Часто случается, что, едва получив в наследство квартиру, новые владельцы спешат ее продать. Итогом такой спешки могут оказаться излишние траты, т.к. при продаже будет необходимо заплатить НДФЛ. Но имея определенные знания, возможно сэкономить собственные средства. К примеру, можно воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры.
Первое, что должен сделать наследник – это оформить все документы, определяющие право собственности. Прежде всего, необходимо вступить в наследство. Сроки оформления необходимых документов составляют 6 месяцев со дня открытия наследства, которым является день смерти наследодателя. Бумаги о вступлении в наследство, как правило, оформляются нотариусом, а в некоторых случаях через суд. Далее следует зарегистрировать права собственности и получить свидетельство о регистрации.
Налоговое законодательство освобождает от уплаты налогов граждан, являющихся физическими лицами, получивших в наследство жилую недвижимость. Но после получения квартиры в наследство, следует помнить о том, что если у наследника недвижимости появится желание продать ее, то у него возникнут обязательства по уплате подоходного налога. Данная обязанность по уплате налога с продажи имущества напрямую зависит от того, сколько времени оно находилось в собственности. В Налоговом законодательстве России предусматриваются ситуации освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, в том числе и полученной по наследству. Для лучшего понимания, в каких случаях платить налог потребуется, а в каких нет, нужно рассмотреть данный вопрос более детально.
Сколько же времени нужно владеть имуществом, чтобы при осуществлении сделок по продаже не понадобилось платить НДФЛ? До 2016 года длительность владения ограничивалось 3 годами. То есть, если владелец имущества в течение 3 лет после вступления в права собственности продавал его, то в этом случае на него возлагались обязательства по уплате налогов.
В 2016 году в Налоговое законодательство были внесены изменения и сроки владения были увеличены до 5 лет, но были оставлены некоторые положения, по которым продолжают действовать правила, действующие до 2016 года.
Трехлетний срок владения был сохранен для следующих случаев:
Исходя из этого, можно прийти к заключению, что если наследник квартиры владеет полученной жилплощадью менее 3 лет, то налог уплатить придется.
Как простому человеку понять, с какого момента начинается отсчет времени начала срока владения объектом? Согласно общим правилам данный период начинается с момента регистрации права собственности, а заканчивается вместе с переходом прав собственности к другому лицу.
Правила для наследуемого жилья несколько отличаются от общих положений. В случае, если наследник наследует только часть квартиры, а другая ее часть уже была собственностью наследника (по правилам долевой собственности), то здесь началом срока владения будет считаться время приобретения первой доли недвижимости. В ситуации, когда лицо наследует жилплощадь без долевого участия, в данном случае начальный срок владения определяется датой смерти наследодателя.
Особого внимания заслуживают ситуации, в которых наследник не является налоговым резидентом. При таком раскладе налог придется заплатить в любом случае, независимо от того, какое время наследник являлся собственником.
Для нерезидентов в некоторых случаях налог может быть увеличен. Например, возможна уплата налога в РФ и в том государстве, резидентом которого данное лицо является.
Отдельно следует отметить, что от уплаты налога освобождаются некоторые категории населения:
Налоговое законодательство предусматривает льготу в виде налоговых вычетов при наследовании недвижимости всем гражданам, кроме лиц, не являющихся резидентами. Вычет освобождает от оплаты части налога или же позволяет вернуть уже ранее оплаченный. Как воспользоваться данной привилегией? Законодательство России предоставляет льготу в виде вычета в размере 1 млн рублей. То есть, от стоимости квартиры, указанной в документах по сделке купли-продажи, отнимается 1 млн рублей и с остатка оплачивается 13 процентов. Если стоимость квартиры составляет меньше ставки вычета, то от уплаты налогов по сделке налогоплательщик освобождается.
В ситуации с продажей квартиры, полученной в наследство, обязательным условием является подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговые органы, которые территориально находятся в регионе прописки лица, которое подает данный отчет о доходах. Если наследуемая квартира находится и продается в другом регионе, декларацию в любом случае требуется подать в той области, в которой зарегистрирован продавец. Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в который состоялась сделка по продаже недвижимости.
Для заполнения данного отчета НДФЛ допускается использовать следующие способы:
При личном посещении нужно прийти в региональное отделение инспекции и передать отчетность по доходам налогоплательщика специалисту.
