Теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке. Ипотечные операции коммерческих банков

Ипотечное кредитование является одним из перспективных способов решения жилищной проблемы, а также является важным элементом в области инвестиционной деятельности.

В рамках рассмотрения основ организации ипотечного кредитования следует различать такие понятия как залог, ипотека и ипотечный кредит.

Залог - это способ обеспечения обязательства, возникающий из договора или закона. Кредитор вправе при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества (земли и строений) в целях получения ссуды ; это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.

Под ипотечным кредитом понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях возвратности, срочности, платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан, которая становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости .

Ипотечный кредит -- это сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования. В зависимости от ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита.

Ипотечный кредит -- один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.

Особую роль, особенно при создании системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, играет государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, направленную на стимулирование участников рынка ипотечного кредитования и др. . Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства .

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

а) выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;

б) уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Ипотечные жилищные кредиты имеют ряд особенностей:

а) ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком до 30 лет. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать его стоимость в течение нескольких последующих лет. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно и для заемщика, поскольку позволяет планировать бюджет, и для кредитора, так как способствует периодическому поступлению денежных средств на счет банка, совершая операции с которыми банк получает прибыль ;

б) цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпадают. Сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, которое при этом является предметом залога ;

в) согласно постановлению правительства № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период ;

г) средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Ипотечные банки являются специализированными кредитными организациями, кредитующими под залог недвижимости и осуществляющие эмиссию закладных листов . В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение обеспеченных ипотекой средств и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество» . Закладные используются как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, следовательно ипотечные жилищные кредиты вовлечены в фондовый рынок .

Закладные листы обычно продаются на основе биржевого курса долговых обязательств и, как правило, ниже номинала. Однако, курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения. За эту посредническую операцию ипотечный банк платит пошлину - бонификацию.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке активы продаются лицом, создавшим эти активы, т.е. происходит взаимодействие между заемщиком и банком, а инструментами являются ипотечные кредиты. Что касается вторичного рынка, то - это рынок, на котором выпускаются ипотечные ценные бумаги, в которые инвесторы вкладывают временно - свободные денежные средства, то есть наблюдается цепочка «банк - посредник - инвестор», а инструментами данного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами .

Ипотечные кредиты выполняет следующие функции:

Функцию стимулирования: повышают платежеспособный спрос на рынке недвижимости и стимулируют все сопряженные с ним секторы;

Функцию движения капитала: обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы в реальную экономику;

Функцию экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии издержек обращения;

Экономико - социальную функцию: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильем, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране .

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования. Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Условием, при котором становится возможным появление кредитных отношений между этими субъектами, является наличие достаточной ресурсной базы у кредитора. Помимо кредитора и заемщика участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются:

а) продавцы жилья;

б) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов. Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств, в результате которого за короткие сроки производится возврат денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Выделяют следующие методы рефинансирования:

Продажа пула кредитов. При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Пулы закладных образуют для дальнейшей перепродажи;

Выпуск обеспеченных облигаций. Банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул;

Секьюритизация ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска

ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования ;

в) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

г) страховые компании;

д) оценщики;

е) риэлтерские фирмы;

ж) инвесторы;

и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риэлторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Что касается стандартов классификации ипотечного кредита, то их не существует, в связи с чем выделим основные: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки . Схема классификации видов ипотечного кредитования, существующих в России, представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Классификация ипотечных кредитов [Авторская систематизация с учетом научных исследований Е.Н. Радовича, И.И. Шмидта]

Рассмотрим более подробно ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые предполагают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

К таким кредитам относятся кредиты с «шаровыми» платежами. Данный вид кредитов предполагает крупную выплату основной суммы долга в сроки, указанные в кредитном договоре.

Помимо этого, выделяют кредиты с выплатой только процентов. В данном случае, предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Также выделяют кредиты с частичной амортизацией - разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Кредит с замораживанием процентных ставок вплоть до истечения срока кредита предполагает, что на протяжении срока займа н основная сумма кредита, ни проценты не выплачиваются.

