости (объектам капитального строительства).
Строительные нормы и правила также не дают четкого определения, какие объекты являются капитальными, а какие нельзя отнести к объектам капитального строительства.
В частности, при определении капитальности построек могут быть применены ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения" и Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1). В соответствии с указанными документами постройки контейнерного типа состоят из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемого на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации.
Кроме того, СНИП 12-01-2004 "Организация строительства" устанавливает, что временные постройки - специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.
В отсутствие единой нормативной базы, позволяющей отнести те или иные объекты к временным или капитальным сооружениям, судебной практикой сформированы критерии, которые используются при определении того, является ли объект недвижимостью (объектом капитального строительства), а именно:
В судебной практике наличие указанных признаков позволяет оценить, насколько прочно объект связан с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба. Данный вывод является существенным при отнесении того или иного объекта к недвижимости (объектам капитального строительства).
Однако следует отметить, что наличия одного из перечисленных критериев недостаточно для признания строения объектом капитального строительства. На это прямо указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08, определив, что только возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, поскольку такой фундамент может быть использован и при возведении временных сооружений.
Также необходимо иметь в виду, что в наиболее сложных ситуациях для определения капитальности строения суды назначают проведение экспертизы, не оценивая самостоятельно те или иные критерии, позволяющие отнести объект к капитальным. В такой ситуации выводы эксперта не только основываются на анализе документации и явных признаков объекта, но и подкрепляются наличием (отсутствием) скрытых технических особенностей объекта и техническими расчетами.
Таким образом, выявленные в судебной практике критерии необходимо учитывать в совокупности применительно к конкретным характеристикам объекта.
В качестве примера можно рассмотреть ситуацию со строительством модульного дата-центра со следующими характеристиками.
Модульный дата-центр представляет собой комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций и включает в себя административно-бытовой корпус, площадку для установки оборудования (технологический блок), которое представляет собой контейнерные модули, объединенные в технологические ячейки, дизельные установки бесперебойного питания, БКРТП, вспомогательные сооружения и два КПП.
Дата-центр имеет проектную документацию на первый этап строительства, а именно строительство технологического блока комплекса по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.
Из проектной документации следует, что технологический блок проектируется как объект некапитального строительства, предназначенный для размещения связных процессоров и телекоммуникационных узлов сетей ЭВМ и многопультовых систем подготовки данных. Следовательно, уже на стадии проектирования объект формируется как некапитальный, а для проектирования используются конструкции, позволяющие без значительного ущерба разобрать указанный объект. Данный факт также может свидетельствовать о временном характере размещения данного блока.
Кроме того, проектная документация на строительство технологического блока содержит указание на то, что ограждающие конструкции и межэтажные перекрытия (межуровневые в технологической части) предусмотрены из стеновых и кровельных сэндвич-панелей, а стеновым ограждением наружного контура чердака является профилированный лист. Такие характеристики также могут свидетельствовать о некапитальном характере объекта.
Следует принимать во внимание, что в проектируемом технологическом блоке не предусмотрено постоянных рабочих мест, в связи с чем водоснабжение и санузлы проектом не предусматриваются. Для работы основного технологического оборудования воды не требуется. Для поддержания уровня влажности воздуха предусмотрены увлажнители.
Проектируемая технологическая часть модульного объекта не требует отопления. В связи с этим проектной документацией не предусмотрено подведение стационарной системы отопления.
Таким образом, в рассматриваемом примере технологический блок комплекса по предоставлению услуг IT и коммуникаций может быть признан объектом некапитального строительства, о чем свидетельствуют его характеристики. Отсутствие стационарных коммуникаций, подведенных к объекту, по мнению автора, также позволяет отнести данный объект к некапитальным.
Вместе с тем следует иметь в виду, что на стадии проектирования устанавливаются конструктивные характеристики предполагаемого к строительству объекта. Основными признаками, подлежащими установлению при отнесении объекта к недвижимости, являются прочная связь с землей и возможность его перенесения без несоразмерного ущерба. А значит, большое значение будут иметь дополнительная проектная документация по дальнейшим этапам строительства и особенности монтажа и сборки непосредственно при проведении строительства.
В рассматриваемом случае отнесение объектов к объектам капитального строительства имеет значение для ответа на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство такого объекта в соответствии с законодательством РФ.
Для получения разрешения на строительство необходимо согласование проектной документации с уполномоченными органами, в том числе в области архитектуры. При наличии спорной и неявной ситуации подобное согласование проекта на строительство именно некапитального объекта (либо отказ в выдаче разрешения по мотивам некапитальности строения) будет являться дополнительным аргументом в подтверждение вывода об отнесении проектируемого строения к объектам некапитального строительства.
Н.Н.Леженникова
Юрисконсульт
"ФБК-Право"
В.А.Балабуркин
Старший инженер
по техническому надзору
департамента оценки
компании "ФБК"
Е.В.Шумских
При строительстве здания, сооружения возникает много проблем, связанных с его легализацией, например, с государственной экспертизой проектной документации, с получением разрешения на строительство и.т.п. Но если возводить объект некапитального строительства, то ни разрешение, ни экспертиза проектной документации не требуются (подп. 2 п. 17 ст. 51, п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса).
