Вопросы управления МКД рассматриваются на регулярно проводимых общих собраниях собственников. Эти мероприятия проводятся по строгому регламенту и сопровождаются составлением определенной документации. Соблюдение закрепленных в законе требований к процедуре собрания обеспечивает легитимность проведенных решений. В материале мы рассмотрим основные вопросы реализации ОСС. Для управляющих организаций полезным будет изучение ошибок, которые допускаются инициаторами собраний.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ является для него высшим управляющим органом. Именно на ОСС определяется, как будет обслуживаться и ремонтироваться дом, благоустраиваться его прилегающая территория и проводиться капремонт.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надо реализовывать так, чтобы:
Для этого достаточно соблюдать действующее законодательство. Ключевые моменты – уведомление собственников помещений о готовящемся мероприятии и подготовка протоколов по итогам его проведения.
Также в проведении собрания поможет рекомендация "Как говорить с жителями, чтобы вас понимали правильно. Стоп-слова и готовые разъяснения"
Порядок информирования собственников о готовящемся собрании прописывается в ЖК РФ и строго соблюдается. Его нарушение дает повод для оспаривания всей процедуры ОСС.
Подготовка к собранию начинается именно с рассылки уведомлений. О запланированном мероприятии инициатор должен известить каждого из хозяев помещений. Делается это заранее – за 10 дней и более.
При подготовке уведомления соблюдается форма, заложенная в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 45). Тут нужно поместить следующую информацию:
При запуске общего собрания собственников важно не нарушить правила их уведомления. Частой ошибкой становится выбор неправильного способа оповещения. По умолчанию уведомлять жителей необходимо заказными письмами или передачей каждому из них бумаги лично под роспись.
Оповещать граждан при помощи объявлений в подъездах и на входных дверях тоже можно, но только при утверждении такого порядка при проведении одного из прошлых собраний. Если подобные способы уведомления ранее жителями не одобрялись, то велик риск оспаривания принятых решений.
Подготовка повестки ОСС происходит заранее, чтобы владельцы квартир могли изучить ее и принять решение о собственном участии в мероприятии. Выносящиеся на нее вопросы составляются кратко и четко. У читающих их не должно возникать двояких суждений.
Первый пункт любой повестки – выбор председателя собрания, ведущего его человека и секретаря, занимающегося составлением и последующим ведением протокола. После этого можно проголосовать за членов счетной комиссии, однако этот вопрос к числу обязательных уже не относится.
Следующие пункты связаны с проблемами, для решения которых и организовывалось собрание. Заканчивается повестка вопросом о том, каким способом владельцы квартир будут уведомляться о результатах проведенного собрания и месте хранения его протокола.
Включать в повестку пункт «Разное» не разрешается. В нее могут входить только те вопросы, которые действительно будут рассматриваться. Это правило закрепляется в приказе Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года . Подписывается повестка тем, кто инициирует проведение собрания.
В повестку вносятся вопросы, которые относятся к компетенции общедомового собрания. Их можно разделить на несколько групп:
Во время собрания зачастую возникают вопросы, которые владельцы помещений хотят немедленно обсудить. Дополнительно включать их в повестку уже в ходе мероприятия запрещается. Рассматриваться могут только заранее определенные и указанные в уведомлении вопросы. Если в процессе собрания обнаруживаются какие-то важные моменты, то их рассмотрение переносится на следующее собрание.
Для правомочности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требуется собрать кворум. ОСС считается состоявшимся, если в принятии решений поучаствовало более 50 процентов голосов всех собственников помещений.
Голоса считаются не по числу людей, пришедших на собрание, а по количеству находящихся в их собственности квадратных метров. Это означает, что у единоличного собственника 3-комнатной квартиры больше голосов, чем у четырех владельцев 1-комнатной квартиры.
При наличии кворума собрание считают состоявшимся. Начинается оно с оглашения первого пункта повестки – выбирается председатель и секретарь мероприятия. Выбранный председатель получает полномочия по ведению ОСС.
Для очных собраний по каждому вопросу из повестки проводится обсуждение с последующим голосованием. Голоса подсчитывает счетная комиссия, а если она не собирается, то секретарь. Когда голосование по всем внесенным в повестку вопросам проведено, секретарь оформляет протокол ОСС.
Большинство решений на общедомовом собрании действительно принимается 50 процентами плюс одним голосом. Однако есть несколько серьезных вопросов, требующих большего количества одобряющих собственников. Сюда входит, к примеру, расходование средств, собираемых на капремонт. Решение тут признается принятым только в ситуации, когда за него голосует более 2/3 владельцев жилья.
