Инфраструктура загородного коттеджного поселка - это комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселка. Инфраструктура - важный фактор, влияющий на стоимость земли в коттеджном поселке. Однако начинающие оценщики часто не знают, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры на его стоимость. Попробуем разобраться в особенностях оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры.
Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.
Инженерная инфраструктура включает:
«Существует три основных типа инженерных сетей: дорога, электричество, газ. Все остальное относится к инфраструктуре социального быта: вывоз твердых бытовых отходов, дренажные системы, уличное освещение и т.д. Я не говорю про водопровод, потому что нам на Урале повезло: много артезианских вод. С дорогами на сегодняшний день продаются 100% участков. Либо они строятся, и близится окончание этого процесса, либо они уже построены. Без этого застройщики земельных участков даже не начинают продажи», - объяснил Максим Александрович Федотов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул».
Социальная инфраструктура включает:
Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.
Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры.
Стоимость создания объектов социальной инфраструктуры определяется стоимостью строительно-монтажных работ, иногда подразумевается использование объектов близлежащих населенных пунктов. Например, при строительстве поселка «Бобры» предполагалось, что жители будут возить детей в школу поселка Косулино.
С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.
«Если речь идет об инфраструктуре, можно говорить о двух моментах: о стоимости строительства этой инфраструктуры и стоимости присоединения. Например, мы обращаемся в МРСК: они могут самостоятельно проложить линию электропередач, они могут доверить это вам, но деньги за присоединение они возьмут», - пояснил Борис Леонидович Васин, заместитель директора по проектированию и строительству ООО «УниверсалСтрой».
Затраты на строительство инженерных сетей спрогнозировать достаточно просто: выполняется проект, составляется смета.
«Проложил сети, спроектировал их в линейные объекты. По крайне мере в первом приближении считается достаточно легко», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.
Конкретные цифры озвучил Николай Александрович Зеленин, владелец и застройщик коттеджного поселка "Александрия":
Стоимость подключения к существующим сетям можно посчитать исходя из тарифов на присоединение к инженерным сетям. Например, на официальном сайте Региональной энергетической комиссии Свердловской области опубликованы тарифы на технологическое присоединение к электросетям, системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газораспределения.
Существуют, однако, такие расходы, которые практически невозможно посчитать заранее - это расходы, связанные с получением разрешительной документации и согласованием проведения инженерных сетей по землям других собственников.
«Сюда накладываются издержки, которые идут на согласование. Извините, но у нас мало что делается с той же разрешительной документацией без денег», - добавил Борис Леонидович Васин.
Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли в загородном поселке, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети. Как правило, у застройщиков возникает много проблем именно с внешними сетями, так как приходится получать согласие других собственников на прокладку линейных объектов через их земли. Это приводит к дополнительным временным и финансовым издержкам.
«Внутриплощадочные сети они всегда четко считаются и они понятны. А внешние сети - это всегда большой вопрос для девелопера, так как никогда не знаешь, по каким землям идешь», - объяснил Максим Александрович Федотов.
«Важно не только наличие, допустим, газовой трубы рядом с поселком и наличие в ней газа, но крайне важно, чтобы эту трубу можно было довести до поселка. Потому что, как правило, вся земля уже кому-то принадлежит, а физические лица, через участки которых пойдет труба в поселок, называют такие условия, что в итоге эта труба становится золотой», - добавил Николай Зеленин.
К тому же, может поменяться законодательство. Например, застройщик купил земельный участок, выполнил проект, провел часть согласований, а тут вышел новый Земельный Кодекс, и изменения затронули и линейные объекты, и землеотвод. Застройщику приходится многое переделывать.
Даже застройщик порой не знает, как оценить земельный участок с учетом всех издержек, так как сложно просчитать заранее общую стоимость создния и подключения инженерных сетей. Тем не менее, девелоперы называют примерные цифры.
«Так или иначе, эта цифра присутствует среди общества девелоперов и составляет примерно 30 - 40 тысяч рублей на сотку по оценкам различных компаний, которые занимаются строительством загородной недвижимости», - рассказал Максим Федотов.