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса приведено понятие объектов капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из указанной нормы можно сделать вывод, что перечень объектов некапитального строительства является открытым. При этом четкого определения таких объектов в действующем законодательстве нет.
Проанализировав судебную практику, мы выявили ряд критериев, при наличии которых судьи признают здание или сооружение объектом некапитального строительства. Прежде всего необходимо отметить, что большинство судов отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Соответственно, если здание, сооружение не подпадает под признаки, установленные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, то оно не признается объектом капитального строительства.
Для квалификации объекта судьи, в первую очередь, обращают внимание на фундамент, на котором он размещен: насколько прочно здание, сооружение связано с землей. Затем суды рассматривают конструктивные характеристики объекта: из чего он состоит, возможно ли его разобрать и переместить без несоразмерного ущерба. Как правило, объекты некапитального строительства легко демонтируются, перемещаются и устанавливаются на другое место, сохраняя при этом свои эксплуатационные качества. Однако, судьи отмечают, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».
И, действительно, анализируя судебную практику, мы установили, что кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, большое внимание суды обращают и на другие нюансы объекта, разобраться в которых непрофессионалу, порой, не так и просто. Но, если за дело берется квалифицированный юрист, то удается доказать некапитальность объекта в даже очень сложных случаях.
Так, например, в одном из муниципальных образований краевым Управлением государственного строительного надзора был установлен факт возведения трехэтажного здания размером 30 м на 12 м, площадью застройки 360 кв. м. без получения разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы. Администрация города предъявила владельцу сооружения иск с требованием снести объект. В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что владелец сооружения нарушил ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляя капитальное строительство без получения соответствующего разрешения. По мнению администрации этот объект являлся самовольной постройкой и подлежал сносу за счет его владельца.
Но, благодаря веским аргументам защитника ответчика, суды всех инстанций, включая ВАС РФ, пришли к выводу, что возведенное здание не относится к объектам капитального строительства.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста.
В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.
Также как и в предыдущем деле профессионализм защитника ответчика помог убедить судей, что спорные объекты не обладают признаками капитальных объектов и по правилам ст. 130 ГК РФ недвижимостью не являются.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста. Соответственно, в случае возникновения у Вас подобных проблем, связанных с объектами строительства, рекомендуем обращаться к профессионалам Юридического Бюро «Прав!».
Капитальное строительство включает в себя деятельность заинтересованных лиц, таких как государственные органы, физические и юридические лица, органы местного самоуправления, деятельность которых направлена на усовершенствование уже возведенных и строительство новых зданий и объектов.
Капитальное строительство с уверенностью можно назвать важнейшей отраслью производства, фундаментом для роста и развития остальных отраслей государства, является основным ресурсом расширения воспроизводства. К данному строительству также относятся выполнение проектных и поисковых работ, подготовка необходимой тех. документации, для будущего выполнения строительных, пусконаладочных, монтажных и других необходимых капитальных работ.
Процесс возведения новых производственных и непроизводственных сооружений, расширение и реконструкция, техническое перевооружение и модернизация имеющихся объектов и представляет собой капитальное строительство.
При помощи данного вида строительства происходит обновление изношенных объектов.
Капитальное строительство обычно проводится в несколько этапов:
Также имеет место 2 способа реализации работ при капстроительстве :
Вложения в капитальные строительства и само капитальное строительство тесно взаимодействуют друг с другом. Капитальные вложения являются источником финансов для непосредственного выполнения строительства.
В капитальные вложения обычно входят следующие расходы:
Капитальное строительство подразделяется также на виды. Ниже рассмотрены капитальное строительство и его виды :
В РФ капитальное строительство имеет более 120 тысяч строительных и проектирующих предприятий, организаций. В данной отрасли задействовано приблизительно 5 млн. человек, что равно 10 % от общего числа трудоспособного населения, которое занято в народном хозяйстве.
Основными особенностями капитального строительства можно назвать следующие черты:
Капитальное строительство значимое и необходимое явление для государства и людей. При помощи строительства достигаются цели в улучшении условий объектов уже возведенных и создаются новые здания и объекты общественного пользования.
Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.
Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.
Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).
В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».
Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)
Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.
Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.
Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.
Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:
Функциональному назначению;
Объемно-планировочным параметрам;
Закономерностям формообразования;
Градостроительным функциям и требованиям к ним;
Эксплуатационным качествам.
По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:
Общественные здания;
Жилые дома;
Промышленные здания;
Здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.
Например : общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:
1) здравоохранение;
2) наука, просвещение и обучение;
3) воспитание и обучение;
4) физкультура и спорт;
5) массовый отдых;
6) транспорт и связь;
7) общественное питание;
8) торговля;
9) хозяйственно-бытовое обслуживание;
10) управленческо-административная деятельность;
11) коммунальные предприятия.
По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.
Например : жилые здания подразделяют на следующие типы:
Одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);
Блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырех- квартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);
Секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);
Коридорные, коридорно-секционные;
Галерейные, галерейно-секционные.
Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):
Рис. 2.1. Пример классификации зданий.
Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.
Индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.
Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.
В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.
Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.
Здания I класса . К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).
Здания II класса . Это здания массового строительства, жилые дома в 4-5 этажей.
Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.
Здания IV класса . Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.
Основными составными частями зданий являются помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.
В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Например :
Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.
К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Строения. Законодательных определений понятия «строения » в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду - «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).
В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