Есть вопросы, решаемые при получении 100 процентов голосов. К примеру, только так можно согласовать уменьшение площади общедомового имущества.
При запуске общего собрания собственников следует определиться, в каком формате его проводить. Сегодня существует три варианта :
В очной форме проводить ОСС сложнее всего, так как жители обычно не проявляют активности и собрать кворум проблематично. Провести собрание в очной форме чаще всего удается в домах, число квартир в которых не превышает 20.
Обойти очную форму ОСС невозможно, поэтому управляющей компании придется последовательно проходить всю процедуру:
При наличии кворума собрание будет считаться состоявшимся, и его инициатор организует рассмотрение всех указанных в повестке вопросов. Владельцы помещений голосуют поднятием рук. Если собственник не присутствует на мероприятии сам, то за него может проголосовать представитель. Для этого оформляется доверенность. Секретарь подсчитывает голоса, и председатель объявляет о принятых решениях.
Если попытка проведения собрания собственников в общей форме не собрала кворума, то мероприятие признается несостоявшимся. В таком случае можно реализовывать заочную форму. Уведомлять о проведении ОСС здесь также необходимо за 10 дней с обязательным указанием формата, в котором будут собираться голоса. Собственникам помещений раздаются опросные листы. В оповещении указывается, куда и в какие сроки их необходимо сдать после заполнения. Организаторы собрания подсчитывают голоса, определяют, были ли приняты решения и не позже 10 дней после проведения мероприятия оформляют протокол.
Наиболее простой и удобной является очно-заочная форма проведения ОСС, которая была введена ФЗ-176 от 29 июня 2015 года . Такой способ проведения собраний упрощает процедуру голосования и процесс принятия решений по озвученным в повестке вопросам. Уведомления рассылаются стандартным способом - за 10 дней до мероприятия. В назначенный день даже при отсутствии кворума собственники обсуждают поставленные на повестку вопросы. На следующий день собрание проводится уже в заочной форме. Данный формат отличается тем, что не нужно выжидать 10 дней для перехода к раздаче опросных листов тем жильцам, которые не смогли непосредственно поприсутствовать на мероприятии.
Общие собрания собственников сегодня могут проводиться и при использовании электронных систем. Это перспективный механизм, внедрение которого пока находится на стадии обсуждения.
Протокол общедомового собрания становится итогом проведения мероприятия. К его оформлению предъявляются строгие требования. В документе обязательно указывается следующая информация:
Протокол подписывают председатель общего собрания собственников и его секретарь.
Чтобы избежать подделок протоколов, их оригиналы в соответствии с приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года следует передавать в Госжилинспекцию. Управляющая компания делает это в течение 5 дней после того, как получит документы от инициатора мероприятия.
В ГЖИ следят за тем, по каким вопросам проводятся собрания. Если в течение 3 месяцев в МКД проходит два и более ОСС с рассмотрением аналогичных вопросов, то это становится поводом для проведения проверки.
До 2015 года за подделку протоколов ОСС никого не наказывали – они не относились к официальным документам. Это не позволяло инициировать дело по статье 327 УК РФ.
В 2015 году в ЖК РФ были внесены поправки, которые сделали протоколы и листы решений официальными документами. Наказание для подделывающих их может составить до 2 лет тюремного срока.
Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.
Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.
Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.
Что еще за собрание?! (Определение собрания).
Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?
Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.
Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.
Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.
Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.
Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.
У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).
Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.
Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:
Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),
Товариществом собственников жилья (ТСЖ)
И непосредственно всеми собственниками.
Зачем мы собираемся? (Цели собрания).
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.
Образец повестки общего собрания собственников дома
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________ |
Как мы собираемся? (Формы собрания).
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.
В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.
Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г.
Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
ЛИНИЯ ОТРЫВА
Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации
Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Управляющая компания - Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
|
По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.
Как провести собрание? (Подготовка собрания).
Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,
Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,
А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,
Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.
Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.
См. образец реестра собственников помещений дома
Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).
Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Образец уведомления о проведении общего собрания
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО |
Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).
Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
Образец листа регистрации общего собрания собственников
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)
Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.
Образец протокола общего собрания собственников
Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись) |
Как оформлять решения? (Оформление решения).
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.
Образец решения общего собрания собственников дома
Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.
размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.
Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.
Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.
Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.
Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.
Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Новая редакция Ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. В императивной норме ч. 1 указанной статьи установлена юридическая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить годовое общее собрание. Обратим внимание, что в Кодексе отсутствует правовой механизм, обеспечивающий исполнение собственниками указанной обязанности. Общее собрание не проводится в случаях, указанных в ч. 7 ст. 46 Кодекса.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Отметим, что право любого из собственников помещений в доме инициировать созыв общего собрания никак не связано с размером общей площади принадлежащего ему помещения.
Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:
а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (см. ч. 1 ст. 47 Кодекса).
Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 Кодекса (см. также комментарий к указанной статье). В то же время на рассмотрение внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно выносить вопросы, которые принято рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Случаи, когда проводится внеочередное общее собрание собственников помещений, Кодекс не определяет. Следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв внеочередного собрания несет его инициатор. При этом Кодекс не содержит запрета на последующее возмещение инициатору внеочередного собрания указанных расходов по решению общего собрания собственников помещений из источников, определенных таким решением.
3. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Если собственник помещения не участвовал в собрании, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Кодекса (см. ч. 6 ст. 46 Кодекса).
Кворум, предусмотренный в ч. 3 ст. 45 Кодекса, определяет правомочность как общего собрания, проводимого в форме совместного присутствия, так и общего собрания, проводимого в форме заочного голосования. При этом кворум на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, устанавливается с учетом положений ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в таком собрании считаются собственники помещений в многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 рассматриваемой статьи.
4. В ч. 4 ст. 45 Кодекса императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется, что рассматриваемые нормы фактически регулируют отношения, связанные с созывом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Кодекса.
5. Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
1. Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся ежегодно. Причем и сроки, и порядок их проведения устанавливаются общим собранием. Поэтому на первом же общем собрании целесообразно утвердить их порядок и порядок заочного голосования (ст. 47), а также установить формы сообщений о проведении собрания (ст. 45), протоколов собраний (ст. 46), доверенности на голосование (ст. 48) и т.п.
2. Решения общего собрания оформляются протоколами. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и также изменять повестку дня собрания (ст. 46 ЖК РФ).
3. Помимо годовых общих собраний собственников могут созываться внеочередные. Внеочередные собрания созываются по инициативе любого собственника. На инициаторе лежит бремя подготовки собрания (ч. 4 ст. 45).
Согласно ч. 4 комментируемой статьи каждого собственника необходимо известить о созыве общего собрания за 10 дней до дня его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления; информация об общем собрании может вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд) и проч.
Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:
сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;
‹ Статья 44.1 ЖК РФ. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом — принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает «психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций» .
———————————
Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.
Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки «общей воли» таких субъектов, как воли, сформированной через согласование их воль. При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.
———————————
Понятия «общая воля субъектов права общей собственности» и «формирование воли субъектов права общей собственности» условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу, посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов — участников общей собственности.
2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.
Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов.
———————————
К.П. Змирлов в своей статье «О недостатках наших гражданских законов», опубликованной еще в 1883 г. в журнале «Журнал гражданского и уголовного права», отмечал: «Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. М.: Статут, 2004. Кн. 2. С. 270). В эпоху римского частного права каждый из сособственников общей вещи мог управлять данной вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других сособственников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) (Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте. Поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, когда большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на вещь. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества (см.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М., 1999. С. 220, 221). В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904) было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должны производиться по общему согласию всех ее участников. Однако законодатель допустил и исключение (ст. 62), поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (такое исключение, по существу, было взято из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. ком. 1905 г.): «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия — по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. С. 269).
Возможность использования принципа «большинства голосов» следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, из-за большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств.
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. «О федеральных органах налоговой полиции» // Вестник КС РФ. 1996. N 5.
В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» (Вестник КС РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый «законодательно установленный порядок приобретения прав… обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина». При этом уточняется, что «установление неодинакового порядка, приобретения прав… для собственников и… сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества».
3. Правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе большинства голосов, нашел соответствующее отражение в комментируемой статье.
В частности, несмотря на требования ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, комментируемая статья непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества. При этом предварительное достижение всеми собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не требуется.
———————————
Жилищный кодекс РФ в этой части, по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии (§ 745) также распространяет принцип «большинства голосов» на порядок принятия собственниками решений при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224), а с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 ГК РСФСР 1922 г.).
Так, согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из этого порядка представляют только случаи принятия решений, предусмотренных п. п. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Эти решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.
5. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии с ч. 4 данной статьи, по существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей «жизни» дома как многоквартирного, т.е. пока он существует, орган управления таким домом — общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется хранение документов, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.
6. Жилищный кодекс РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола. Вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (в сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), и с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, — также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.
Во вводной части протокола необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого — о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Кроме того, во вводной части должны быть указаны имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае проведения внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, а годового собрания — лицо, ставшее ведущим по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.