Кредиты с нарастающим платежом (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются в расчете, что платежи будут увеличиваться .

Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

а) заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

б) кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки;

в) осуществляется подбор квартиры. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи;

г) оценщик проводит независимую оценку жилья, выбранного заемщиком;

д) между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли - продажи квартиры. Затем, в случае положительного решения, кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;

Трехсторонним договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

е) заемщик, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи;

ж) осуществляется процедура страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Схема кредитования физического лица через ипотечный банк представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Схема кредитования через ипотечный банк

Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору и является обеспечением по кредиту. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным и ипотека прекращается. Об этом делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор взыскивает заложенное жилье и в последствии реализует его с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором . Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является перспективным направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, и финансовых посредников различных типов. Перейдем к рассмотрению моделей ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 - 10 лет.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.
В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные - затягивание и незавершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.
Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50- 60% цены нового. 20 - 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 - 30% предоставляется рассрочка.
В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.
3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 - 15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20- 30% они оплачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно дли-тельности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).
Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

МОСКОВСКИЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

Специальность «Банковское дело»

Курсовая работа

по дисциплине «Банковские операции»

на тему : «Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках»

Выполнена студенткой:

Научный руководитель:

Москва 2010

Введение…………………………………………………………..……………………….3

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….……...….….4

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования………………………………………….……..4

1.2. История ипотеки в России. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию……..……………………………..…………………………………...…....8

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…………...12

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.……………………..……………………………………………………………………..15

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ…………………………………………….15

2.2. Ипотечный кредит……………………………………………………………….17

2.2.1.Условия кредитования…………………………………………...…………….18

2.2.2.Процентные ставки в рублях…………………..…………………………...….20

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро………………………..……….22

2.2.4.Требования к заемщикам……………………….…………………………...…23

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки.....…………….24

2.2.6.Получение и обслуживание кредита………………………………………….24

2.2.7.Программа «Молодая семья»………………………………………………….26

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту…………………………………...27

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список используемой литературы……………………………………………………...31

Приложение………………………………………………………………………………32

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на-селения, банками, финансово-строитель-ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Сбербанке РФ; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 1

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи-более представительный индикатор ро-ста, отражающий динамику развития раз-личных секторов экономики и уверен-ность населения в своем будущем, в бу-дущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования:

приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла-ров, и создает основу формирую-щегося вторичного рынка жилья;

приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" и Федеральный закон " О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис-темы ипотечного кредитования;

Федеральной комиссией по рын-ку ценных бумаг с участием Гос-строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол-госрочных ипотечных ценных бу-маг;

законодательно оформлена де-ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце-ночных, риэлтерских, страховых компаний). 2

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре-мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен-ное жилье служит в качестве обеспече-ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла-титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч-реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за-емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан-ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвес-тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру-ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

Обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

Снижение рисков ипотечного кредитования;

Обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди

которых можно назвать следующие:

Ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

Источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

Необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

1.2. История ипотеки в России.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

с государством (казённая ипотека);

между частными лицами (частная ипотека);

по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при

покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год 3 .

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

Дворянский земельный банк;

Крестьянский поземельный банк;

городские кредитные общества и городские общественные банки;

земские банки;

общества взаимного поземельного кредита;

ссудно-сберегательные товарищества;

кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного

кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального

института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение

ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на

средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные

государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон-струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня-ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме-ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не-обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предпри-ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со-оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од-ного года после заключения соответствующего до-говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима-ние оценке не только собственного имущества пред-приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко-торый приобретает на публичных торгах предпри-ятие, одновременно приобретает также и все обя-занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ-ектов действующего предприятия обязательна все-сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле-ния кредита под залог предприятия банку требует-ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу-чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла-тежей и другие документы по требованию кредито-ра. Кредитное подразделение банка обра-щает особенное внимание на несоответствия в фи-нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали-чие необходимой производственно-технической ба-зы для выполнения этого плана (например, произ-водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

на основе балансовой стоимости имуще-ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо-сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио-дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере-оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос-новных фондов предмета залога.