В развитых экономических условиях других стран практикуется объединение: монополист строит сети до площадки, а внутриплощадочные сети строит девелопер. В России в последнее время наметилась такая же тенденция, по крайне мере это уже происходит с электричеством. Газораспределительные сети тоже работают в этом направлении. Но даже сетевые монополисты сталкиваются с самым больным вопросом: собственники земельных участков часто используют все возможности, запрещая проходить линейным объектам через их земельные участки.
При оценке загородной недвижимости определение вклада инфраструктуры - один из проблемных вопросов для оценщиков. Особенностью оценки земельных участков в загородных поселках является отсутствие конкретной методики учета влияния инфраструктуры на стоимость недвижимости.
Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость земли в загородном поселке:
Важным фактором, влияющим на стоимость земли в коттеджном поселке, является класс загородной недвижимости. Единой классификации нет, застройщики иногда придумывают собственные «классы». Один из вариантов классификации привела Голубева Ксения Алексеевна, оценщик ООО ГК "Метрикс", эксперт СРО СВОД:
Класс де-люкс. На расстоянии не более одного километра от поселка должен быть спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно должна быть вооруженная охрана, видеонаблюдение по периметру поселка, сигнализация. Естественно, поселок должен быть полностью благоустроен, иметь внутреннюю инфраструктуру.
Премиум-класс. Все объекты инфраструктуры находятся на расстоянии не более трех километров от поселка. Обязательно наличие поблизости лесного массива.
Бизнес-класс. Все объекты инфраструктуры не далее 10 км.
Стихийная коттеджная застройка располагается в удаленных районах, в деревнях, поселках с минимальной инфраструктурой или ее отсутствием.
Таким образом, для каждого класса определен свой перечень необходимой социальной инфраструктуры. Также необходимо оценивать наличие коммуникаций. Рассуждая, как оценить земельный участок с учетом инфраструктуры, Голубева Ксения объяснила, что опираться нужно именно на перечисленные факторы.
По словам Ксении Голубевой, в рамках оценки различные источники, в том числе интернет источники, указывают такие диапазоны влияния инфраструктуры на стоимость загородной недвижимости:
«Эти корректировки применимы скорее для стихийной коттеджной застройки, так как все остальные сегменты обязательно должны иметь коммуникации», - уточнила Голубева Ксения.
Однако девелоперы не считают, что допустимо оценивать вклад инженерных сетей в стоимость загородной недвижимости с помощью процентного соотношения.
«Внутри поселка коммуникации легко считаются, они составляют примерно 4-7% от строительно-монтажных работ. А перевести внешние сети в конкретный процент, я думаю, очень сложно, так как это очень индивидуально», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.
«Все-таки в этом случае основополагающий фактор - это стоимость земельного участка. Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс. рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке - 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая. Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», - объяснил свою позицию Николай Зеленин.
Рассчитать конкретное процентное соотношение стоимости инфраструктуры к стоимости земельного участка, по мнению застройщиков, невозможно, потому что сами участки очень сильно отличаются в цене. Например, в коттеджном поселке «Александрия» сотка стоит 45 тыс. рублей, себестоимость инженерной инфраструктуры на сотку - примерно 20-25 тыс. рублей. Получается, стоимость инженерной инфраструктуры составляет 50% от стоимости земли. В "Моём Истоке" стоимость земельных участков составляет 250 тыс. рублей за сотку. А сети стоят 30-40 тыс. рублей на сотку. То есть стоимость сетей в процентном соотношении получается 15%. Так как сети внутри поселка в денежном выражении всегда стоят примерно одинаково, то все остальное в цене земельного участка - это влияние месторасположения, социальной инфраструктуры и аппетитов застройщика.
Николай Зеленин высказал мнение, что при определении рыночной стоимости участка стоимость инженерных инфраструктур аналогичных участков лучше выделять в рублях, а не в процентах. Таким образом, особенностью оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры является применение корректировок на уровень инфраструктуры в денежном выражении.
Николай Зеленин выдвинул предложение, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры:
«Оценщикам просто нужно составить перечень, из чего в принципе состоит инфраструктура, здесь не будет много позиций: дороги, электричество, газификация, наличие центральной канализации и центрального водопровода, остальное можно пока даже не брать в расчет».
