В последнее время в Москве появилось много предложений о продаже долей квартиры без права проживания - для прописки. Насколько это законно? Какова минимальная доля, дающая право прописаться? Нужно ли согласие других собственников?
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
В отношении прописки абсолютно законно. У участников долевой собственности есть точно такое же право на оформление постоянной регистрации, как и у владельцев целой квартиры или комнаты. Зарегистрироваться на площади можно при наличии в собственности любой доли, при этом согласия других собственников не требуется. Однако на практике некоторые работники паспортных столов тормозят процесс оформления документов именно на основании отсутствия такого согласия. Либо вообще отказывают в регистрации исходя их соображений, что размер доли ориентировочно соответствует настолько малому количеству «квадратов», что проживать собственник на них точно не сможет. Законных оснований у них для этого нет. Поэтому чаще всего собственникам долей приходится в таких случаях обращаться в суд.
Что касается формулировки «без права проживания», то в данном случае ни о какой законности речи не идет. Покупатель доли в квартире имеет точно такое же право на проживание, как и все остальные собственники. Правда на практике ему редко удается им воспользоваться, поскольку конфликты с другими жильцами возникают практически всегда. Конечно, есть выход и из такой ситуации. Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Однако доли в большинстве случаев все-таки приобретаются для оформления постоянной регистрации, а не для проживания. Поэтому необходимость в судебном процессе отпадает.
Ирина ШУГУРОВА, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Действительно, иногда люди сталкиваются с различными непростыми ситуациями. Например, два-три человека могут получить в наследство одну квартиру, каждый свою долю. Как правило, проживает в квартире кто-то один из них. Остальные наследники (или наследник) принимают решение продать свою долю. Бывает, что два-три наследника однокомнатной (или двухкомнатной) квартиры не могут договориться о порядке пользования или о выкупе с соблюдением правил преимущественной покупки. Исчерпав все возможности, люди выставляют свою долю по бросовой цене. Как правило, она не является идеальной долей, то есть отдельной комнатой, которую можно оформить в собственность и преобразовать в «коммуналку». Купивший эту долю станет законным сособственником и получит право вселиться в квартиру, занять квадратные метры в соответствии с выкупленной долей и прописаться там. Для прописки самого собственника и его несовершеннолетнего ребенка согласие других сособственников не требуется. Также подобная ситуация возможна при разъезде родственников, при разводе, и т.д. Предложение может быть, например, такое: 1/3 доли в однокомнатной квартире. Действительно, в основном, такие доли покупаются под прописку (регистрацию). Стоит отметить, что минимальная доля для прописки по закону пока не установлена.
Наталья КИСЕЛЕВА, юрист офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость»:
Юридическая основа таких сделок сомнительна. Во-первых, для того, чтобы законно продать принадлежащую долю, необходимо предложить ее сначала сособственникам, которые имеют преимущественное право покупки. На практике получить согласие - длительный и трудоемкий процесс, поэтому многие собственники обходят его путем заключения с приобретателем договоров дарения. А это уже притворная сделка, и говорить о ее юридической составляющей не приходится. Также следует отметить, что сейчас в судах находится множество дел, связанных с «серой» схемой продажи долей. Поэтому очень велик риск, потратив деньги, остаться без всего.
Во-вторых, право собственности включает в себя право владения, пользования и распоряжения. При приобретении же доли, которую нельзя выделить из целого, право собственности становится каким-то усеченным.
Но предложение долей квартир на рынке недвижимости есть. Действительно, покупатели приобретают эти доли только для регистрации по месту жительства, понимая, что пользоваться такой долей не получится.
Стоимость таких долей сомнительна. Также как и возможность регистрации в них в дальнейшем. Политика нашего государства направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами. Поэтому паспортные столы придирчиво относятся к регистрации на малые доли в квартире. Доля должна соответствовать, как минимум, санитарной норме - 6 кв. м, а лучше, чтобы еще больше. На регистрацию собственника согласие остальных сособственников не требуется, а вот прописать члена своей семьи без согласия всех собственников квартиры не получится.