Для использования Личного кабинета потребуется получение логина и пароля. Для этого необходимо явиться в любое отделение налоговой инспекции и предоставить удостоверение личности и ИНН. Затем, введя полученные логин и пароль, нужно зайти на официальный сайт ФНС и получить электронную подпись, после чего разрешается заполнить декларацию. Необходимо отметить, что пароль, который был выдан в инспекции, обязательно нужно поменять в течение 30 дней.
Если налогоплательщик допустит в отчетности какие-либо неточности и ошибки, декларация будет ему возвращена для исправления допущенных ошибок.
Если декларация не будет подана в требуемые сроки, на налогоплательщика накладываются штрафные санкции, размер которых составит от 1000 рублей до 30 процентов суммы налога на сделку.
Налогоплательщик обязан заплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом, в который наследник осуществил продажу квартиры. Оплачивается НДФЛ исключительно с помощью безналичного расчета. Реквизиты для оплаты предоставит специалист из налоговых органов. Также необходимые данные для совершения платежа можно узнать на официальном сайте ФНС.
Для совершения платежа разрешается воспользоваться двумя способами:
За несвоевременную оплату законодательством предусмотрена ответственность в виде штрафа, который составит 20 процентов от общего налога. Одновременно с этим, может начисляться пеня за каждый день неуплаты.
При проверке отчетности, поданной налогоплательщиком, инспекторы могут прийти к выводу, что стоимость недвижимости по договору сделки купли-продажи занижена. В таком случае сумма налога будет пересмотрена в большую сторону и наложен штраф с начислением пени. Исходя из этого, налогоплательщикам рекомендуется отнестись ответственно к своим обязательствам.
Если осуществляется продажа квартиры, которая ранее была получена по наследству, гражданин обязан выплатить налог НДФЛ по обычной ставке 13%. Однако в некоторых случаях такой необходимости нет. Подробный анализ актуального законодательства, примеры расчета налога – все это можно найти в представленном ниже материале.
С точки зрения законодательства при продаже квартиры собственник получает доход, поэтому с этого дохода он обязан оплатить НДФЛ (для граждан России по ставке 13%). Если квартира ранее была получена по наследству, то нынешний владелец фактически получает доход в чистом виде: он приобрел имущество в дар, поэтому при продаже извлекает чистую прибыль. Обязанность вносить соответствующий налог предусмотрена Налоговым кодексом.
Однако в том же кодексе указано, что если собственник официально владеет своим жильем в течение 3 лет и более, он может не оплачивать соответствующий налог при продаже.
При этом возможны 3 ситуации:
Отсчет срока владения начинается не с того момента, когда собственник зарегистрировал свое право в Росреестре, а со дня официальной смерти прежнего владельца, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.
Комментарий : день открытия наследства – это и есть день смерти (согласно данным свидетельства о смерти или судебному решению о признании умершим). Утверждение об этом также можно найти в Гражданском кодексе.
Также налогоплательщикам следует обратить внимание на то, что они оплачивают налог только с той суммы сделки, которая превышает 1 миллион рублей (НК, статья 220).
Поскольку получая жилье по наследству, гражданин не несет никаких трат (в отличие от покупки квартиры), другие виды вычета ему не полагаются. Поэтому от суммы сделки можно отнять только 1 миллион рублей – все остальные средства относятся к налоговой базе, т.е. именно с них и будет удержан налог НДФЛ.
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Не следует путать налог с продажи квартиры с пошлиной нотариусу (при оформлении наследства), а также с налогом на владение полученной квартирой: это разные понятия. Также отдельно выделяют госпошлину, которая оплачивается за оформление (в Росреестре при получении свидетельства о собственности или выписке из ЕГРН).
Для определения конкретной ставки важно определить категорию налогоплательщика:
Таким образом, в случае с недвижимостью, которая была получена по завещанию, возможно снизить налог только в 2 случаях:
Поэтому в общем случае схема для расчета суммы налога выглядит так.
Мнение эксперта
Харитонов Андрей
Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию
СРОК ОПЛАТЫ. По общему правилу декларацию в налоговый орган следует подать до 30 апреля включительно. А оплатить сам налог – до 15 июля того же года. Речь идет о годе, следующем за годом совершения сделки с недвижимым объектом.
В данном случае полностью соблюдается действующее законодательство. Гражданин либо не платит налог, либо оплачивает его по ставке 13% (только с той суммы, которая больше 1 млн рублей). Вот несколько примеров расчетов:
Гражданин получает в наследство квартиру от родной матери, которая признана умершей судом 13 апреля 2016 г. Официально право собственности было оформлено 1 декабря того же года. В таком случае действует правило о минимальном сроке владения в течение 3 лет (поскольку речь идет о наследовании у близкого родственника – матери). Срок начинает отсчитываться с 13 апреля, когда суд признал прежнего собственника умершим. Поэтому продавать жилье без оплаты налога можно с 13 апреля 2018.