«Например, дорога стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. руб. на сотку - это рассчитать легко. Потому что внутренние дороги стоят всегда примерно одинаково, тут важна именно подъездная дорога, но за счет этого может и варьироваться цена. Допустим, электричество стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. рублей, газ - от 5 до 10 тыс. рублей».
Максим Федотов полностью согласился с ним: «Нужны какие-то методологические проработки».
Очевидно, что ввиду отсутствия соответствующих методик невозможно однозначно говорить о том, как оценить земельный участок в загородном поселке и корректно учесть вклад инфраструктуры в ее стоимость. Необходимо инициировать проработку соответствующих документов, обсуждения этого вопроса, в том числе на площадках заинтересованных организаций: Гильдии управляющих девелоперов, Уральской палаты недвижимости, Гильдии оценщиков. Проявлять инициативы в решении сложных для оценщиков вопросов и в создании необходимых методик очень важно, потому что без этого оценщикам действительно сложно выдавать качественный продукт.
Спикеры на круглом столе говорили о том, что определить примерную стоимость подключения к инженерным сетям достаточно просто, если пользоваться публичной кадастровой картой. Мы решили проверить, действительно ли работает такая методика, и попытаться посчитать стоимость подключения к инженерным сетям выбранного случайным образом участка.
Требуется: определить стоимость подключения к инженерным сетям участка в с. Троицкое, ул. Лесная, д 24, Свердловская область.
Кадастровый № участка 66:07:1801001:550
1. Ищем инженерные сети на публичной кадастровой карте
а) Заходим в публичную кадастровую карту, находим нужный участок
б) Включаем режим ЗОУИТ, чтобы увидеть на карте расположение инженерных сетей. На этом этапе начинаются сложности. Наиболее подробно на публичной кадастровой карте представлены сети электроснабжения, с указанием напряжения в сети.
в) Сетей газоснабжения в Троицком найти не удалось, хотя в объявлениях о продаже домов в этом населенном пункте указано, что дома газифицированы. Ближайший газопровод, указанный на публичной кадастровой карте, расположен ближе к Богдановичу.
г) Водопроводных сетей около Троицкого на карте найти не удалось.
Мы обратились за советом к Зеленину Николаю, владельцу коттеджного поселка «Александрия», который также принимал участие в круглом столе, посвященному инфраструктуре загородной недвижимости. Он ответил, что сети на публичной кадастровой карте найти можно, но, конечно, не все. Есть разные слои - можно посмотреть охранные зоны, которые есть у большинства сетей. Или если участок под сетями поставлен на кадастровый учет, то его можно найти по виду разрешенного использования.
Скорее всего, следует обратиться непосредственно в предприятия ЖКХ, обслуживающие данный район. Список предприятий и контактную информацию по Богдановичскому району удалось найти на сайте городского округа Богданович .
Рассчитаем примерную стоимость подключения к сетям электроснабжения
а) С помощью специального инструмента на кадастровой карте («линейка») определим расстояние до ближайшей сети электроснабжения. Оно составило 88 метров по прямой.
б) Заходим на сайт РЭК и находим тарифы на подключение к сетям электроснабжения.
Тариф*88м = стоимость подключения
Статью подготовила Наталья Ничкова
Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1
1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»
В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.
земельный участок
корреляционно-регрессионный анализ
корректировка
цена предложения
1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.
7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.
Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.
Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:
Объект не является уникальным;
Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;
Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.
Сравнительный подход основывается на следующих принципах:
Замещения;
Сбалансированности;
Спроса и предложения.
Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:
На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования сделки.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».
Существуют следующие виды корректировок:
1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
2. Денежные корректировки:
Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).
Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.
Методы, основанные на анализе парных продаж;
Экспертные методы расчета и внесения поправок;
Статистические методы.
Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .
Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .
Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.
Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.
Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.
Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:
Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;
Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;
Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.
Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .
В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.
Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.
1. Объем передаваемых прав на земельный участок.
2. Корректировка на финансовые условия.
3. Корректировка на условия продажи.