основывается на заключении не-зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще-ствляется профессиональными оценщиками на ос-нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

оценка стоимости имущества осуществляется самим банком . При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч-ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если договором об ипотеке предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 4

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка , на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). 5

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %		Ставка в валюте*, %		Срок кредита
Ипотечный	Кредит на приобретение, строительство, реконструкцию или ремонт объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости
Ипотечный+	Кредит на приобретение и строительство объекта недвижимости, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка, под залог кредитуемого объекта недвижимости.
Ипотечный стандарт	Кредит на приобретение или строительство жилого помещения (квартиры или жилого дома) под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения
На недвижимость	Кредит на приобретение или строительство объекта недвижимости под различное обеспечение, одобренное Банком, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
Рефинансирование жилищных кредитов	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома.

2.2. Ипотечный кредит

Получить кредит стало еще проще. Теперь подтвердить свой доход можно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме Банка!

Отсутствие комиссий по кредиту;

Широкий выбор целей кредитования и обеспечения;

Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

Возможность привлечения созаемщиков;

Льготные условия кредитования для молодых семей.

2.2.1.Условия кредитования

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита	Не должна превышать меньшую из величин: По кредитам на цели приобретения и строительства объекта недвижимости 85% договорной стоимости кредитуемого объекта недвижимости; 100% оценочной стоимости кредитуемого объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении; По кредитам на цели реконструкции, ремонта (отделки) объекта недвижимости 85% договорной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости; 85% оценочной стоимости объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении.
Срок кредита	до 30 лет - по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости; до 10 лет - по кредитам на цели реконструкции и ремонта (отделки) объекта недвижимости.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости). Для кредитов на цели индивидуального строительства объекта недвижимости обязательно оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик / созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом по кредитам, предоставляемым на цели участия в долевом строительстве объекта недвижимости, на данный срок требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости). В остальных случаях оформление залога имущества на данный срок не обязательно. Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора

2.2.2.Процентные ставки в рублях

Срок кредита	Первоначальный	Общие условия
		До регистрации ипотеки			После регистрации ипотеки		До регистрации ипотеки		После регистрации ипотеки
До 10 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро

Срок кредита	Первоначальный	Общие условия					Условия для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Банке1
		До регистрации ипотеки			После регистрации ипотеки		До регистрации ипотеки		После регистрации ипотеки
До 10 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
От 10 до 20 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
От 20 до 30 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %

2.2.4.Требования к заемщикам

Гражданство
Возраст на момент предоставления кредита	Не менее 21 года
Возраст на момент возврата кредита по договору	75лет (при дифференцированных платежах); 55 лет – для женщин; 60 лет – для мужчин (при аннуитетных платежах).
Стаж работы	Не менее 6 месяцев на текущем месте работы.
Привлечение созаемщиков	В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруги являются созаемщиками в обязательном порядке в случае оформления кредитуемого объекта недвижимости в их общую собственность (вне зависимости от отсутствия платежеспособности одного из них).

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки

Заявление-анкета;

Паспорт заемщика/созаемщика (поручителя), залогодателя;

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика/созаемщика (для клиентов, не получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);

Документы по предоставленному обеспечению (залогу);

Документы по кредитуемому объекту недвижимости (могут быть предоставлены в течение 3-х месяцев с даты подачи Заявления-анкеты в Банк).