Племянник получил в наследство квартиру от дяди 2 января 2016 г, оформил право собственности 1 августа того же года. Он продает квартиру 10 апреля 2018 по цене 4 млн р. Тогда обязанность уплаты налога все равно наступает, поскольку получение жилья по наследству произошло уже в 2016 г, а дядя и племянник не являются близкими родственниками. Сумма для налогообложения (за вычетом 1 млн) – 3 млн. Поэтому племянник должен заполнить декларацию до 30 апреля 2019 г, а оплатить налог до 15 июля 2019 г в размере 13%*3млн = 390 тыс р.
Наследник и наследодатель не состоят в родственных отношениях, прежний собственник умер 30 декабря 2015 г. Новый собственник вступил в права 1 июля 2016 г. Однако решил продать помещение за 10 млн р 1 февраля 2018. Тогда НДФЛ придется уплатить, потому что срок владения 3 года истекает только 30 декабря 2018 г. Соответственно, налог оплачивается с суммы 9 млн р (до 15 июля 2019). Сумма к оплате 9 млн*13% = 1 млн 170 тыс р. Таким образом, в данном случае целесообразно продавать квартиру не ранее начала 2019 года – тогда НДФЛ не оплачивается.
Гражданин получает в наследство долю (1 комнату в квартире) 28 января 2017 г. 1 ноября того же года он решает продать ее за 900 тыс рублей. В данном случае налог не взимается, поскольку 900 тыс меньше суммы вычета (1 млн р).
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Вычет 1 млн рублей при продаже можно применять неограниченное количество раз (на любой недвижимый объект). Если же гражданин покупает квартиру, вычет применяется только однократно.
Если лицо не относится к категории граждан РФ, и к тому же в год продажи квартиры пробыло на территории (официально) меньше, чем 183 дня подряд, действует только 1 правило – необходимо оплатить 30% от сделки. Например, квартира продана за 5 млн р 10 апреля 2018 г. Тогда нужно подать декларацию не позднее 30 апреля 2019 г, а внести налог не позднее 15 июля 2019 г. Его сумма составит 30%*5 млн = 1,5 млн р.
В наследство может перейти и доля (одна, две комнаты или просто 1/3, 1/2 часть квартиры и т.п.). С точки зрения налогообложения ситуация выглядит точно так же. Гражданин должен перечислить НДФЛ в пользу государства только в случае владения объектом менее 3 или менее 5 лет. Распространяются те же правила о ставке, сроках оплаты, а также о налоговом вычете.
Единственным исключением является тот случай, когда одновременно дольщиком являлся покойный. Например, гражданин приобретает ½ доли в квартире своего отца 1 сентября 2015 г. Отец умирает 1 сентября 2016 г, оставшаяся после него доля переходит сыну в соответствии с требованиями законодательства (в полном объеме). Теперь сын становится полноправным собственником всей квартиры.
В таком случае срок владения будет отсчитываться именно с того момента, как была куплена доля, т.е. с 1 сентября 2015 г. Таким образом, в данном случае действует правило о минимальном сроке владения в 3 года. Гражданину целесообразно заняться продажей этого объекта не ранее 1 сентября 2018 г – тогда никаких взносов платить не нужно.
Однако если продажа состоится, например, 1 августа 2018, необходимо оплатить НДФЛ только с доли, перешедшей по наследству. Если, к примеру, общая сумма сделки составит 3 млн р, то налог оплачивается только с половины этой суммы, уменьшенной на величину вычета 1 млн: 3/2-1=0,5 млн р. В результате владелец должен оплатить до 15 апреля 2019 года 13% от 500 тыс р, т.е. 65 000 р.
Предполагается, что гражданин самостоятельно, по личной инициативе раскрывает свои доходы и добровольно заполняет соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). Пустой бланк можно взять в местном отделении налоговой инспекции или скачать на официальном сайте.
Заполнить документ можно как вручную, так и с помощью специальной программы, которая бесплатно скачивается с официальной страницы ФНС.
В декларации необходимо разборчиво заполнить все поля – разделы 1 и 2, а также листы А и Д2. В поле с кодом дохода прописывают «01» (поскольку предполагается, что стоимость продажи квартиры был определена по договору между продавцом и покупателем).