4. Корректировка на дату продажи.
Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
5. Корректировка на цену предложения.
Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.
6. Корректировка на местоположение.
Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.
Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.
7. Корректировка на целевое назначение.
Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.
8. Корректировка на площадь объекта.
Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.
9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.
В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.
Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
Пд3 = Ц5/Ц6,
где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;
Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.
Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».
Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :
где di - вес каждого аналога;
j - количество аналогов (от 1 до j);
ki - количество корректировок каждого аналога.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.
Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.
Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.
Одним из самых желательных элементов на рынке загородной недвижимости, повышающим стоимость дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов.
Одним из самых желательных элементов на , повышающим дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов. Им может являться либо бассейн из белого мрамора, либо небольшой искусственный пруд, заселенный форелью, и даже… река.
Всем известно, что вид из окна на водную гладь резко стоимость дома или коттеджа. Однако чтобы поднять стоимость дома и участка, необходимо изначально потратить немало средств. "Проектирование водоема всегда происходит в самом начале строительства поселка, что связано с перемещением больших масс земли и необходимостью вписать водный объект в коммуникации и в общий ландшафт поселка", – отмечает Александр Гриднев, заместитель генерального директора по строительству компании "Аллтек Девелопмент".
Многие эксперты считают, что наличие собственного водоема дает поселку неоспоримые конкурентные преимущества на рынке, а также возможность повысить за квадратный метр в среднем на 10-15%.
К тому же искусственный пруд в некотором роде даже имеет преимущество перед природным. По российскому законодательству, если на приобретенной для строительства земле имеются река или озеро, то строительство в районе водохранной зоны запрещено.
Именно поэтому на территории будущих поселков и жилых комплексов прибегают к созданию искусственных водоемов.
Причем большие деньги затрачиваются не только на водного объекта, но и на эксплуатацию. Например, чистота и прозрачность воды должны поддерживаться либо с помощью специальных фильтров, либо с использованием биологически активных веществ, контролирующих уровень загрязнения. Есть и другие методы сохранения чистоты водоема. Где-то искусственные озера постоянно пополняются водой из артезианских скважин, что позволяет поддерживать качество воды в озере.
Есть и еще одна проблема. Специалисты отмечают, что нет ничего сложнее, чем проектирование и создание ландшафтного дизайна для искусственного водоема. В этом случае требуется принять во внимание множество различных факторов. Например, водопады не должны быть слишком шумными. А чтобы избежать нашествия мошек и комаров, внимание специалистов заостряется на поддержании нужного микроклимата, определенной влажности на участке.
Также необходимо озеленение берегов. Чаще всего высаживается множество всяких декоративных деревьев, кустов и растений – незабудок, ирисов, купальниц, плакун-травы и др. Сборные мостики, камни, мощеные дорожки завершают картину рукотворного, но такого естественного на вид объекта. Облагораживать участки можно с помощью разнообразных искусственных изысков или стремиться к созданию максимально естественного природного ландшафта, как принято заграницей.
Искусственный водоем, так же как и естественный, требует и серьезных затрат, и качественного обслуживания. Но, несмотря на все сложности и затраты, жильцам поселка он принесет истинное удовольствие и разнообразит досуг.
Так как участки земли, даже типовые или соседствующие, имеют отличия. Сопоставление их параметров при сравнительном методе оставляет ряд нестыковок, требующих особого внимания. Корректирующие правки при оценке недвижимости призваны компенсировать эти отличия между объектом оценки и аналогами, привлечёнными для анализа с целью формирования максимально адекватной стоимости.
Главными факторами, являющимися обоснованием и основой корректировок при оценке земельного участка, можно считать следующие поправки:
Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе, безусловно, влияют на стоимость недвижимости. Кроме того, существует неизбежное снижение цен во время торгов. От того стоимость, прописанная в выбранной для сопоставления сделке, не является релевантной заключению после проведения её оценки. Это учитывают эксперты при внесении подобной корректировки.
Данная поправка необходима при оценке земельных участков, включённых в состав единого объекта недвижимости либо сформированном несколькими раздельными. Кроме того, возникают случаи, когда объект-аналог, наиболее близкий по прочим параметрам, отличается от объекта оценки типом оформленных прав.