2.2.6.Получение и обслуживание кредита

Кредиты могут быть предоставлены гражданам Российской Федерации в отделениях Сбербанка России г. Москвы при выполнении любого из следующих условий:

Заемщик зарегистрирован в г. Москве или Московской области;

Кредитуемый объект недвижимости расположен в г. Москве или Московской области;

Предприятие - работодатель заемщика или созаемщиков является клиентом Банка и расположено в г. Москве или Московской области (при условии оформления ипотеки объекта недвижимости в силу закона).

Срок рассмотрения кредитной заявки	От 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита	по кредитам на приобретение Объекта недвижимости - единовременно; по кредитам на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости - единовременно или частями в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ).
Порядок погашения кредита	Аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами.
Условия досрочного погашения	При аннуитетных платежах: Осуществляется без комиссий и возможно не ранее, чем через 3 месяца от даты, следующей за датой предоставления кредита - при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей. При дифференцированных платежах: Осуществляется без ограничений в любой период пользования кредитом.
Отсрочка платежей	Отсрочка платежей по выплате основного долга возможна на период строительства или реконструкции объекта недвижимости – на срок не более до 2 лет.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности

2.2.7.Программа «Молодая семья»

Программа «Молодая семья» - это специальные условия кредитования на приобретение, строительство квартиры или жилого дома:

Первоначальный взнос:

От 10% стоимости объекта недвижимости – для семьи с ребенком/детьми;

От 15% стоимости объекта недвижимости – для семьи без детей.

Возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора (не более чем до достижения ребенком возраста трех лет);

Возможность учета дохода родителей заемщика/созаемщиков при определении суммы кредита.

«Молодая семья» - семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту

Использование суммарного актива

Суммарный актив – принадлежащие Вам и Вашей(му) супруге(у) на праве собственности недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги.

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 25 млн. рублей.

Суммарный актив может быть учтен при получении кредита на цели приобретения квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, при этом:

кредит предоставляется без необходимости подтверждения Вашей платежеспособности;

размер суммы кредита не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

Использование индивидуальных сейфов Банка

В случае использования для проведения расчетов по сделке купли-продажи индивидуальных сейфов Сбербанка России при получении Ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости, на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости Вам не потребуется предоставлять иное обеспечение по кредиту.

Передача денежных средств продавцу объекта недвижимости производится после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка.

Также возможно предоставление кредита для проведения расчетов в рамках связанных (альтернативных) сделок купли-продажи объектов недвижимости (до 4 сделок в цепочке).

Использование материнского капитала

Материнский (семейный) капитал – форма государственной поддержки, предоставляемая семьям при рождении или усыновлении второго и последующего ребенка, который может быть использован для полного или частичного погашения жилищного кредита, полученного в Сбербанке России.

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета - 13% от всех выплаченных процентов.

Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры, жилого дома, комнаты (или доли), увеличен с 1 млн. до 2 млн. рублей3. Таким образом, теперь при приобретении квартиры, Вы можете возместить сумму налога в размере до 260 000 рублей.

Акция «В десятку!» 29 июля 2010 года Сбербанк России запустил Акцию «В десятку!» по ипотечному кредитованию физических лиц, приобретающих жилье в строящихся (построенных) объектах с участием кредитных средств Банка.

Кредитование производится в рамках кредитной программы «Ипотечный+» на следующих специальных условиях:

процентная ставка установлена в размере 10% годовых в рублях;

размер первоначального взноса – не менее 10%;

срок кредитования – до 10 лет (включительно);

Специальные условия кредитования в рамках программы устанавливаются для клиентов, подавших заявку по Акции «В десятку!» до 31.12.10 г

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Вливание крупных сумм внебюджет-ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур-ный рост строительства недорогого жи-лья может и должен привести к расши-рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:

Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);

Федеральный закон от 30.12.04г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Гражданский Кодекс Российской Федерации;

Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;

Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2000г., №2;

Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 2003г., Т.4, №1;

Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 2000, №11;

Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 2000г., №30;

Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г., №4;

Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;

Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 2000г., №8;

Официальный сайт Сбербанка в международной сети Internet http://www.sbrf.ru

15 . Официальный сайт ЦБ РФ http://www.cbr.ru

Приложение

ЦБ РФ: объем задолженности по ипотеке в сентябре вырос на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Наибольшая доля просроченных платежей по ипотечным кредитам приходится на задолженности свыше 180 дней - 5,81% от общего объема долгов по ипотеке, или 62,144 млрд рублей. Об этом сообщает Прайм-ТАСС со ссылкой на статистические материалы Центрального банка РФ на 1 октября.