Образец заполнения выглядит так.
Видео инструкция по заполнению.
Многие задаются вопросом, когда после вступления в наследство можно продать квартиру. Вопрос этот многогранен и требует дополнительных разъяснений. Например, в некоторых случаях при продаже унаследованной квартиры придется заплатить подоходный налог в бюджет государства. Об этом и других важных моментах подробно написано в статье.
Для того чтобы продать квартиру, полученную по наследству, для начала следует официально пройти процедуру вступления в наследство. Только после этого можно начинать задумываться о продаже квартиры.
Платится ли ? Да, налог уплачивается, если это предусматривается действующим законодательством. Так, квартиры, зарегистрированные на наследнике более трех лет (если наследник вступил в права наследства до 1 января 2016 года), можно продавать без уплаты НДФЛ.
Важно! С 1 января 2016 года вступили в силу новые изменения в законодательстве, по которым продажа любого имущества, зарегистрированного после этой даты, без уплаты налога возможна только по истечении пяти лет с момента регистрации. То есть квартиру можно будет продать только через пять лет (если налог на прибыль платить не хочется). Договоры, заключенные до 1 января 2016 года, действуют по старым правилам. Продать имущество без налогообложения можно уже через три года.
Перед тем как продавать квартиру, наследнику стоит удостовериться в том, что:
Также стоит отметить тот факт, что при продаже квартиры, полученной в наследство, предусмотрены налоговые вычеты и льготы для разных категорий граждан.
Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство? Ограничений по времени по законодательству нет. Квартиру можно продать хоть на следующий день. Но стоит учитывать и то, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех (или пяти) лет, придется уплатить подоходный налог с прибыли.
Если прибыли в результате сделки получено не было, то и платить налог не следует. Но в нашем случае с унаследованным имуществом прибыль очевидна, поэтому налог уплатить придется. Квартира получена на безвозмездной основе, то есть стоимость покупки равна нулю. Следовательно, прибылью считается вся сумма, за которую продается имущество. Налог уплачивается именно с этой суммы.
Если бы квартира была куплена предыдущим владельцем, то от стоимости продажи отнимали бы цену, за которую квартира была куплена (если сохранились соответствующие документы). Таким образом, можно было бы существенно сэкономить на уплате налога с прибыли.
Чтобы освободиться от уплаты налога с продажи унаследованной квартиры, стоит подождать три года, если вступление в наследство произошло до 1 января 2016 года. Если квартира было унаследована после первого января (включительно) 2016 года, то ждать для безналоговой продажи придется целых пять лет.
Налог на продажу унаследованной квартиры не является , как считают многие. По последним изменениям в законодательных актах упразднен.
С продажи квартиры, полученной по наследству, взимается подоходный налог, регулируемый статусом гражданина. Продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности – самый частый случай налогообложения при сделках купли-продажи. По последним изменениям налог взимается и с продажи квартир, находящихся в собственности менее 5 лет, если сделка зарегистрирована после 1 января 2016 года.
Налоговый ставки разнятся для разных категорий граждан:
Как известно, налог взимается только в случае получения прибыли. При продаже квартиры, полученной по наследству, прибыль очевидна, поэтому и налог уплачивается в обязательном порядке, за исключением льготников.
К льготникам в данном случаям относят:
На вопрос, облагается ли налогом квартира при продаже, полученная по наследству, ответ уже был получен. Теперь рассмотрим варианты, при которых выплат по подоходному налогу можно избежать:
Других вариантов по уклонению от налогов с продажи унаследованной квартиры нет. Понизить налог можно при использовании вычета или определенных льгот.
Как уже было выяснено ранее, продажа квартиры после вступления в наследство возможна вне зависимости от сроков. Но если квартира будет продана раньше положенных сроков, то придется уплатить подоходный налог на прибыль с продажи.
В этом видео подробно рассказано о процедуре вступления в наследство:
Чтобы продать квартиру, полученную в дар по наследству, следует получить свидетельство о праве собственности – без него заключение сделки купли-продажи невозможно. Для его получения следует обратиться в Российский реестр после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Кроме того, при себе стоит иметь следующие документы:
Важно! Если в квартире прописан кто-либо еще, кроме наследника, необходимо получить его согласие на проведение сделки, но только если прописанный является несовершеннолетним. Для получения соответствующего разрешения придется обратиться к .
Только после получения всех необходимых документов можно рассчитывать на продажу унаследованной квартиры.
