Придомовая территория многоквартирного дома – участок земли, прилегающий к зданию, на котором находятся проезды для автотранспорта и объекты, необходимые для полноценного функционирования жилого комплекса.
В чьей собственности находится придомовая территория?
В подавляющем большинстве случаев участок земли под домом и вокруг него, со всеми расположенными на нем элементами благоустройства, является собственностью жильцов.
Но в некоторых ситуациях, для того, чтобы полностью закрепить за собой право распоряжаться полезной площадью и обустраивать ее в соответствии с собственными представлениями о порядке, владельцам квартир необходимо обратиться в надлежащие инстанции.
Выяснить, за кем закреплена придомовая территория многоквартирного дома можно, обратившись с этим вопросом в управляющую компанию, ТСЖ или кадастровую палату. Если земля принадлежит муниципалитету, то она находится в пользовании у жильцов дома, о чем должен быть составлен соответствующий договор.
В нем также оговариваются:
По одной копии договора обычно хранится непосредственно в ТСЖ и у местной администрации.
Без согласия жильцов, в чьей долевой собственности находится участок, невозможно совершить никаких действий относительно общедомовой площади. Поэтому, в случае ее приватизации, можно не бояться, что во дворе внезапно возникнет магазин, парковка или развернется строительство нового жилого дома.
Однако, необходимо понимать, что после оформления участка в собственность, ряд финансовых затрат ложится на плечи жильцов: налог на землю, оплата благоустройства и содержания участка в надлежащем порядке.
Когда общедомовой земельный участок принадлежит собственникам жилья, управление им может осуществляться тремя различными способами.
Вне зависимости от того, кому принадлежит общедомовая территория, существует ряд ограничений, связанных с ее использованием.
Придомовая территория многоквартирного дома может быть передана в пользование третьим лицам за определенную плату. Решение о том, кому и на каких условиях сдавать площадь в аренду, принимается на общем собрании жильцов.
Таким же образом осуществляется и распределение полученной прибыли. Она может быть направлена на различные нужды, к которым относятся: оплата коммунальных услуг, установка новых объектов и иное облагораживание участка.
Хотя прилегающий к дому участок земли и находится в общедолевой собственности всех владельцев жилья, невозможно выделить конкретную его часть в личное пользование одного жильца или группы жильцов.
Для того, чтобы обеспечить безопасное передвижение по двору, избавиться от желающих припарковаться на газоне или детской площадке и сократить проезд посторонних машин, водители которых таким образом хотят сократить свой путь, можно принять некоторые меры.
Самым простым, но, увы, наименее действенным методом является установка знака «Жилая зона». В пределах его действия запрещается передвигаться со скоростью более 20 км/ч и совершать длительную остановку с работающим двигателем.
Этот знак определяет преимущество пешеходов на проезжей части и запрещает стоянку автомобилей в любом месте, кроме специально отведенного для этих целей участка земли.
Если жильцы изъявили желание установить такой знак при въезде на придомовую площадь, то в первую очередь необходимо провести собрание всех лиц, в чьем пользовании находится участок. При одобрении установки большинством голосов, нужно составить протокол собрания, в котором будет зафиксировано данное решение.
Первый из них более длительный. В связи с тем, что установка любого дорожного знака финансируется из местного бюджета, нужно обратиться с заявлением в муниципалитет, приложив копию протокола с подписями согласных жильцов, чтобы администрация выделила необходимые средства.
Затем следует обращение непосредственно в ГИБДД, где заявление о размещении знака также должно быть одобрено. Лишь после этого знаки будут установлены на въезде и выезде с придомового участка, причем скорее всего это будет сделано лишь на следующий год.
Существует и другой способ. Можно сразу обратиться с заявлением об установке соответствующих дорожных знаков в местное отделение ГИБДД. Практически в ста процентах случаев в данной просьбе будет отказано, так как размещение знака не было заранее внесено в план бюджета.
Тогда можно профинансировать работы из собственного кармана, собрав необходимую сумму со всех собственников жилья. Аналогичным образом производится установка «лежачих полицейских».
Если определенный дорожный знак может как-то урегулировать ситуацию с беспорядочной парковкой, то проезд посторонних машин вряд ли от этого уменьшится. Чтобы бороться с этой проблемой, многие ТСЖ принимают решение о монтаже ограждения и шлагбаума. Но делать это необходимо с соблюдением всех правил.