Почти так же велика доля просрочки по платежам от 1 до 30 дней - 5,23%, или 55,94 млрд рублей. Доля просрочки от 31 до 90 дней в общем объеме - 1,98%, или 21,178 млрд, от 91 до 180 дней - 1,31%, 14,012 млрд. Доля платежей без просроченной задолженности составляет 85,67%, или 916,332 млрд. Она снизилась в сентябре относительно августа на 0,07 процентного пункта, при этом общий объем денежной массы возрос на 1,2%, до 916,332 млрд.

Общий объем задолженности по ипотечным кредитам в сентябре возрос относительно августа на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям в сентябре по ипотечным жилищным рублевым кредитам повысился на 2,44% по отношению к предыдущему месяцу, до 25,022 млрд рублей.

Общий объем задолженности по предоставленным кредитам возрос на 1,76%, до 884,205 млрд рублей.

Объем предоставленных кредитов возрос на 18,29%, до 222,992 млрд рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, выданным с начала года осталась на уровне предыдущего месяца - 13,4%; по кредитам, выданным в течение месяца, возросла на 1 процентный пункт до 13,2%.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям по ипотечным жилищным валютным кредитам выросла в сентябре в рублевом эквиваленте на 2,1% до 17,629 млрд рублей относительно предыдущего месяца.

И риэлтерских фирм... облигациям. Существует две системы ипотечного кредитования в Российской ФедерацииКурсовая работа >> Банковское дело

Развития ипотечного кредитования …………………….22 2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России…………………………………………………….28 3. Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке ...

Коммерческие банки повышение качества взаимодействия с клиентами

Реферат >> Банковское дело

И зарубежных ученых по вопросам организации деятельности коммерческих банков , банковского риск-менеджмента и маркетинга... образом сберегательные и ипотечные банки . Вместе с тем, многие коммерческие банки , особенно в регионах, кредитованием частных клиентов...

В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям.

Основные модели ипотечных рынков

Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой кредитования является кредитование через банк. Большинство ипотечных программ осуществляется именно по этой схеме. Участниками отношений по этой схеме являются Инвестор, Банк, Продавец, Покупатель (схема 2.29).

Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.

Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.

Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риелторская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Виды ипотечных займов

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет
Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке менее 10% большинство заемщиков получают традиционную закладную со сроком погашения в 30 лет.

Например, при ипотечном займе в 100 ООО долл. со сроком погашения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного срока, называются долгосрочными ссудами.

Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет.

Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процентной ставкой - палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.

Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет
Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше и он погашается через 15 лет.

Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают более низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под 8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.

Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения ссуды в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту - более чем на 50%.

Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.

Несмотря на то что 15-летние займы усиленнопредлагаются, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.

Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга
Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет.

Например, по займу в 100 ООО долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты составляют 593,45 долл. - в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат остается неизменной до погашения.

При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя невыплаченный процент.

Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз.

Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе.

С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья.

Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной закладной.

Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.

Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)
GEM - также известная как закладная с быстрым приобретением собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.

Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 ООО долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.

Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у традиционной закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа.

В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет.

Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.

Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)
Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с процентными ставками, начинающимися с 12-13%. ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.

Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.

Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовые свойства и ряд свойств по выбору.

Базовые свойства:
интервал изменения ставки;
начальная процентная ставка. Свойства по выбору:
ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока погашения;
ограничение изменения ежемесячной выплаты;
обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

Базовые свойства
Интервал изменения ставки. Процентная ставка закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет.

Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно.

Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно использует для утверждения предоставления займа.

Свойства по выбору
Большинство закладных с изменяемой процентной ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут возрастать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока погашения займа.

Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной процентной ставке. Например, «5-процентное ограничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.

Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего.

Ограничение величины ежемесячной выплаты - третий тип ограничения. Оно лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам, как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение будет минимальным.

ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то и другое вместе.

Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.

Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрицательного погашения выплачивается повышенный процент за более надежную защиту. Но несмотря на это, если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.

Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.

Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным свойством обратимы в любое время, другие - только в течение первых пяти лет, а иные - только в конце пяти лет.

Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем, вполне вероятно, не будет иметь «рыночную ставку» на тот момент.

Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в долговом обязательстве.

Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за возможность обращения закладной, делая это в самом начале, в момент обращения или - в обоих случаях. Свойство хорошей обратимости стоит дополнительного сбора.

Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.

С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксированной процентной ставкой.

Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует вероятность того, что они повысятся, то это недостаток. ARM имеют другие привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся ставкой или нет.

Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае следует выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.

Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соответствовать критериям на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной ставкой.

Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной выплаты могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа. Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-процентному увеличению ежемесячной выплаты даже при наличии всех защитных ограничений.

Особые ипотечные пакеты

В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта жилых ипотечных займов: «займы с шаровым погашением», «двухступенчатый» ARM, ARM 3/1 (а также ARM 5/1, 7/1 и 10/1).

Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых нескольких лет выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После начального периода в три, пять, семь или десять лет их процентные ставки и величина выплат изменяются различным образом для каждого типа займа.

Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для «шаровой выплаты» через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30-летнего займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В сравнении с традиционной закладной типа ARM такие займы предоставляют более длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных выплат.

Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны.

Займы с шаровой выплатой
Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-летний срок погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или десятилетнего срока (в зависимости от «условий шарового погашения») заем подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.

После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму наличными или рефинансировать заем. При некоторых займах с шаровой выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем, когда наступает срок его погашения, по процентным ставкам, действующим на данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе, задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет по фиксированной ставке?

Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа, следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика могут измениться.

Двухступенчатые займы
Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным периодом, ставка фиксируется в вашем долговом обязательстве. В конце начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 или 25 лет. В конце 30-летнего срока заем полностью погашается.

Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.

Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку ежемесячных выплат в течение начального периода.

Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой
Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет соответственно.

Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слишком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соответствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.

Прочие программы ипотечного кредитования
Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой, изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее используемые программы по ипотечному кредитованию.

Двухнедельные ипотеки
Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат, поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах долг будет обращен в традиционную закладную.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагается здесь столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию читателей с целью разработки новых банковских продуктов.

Ипотека в России в настоящее время

В условиях экономической нестабильности, которая характеризует ситуацию в стране в настоящее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования.

В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом трансформировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, существенно сократилась.

В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.

Но, как известно, жилье - дорогостоящий товар длительного пользования и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кредит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.

Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости
Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но
рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные - затягивание и не завершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60% цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15-30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).

К примеру, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде закладных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально созданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента.

В Оренбургской области для реализации государственных жилищных программ была создана «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация», которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с привлечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов.

Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Что касается объектов кредитования, то в настоящее время, с возвращением частной собственности, их кредитуют больше, чем в советскую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования.

Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.

Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:
высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных операциях;
рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;
несовершенство законодательной базы и др.

Так, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.) предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника в течение одного месяца освободить занимаемое помещение. Однако Гражданский кодекс (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях право пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника. В этой связи в отдельных регионах создается специализированный жилищный фонд - фонд временного проживания, используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из заложенного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предусматривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользования указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостоверенному обязательству об ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенческого жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сторону банка-кредитора.

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

В настоящее время при активном участии Банка России разрабатываются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечного кредитования. Так, ЦБ РФ рассматривает возможность переучета закладных; после проведения этой операции созреют условия для перекредитования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может приступить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента принятия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая - отсутствие вторичного рынка закладных - возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.