После продажи квартиры придется уплатить подоходный налог. Перед его уплатой полученную прибыль следует задекларировать. Сделать это необходимо в срок до конца апреля года, который следует за годом сделки. В декларации указывается использование налогового вычета!
Уплатить налог надо в срок до 15 июля, но только после подачи декларации в налоговые органы по месту жительства.
Последнее обновление Март 2019
Полученное наследство – это не только имущественная выгода, но и обязанности наследника по содержанию, уплате налогов и т.д. Особенно беспокоят вопросы налогообложения недвижимости. Наследник может решить оставить наследуемое имущество себе или его продать.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Бесполезно искать преимущества в статусе налогоплательщика. Избежать налогового бремени возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам (если размеры позволяют).
Пример : у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
Некоторые путают налог и пошлину. Это совершенно разные понятия.
Налог определяется по стандартной формуле, такой же, как и для налогообложения продаж другой жилой недвижимости (не наследственной).
Схематично порядок определения размера НДФЛ выглядит следующим образом:
Иногда ошибочно полагают, что имущественный вычет отнимается от итоговой суммы налога. Но нет, вычет в 1 млн. вычитается из суммы договора купли-продажи, а не из суммы налога.
Пример неправильного расчета : объект продали за 11 млн. руб. Налогоплательщик сначала ошибочно продажную цену умножил на ставку (11 000 000 Х 13% = 1430 000), а потом отнял вычет (1430 000 – 1 000 000 = 430 000). Вышел результат 430 000 рублей, хотя должен быть равен 1,3 млн. (11 000 000 – 1 000 000 = 10 000 000; 10 млн. Х 13%).
Здесь все предельно просто – эта та сумма, которая указывается в тексте договора купли-продажи. Существуют несколько моментов, которые могут смутить налогоплательщика:
Например , продается комната. Стороны определили, что оплата производится в течение 1 года ежемесячными платежами по 50 000 рублей. Причем последний платеж составляет 75 000 рублей. Цена сделки будет равна 625 000 руб. (50 тыс. Х 11 + 75 тыс.).
Например , стороны договорились на цену 1 000 000 руб. Для поиска жилой недвижимости, проверки ее юридической чистоты, помощи в оформлении документов покупатели заключили договор на оказание услуг с риэлторской фирмой. За выполненную работу было уплачено 100 000 рублей. Цена сделки купли-продажи будет 1 млн. руб., то есть без учета стоимости услуг риэлторов.
Это сумма, на которую уменьшают цену сделки перед налогообложением.
Что касается 30% ставки, то она применяется к лицам, не являющихся налоговыми резидентам РФ. То есть постоянно проживающие на территории России менее 183 дней подряд в одном календарном году. Кроме иностранцев, не оказаться налоговым резидентом может и россиянин. Допустим, имеет жилье за рубежом и там преимущественно проживает. По большому счету имеет значение не гражданство, а срок непрерывного проживания в России.
Налоговую отчетность следует сдавать в территориальную инспекцию по официальному адресу регистрации места жительства гражданина . Обычно это совпадает с местом постоянной прописки налогоплательщика.
То есть документы не сдаются:
а именно по прописке гражданина.
Список документов, подаваемых в ИФНС:
Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не нужно. Как и документы, подтверждающие статус собственника до сделки. То есть было ли наследование по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.
Приложения предоставляются в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.
Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты заверяются нотариально.
Пример : от продажи получили деньги в 2018 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2019 г.
Пример : за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2019 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:
Если наследник не хочет/не может сам заниматься документальным вопросом, то это можно поручить любому доверенному лицу, вооружив его специальной нотариальной доверенностью.
Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года , который следует после отчетного. Но если последний день выпадает на выходной или праздник, то срок отодвигается до первого рабочего дня.
Например , для дохода за 2017 год последним днем оплаты был 16 июля 2018 года, так как 15.07.2017 это воскресенье – выходной. В 2019 году число "15" - будний день, он последний для оплаты.
НДФЛ можно уплачивать только безналом. Узнать платежные реквизиты можно:
Фактическую оплату можно производить:
Сумма налога округляется до целых (без копеечного остатка). Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.
Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля.
Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом . Его размер варьируется от 1000 руб. до 30 процентов от суммы полагающегося налога. Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.
Пример : гражданин подал декларацию 10 сентября 2019 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с 30.04.2019 г. по 10.09.2019 г.). На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца). Сумма НДФЛ составила 100 000 руб. В итоге, штраф будет равен 25 000 руб. (100 000 Х 5% Х 5).