Процедура состоит из нескольких этапов.
В случае, если уже установленное ограждение будет представлять собой препятствие для проведения работ по обустройству территории, ремонту либо строительству, финансирование которых осуществляется за счет бюджетных средств, оно может быть демонтировано.
При этом жильцов заранее уведомляют о демонтаже и все затраты, которые были осуществлены владельцами общедомового земельного участка, компенсируются в полном объеме. Сумма компенсации определяется с помощью проведения независимой экспертизы.
Нередко возникают спорные ситуации, когда при проведении собрания оказалось, что не все собственники имеют возможность оплатить из собственных средств установку и обслуживание шлагбаума или кодовых ворот. А так как такие жильцы обычно остаются в меньшинстве, то монтаж ограждений все равно производится.
Инициативная группа собственников, которые осуществляют контроль за данными работами, впоследствии не выдают ключи отказавшимся соседям, аргументируя это тем, что эти жильцы не участвовали в сборе финансовых средств.
Подобные действия являются незаконными, что можно доказать, обратившись с исковым заявлением в суд. По решению суда председатель ТСЖ обязуется обеспечить беспрепятственный проход и проезд на придомовую территорию всем собственникам жилья без исключения.
Также стоит отметить, что некоторые жильцы самовольно размещают на общедомовом участке не капитальные постройки (чаще всего это гаражи-ракушки). Для законного осуществления таких действий, необходимо получение соответствующих разрешений.
Это либо согласие большинства собственников, либо разрешение от городской администрации, в зависимости о того, в чьей собственности находится земля. Если никаких разрешающих документов у владельца постройки нет, то конструкция подлежит сносу.
Исключением из этой ситуации являются ветераны ВОВ, которые могут беспрепятственно возвести гараж на придомовой площади, но только для личного пользования.
Любые постройки, заграждения и посадки должны иметь документально закрепленное разрешение.
В ином случае они подлежат сносу, как незаконные. В редких случаях владельцам удается получить согласие уже после возведения строения/заграждения, но лучшим вариантом все же является заблаговременная подготовка всех необходимых бумаг.
ВОПРОС:
Мария, 21.06.2011
Отредактировано:
ОТВЕТ:Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома. В отношении таких объектов собственники помещений дома прав не имеют. Поэтому важно знать границы придомовой территории.
Выдержка из :
200?"200px":""+(this.scrollHeight+5)+"px");">Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме . При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Чтобы посчитать, сколько метров от дома считается придомовая территория, нужно четко определить, что означает данное понятие. Если для многоквартирного дома ответ однозначный – это земля, расположенная непосредственно рядом с домом, то для частного дома есть разночтения.
Если под понятием «придомовая территория» понимать землю, расположенную вокруг жилого дома в пределах границ земельного участка, то посчитать ее возможно. Необходимая информация содержится в правоустанавливающих документах на дом. В кадастровом паспорте указываются границы участка, а в техническом паспорте на дом обозначается площадь построек.
Зная эти параметры можно математически вычислить площадь придомовой территории:
S пр.терр. = S уч. – F застр. , где:
На первый взгляд это сделать просто, однако, очень часто границы земельных участков в натуре отличаются от указанных в документах. Поэтому могут возникнуть спорные моменты на смежных с соседями территориях.
Территория, прилегающая к земельному участку, находящемуся в частной собственности, не принадлежит собственнику дома. Эта земля находится или в муниципальной, или в государственной собственности. Законодательство не прописывает четкие границы данной территории, более того, не дает даже такого понятия.
Что же это за территория? Это область, расположенная вдоль периметра домовладения (кроме сторон, граничащих с другими домовладениями).
Собственник дома не имеет права самостоятельно распоряжаться данной территорией: сдвигать на нее забор, расширяя границы своего участка, застраивать пристройками к дому и т.д.
Учитывая, что придомовая территория находится в муниципальной/государственной собственности, в отдельных случаях допускается ее перевод в частное владение. Отличие придомовой области от «внутренней» территории домовладения в том, что у нее может быть несколько собственников.
К примеру, если придомовой территорией является въезд в несколько дворов, то и оформление права собственности будет совместным.
В любом случае, подавая заявку на оформление права собственности, необходимо провести собрание с участием всех заинтересованных в данном вопросе лиц. При этом необходимо уведомить соседей о собрании как минимум за месяц.