Иными словами, на условия рынка. Динамика цен на недвижимость, зависящая от многих факторов, не может не искажать возможное представление о прошлой стоимости аналогичных объектов. Кризисы и подъёмы формируют цены на площадь и особым образом сказываются на спросе на некоторые объекты собственности. Для правильного составления корректировки необходим тщательный анализ аналогичных договоров, заключаемых в схожих условиях за определённый период времени.
Расположение участка также влияет на его стоимость. Сюда относится близость других населённых пунктов и их специфика, природные географические объекты, влияющие на коммуникации, климат, экологию территории и транспортную доступность.
Размер и форма участка, метраж и расположение объектов, влияющих на территориальную целостность, вкупе формируют один из самых важных критериев оценки недвижимости. И поэтому они требуют внимания при составлении правок во время анализа ценообразования на рынке. Удельная стоимость квадратного метра снижается, в зависимости от увеличения площади участка.
Стоимость земельного участка, особенно за чертой города, формируется с учётом его благоустройства: уже отлаженных на нём инженерных коммуникаций и потенциальных возможностей проведения газа, света и воды. Состояние линий и трубопровода также учитывается при составлении данной корректировки.
Назначение земельного участка может подразумевать возведение строений, посадку растительности и полевые работы, всё это требует соответствия качества почв и особенностей рельефа существующим стандартам. Оттого эти критерии не могут не влиять на оценку территории.
Известно, что близкое расположение водоёма оказывает значительное влияние на стоимость земли и объектов недвижимости (порядка 30-40%). Иногда данная разница столь ощутима, что приводит к тому, что некоторые девелоперы стараются компенсировать отсутствие природных естественных водоёмов (озер, рек) вблизи своих объектов создавая искусственные: прокапываются русла небольших рек, создаются пруды, озёра.
Наличие собственного водоема, как считают большинство экспертов, дает объекту недвижимости явные конкурентные привилегии на рынке недвижимости, а также позволяют значительно повысить цены.
Более того искусственно созданный водоем в некотором смысле обладает преимуществом над его естественным аналогом. Согласно законодательству Российской Федерации, в случае если на купленной для строительства земле расположены естественные водные объекты, озера, пруды или реки, то возведение объектов недвижимости в водоохраной зоне, не отвечающих определенным требованиям, строго запрещается.
В связи с этим застройщики периодически в границах будущих жилых и гостиничных комплексов приходят к необходимости создания искусственных водоемов.
Причем значительные средства идут не только на создание искусственного водного объекта, но и на его дальнейшее использование и эксплуатацию. Для примера, прозрачность и чистота водного объекта должны поддерживаться или при помощи особых специальных фильтров, или с применением активных биологических веществ, контролирующих необходимый уровень чистоты. Есть и иные способы поддержания чистоты водоема. Иногда искусственные озера и пруды непрерывно пополняются водой добытой из артезианских природных скважин, что делает возможным поддерживать нужное качество воды в пруду.
Существует ещё одна сложность. Некоторые эксперты отмечают, что более сложного процесса, чем проектирование у искусственного водоема собственного уникального ландшафтного дизайна. В данном случае необходимо учесть множество различных критериев и факторов. Таких как: водопады не могут быть слишком шумными. Во избежание нашествия различных мошек и насекомых, внимание специалистов сосредотачивается на создании поддержке определенного микроклимата и требуемой влажности на земельном участке.
Также берега искусственных водоемов требуют озеленения. В большинстве случаев высаживаются различные декоративные кустарники, деревья и цветы – ирисы, купальницы, незабудки, плакун-травы и другие. Декоративные мостики и дорожки, красивые камни, завершают рукотворную картинку, такого естественного на вид объекта.
Улучшать и облагораживать земельные участки возможно при помощи различных искусственных элементов или стремиться создавать максимально приближенный к естественному природный вид ландшафта.
Искусственно созданный водоем, как и естественный, требует денежных затрат, и особого обслуживания. Однако, несмотря на некоторые трудности и затраты, он может принести настоящее удовольствие и разнообразит свободное время.