Предусмотрена ответственность и за неперечисление денег в бюджет.
В период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств велик. А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.
При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам. Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.
Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена. Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости. В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.
Существует два способа заполнения:
Если по каким-либо причинам отсутствует возможность заполнить программную декларацию, то 3-НДФЛ заполняется на бланке чернильной ручкой синего или черного цвета без исправлений. Можно у нас скачать наглядные образцы заполнения отчетности ручным способом и .
Во избежании ошибок при заполнении декларации самостоятельно, если у Вас сложный расчет, имеются разные виды доходов и вычеты, лучше обратиться в специализированную бухгалтерскую/юридическую контору. Цена вопроса от 500 до 3000 руб. в зависимости от сложности случая.
Открываем программу и в верхней части выбираем страницу «Задание условий», далее заполняем по разделам:
| Наименование раздела | Вариант заполнения | Графическое изображение |
| «3-НДФЛ» |  |
|
| Общая информация. «Номер инспекции» | Нажимаете на кнопку списка и выбираете Вашу инспекцию. |  |
| Общая информация «Номер корректировки» | Если декларация подается впервые, то номер «0», если ранее подавалась, то номер будет соответствовать количеству ранее представленных 3-НДФЛ | |
| Признак налого-плательщика | «Иное физическое лицо» |  |
| «Учитываемые от продажи имущества» |  |
|
| «Лично». Если заполняется декларация за ребенка, то указывается «Представителем – ФЛ». |  |
Реквизитные поля (Ф.И.О., дата, место рождения) заполняются также как эта информация отражается в паспорте.
ИНН указывается персональный (точная комбинация цифр). Если не знаете свой ИНН, то можно здесь.
Код страны. Выбирается России, ее код в классификаторе стран - 643.
В разделе «Сведения о документе, удостоверяющем личность» выбираем паспорт, код -21. Паспортные данные точно копируются с паспорта.
В зависимости от прописки (постоянная – по месту жительства или временная – по месту пребывания) кликаем соответствующее значение.
Внесение записей в строки: индекс, город, район, улица, дом, телефон и пр. не вызывает никаких трудностей.
Код региона нужно выбрать из справочного окна. Код ОКТМО своего населенного пункта узнают по этой ссылке.
Активируем страницу «Доходы, полученные в РФ».
| Наименование раздела | Вариант заполнения | Графическое изображение |
| «Ставка доходо-обложения» | Кликаем налоговую ставку 13% (цифра изображена желтым) и создаем форму, где отражается источник выплат (жмем зеленый плюс) |  |
| Во всплывшем окне, в верхней строке записываем полное ФИО покупателя квартиры. Остальные строки можно игнорировать. |  |
|
Нажимаем на нижний зеленый плюс и заполняем появившуюся форму.
|
 |
|
|
Общая сумма дохода появляется автоматически. Облагаемую сумму нужно внести самостоятельно как разницу дохода и вычета. Сумма налогообложения также высчитывается самостоятельно (облагаемая сумма умножается на 13%). |
 |
Отправляем на печать. Распечатывать можно только односторонним способом на листе (лишь с лицевой стороны, обратная сторона листа пустая).
Цель разумного налогоплательщика уменьшить налог. Есть два законных пути занижения вырученных средств: вычет или расходы.
Для реализации права на вычет достаточно грамотно заполнить 3-НДФЛ, обращая внимание на соответствующие листы и разделы декларации:
Оформленная декларация вышеуказанным образом автоматически применит вычет. Дополнительных действий (отправка заявлений, уведомлений, писем и пр.) не требуется.
Предельный размер составляет 1 млн. рублей. Эта цифра ничем не обосновывается, а применяется «вслепую», не взирая, кто продает, какую недвижимость, когда, кому и прочее.
Пример : продажная цена составила 1,5 млн. р. Получаем такой результат 500 000 р. (1 500 000 – 1000 000) Х 13% = 65 000 руб.
Когда квартира продана дешевле, чем вычет (1 млн.руб), то налог равен «0». Но если не прошло 3 лет - этот факт не освобождает от обязанности подать декларацию.
Имущ.вычет применим в отношении всей жилой недвижимости, проданной в течение налогового периода (календарного года) в едином размере (1 млн. руб.).
Пример , в 2018 году некий гражданин продал 2 квартиры, 1 дом и 1 дачу, то есть всего 4 объекта недвижимости, полученных по наследству. При расчете налоговый базы рассчитывать на 4-х кратный размер вычета (4 млн. руб.) нельзя. Вычетная величина на всю недвижимость будет равна 1 миллиону руб.