Следующая часть протокола — повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщениям о проведении собраний, направлявшимся собственникам, объявлению о проведении собрания).
Далее в протоколе могут быть изложены основные положения выступлений, должны быть отражены вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины «поставили на голосование», «голосовали», «приняли решение». При этом главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в содержание этого вопроса по результатам его обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении повестки дня собрания.
Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).
7. Оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, т.е. без присутствия собственников путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то принятые решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом, как следует из содержания ч. 4 комментируемой статьи, такие решения хранятся вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.
Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования этих документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.
8. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает специальные требования относительно повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания.
Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.
Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы.
Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решать, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу, будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается формулировка «разное». Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.
9. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятии общим собранием того или иного решения).
Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых общим собранием решениях и об итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего пересмотра принятого общим собранием решения и в крайнем случае признания в судебном порядке такого решения недействительным.
Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении указанного требования.
10. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением 10-дневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными?
Очевидно, что невыполнение указанного требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.
Вместе с тем требование о доведении указанной информации до ее потребителя в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому возникает вопрос: правомерно ли считать обязательными и соответственно подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и соответственно какие из данных решений являются для них обязательными.
Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с таким заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием решении.
Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, не принимавших участия в собрании и не знающих о принятых решениях, часть которых может нарушить их права, с другой — существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии — основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению — в ЖК РФ отсутствуют.
11. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также включается в право собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества.
В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
12. Комментируемая статья устанавливает, что заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 — 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида — пресекательный, восстановление которого не допускается?
Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что поставило бы в неравное положение собственников — физических и юридических лиц (ст. 205 ГК предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).
Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока — срока на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько не разработана, что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и даже ошибок, привести не может. Аргумент же в пользу того, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником — физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по этому вопросу должна будет сформировать судебная практика.
13. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие «существенные нарушения». Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.
Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо квалифицированного).
В качестве примера из судебной практики можно отметить Определение Московского областного суда от 19 мая 2011 г. по делу N 33-11471. Как следует из материалов дела, истец, являясь собственником 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение в соответствующем многоквартирном доме, оспаривал решение общего собрания собственников помещений данного дома, проведенного в форме заочного голосования, на котором был избран способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией.
В кассационной жалобе истицей были отмечены следующие обстоятельства.
Общее собрание собственников было проведено с существенными нарушениями ЖК РФ, а именно: инициатор собрания не уведомил всех собственников о проведении общего собрания, при проведении общего собрания отсутствовал необходимый кворум, протокол общего собрания оформлен с существенными нарушениями требований законодательства, подписан неуполномоченными лицами (секретарем и председателем собрания).
Принятым в результате заочного голосования решением нарушены права истицы быть уведомленной о проведении собрания жильцов, принимать участие в собрании и выражать свое мнение по поставленным на повестку дня вопросам путем голосования; отсутствие кворума нарушает ее право собственника, так как фактически способ управления многоквартирным домом был избран без учета ее мнения и мнения других собственников помещений. В нарушение порядка уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственники были извещены позднее чем за 10 дней до его проведения; при подсчете голосов была нарушена методика, определенная собранием; решения собственников оформлены с нарушением закона. Выбранная общим собранием собственников управляющая компания ООО «Красногорье-ДЭЗ» не обладает ресурсами для обеспечения своевременного и качественного оказания услуг собственникам, что ставит под угрозу сохранность ее имущества; ее участие могло повлиять на принятие решения.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, рассмотрев кассационную жалобу, не нашла оснований для отмены решения Красногорского городского суда Московской области от 27 января 2011 г. В обоснование было отмечено следующее.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
По смыслу п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение в том случае, если оно принято с нарушением требований Кодекса, собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Судом по данному делу установлено, что истица является собственником 1/3 доли в жилом помещении общей площадью 86,6 кв. м данного многоквартирного дома.
Истица реализовала свое предусмотренное законом право на обжалование указанного решения.
С учетом требований п. 2 ст. 44 ЖК РФ оспариваемое решение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в части выбора способа управления многоквартирным домом, было принято в пределах своей компетенции.
Статьей 47 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из этих собственников. Данным правом воспользовался ответчик по делу, являющийся собственником жилого помещения общей площадью 103,8 кв. м указанного многоквартирного дома.