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений - процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение - родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать - провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища , ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью - фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Петрова Лариса Владимировна У меня есть доля в квартире. Исправно платила кредиты, но теперь возникли трудности с выплатой. Имеют ли право судебные приставы забрать долю. Всего ответов: 1 Если у вас возникли трудности с выплатой платежей (уменьшился уровень зарплаты, потеряли работу не по своей вине, сложилась трудная жизненная ситуация — болезнь, смерть родственника и тд.), обратитесь в банк с письменным заявлением на реструктуризацию (2 экземпляра, ваш обязаны заверить). В нем излагаете суть причин в связи с которыми возникло трудное материальное положение, если есть возможность взять справки подтверждающие ваши слова — то это будет плюсом. Допустим с биржи труда о том что вы безработны, или с бухгалтерии свидетельствующая об снижении уровне дохода, другие документы связанные с подтверждением ваших слов.
Более того, в приведенном примере (в вопросе) не было никакой необходимости указывать ребенка стороной договора купли-продажи. На наш взгляд, это может в будущем усложнить процедуру отчуждения приобретенного жилого помещения, собственником доли в котором будет уже ребенок, а значит — см. выше приведенный п. 2 ст. 37 ГК Российской Федерации. Материнский капитал и письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность В случае, если на стороне покупателя выступает только один член семьи, то наряду с другими документами в Пенсионный фонд представляется обязательство в будущем оформить право собственности и на других членов семьи (супруга, детей).
Как указано в п.
То есть недвижимость оформляется в собственность всех членов семьи — родителей и детей. Минимальные доли, которые необходимо выделять при использовании материнского капитала Одним из спорных вопросов при использовании МК является определение минимальных долей, которые можно выделить при приобретении квартиры с его использованием. Законодательством РФ не установлен минимальный размер доли, которую необходимо выделить детям при использовании средств МК.
Важно
Поэтому может сложиться впечатление, что детям можно выделить по 1/50, 1/100 или 1/1000 доли в купленной квартире. Однако анализ сложившейся судебной практики свидетельствует, что при возникновении споров в целях защиты прав несовершеннолетних необходимо выделить долю эквивалентной по стоимости не менее суммы МК. Кроме того, по закону минимальный размер доли, выраженной в кв.
Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Для начала отметим, что в приведенной статье речь идет об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность (где доли участников всегда точно определены), а не в общую совместную (без определения долей). Федеральный закон № 256-ФЗ не содержит норм права, устанавливающих минимальный или максимальный возможный размер доли родителей или детей.
Если жилье выкупается у родственника, вы можете получить имущественный вычет, размер которого равен произведенным расходам (не включая сумму материнского капитала). Согласно п. 5 ст. 220 НК будет отказано в оформлении налоговых вычетов, если сделка совершена между близкими родственниками, перечень которых есть в п. 2 ст. 105.1 НК. В обычной квартире комнаты редко выделяются в отдельную собственность.
Чаще выкупают комнаты в коммунальных квартирах, когда каждый из собственников имеет индивидуальный лицевой счет. Так как ПФ переведет средства после того, как сделка заключена, в соглашении нужно указать:
Оформление сделки купли-продажи Подробные сведения по этому вопросу содержит Постановление № 862.
Процесс займет 10-12 дней, по истечению которых заявители получат свидетельства о государственной регистрации с указанием доли. Как можно выкупить часть Чаще всего, если не достаточно средств для приобретения полноценного жилья, семьи покупают часть квартиры. И в основном никто не знает, что материнский капитал можно использовать при покупке права в долевой собственности у родственника или иного лица.
Долю помещения можно купить, если: Она изолирована от остальных помещений и пригодна для проживания В однокомнатных квартирах покупка долей невозможна После оформления сделки купли-продажи Все помещение станет собственностью покупателя В ПФ часто отказывают в совершении сделок по покупке доли помещения. Сотрудники требуют покупать отдельные объекты, а не права на часть квартиры. Такие решения могут быть обжалованы в судебном органе.
Внимание
ГК Российской Федерации опекун не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду) в безвозмездное пользование или в залог, сделок влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Договор купли-продажи жилого помещения, заключаемый родителями-покупателями (одним из родителей) сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетнего не является. Если несовершеннолетний указан в договоре в числе покупателей, то соглашение родителей об определении его доли, например в размере 1/100 также нельзя расценивать как нарушение его прав.
Поэтому при покупке жилого помещения, что было приобретено ранее по материнскому капиталу, могут возникнуть проблемы. Если объект еще строится или оформлялось на одного родителя (выполнено 70% работ, жилье является залоговым объектом в банковском учреждении, сделку оформляют на определенного человека), тогда стоит посетить нотариуса. Заверяют обязательство, которое подразумевает после получения недвижимости в собственность ее разделение на доли.