Пример : Гражданин продал одну квартиру, приобретенную им 2 года назад - он может использовать в расходах стоимость ее покупки. А две квартиры он получил в наследство и продал в том же году - для них можно только учесть имущественный вычет в 1 млн. руб.
При продаже наследственной квартиры расходы по вступлению в наследство будут незначительные. Смысл в их применении имеется, когда параллельно продается и другие дорогостоящие объекты недвижимости.
Затраты на конкретный объект могут учитываться только по отношению к тому жилью, с приобретением которого они возникли. То есть переносить на другую недвижимость нельзя (к ней применима её собственная затратная часть).
Пример: Проданы три квартиры:
первая за 1 млн. р., наследственная. Применяем вычет в сумме 1 млн. р.,
третья за 2,5 млн. р. - наследственная, затраты составили 100 тыс.руб. (500 000 р. остаток от второй нельзя перераспределить на третий объект недвижимости).
В итоге, НДФЛ будет вычисляться следующем образом: по первой квартире 0 руб. (1 млн. дохода минус 1 млн. вычета), по второй – 0 руб. (3млн. дохода минус 3 млн. расхода), по третьей - 312 000 руб. ((2,5 млн. – 100 000 руб.) Х 13%). Всего сумма равна 312 тыс. р.
Учесть в расходах можно только прямые затраты на приобретение жилья (которое в последующем продано). Многочисленные разъяснения ФНС России определяют примерный перечень видов расходов:
Как и в случаях с вычетами, при превышении расходов над продажной стоимостью объекта налог сводится к нулевой отметке. Минусового остатка не образуется.
Поэтому нельзя часть расхода перенести на следующий налоговый год или возвратить часть денег из бюджета в пользу плательщика.
О выборе расходов делается специальная отметка в декларации (без дополнительных заявлений, уведомления и пр.):
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
Этой работой должен заниматься за ребенка родитель, опекун, попечитель и пр. Законный представитель и рассчитает сумму НДФЛ, и оформляет отчетность, и предъявляет её в инспекцию, и перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
В письмах ФНС говорилось, что к отчетности не нужно прикладывать документ, подтверждающий статус родителя (опекуна, попечителя, усыновителя). Но, по нашему мнению, для избегания нежелательных реакций налоговиков, копию такого документа предусмотрительно нужно приложить (свидетельство о рождении, акт о назначении опекуна и пр.).
Часто наследники продают оставленную от наследодателя им квартиру. А на вырученные средства тут же приобретают другое жилье. Получается, в одном календарном году один и тот же налогоплательщик совершает две сделки по продаже и покупке квартир.
При этом указанный наследник уполномочен применить сразу два НДФЛ-вычета («при покупке» и «при продаже»).
Пример : наследник в 2017 году унаследовал квартиру, которую в 2018 году продал за 3,5 руб. и в этом же году купил другую за 3,7 млн. руб. Применив вычеты, получается следующий результат: с проданной квартиры сумма налога 325000 руб. ((3,5 млн. р. – 1 млн. р.) Х 13%), которая уменьшается на 260 000 руб. (2 млн. р. Х 13%). Соответственно к уплате в бюджет подлежит сумма 65 000 руб. (325 000 – 260 000).
Обычно возникают проблемы с вычетом при покупке объекта недвижимости. Так как для него установлены строгие условия:
Так как вычеты заявляются одновременно в одной декларации (представляемой на следующий год после сделок), то налоговики их увидят своевременно, в связи с чем не возникнет никакой путаницы.
Сделки с долями существенно усложняют жизнь налогоплательщика. Не всегда, продав унаследованную долю в квартире, можно произвести расчет по классическому алгоритму. Рассмотрим особенности декларирования доходов в наиболее часто встречающихся ситуациях.
Дольщик реализует только свою часть в собственности, оформляя отдельным договором. В таком случае, отчетность формируется, по типичной модели: доходообложение уменьшается на вычет в 1 млн. руб. или расходы. Таким образом, каждый дольщик может использовать полный вычет в 1 млн. руб.
В этом случае будет один договор купли-продажи. Вычет можно применить пропорционально размеру доли к 1 млн. руб. Величина дохода (который подлежит обложению) каждого дольщика определяется участниками сделки по совместному усмотрению (эта информация отражается в тексте договора). Распределить размеры можно как угодно вплоть до того, что кому-либо из продавцов (сособственников) будет полагаться «0» руб., а, соответственно, вся продажная стоимость достанется другим (другому) дольщикам. Если распределение по договоренности не производится, то каждому причитается соразмерно доле от общей цены договора.