При анализе различных систем ипотечного кредитования в западных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки. Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. Нам представляется, что следует руководствоваться общими началами построения системы ипотечных отношений за рубежом, учитывая национальные особенности российской экономики.

Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:
обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях. Для выполнения этого условия служат специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество, страхование и т.д.;
создание условий доступности ипотечных кредитов. Это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита;
создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;
предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и ценных бумаг;
обеспечение государственного контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить не только льготную налоговую политику в этой области, но и уметь контролировать;
создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий.

Все законы и подзаконные нормативные акты об ипотеке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

Таким образом, можно сделать вывод: полноценному развитию ипотечного кредитования в России препятствует большое количество факторов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

На сегодняшний день вопрос касательно, приобретения квартиры в собственность один из самых важных вопросов для всех жителей страны. Необходимо сразу отметить, что процесс ипотечного кредитования довольно долгий и очень нудный, так как клиенту необходимо предоставить в банк большой пакет документов. Предоставив, документы клиенту необходимо дождаться решения от банка, о возможности выдачи ссуды.

Для рассмотрения сделки по жилищному кредиту заемщик банка должен заполнить анкету с указанием своих персональных данных, предоставить, справку о доходах, трудовую. На основании предоставленного пакета документов банк осуществляет процедуру андеррайтинга, которая подразумевает под собой расчет кредитных рисков, лимита кредитования, а также проверку клиента на виды мошенничества. Получив положительное решение по кредиту заемщику необходимо выбрать имущество, которое он планирует приобрести. Как правило, при выборе объекта недвижимости клиент обращается в различные агентства недвижимости для подбора недвижимого имущества. Стоит заметить клиент может оформить ипотечный кредит как на рынке строящейся недвижимости, то есть покупка жилья по 214 федеральному закону, так и на вторичном рынке.

Процесс оформления недвижимости на первичном рынке значительно проще, нежели на вторичном. Таким образом, основным параметром для покупки жилья на рынке строящейся недвижимости является то, что застройщик дома должен быть аккредитован банком. С приобретением недвижимости на рынке вторичной недвижимости все гораздо сложнее. Клиенту нужно осуществить выбор недвижимого имущества, после чего предоставляется пакет документ по объекту кредитования. Банк осуществляет юридическую проверку не только объекта недвижимости, но и самого продавца. Таким образом, осуществляется проверка чистоты сделки.

Успешно пройдя все выше перечисленные процедуры, клиент выходит на сделку по оформлению и выдаче кредита.

Схемы выдачи жилищного кредита.

Выбрав объект недвижимости, клиент обращается в отделение банка для определения окончательных параметров сделки.

К данным параметрам относятся:

• стоимость объекта;
• первоначальный взнос;
• схема передачи первоначального взноса;
• схема выдачи кредита;
• дата и время сделки.

К основным схемам выдачи ипотечного кредита относятся:

• схема до регистрации права и оформления ипотеки в силу закона;
• базовая схема, то есть после осуществления процедуры государственной регистрации;
• схема выдачи при помощи аккредитива; схема выдачи с использованием банковской ячейки.

Как показывает практика, наиболее распространенным является схема выдачи до государственной регистрации права собственности. Данная схема понимает под собой, что клиент осуществляет подписание кредитной документации, к которой относятся: кредитный договор, акт приема-передачи, договор купли-продажи, закладная. Подписав все документы, клиент отправляется на регистрацию закладной и договора приобретения. Клиенту выдается расписка регистрирующего органа о принятии документов на регистрацию. На основании данной расписки осуществляется выдача ипотечного кредита. Преимущество данной схемы кредитования в том, что клиенту не нужно ждать около двух недель пока идет регистрация договора. Важно заметить, что по данной схеме кредитования работают не все банки. Как правило, по данной схеме работают крупные банки.