На собрании проводится разграничение участка, учитывая интересы всех сторон. После этого необходимо поставить оговоренный участок на кадастровый учет. Сложность всего процесса в том, что, даже оговорив право собственности, закон не прописывает размеры и границы этого участка.
Другим вариантом оформления придомовой территории является заключение договора аренды на него. Чтобы заключить такой договор, необходимо обратиться с заявлением в органы местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ. В договоре прописывается площадь участка и стоимость аренды за квадратный метр.
В оформлении права собственности на участок или заключении договора аренды могут отказать. Причинами для отказа являются:
Самовольный захват придомовой области является нарушением законодательства.
Придомовая территория представляет собой «зеленую зону», отделяющую двор жилого дома от дороги. Это пространство человек может использовать в своих целях: складывать дрова, сажать цветы и деревья, обустроить въезд в гараж.
При этом местные органы власти зачастую обязывают хозяев жилых домов поддерживать порядок на этом участке.
Вне зависимости от того, использует человек эту территорию в своих целях или нет, он обязан убирать на ней снег, косить высокую траву, во избежание сухостоя, не допускать образование свалки мусора.
Невыполнение данных обязательств грозит хозяину дома штрафами, которые определяется местной администрацией.
Нормативных размеров придомовой территории не существует. Обычно решением органов местного самоуправления за таковую принимается 1-1,5 м от забора.
На видео о придомовой территории
Придомовая территория – это «обложка» вашего дома. Именно по ней складывается впечатление о хозяевах у приходящих к вам в гости друзей или просто проходящих мимо людей, и именно от вас зависит, как она будет выглядеть.
Придомовая территория - это определенная площадь земли, прикрепленная к какой-либо застройке. Причем такая территория может быть не только у частного домовладения, но и у многоквартирного дома. В частности, придомовая территория, прикрепленная к застройке многоквартирной, не принадлежит отдельной квартире, этажу или подъезду, а всему дому в целом и даже нескольким домам.
Требований, предъявляемых к такой территории, множество: градостроительные, санитарные, социальные, гигиенические и другие. Немаловажными являются и противопожарные требования, в соответствии с которыми территория организуется в строжайшем порядке. Участки, которые располагаются на придомовой территории, - это детские площадки, дорожки и проезды, автостоянки, тротуары, насаждения и многое другое.
Размеры придомовых участков устанавливаются определяющими положениями градостроительства, то есть придомовая территория не может определяться самостоятельно. Основную роль при определении площади играют фактические размеры микрорайона или квартала, количество площади, занимаемой жилыми участками, а также наличие в них квартир и остальные (второстепенные) факторы (тротуары, автостоянки, хозяйственные постройки и прочее).
Придомовая территория, нормы которой были определены соответствующими документами, доступна для всех. Если она относится к дому номер восемь, то это не значит, что жильцы соседних домов не имеют права приводить своих детей на имеющуюся здесь детскую площадку. Естественно, что построить здесь гараж или другое строение вы не сможете.
Закрепленная за домом придомовая территория предполагает наличие дополнительных расходов для жильцов основного здания. Об этом говорится в ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации». Доля, которая является именно вашей, то есть той, за которую вы несете ответственность и обязаны оплачивать расходы по ее содержанию, определяется в соответствии с площадью жилого помещения, которое вы занимаете. Есть и свои плюсы в этом владении - возможность сдать в аренду, а лучше сделать полезное дело и обустроить детскую площадку или автостоянку.
Придомовая территория частного дома определяется в соответствии с законодательством РФ как земельный участок, который прикреплен к зданию. Конечно, прелестей собственного, а не товарищеского владения гораздо больше. Можно с чистой совестью использовать прилагающийся участок по своему усмотрению - разбить красивый газон, оборудовать цветник, увеличить площадь основного здания за счет пристройки просторной веранды, а также ставить различные постройки по своему усмотрению. Здесь не нужно беспокоиться о том, что какой-то недобропорядочный жилец бросит мусор рядом с домом или испортит все насаждения. А еще немаловажное обстоятельство заключается в том, что это необесцениваемый который не портится с годами, а только прибавляет в стоимости. Естественно, что такое абсолютно неприменимо к придомовой территории многоквартирного дома, где жильцы постоянно меняются, и иногда приходится сталкиваться с непорядочностью и нечистоплотностью соседей.