Пример : объект продается двумя дольщиками, имеющими ¾ и ¼ доли. Первый собственник может применить вычет в сумме 750 000 руб. (1 млн. Х ¾), другой дольщик 250 000 руб.
Заурядная ситуация, при которой продажа долей наследственной квартиры собственниками со стажем владения менее 3 лет и более этого срока. Хотя и здесь все предельно ясно. Первый долевой собственник освобождается от налога вообще, а второй вправе использовать вычет в пропорции к размеру своей доли.
Пример : три сособственника, имеющие доли размером 1/5, 2/5 и 2/5. Первый владеет долей с 1992 года (более 3 лет), другие с 2017 года (менее 3 лет). Квартира продается целиком. Первый освобожден от налога с продажи доли, а второй и третий могут применить вычет по 400 000 руб. (1 млн. Х 2/5).
Как альтернативный вариант, доход можно уменьшать расходом. Сколько было потрачено (на оформление собственности), на столько можно и уменьшить доходную часть. Затраты всегда индивидуальны. Пропорции и распределительные договоренности к ним не применяются.
Еще одной особенностью единовременной продажей долей является то, что каждый налогоплательщик-дольщик вправе самостоятельно решать, чем он воспользуется (вычетом или затратами). Не будет нарушением, если один выберет расходы, а другой фиксированный вычет. Но последний все равно вправе применить вычетный размер пропорциональный величине доли в квартире.
Может быть, что в одном календарном году реализуется более одной доли в разных объектах недвижимости одним собственником, который владеет ими меньше 3 лет. Тогда следует обратить внимание на следующее.
Доход суммируется по всем сделкам простым арифметическим сложением.
Допустим, продается три доли. Две в квартирах: по ½ и ¼. Плюс одна в комнате, размером 1/3. В квартирах определено, что продажная сумма ½ части составляет 750 000 руб., а за ¼ в другой продавец-сособственник получит 500 000 руб. Комната продается за 900 000 руб. и условий о распределения дохода между продающими дольщиками нет. Значит налогоплательщику причитается 300 000 руб. (900 000 Х 1/3). Таким образом, от реализации всех частей в недвижимости налоговый доход составит 1 550 000 (750 000 + 500 000 +300 000) руб.
Затраты могут быть в любом размере. В нашем примере не более 1 550 000 руб. Правда, еще раз напомним, что расходы, связанные с одной недвижимостью нельзя учитывать (переносить) для другой.
Вычеты, также подлежат суммированию, но общая сумма не должна превысить 1 миллион руб. Часто бывает так, что пропорции долей к объекту в целом не позволяют достичь максимального вычетного предела.
Пример : налогоплательщик продал четыре, принадлежащие ему части в 4 квартирах (где все жилые помещения продавались целиком), следующим образом: в первой 1/8 доли за 500 000 р., во второй 1/10 за 450 000 р., в третьей 1/16 за 220 000 р. и в четвертой 1/10 за 400 000 р. Доход составит 1 570 000 р., а уменьшить его можно только на вычет равный 387 500 р. (от 1/8 доли 125 000 р. (1млн. Х 1/8) + от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/10) + от 1/16 – 62500 р. (1млн. Х 1/16)+ от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/8)).
По отношению к разным объектам недвижимости можно применить и вычет и расходы, но при условии, что в отношении каждого из объектов не будет допускаться одновременное сочетание имущественного вычета и затрат.
Пример : проданы две комнаты по 1,5 млн. руб. каждая. Одна из них была ранее куплена за 1,4 млн. руб., другая получена в наследство и на оформление которой затрачено 30 000 руб. По первой применены расходы в сумме 1,4 млн. руб., ко второй - вычет в сумме 1 млн. руб. Такой порядок правильный. Но будет неверно, если ко второй квартире помимо вычета еще присовокупить расходы в сумме 30 000 руб.
Выше приведены примеры продажи части (частей) недвижимости, которая находится в общей долевой собственности.
Как на счет совместной собственности (супружеские доли). В отличие от обычной квартиры (где совместная собственность возможна) наследственная поступает в единоличную собственность наследника. И даже если он находится в браке, то режима совместной собственности не возникает в силу закона. Поэтому супружеской части, как таковой, не может быть. Все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью, касаются только наследника.
Особенности оформления декларации заключаются в следующем:
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