Нормативная база Материнский капитал граждане могут получать на основании ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года. Обязательство о выделении доли в помещении предусмотрено постановлением властей Российской Федерации от 12 декабря 2007 года № 862. Особенности распоряжения имуществом Семьи, что имеют сертификат, вправе использовать его несколькими способами. Но многие предпочитают остановиться на варианте улучшения жилищных условий.
Из приведенной статьи закона N 256-ФЗ следует, что право на получение материнского капитала возникает у жещин, родивших второго ребенка и мужчин-усыновителей второго ребенка. Сам же ребенок не назван в числе лиц, имеющих право на получение средств материнского капитала. Таким образом, указанные средства ребенку по смыслу закона не принадлежат. Согласно ст. 60 Семейного кодекса РФ ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. Исходя из изложенного, родители ребенка, на наш взгляд, вправе определить доли в праве на приобретаемое жилое помещение с использованием средств материнского капитала и без участия (согласия) органов опеки и попечительства, потому как ни отчуждения принадлежащего ребенку имущества, ни отказ от принадлежащих ребенку прав в результате сделки не происходит.
Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере.
ГК).Риск для покупателя – если ПФ откажется выдать средства, то придется искать всю сумму самостоятельно, или же расторгнуть соглашение с продавцом. Если сделка не предполагает использование займа, тогда действия такие:
Использование материнского капитала может быть исключительно целевым, за чем тщательно следят государственные органы. Поэтому не удивительно, что законодательство устанавливает определенные правила.
В настоящий момент в законодательстве отсутствует санкция за неисполнение письменного обязательства, выданного в соответствии с приведенным пунктом 8 Правил. Отсутствуют основания и полагать, что сделка купли-продажи в будущем может быть признана недействительной по основанию неисполнения «обязательства» по иску заинтересованного лица. Не исключено, что законодатель, Правительство РФ внесет в скором времени поправки в приведенные здесь нормативные акты, регулирующие правоотношения по использованию средств государственной поддержки семей (материнского капитала).
На данный же момент обязанность оформления права собственности на жилье на всех членов семьи в случае приобретения его лишь одним из супругов с использованием средств материнского капитала не подкреплена реальной ответственностью за неисполнение данной обязанности.
Его цена варьируется от 1 до 12 тысяч рублей, в зависимости от региона и нотариальной конторы. Когда сделка будет совершена, а обременение вы сможете снять (если недвижимость приобреталась с использованием ипотеки), то нужно будет составить соглашение о распределении долей. Оно составляется в свободной форме. В таком соглашении должно быть следующее:
Если оно составлено ранее 1 июня 2016 года, то его не нужно будет заверять у нотариуса. Если датировано после этой даты, то вы должны будете заплатить 1% от стоимости объекта плюс 3-5 тысяч рублей на проведение технических работ.
Мероприятие необходимо даже для оценки комнаты, которая находится в коммунальной квартире. Результаты предоставляются суду. Выделение натуральных долей в домах Процедура выполняется добровольно или в судебном порядке.
Если у владельцев получилось достичь соглашения, то им нужно оформить договор в стандартной форме. Во втором случае решение выносит суд. Если ответ положительный, то выбирается оптимальное решение на основе учета интересов сторон.
Эксперты выполняют несколько функций:
Если раздел выполнить нельзя, то каждому собственнику предоставляется компенсация. Для этого надо знать рыночную стоимость помещения. Продажа квартиры с долями детей Инициируют эту процедуру родители или лица, заменяющие их.
Сделки проводятся для улучшения жилищных условий.
Доли будут равными, если нельзя использовать ни один из вышеуказанных методов. Доли в имуществе устанавливаются в разных ситуациях при возможности.
К примеру, однокомнатная квартира не делится на нескольких собственников. Тогда суд устанавливает, какая компенсация положена каждому человеку.
Важно
Главное, что после продажи условия проживания ребенка не должны быть хуже, чем они были. Если возникают сложности относительно того, как в квартире выделить долю, то можно обратиться к юристу.
Также может помочь нотариус. Он определит, может ли проводиться процедура. Им же и будет выполнено оформление документов. Ответственность за неисполнение Сейчас нет никаких нормативных документов, устанавливающих, какие органы должны следить за исполнением обязательств о выделении доли.
Также нигде не зафиксировано, какая ответственность лежит на человеке, которое подписывает такое обязательство.
Внимание
Оформление долей для детей Как выделить долю в квартире несовершеннолетнему? Во время процедуры дарения, продажи и покупки должен присутствовать опекун. С такой сделки уплачивается налог, если функция выполняется не прямым родственником.