Из пункта 4 ст. 45 ЖК РФ следует, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Из дела видно, что инициатором собрания была избрана заочная форма голосования, так как многоквартирный дом по указанному адресу к периоду проведения общего собрания не был полностью заселен (дом-новостройка). Ответчиком были разработаны форма сообщения о проведении общего собрания собственников с указанием сведения о лице, по инициативе которого созывалось данное собрание; форма проведения данного собрания; указаны дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Указанное сообщение соответствовало нормам ст. 45 ЖК РФ.
Судом на основании исследованных доказательств, имеющихся в материалах дела, установлено, что ответчик совместно с другими жильцами дома использовал несколько вариантов уведомления собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений. Инициативной группой с собственниками была организована предварительная беседа о необходимости проведения внеочередного собрания, о вопросах повестки дня общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было размещено в местах общего пользования (подъездах, дверях, лифтах, почтовых ящиках) данного дома; большая часть сообщений вручена собственникам помещений под роспись; часть направлена заказным письмом. Учитывая специфику не заселенного полностью дома, инициатор собрания также уведомлял часть собственников посредством телефонной и электронной связи.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что доводы истицы об отсутствии надлежащего извещения собственников жилых и нежилых помещений о проведении заочного голосования в установленном законом порядке не подтверждены. Ее утверждение, что она была лишена права участвовать в заочном голосовании и высказать свое мнение, является недоказанным.
С результатами общего собрания собственники помещений были ознакомлены как посредством размещения информации на стендах в подъездах дома, так и на форуме в Интернете.
На основании комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из представленных ответчиками данных следует, что общая площадь помещений в многоквартирном доме составляла по данным, имеющимся у счетной комиссии, 12938,30 кв. м. Поскольку у счетной комиссии отсутствовали данные о собственниках нежилых помещений на дату подсчета голосов, количество проголосовавших по 13 вопросам повестки дня составило 55,04%. С учетом сложения нежилых помещений площадью 517,1 кв. м и жилых помещений площадью 12938,30 кв. м общая площадь помещений в доме составила 13455,4 кв. м. При установлении кворума количество проголосовавших составило 52,9%.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, как правильно указал суд первой инстанции, было правомочно (имело кворум), так как в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Доля же истца в квартире равна 28,86 кв. м, что от общей площади помещений в доме составляет 0,21%.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что голос истицы не мог повлиять на результаты голосования. При этом отсутствие голосов других собственников квартир, на что ссылался представитель истицы, также не могло повлиять на результаты голосования.
Оформленный по результатам проведенного заочного голосования протокол общего собрания содержит предусмотренную комментируемой статьей информацию о дате и месте проведения собрания, сведениях об инициаторе собрания, периоде проведения собрания, месте и дате подсчета голосов, общем количестве голосов, количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании, повестке дня, результатах голосования по 13 вопросам повестки дня, подписях инициатора и членов счетной комиссии.
Кроме того, из представленных истицей суду доказательств не следует, что в результате принятия собственниками многоквартирного дома решения о выборе управляющей компании ООО «Красногорье-ДЭЗ» ей причинен какой-либо вред.
Согласно справке ООО «Красногорье-ДЭЗ» истец не оплачивает коммунальные платежи и имеет задолженность.
Имеющимися в протоколах судебных заседаний объяснениями ответчиков подтверждается, что выбор новой управляющей компании является оправданным; тарифы на ЖКХ у ООО «Красногорье-ДЭЗ» значительно ниже, чем у ООО «Управляющая компания «Павшино», услуги населению новой компанией оказываются качественнее, чем предыдущей компанией.
Несогласие истицы с расчетами, производимыми управляющей компанией, и ссылка на то, что поставка коммунальных услуг является некачественной, какими-либо доказательствами не подтверждены и не могут сами по себе свидетельствовать о незаконности принятого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и о нарушении законных прав истицы.
Доводы кассационной жалобы в той части, что суд указал в решении, но не обозревал реестры уведомлений и почтовых описей, не соответствуют данным протокола судебного заседания, из которого следует обозрение л.д. 179 т. 2 реестра на отправку заказной корреспонденции.
При разрешении указанных выше требований суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение.
14. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику. Особенности же такого «единоличного» режима собственности очевидны: здесь не может быть такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, об уведомлении сособственников, о порядке проведения, об установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня. Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме. Очевидно, что это требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения собственник, конечно же, определяет самостоятельно).
Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего это дата принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения, идентифицирующие собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе формулируется содержание принятого решения. И, наконец, решение должно быть подписано собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.
Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии многоквартирного дома и его инфраструктуры, поскольку такой объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому данный объект, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием).
Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 46 ЖК РФ
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