Эта информация позволяет понимать, как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку. После этого он становится таким же хозяином помещения, как и все остальные. Рекомендации собственникам Совместная собственность устанавливается в том случае, если несколько лиц претендует на владение помещением. Процедура выполняется добровольно или по соглашению, а также по решению суда.
Но все же нужно серьезно относиться к документу. Существует немало прецедентов, когда виновных привлекли к ответственности, включая уголовную. Последствием может быть признание сделки недействительной.
К примеру, после оплаты кредита доли на детей не оформлены, а квартира продана. По решению суда сделка расторгается, а деньги переводятся продавцу.
Истцом может быть любой заинтересованный человек. Инициировать процедуру отмены сделки получится у ребенка по достижении 18 лет, например, если он не получил свою долю. Истцом бывают ПФ и прокуратура. В регионах проводятся проверки госорганами ПФ, опеки и прокуратуры. Нарушителей привлекают к ответственности. Поэтому не нужно экономить на процедуре выделения долей. Реализация жилищных прав детей гарантирована законом. Если что-то не выполняется, то споры решаются судом. По ч. 2 ст.
Интересно, что если жилье находится в обременении, то вы не сможете исполнить свое обязательство сразу после распоряжения государственными деньгами. Материнский капитал и доли детей в квартире - это вопрос, который не решается за один день. Закон предусматривает отсрочку. В этом случае вы должны в течение 6 месяцев после снятия обременения исполнить свое обязательство и выделить доли детей при использовании материнского капитала. Если вы забудете или по другим причинам не исполните его, доля ребенка в квартире родителей не будет определена, вас привлекут к уголовной и административной ответственности.
Также вы будете обязаны вернуть все средства маткапитала и оплатить судебные издержки. О том, какую долю выделить детям по материнскому капиталу, далее в статье.
У каждого члена семьи есть право на владение и распоряжение собственностью, главное, чтобы не нарушались интересы остальных лиц. Нередко устанавливают особые режимы эксплуатации, чтобы проживание оставалось комфортным.
Можно ли выделить долю в квартире ребенку? Эта процедура проводится, нужно лишь выполнять ее на основе норм закона. Долей называется часть недвижимости. Это может быть одна комната или определенные квадратные метры.
Доли продаются, оформляются в наследство, сдаются в аренду. Причем право на это имеет только собственник. Отдельного внимания заслуживает оформление доли ребенку, поскольку несовершеннолетние имеют на это право по закону.
А из-за любых нарушений наступает ответственность, предусмотренная законодательством. Основные положения Если квартира в доле, то разделить ее получится в натуре.
Под этим термином понимается помещение, изолированное от остальных.
Они могут ее записать в совместную собственность или также разделить между собой поровну. Таким образом, детям подлежит выделению по ¼ части, если один из детей не отказывается от своей доли в пользу другого. Родители также на себя записывают по ¼ доли или ½ оформляют в совместную собственность. Размер минимальной Вопрос о том, нужно ли выделять долю детям при использовании материнского капитала, понятен а вот каков размер минимальной доли детям по материнскому капиталу? Размер долей при использовании материнского капитала законом четко не обозначен. Выше написано, как обычно прописывается распределение долей в обязательстве. Но также возможно разделить по 1/100 каждому ребенку, а остаток оставить родителям. Материнский капитал, выделение доли детям, и прочие вопросы регулируются федеральным законодательством.
Это актуально, так как тарифы у нотариусов постоянно растут. Так, через несколько лет они могут быть намного выше.
Интересно, что в различных нотариальных конторах цены различные. Поэтому стоит заранее обзвонить несколько нотариусов, чтобы узнать, где оформлять документы будет выгоднее всего. В некоторых случаях попасть к нотариусу можно только по записи, не все работают по «живой очереди», что также обуславливает необходимость звонка. Чтобы составить обязательство у нотариуса вам потребуются паспорта родителей, свидетельства о браке и рождении детей, договор купли-продажи недвижимости. Для заверения соглашения потребуются аналогичные документы и само соглашение. Если кто-то из членов семьи отказывается от своей доли в пользу другого, то это заявление должно идти приложением.
То есть важно нахождение в одном населенном пункте.
Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Для начала отметим, что в приведенной статье речь идет об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность (где доли участников всегда точно определены), а не в общую совместную (без определения долей). Федеральный закон № 256-ФЗ не содержит норм права, устанавливающих минимальный или максимальный возможный размер доли родителей или детей.
